Как построить Торговый центр. Роль консалтинга.

нажмите на текст
              
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект<script type=
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Как построить Торговый центр. Роль консалтинга.


Развитие рынка коммерческой недвижимости в Украине идет быстрыми темпами, по мере его роста возникает острая необходимость в услугах профессиональных консультантов, как у владельцев земли, так и у инвесторов. Стабильное состояние экономики в последние годы создает все предпосылки выхода на рынок западных инвесторов. Этот процесс уже начался, но реального прихода западных компаний на украинский рынок можно ожидать через 3-4 года. Это позволит окрепнуть отечественным компаниям, интерес которых к девелоперским проектам, особенно в секторе потребительского рынка, велик, но оценить инвестиционную привлекательность подобных проектов, не являясь специалистом в недвижимости, затруднительно. Тем более реализовать проект только своими силами практически нереально.
Классическая схема создания объектов коммерческой недвижимости предполагает, когда все эти участники - отдельные организации. Основные участники разработки торговых центров - это риелтор, инвестор, девелопер, консалтинговые компании, архитектурные и проектно-строительные организации, управляющая, страховые и финансовые компании и многие другие. В Украине очень часто инвестор, девелопер, управляющая компания представлены «одним лицом». В связи с этим мы очень часто сталкиваемся с объектами, имеющими непоправимые ошибки.
Однако сейчас уже сложилась ситуация, когда потребительский спрос, растущий быстрыми темпами, независимо от растущего количества новых торговых центров, остается не удовлетворенным. Но из-за отсутствия конкуренции между торговыми центрами ошибки в концепции ТЦ остаются незамеченными. Однако тому, кто работает с мыслью о завтрашнем дне, стоит задуматься о быстрорастущей конкуренции, и о том, что такие недочеты, как ошибочный расчет объемов объекта и парковочной зоны, неправильная организация транспортных и пешеходных потоков, зон логистики, неправильное определение формата площадей и зонирования товарных групп, неудачно выбранная этажность и т.д. могут привести к полному краху объекта. Что же нужно, чтобы избежать всех этих ошибок?
Изначально рассмотрим, с чего начинается разработка объекта торговой недвижимости. В первую очередь заказчик должен определиться с идеей будущего объекта, т.е. определиться с направлением, в котором будут сфокусированы маркетинговые исследования. Идею может предложить сам инвестор, в случае, когда он ограничен в финансовых возможностях, или когда реализация будущего проекта непосредственно связана с его личным бизнесом, например розничной торговлей. Если же инвестор не имеет каких-либо ограничений или убеждений относительно направления использования участка, то помочь ему определиться с этим может консультант, проведя анализ наиболее эффективного использования этого участка.

Примечание.
Если есть возможность выбора участка из нескольких, то в идеале, необходимо провести маркетинговый анализ каждого и среди них выбрать наиболее подходящий. Но на самом деле, украинская реальность не позволяет это сделать в силу ряда причин (дефицит участков, сложность их получения и т.д.), что уже на начальных стадиях ограничивает возможности выбора варианта развития объекта.

По словам генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Вадима Непоседова, «цель анализа рынка торговой недвижимости заключается в том, чтобы найти свою нишу и при помощи грамотно разработанной концепции ее занять. Но не многие заказчики понимают, что им нужен не просто хороший торговый центр, а конкурентоспособный и, значит, рентабельный и высокодоходный на протяжении всего времени своего функционирования».
Определившись с идеей будущего объекта наступает этап более глубоких маркетинговых исследований месторасположения и разрабатывается концепция объекта: разрабатывается функциональная схема, определяется направленность торгового центра на определенные группы потребителей, на удовлетворение ряда их потребностей, определяется тип торгового центра, намечается расположение якорных арендаторов и торговых галерей, зон торговли, развлечений, общественного питания, расположение и величина парковки и т.д. Кроме этого, разрабатываются рекомендации по управлению ТЦ, структурным подразделениям, открытию, продвижению, рекламной поддержке и т.д. После составления плана аренды торговых площадей разрабатывается экономика проекта: предварительная смета затрат на строительство, доходы и расходы, экономические риски, сроки окупаемости и погашения кредита и т.д. Составляется сетевой график реализации проекта.
Затем наступает время составления проектно-строительной документации и строительства. Одновременно со строительством ведется поиск арендаторов, подготовка к рекламной компании. После завершения строительства запускаются арендаторы, которым перед открытием необходимо установить оборудование, оформить витрины и подготовиться к открытию. Когда все готово - центр открывается для посетителей.
Это был представлен правильный и эффективный процесс создания объекта торговой недвижимости. Как же все выглядит на самом деле в Украине?
Итак, заказчик, владеющий участком земли или старым зданием, обращается вначале в архитектурную мастерскую, которая выполняет разработку проектной документации и согласовывает проект в архитектурном управлении, земельном комитете, органах пожарного надзора и других. При чем проектирование могут осуществлять как специализированные проектные бюро и архитектурные мастерские, так и строительные организации, имеющие на это разрешение и лицензию. Но, по мнению Вадима Непоседова, «это первый неправильный шаг, так как все последующие проектные решения торгового объекта привязываются к первому, в котором зачастую непродуман размер здания и организация пространства в нем для последующего ведения бизнеса. Сегодня большинство проектно-строительных организаций не обладают опытом разработки проектов именно торговых центров. Да, они предлагают красивые и интересные внешне строения, но они не учитывают всех тех требований, которые должен выдержать торговый центр для успешного функционирования. Многие до сих пор считают, что проектные организации способны визуализировать такой объект и смогут заменить тех, кто согласно мировой практике этого бизнеса отвечает за последствия реализации строительных проектов и эксплуатацию (управление) торгового центра».
Основная причина, по которой инвестор обращается именно к проектным или архитектурным организациям заключается в сложности процесса согласования. А эти организации, уже не раз набив шишки, обладают технологиями существенного сокращения времени на согласование проектов, попросту они знают к кому, в какой кабинет, в каком порядке заходить, как сделать так, чтобы строительство могло быть начато еще до оформления всех документов. Таким же опытом обладает и ряд крупных строительных компаний, которые уже сегодня тоже занялись строительством торговых объектов.
Т.е. уже на этом этапе есть возможность возникновения любых ошибок. И в основном они возникают из-за незнания последовательности создания коммерческих объектов. Дело в том, что в последние два года, да и сейчас фактически каждый девелопер приобретает только первый опыт строительства торгового центра.
Наверное, причина ошибок строительства первых ТЦ в том, что во-первых, первые проекты реализовывались в уже готовых архитектурных формах. Во-вторых, первыми за строительство ТЦ принялись розничные торговцы, которые посчитали, что их опыта и знаний в организации сетевого бизнеса достаточно для успешного создания ТЦ.
Таким образом, классический путь создания объекта торговой недвижимости в Украине переворачивается наоборот. Изначально заказчик закрепляет за собой земельный участок, потом разрабатываются предпроектные решения, и уж затем возникает мысль о необходимости создания концепции будущего объекта.
И на этом этапе есть три варианта действий заказчика: концепция не разрабатывается вообще, концепция разрабатывается собственными силами, концепция разрабатывается специализированной компанией.
Отказ от разработки концепции строящего объекта может привести к самым плачевным результатам, когда через месяц после открытия владелец увидит, что посетителей в торговом центре практически нет и арендаторы соответственно «сворачивают удочки».
Также многие компании практикуют создание концепции собственными силами, отдавая всю эту работу в руки одного отдела. Но по мнению специалистов, маркетинговый отдел компании-заказчика не в силах выполнить роль консультанта. Как говорит заместитель генерального директора «УТГ» Виталий Бойко: «Методологией создания торговых центров в Украине владеют всего несколько человек, в частности владелец нашей компании Вадим Непоседов стоял у истоков создания первых шести украинских ТЦ. Разработка концепции, исследования, отношения с арендаторами, рекламное продвижение проекта создавались, не имея отечественных образцов. В результате получилось, что путь, который мы прошли сравним с предлагаемым в Западных странах, но мы еще учитывали и особенности национального менталитета».
Таким образом, разработку концепции ТЦ на профессиональном уровне могут осуществить только консалтинговые фирмы, работающие в области недвижимости, и имеющие за плечами большой список работ.
Кроме оценки инвестиционной привлекательности объекта, его маркетингового анализа и составления бизнес-плана (концепции) необходимость консалтинговых услуг возникает практически на каждом этапе создания объектов коммерческой недвижимости. В том числе и на этапе набора арендаторов. Профессиональный консультант не только подберет оптимальный состав арендаторов, соответствующий концепции ТЦ, но и сделает это в установленные сроки, что очень важно, потому что задержки с набором арендаторов и открытием ТЦ влекут за собой большие финансовые потери (к примеру, для ТЦ площадью 15000 м.кв. задержка на месяц может привести к потере около 300-400 тыс.у.е.).

Итоги:
В Западной и российской практике фактически каждый девелопер, начиная строить тот или иной объект коммерческой недвижимости, обращается к услугам консалтинговой компании. Его интересует, что именно целесообразно построить на том или ином участке земли, строительство какого объекта (жилого, офисного, торгового) принесет наибольшую прибыль, как распланировать участок под торговый центр, каковы оптимальные этажность и площадь ТЦ на данном участке, каков должен быть состав арендаторов и как обеспечить максимальный доход от них и т.д. Ответы на эти вопросы являются профессией именно консалтинговых компаний.
В Украине ситуация немного иная: рынок коммерческой недвижимости переживает строительный бум. Особый интерес уделяется строительству торговых и торгово-развлекательных центров. К отрасли проявляют интерес и строительные компании, и банки, и региональные администрации. С увеличением объема рынка будет меняется и его структура, появится больше профессиональных игроков, и уже сегодня рынок становится более конкурентным. Все это говорит о том, что консалтинговая услуга в развитие торгового бизнеса становится необходимостью. Это признают и специализированные консалтинговые компании. Генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии» прогнозирует: «В ближайшие два года на столичный рынок может быть выброшено до 700 000 кв. м торговых площадей. Обилие проектов по строительству торговых центров начинает волновать. Дело в том, что новые магазины очень неравномерно ложатся на городскую карту, усиливая уже имеющиеся диспропорции. Плюс ко всему в условиях закрытости информации о проектируемых объектах, мы можем столкнуться с ситуацией, когда недалеко друг от друга откроется два торговых центра с идентичным наполнением, что приведет к явному краху обоих. И это речь идет о столичном рынке. В регионах ситуация еще более плачевная.
Поэтому прежде чем, приступить к строительству того или иного объекта, мы советуем всем проконсультироваться у тех, кто работает на этом рынке уже не один год, и кто досконально владеет методиками и принципами организации торговых центров. Ибо консалтинг – это опыт предыдущих поколений, специализированные знания и мировая практика, не воспользоваться которыми было бы неразумно».
С целью исправить критическое положение на украинском рынке коммерческой недвижимости, руководство консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» решило провести акцию для всех участников рынка недвижимости, которая заключается в создании концепций объектов коммерческой недвижимости на бесплатной основе. «С целью оздоровления рынка коммерческой недвижимости, для минимизации расходов и создания объектов торговой недвижимости на основе правильных концепций, с сентября 2004 года мы предлагаем бесплатные услуги по созданию концепций ТЦ», - говорит Вадим Непоседов.
Это беспрецедентный шаг на рынке консалтинговых услуг в Украине, да и России тоже. И хочется надеяться, что с помощью этого шага «Украинской Торговой Гильдии» в стране будет увеличивается количество именно качественных торговых центров, а барьеров на пути их создателей будет меньше.


Адрес источника: http://Недвижимость ревю №8, 2004 г.
Читайте также:

  Двигатель недвижимости: обзор ситуации на рынке консалтинга Украины

  Этот неоднозначный консалтинг…Обзор рынка консалтинговых услуг на предпроектном этапе

  «Форматология» столичного ритейла имеет западное происхождение, но растет на украинских «корнях»

  Финансирование девелоперского проекта

  «Украинская Торговая Гильдия» подписала ряд договоров в сегменте коммерческой недвижимости в Украине и России. (24.07.2006)

Ведущая консалтинговая компания «Украинская торговая гильдия» в июне-июле 2006 года подписала ряд договоров в сегменте коммерческой и жилой недвижимости в Украине и России.

Как сообщил, генеральный директор «Украинской торговой гильдии» Вадим Непоседов, компания подписала договора аренды на 50% площадей в ТРЦ «KOMOD», остальные 50% находятся на стадии согласования и подписания. Также, представляя интересы арендодателей, «Украинская торговая гильдия» на основе эксклюзивных прав ...


  Связанные одной целью

  Принцип наилучшего и наиболее эффективного ис¬пользования объекта недвижимости

  Анализ наилучшего использования недвижимости

  Торговый центр - нет предела совершенству

  Акцент на прибыль, или Зачем нужны девелоперы

  Успешный бизнес начинается с консультации

  Торговые центры с изюминкой

  Украинская Торговая Гильдия подвела итоги 2005 года

  Консалтинг на службе девелопмента торговой недвижимости

- Каталог компаний
- Новости/статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2017. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis

Как построить Торговый центр. Роль консалтинга.

нажмите на текст