Деньги любят счет

нажмите на текст
              
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект<script type=
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Деньги любят счет


Эффективное управление финансовыми ресурсами — один из главных критериев успешной работы любого предприятия. Однако на развивающемся отечественном рынке крупноформатной торговли в этом отношении нередко возникают серьезные проблемы. Несмотря на отсутствие необходимых знаний и опыта некоторые владельцы ТЦ пытаются полностью контролировать все денежные вопросы самостоятельно. Положение усугубляется тем, что при этом многие из них продолжают стремиться к получению максимального и быстрого барыша, до сих пор не осознав, что это удел тех, кто оказался на рынке ТЦ случайно и не собирается на нем долго задерживаться.
 
Очень часто управление деньгами сводится к элементарной оценке общих финансовых результатов. Такой упрощенный «административный» подход не позволяет увидеть результаты работы отдельных подразделений, судить об убыточности тех или иных производственных единиц и результатах проводимых мероприятий, не дает объективного представления о распределении средств, об эффективности реализации конкретных товаров торговыми операторами.
Сущность финансовой функции УК — повышение прибыли от работы вверенного предприятия, сокращение расходов и всякого рода издержек. По идее, собственник вообще может не интересоваться, каким образом получается итоговая сумма чистой прибыли, главное, чтобы она соответствовала его ожиданиям. Ну и, конечно, чтобы при этом не страдала репутация его предприятия. Правда, надо разделять финансовые функции УК и девелопера или владельца ТЦ. Так, привлечение инвестиций, расчеты и взаимодействие с кредиторами, решение иных внешних денежных вопросов — это прерогатива последних, вмешательство УК здесь излишне. По словам Алексея Панфилова, главы ФПК «Гарант-Инвест», нужно четко регламентировать (в рамках договора или устава, если УК входит в структуру компании — владельца ТЦ), решение каких вопросов руководитель УК вправе в оперативном порядке брать на себя, а каких нет. К примеру, может ли УК заложить часть недвижимого имущества для получения кредита? Специалисты однозначно отвечают: это выходит за рамки ее полномочий. Здесь должно быть, как в хорошей спортивной команде, — хозяин клуба не вмешивается в работу тренера, и наоборот. В результате каждый занимается своим делом на высоком профессиональном уровне.
 
Экономить лучше заранее
Однако это вовсе не значит, что УК должна самоустраниться от решения всех вопросов, которые не относятся непосредственно к функционированию ТЦ. По мнению Марка Афраймовича, члена совета директоров УК «Торговый Квартал», в какой-то мере менеджеры ТЦ должны приступать к выполнению своей финансовой «миссии» уже на этапе разработки концепции и привлечения инвесторов. Например, предоставлять им техническое описание объекта или определенные гарантии по эксплуатационным и управленческим рискам.
Не надо забывать, что оптимизация затрат на обустройство коммуникаций, закупку техники и оборудования, расходных материалов и т.д. также входит в полномочия УК. И собственник должен понимать, что при этом ему надо оплачивать работу по крайней мере штаба будущей УК. Плюс — обучение персонала и организацию предварительных договоров с подрядчиками. То есть экономия, равно как и трата денег при непосредственном участии УК, может начинаться на первых стадиях реализации проекта. «Тогда же, — говорит Марк Афраймович, — УК может внести свои коррективы в концепцию, в «разбивку» торговых, рабочих, вспомогательных, общественных зон, максимально сократить издержки на свое присутствие в ТЦ, скажем, заняв как можно меньшую площадь под свой офис. Профессиональная УК заранее оценивает возможные арендные ставки и нацеливает владельца на оптимальную величину арендной базы. Собственнику выдается готовый мастер-план аренды — планировочное решение с описанием форматов, профилей арендаторов, брэндов, а также смета по ставкам аренды и эксплуатации, коммунальных платежей».
 
И владелец сыт, и арендаторы целы
Одна из основных задач УК в сфере управления деньгами — грамотное претворение в жизнь арендной политики, декларируемой концепцией предприятия, в частности своевременное повышение (снижение) арендной платы.
Действовать тут нужно очень тонко и осторожно: ротация, вызванная неправильными действиями УК, может принести убытки, которые будут значительно весомее, чем выгода от повышения ставок. Менеджеры должны правильно соотносить время окончания действия договоров с арендаторами (учитывая, что часто они заключаются на небольшие сроки — год-два), держать в уме наличие новых претендентов на места в ТЦ. Надо реально оценивать финансовое состояние торговых операторов, работающих в ТЦ: кто и насколько крепко стоит на ногах, кто способен осилить рост арендной платы, а для кого это станет сокрушительным ударом по бизнесу. УК необходимо уметь адекватно реагировать на постоянные просьбы о скидках, особенно на те, что зачастую больше похожи на ультиматум, следить за пунктуальностью арендаторов по части платежей. Только тогда менеджеры смогут вразумительно отчитаться перед владельцем по итогам года, когда с них будут спрашивать не то, какова была средняя арендная ставка за 1 кв.м, а сколько получено доходов за год с учетом всех простоев.
К сожалению, одним из симптомов болезни роста рынка ТЦ в нашей стране является отсутствие прозрачности во взаимоотношениях УК и арендаторов. На Западе менеджеры ТЦ регулярно получают от торговых операторов достоверные данные об их объемах продаж, посещаемости и финансовом благополучии. Эта информация особенно важна, если арендные платежи собираются в зависимости от оборота. Такая схема, кстати сказать, наверняка внедрялась бы в отечественных ТЦ гораздо интенсивней. По итогам года она позволяет получить большую прибыль и, что очень важно, снизить риски для арендаторов (правда, из-за сезонных колебаний она подходит не всем предприятиям, особенно с ограниченным количеством оперативных средств). Но этого не происходит как раз из-за того, что отчетность арендаторов перед УК или владельцем крайне редко соответствует реальному положению дел.
В такой ситуации менеджерам ТЦ зачастую приходится окольными путями узнавать, как идет бизнес у магазинов, разместившихся на его территории, кто из них действительно нуждается в скидках, кто способен выдержать повышение ставок, а кто, может быть, помышляет «съехать». Дело приходится доводить чуть ли не до настоящей разведработы: считать, сколько людей входит в торговое помещение, задавать «наводящие» вопросы продавцам, беседовать с покупателями, определять, какая часть из них делает приобретения. Зато если УК способна наладить «прозрачность», то это свидетельство ее высокого профессионализма.
 
Доверяй, но проверяй
Прозрачность, безусловно, необходима и в связке УК — владелец. Собственник или девелопер должны точно знать, что деньги, которые выделяются УК, тратятся по назначению. Для этого нужно наладить четкую систему отчетности УК перед девелопером. О схемах финансовых взаимоотношений, которые практикуются в отечественных ТЦ, «МОЛЛ» уже писал в декабрьском номере 2004 г. («УК — правая рука девелопера»). Напомним, что наиболее распространены две схемы.
Чаще всего УК получает от арендаторов плату, из которой удерживает все необходимые платежи, берет свою комиссию, а остаток в качестве чистой прибыли отдает владельцу, из которой тот, в свою очередь, может погашать внешние кредиты. Другой вариант — владелец без посредничества УК получает от арендаторов причитающиеся суммы, а из них часть выделяет УК для выполнения надлежащих ей обязанностей. Но упаси бог владельца ТЦ назначить вознаграждение УК, скажем, в зависимости от бюджета затрат. — Она будет просто заинтересована их повысить.
 
Каждой копеечке — свое место
Еще одна обязанность УК на финансовом поприще — сведение всех доходов и расходов в единый бюджет предприятия (обычно на год с квартальной разбивкой), который согласуется с собственником ТЦ и в рамках которого менеджеры ТЦ оперируют средствами. Все вышесказанное предполагает создание колоссальной договорной базы, где планируются финансовые потоки по всем направлениям, которые рассчитываются отдельно.
Расходная часть бюджета расписывается на всех подрядчиков, которые гарантируют обслуживание объекта в необходимом объеме. Здесь также должны быть учтены: плановая замена оборудования, эксплуатационные затраты, расходы на комплектующие, заработную плату, накладные расходы и т.д. Отдельной строкой регламентируется вознаграждение УК.
Бюджет — переменная величина, которая зависит от того, выполнение каких задач планируется. По отдельным пунктам затратная часть бюджета постоянно увеличивается в силу ряда объективных причин: роста налогов, повышения платы за аренду земли и коммунальные услуги.
По словам Алексея Панфилова, очень важно грамотно составить бюджет ТЦ в первый год работы. Сформировать его «константную» часть, а потом периодически корректировать с учетом тех изменений, которые происходят на объекте или на рынке в целом. При этом, как считает Марк Афраймович, владелец должен периодически компенсировать расходы, связанные с инвестиционной составляющей: на капремонт, на установку нового оборудования (например автоматических дверей, лифта, эскалатора и т.д.), на переоборудование здания, скажем, с целью перераспределения покупательских потоков, на оборудование дополнительной парковки и т.д. Вплоть до полной модернизации объекта и концептуальной перестройки.
Если изменения существенные, то бюджет также сильно преобразится. К примеру, ТК «Охотный ряд» к лету ждут довольно большие перемены. Сейчас идет работа по его реорганизации и реконструкции с перепрофилированием значительных площадей. Фаст-фуд, который сегодня находится на нижнем ярусе со стороны Красной площади, будет перенесен в ту часть, где раньше располагался развлекательный центр «Даун-Таун» (со стороны Большого Манежа). Освободившаяся площадь будет осваиваться под торговые предприятия. Это колоссальная работа и соответствующие издержки. В результате затратный бюджет ТК «Охотный ряд» в текущем году будет в несколько раз превышать прошлогодний. Поэтому, как говорит Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора УК ТЦ «Охотный ряд», УК в плане финансового обеспечения должна заниматься долгосрочным планированием и иметь программу, сочетающую последовательность каждого шага.
По словам специалистов, сложности при составлении бюджета чаще всего возникают с такой статьей затрат, как реклама. В мартовском номере нашего журнала (№2, 2005 г., «Искусство продвигать») мы уже писали, что для большинства предпринимателей, работающих в индустрии ТЦ, вопросы потребности в рекламе, ее размещения остаются пока неким эфемерным понятием. Мало кто понимает, сколько ее надо, куда ставить...
Между тем зарубежный опыт показывает, что наиболее целесообразным вариантом является равномерное разделение расходов на рекламу между владельцем ТЦ, УК и арендаторами комплекса. К сожалению, на российской почве эта практика не получила распространения или же внедряется с явными перекосами.
С одной стороны, как считает Марк Афраймович, проблема в «сложных» собственниках, которые хотят поменьше потратиться и побольше получить, с другой — в арендаторах с их постоянной денежной «нехваткой». В результате УК должна выделять на маркетинг средства из эксплуатационных компенсаций. Однако в ситуации, когда эти компенсации составляют от 30 до 100 USD за кв.м в год, их еле-еле хватает на покрытие операционных расходов. «На мой взгляд, — говорит Марк Афраймович, — на нынешнем этапе развития рынка ТЦ расходы на рекламу должны распределяться между владельцем и арендаторами — 50/50. Это заставит и тех, и других учиться реально оценивать необходимые затраты на продвижение свого продукта, их эффективность, что в свою очередь станет весомым вкладом в прогресс рынка. Рекламный бюджет успешного ТЦ должен быть не меньше 300–350 тыс. USD в год.
Помимо средств, предусмотренных бюджетом, целесообразно создать некий резервный финансовый фонд. В течение года могут возникнуть непредвиденные расходы, скажем, из-за аварии или для выплаты вознаграждения за разовые работы. Или как в прошедшую снежную зиму — практически все предприятия «вылетели» из бюджета, так как уборка снега в столице стоит дорого.
«Как показывает пример ТЦ «Галерея Аэропорт», — говорит Алексей Панфилов, — резервный фонд может быть довольно небольшим — около 1–2% от годового бюджета. Однако чем масштабнее предприятие, тем больше «запасных» денег УК должна иметь в своем оперативном распоряжении». По словам Андрея Сухова, изыскивать дополнительные источники финансирования можно за счет организации дополнительных торговых точек — лотков розничной торговли, а также размещения рекламы на территории ТЦ.
 
Когда «шутки» плохи…
Чрезвычайно важно, чтобы управление деньгами приводило к повышению капитализации объекта, не выходя за рамки правового поля. К счастью, как говорит Алексей Панфилов, прошли те времена, когда некоторые владельцы ТЦ создавали фиктивные УК исключительно для того, чтобы собирать арендные платежи и при этом не платить налоги. А по мере того как к «однодневкам» возникал интерес со стороны фискальных органов, они просто менялись, как перчатки.
Однако оптимизировать налоги сегодня стараются практически все предприниматели. При нынешнем далеко не идеальном налоговом законодательстве такое стремление вполне понятно. Проблема в том, что не все девелоперы и УК делают это грамотно, а по старинке продолжают «химичить», например, используя оффшорные фирмы. Сегодня власти смотрят на такие вещи достаточно строго. Пока на рынке ТЦ громких скандалов не было, но, по некоторым данным, на ряд компаний мытари уже обратили свое внимание.
Тем временем, по словам Алексея Панфилова, существуют вполне легальные способы зачета налогов. Именно зачета, а не ухода от них. Сегодня задача УК — вести работу цивилизованно, дабы завоевать себе хорошее реноме, в том числе и в глазах правоохранительных органов. Стоит отметить, что несетевым предприятиям, по мнению Андрея Сухова, вообще нет особого резона тратить силы на оптимизацию налогов в силу относительно небольших оборотов. Им лучше работать по «накатанным» классическим схемам.
Итак, финансовая система торгового предприятия должна быть основана на мотивации УК в сокращении расходов. Для этого необходимо вести постоянный мониторинг, искать альтернативных поставщиков услуг, минимизировать налоги и т.д. Во многих успешных ТЦ практикуется поощрение УК, если сумма сборов превышает арендную базу (обычно излишек делится пополам между владельцем ТЦ и УК). Только при грамотной и рациональной организации дела девелопером возникает заинтересованность УК в непрерывном повышении капитализации объекта, увеличении оборота операторов и соответственно в возможности повышения ставок аренды.


Адрес источника: mallmag.ru
Читайте также:

  Сколько стоит эксплуатация здания?

  Инструменты Project management для успеха торгового центра

  Профессиональное управление коммерческой недвижимостью повышает прибыли

  Рынок управления еще прощает ошибки

  Риэлторские технологии: Стоимость услуг управляющей компании

  Офисный ЖЭК. Управление торговым центром приносит от $60 тыс. в год

  Инвестиции в управляющие компании растут

  Кто в доме хозяин: украинский рынок профессионального управления

  Механизмы управления недвижимостью

  Стоимость эксплуатации недвижимости

  Требуется управляющий

  Коммунальное сальдо

  Кому доверить управление ТЦ?

  Выход Управляющей Компании на рынок: 5 необходимых шагов

  Российская практика. Управление коммерческой недвижимостью

  Простота требует жертв

  Россия. Управление рисками: Разработка и внедрение Процедурной модели управления выбранным типом проектов

  УПРАВЛЯТЬ НЕДВИЖИМОСТЬЮ — ПРОСТО

  Торговым центрам нужны профессионалы

  Неписаные правила



Документы: 1-20, 21-40.
Управление
- Каталог компаний
- Новости/Статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2017. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis

Деньги любят счет

нажмите на текст