Цена вопроса

нажмите на текст
              
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект<script type=
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Цена вопроса


 
Одним из самых важных этапов строительства объекта коммерческой недвижимости, в частности торгового центра, является расчет стоимости проекта и поиск необходимых инвестиций. Если в создание ТЦ вкладываются не собственные деньги компаний, а заемные, неизбежно возникает вопрос снижения риска их невозврата. Для максимального уменьшения срока окупаемости инвестиций заемщики используют «принцип рычага». Финансовый рычаг — это соотношение между заемным и собственным капиталом фирмы. Принцип рычага — совокупное воздействие на уровень прибыли за счет собственного капитала и заемного финансирования. Он оказывает влияние на инвестора путем изменения нормы получаемой прибыли, а также изменения стоимости собственного капитала инвестора. Финансовая успешность объекта зависит от выбранной концепции ТЦ, его месторасположения, качества маркетинговых исследований, работы управляющей компании и т.д. Все это определяет, насколько точно текущие финансовые показатели будут совпадать с прогнозными значениями. Кроме того, всегда существует риск, что проект «не пойдет», несмотря на вроде бы все учтенные ситуации.
Почему внешний инвестор принимает решение о вложении средств в коммерческую недвижимость? Существует ряд факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность того или иного сектора экономики. Для иностранных инвесторов также важен страховой риск инвестиций. Ежегодно крупнейшие агентства и консалтинговые компании составляют рейтинги кредитоспособности стран, привлекательности для инвестирования. Инвестиционный климат характеризуется такими макроэкономическими показателями, как изменение ВВП, уровень инфляции, потребительские расходы населения.
Как оценивают сами инвесторы привлекательность рынка торговой недвижимости Москвы и регионов? Начальник отдела структурного и проектного финансирования ЗАО «Райффазенбанк Австрия» Роман Таптыгин отмечает: «...на основании встреч с инвесторами и изучения проектов в секторе торговой недвижимости я могу сказать, что этот сектор безусловно привлекателен. Мы видим изменение качества торговой недвижимости (переход от рынков и ларьков к цивилизованным торговым центрам). Разница между столичными и региональными проектами, конечно, есть, и она обусловлена прежде всего платежеспособным спросом и степенью насыщения рынка торговыми центрами. Другое отличие состоит в оформлении прав на земельные участки (а это основа любого проекта в недвижимости), а также в стоимости земли. Видя стремительное развитие и заполнение московского рынка, столичные операторы активно развивают региональные проекты». Заметим, что развитие рынка торговой недвижимости, а значит, и привлечение инвестиций в этот сектор зависит также от участия федеральных и региональных властей в этом процессе. 
Проектное финансирование
Предположим, девелоперская компания решила привлечь внешнего инвестора к строительству торгового объекта. Речь идет о проектном финансировании, так что необходимые первоначальные затраты на проведение маркетингового исследования, наем специалистов, организационные расходы компания взяла на себя. Выбран участок для строительства, подготовлена документация, выработана концепция объекта, найдено архитектурное решение. Наступает самый затратный этап — строительство. Как убедить кредитное учреждение либо иного инвестора вложиться в проект? Во-первых, необходимо определить объем займа и способ его получения. Во-вторых — составить грамотное инвестиционное предложение. По словам вице-президента Внешторгбанка Дмитрия Ходысо, при первом общении с инвестором предложение должно быть кратким и при этом максимально полным. То есть все основные моменты нужно изложить на двух страницах текста. Для того чтобы определить необходимый объем заемных средств, нужно исходить из общей стоимости проекта — сколько потрачено или будет потрачено до момента открытия ТЦ и поступления первых арендных платежей. Если рассматривать открытие ТЦ как инвестиционный проект, то к нему применимы стандартные инструменты расчета эффективности. Основной источник доходов торгового центра — арендные платежи. Каждый арендатор заключает краткосрочный договор аренды, где зафиксированы параметры финансовых взаимоотношений между ним и управляющей компанией. Это арендная ставка, срок аренды, величина депозита, порядок уплаты эксплуатационных и коммунальных платежей. Правильный расчет указанных параметров — шаг к эффективной и стабильной работе управляющей компании. В ее обязанности входит управление денежными потоками ТЦ наряду с проведением общих маркетинговых мероприятий, грамотной эксплуатацией здания и прилегающих территорий. В результате проведения маркетинговых исследований в зоне застройки, создания концепции формируется эффективный пул арендаторов, определяются «якоря», вычисляется необходимая арендуемая площадь (GLA). Эффективная арендная ставка для арендаторов определяется, исходя из текущей ситуации на рынке торговой недвижимости, возможности каких-то изменений в будущем, в зависимости от конкурентного окружения. Разумеется, учитываются и такие параметры, как арендуемая площадь, этаж и т.п. Если «якорный арендатор» собирается платить процент от предполагаемого оборота, то рассчитывается предполагаемый товарооборот, исходя из оценки спроса в данном районе, востребованности магазина данного формата (супермаркет, гипермаркет, бутик) и данной торговой марки в существующей конкурентной среде.
Можно прогнозировать общий объем арендных поступлений за определенный период, например за год. Для того чтобы привести будущий доход к текущей стоимости, необходимо дисконтировать денежные потоки по периодам (годам), исходя из уровня инфляции. Например, для торгового центра с GLA равной 20 000 кв. м просчитываем годовой арендный сбор с 50 арендаторов, без эксплуатационных и коммунальных платежей, налогов (таблица 1). Таким образом, в год арендаторы перечисляют сумму, равную 8,2 млн евро. За 5 лет — около 41 млн евро. Это пока еще «грязные» денежные потоки.
Доходная часть проекта определена. Необходимо подсчитать, какие затраты на создание торгового объекта мы понесем и уже понесли. Сюда включаются предварительные работы, маркетинговые исследования, затраты на создание архитектурного проекта, концепции, непосредственно строительство, отделку, оплату услуг риэлтеров, рекламу и маркетинг ТЦ. Теперь остается сопоставить расходы и доходы, то есть определить, за какое время удастся окупить проект, вернув вложенные средства. Расчет эффективности проекта на основе актуализации стоимости финансового излишка заключается в сопоставлении поступлений (арендных платежей) с инвестиционными затратами после их дисконтирования. Основные показатели — NPV (чистая приведенная стоимость), IRR (внутренняя норма рентабельности), срок окупаемости, ставка дисконтирования. В результате, отталкиваясь от срока окупаемости проекта, затрат на строительство и открытие, графика поступления арендных платежей, мы можем рассчитать параметры займа — какую сумму, под какой процент и на какой срок необходимо занять. Инвестор должен оценить точность прогноза будущих доходов ТЦ, степень возможных рисков и способы их минимизации. В банках, занимающихся проектным финансированием строительства, существуют специальные отделы, работающие исключительно с рынком недвижимости. Прогноз эффективности использования объекта недвижимости отражается в проформе. Когда владелец ожидает построения объекта недвижимости с начального уровня, проформа является особенно важной, так как она содержит анализ гораздо более высоких процентов доходов и расходов.
Вот некоторые ключевые элементы:
  • Стоимость земли;
  • Стоимость здания;
  • Расходы на инфраструктуру;
  • Расходы на промежуточное финансирование;
  • Расходы, связанные с арендой;
  • Расходы на маркетинг;
  • Расходы на юриста;
  • Предполагаемый график сдачи в аренду;
  • Предполагаемый уровень арендной платы (должен быть связан с общими расходами);
  • Предполагаемый NOI (чистый операционный доход);
  • Предполагаемая стоимость заемных средств (первоначальных и последующих);
  • Объективные затраты арендаторов на первоначальное завершение;
  • Прибыль на инвестированный капитал, анализ погашения долга и предполагаемая чистая текущая стоимость будущих вариантов продажи.
Новый инструмент на инвестиционном рынке
В настоящее время в России существуют несколько механизмов привлечения денежных средств в строительство объектов коммерческой недвижимости. Один из самых новых инструментов — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. На прошедшей в конце октября конференции «Инвестиции в торговле» было отмечено, что все больше финансовых структур (например, «Гарант-Инвест», Промышленно-строительный банк (УК ПСБ) и др.) создают такие фонды для реализации проектов строительства крупных торговых объектов. Что такое паевой инвестиционный фонд (ПИФ)? Это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления. Доля в праве собственности на имущество, полученное в результате управления, удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Таким образом, инвесторы объединяют свои средства, передают их в управление, вместе несут риски. Если не касаться рынка недвижимости, то ПИФы имеют некоторые преимущества перед другими способами вложения денег, например банковскими депозитами или самостоятельным инвестированием на рынке ценных бумаг. Пайщик может не обладать профессиональными навыками инвестора, а риски не такие высокие, как при самостоятельном управлении. Следующее преимущество — налоговый режим. Пайщики платят налог только в момент реализации пая. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Это означает, что плательщиками налога на доходы, получаемые в виде прироста стоимости пая, будут юридические и физические лица — пайщики фонда. Доход от владения паем возникает только в момент его реализации (выкупа) и облагается по принятой ставке обложения дохода. Дивиденды по инвестиционным паям не начисляются.
Различают три вида ПИФов: открытые, интервальные и закрытые. Паи закрытого фонда предъявляются к погашению управляющей компании только после окончания срока действия договора доверительного управления. В управление закрытым паевым инвестиционным фондом учредители могут передавать денежные средства, а также иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией. ФКЦБ требует от управляющих компаний четко указывать категорию фонда в зависимости от основных направлений инвестирования. Одним из типов закрытых ПИФов является закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости. Чем привлекательны закрытые ПИФы недвижимости для инвесторов или для городских администраций? Первые получают хороший доход, причем риск, связанный с его получением, куда меньше, чем при игре на бирже. Вторые — качественный дорогой объект недвижимости. Пока фонды недвижимости — новое направление деятельности ПИФов, эффективность их работы можно оценить через три года работы. Но если сравнивать показатели работы некоторых управляющих компаний и доходность ПИФов с другими инструментами, то разница существенна. 
Ликвидность объекта торговой недвижимости
Предположим, мы имеем хороший работающий бизнес — современный торговый центр. Для его строительства были привлечены заемные средства, но кредиты уже возвращены, ТЦ окупился, приносит стабильный доход владельцам. По каким-то причинам решено продать бизнес. Разумеется, владелец задается вопросом: сколько стоит ТЦ, учитывая нынешнюю рыночную ситуацию и показатели работы самого объекта. Для России, даже для Москвы, это очень непростой вопрос. Оценить стоимость такого бизнеса, опираясь на сложившуюся мировую практику, пока невозможно. В отличие, к примеру, от США, где рынок коммерческой недвижимости прозрачен, в России прозрачность строительного и девелоперского бизнеса под большим вопросом. Существует три метода или подхода, которые используются для определения стоимости объектов недвижимости. Это:
метод восстановительной стоимости;
рыночный метод или метод сравнения продажи
метод капитализации дохода.
Один из способов оценки заключается в том, что стоимость типичных объектов недвижимости приблизительно оценивается с использованием метода восстановительной стоимости, который рассматривает стоимость физического воссоздания для наиболее вероятного создания потенциальной стоимости. В западных странах и в США, в условиях более развитого рынка, когда множественные продажи недвижимости происходят регулярно, рыночный подход является более удачным методом оценки стоимости. Например, на рынке жилья Соединенных Штатов сделки продажи происходят столь часто, что в различных районах естественным образом складываются различные уровни цен, исходя из ряда рыночных условий и факторов. В таком случае средняя цена за 1 кв. м определяется просто. Примерная оценка стоимости любого жилья на рынке определяется на основании средней стоимости единицы площади. Что касается российского рынка коммерческой недвижимости, то вряд ли можно отметить какие-то заметные сделки по купле-продаже торговых центров. Объектов недвижимости, приносящих доход, таких как торговые центры, немного, они не так часто продаются. Поэтому предпочтительным методом оценки стоимости является подход капитализации дохода.
По методике ICSC базовый доход от аренды + прочий доход = общий доход - эксплуатационные расходы = чистый операционный доход (NOI) - уплата долга и процентов = денежные потоки (до уплаты налогов).
Формула капитализации дохода использует NOI, так как этот показатель показывает финансовую эффективность работы объекта недвижимости, а не финансовую эффективность инвестиций для владельца. Следовательно, использование NOI как «дохода» в следующей формуле позволяет оценивать стоимость приносящих доход объектов недвижимости на основании создания притока доходов.
I/R = V
l/V=R
RxV = I,
где:
I = доход = чистый операционный доход (NOI);
R = ставка = общая ставка;
V = стоимость = рыночная стоимость при использовании подхода капитализации доходов.
Для того чтобы рассчитать ставку дисконтирования, можно воспользоваться методом взвешенного значения стоимости обязательств и собственного капитала для конкретного типа объектов недвижимости. Например, если заемные средства составляют 70% от общей стоимости проекта, взяты они на какой-то срок под 12% годовых, а необходимая норма прибыли объекта — 20%, то ставка дисконтирования R равна (0,7x0,12 + 0,3x0,2 = 0,144) 14,4%. Выше мы оценили базовый доход от аренды в 8,2 млн. евро. Пусть NOI составляет 50% от этой величины — 4,1 млн. евро. При нашей ставке, которую мы определили (14,4%), рыночная стоимость нашего объекта при использовании подхода капитализации доходов составляет 28,5 млн. евро (4,1/0,144). Конечно, это упрощенный вариант расчета. Существуют несколько методик оценки, которые используют отечественные и зарубежные оценщики. Учитывая, что на рынке торговой недвижимости до сих пор не было сделок по купле-продаже действующих объектов, скорее всего, данный метод будет использоваться при оценке стоимости ТЦ в ближайшем будущем.


Адрес источника: http://Андрей Васюткин, ж-л "Молл", №10(14) 12.2004
Читайте также:

  Все застройщики делают это

  Кто даст деньги на ТЦ

  Замещение денег

  Финансирование девелоперского проекта

- Словарь терминов
- Новости/Статьи


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2017. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis

Цена вопроса

нажмите на текст