Консалтинг на службе девелопмента торговой недвижимости

нажмите на текст
              
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект<script type=
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Консалтинг на службе девелопмента торговой недвижимости




На рынке консалтинговых услуг коммерческой недвижимости Украины доминирует всего несколько компаний. Рынок оценочных и брокерских услуг представлен более ста риэлтерскими фирмами. В большинстве случаев это компании, специализирующиеся на продаже/сдаче в аренду офисов класса С, старых магазинов или перепродаже ветхих зданий. Если серьезной компании необходимы качественные площади для офисных, торговых, складских или прочих нужд, они могут рассчитывать не более чем на десяток риэлтерских компаний.
Если же говорить непосредственно о консалтинге, то здесь инвесторам и застройщикам могут помочь только две крупные компании, оказывающие профессиональные услуги: «Украинская Торговая Гильдия» и Colliers International.
Эти компании оказывают широкий спектр услуг, поскольку, по словам Вадима Непоседова, генерального директора «Украинской Торговой Гильдии», именно оказание консультационных услуг обеспечивает возможность дальнейшего сотрудничества с клиентом на следующих этапах. К примеру, создание концепции объекта коммерческой недвижимости способствует получению возможности на эксклюзивных или привилегированных условиях заниматься сдачей в аренду или продажей возведенных площадей, управлением введенными в эксплуатацию объектами и т.д.
В мировой практике фактически каждый девелопер, начиная строить тот или иной объект коммерческой недвижимости, обращается к услугам консалтинговой компании. Его интересует, что именно целесообразно построить на том или ином участке земли, строительство какого объекта принесет наибольшую прибыль, как распланировать участок под торговый центр, каков должен быть состав арендаторов и как обеспечить максимальный доход от них, как набрать арендаторов и открыть торговый центр в срок и т.д. Стоят такие услуги недорого по сравнению с российскими расценками. За эти деньги будущий инвестор получает полный бизнес-план проекта с экономическим, маркетинговым и архитектурно-планировочным обоснованием.
В Украине очень часто инвестор, девелопер и управляющая компания представлены «одним лицом». К сожалению, при разработке многих торговых центров, открывающихся в Украине, профессиональные компании не привлекаются, результатом чего является незаполненность арендаторами торговых площадей, низкая посещаемость ТЦ посетителями, не рационально выполненные планировочные решения, и как следствие – невостребованность ТЦ и убытки собственника. Недостатки торговых центров сегодня еще слабо замечены из-за низкого уровня насыщения, но в ближайшем будущем, с ростом конкуренции и увеличением количества площадей все недочеты будут сразу же бросаться в глаза. Избежать этих проблем позволяет привлечение на максимально ранней стадии работ компанию профессионального консультанта.

Роль консалтинга
Консалтинговый бизнес сконцентрирован на нескольких сегментах рынка недвижимости. Во-первых, если у инвестора нет никаких идей относительно будущего проекта, прежде чем приступить к строительству, нужно определиться, что на данном участке лучше построить, т.е. необходимо провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (highest and best use analysis) земельного участка/объекта коммерческой недвижимости. По словам Виталия Бойко, заместителя генерального директора «Украинской Торговой Гильдии», этот анализ проводится при необходимости выбора правильного направления развития участка. «Основными критериями этого анализа являются: потенциал месторасположения, законодательная допустимость, физическая осуществимость, технологическая обоснованность, финансовая целесообразность и максимальная продуктивность. На основе этих критериев определяется максимальная эффективность использования участка или объекта, с учетом, что такое использование физически возможно и финансово целесообразно». Т.е. на данном этапе определяется дальнейшее направление работы с объектом. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка проводится, если у инвестора нет никаких идей по поводу объекта.
Во-вторых, после определения направления наиболее эффективного развития участка, необходимо создать оптимальную бизнес-модель объекта. Для этого создается концепция объекта коммерческой недвижимости. На этапе разработки концепции компания консультант разрабатывает видение торгового центра: получает ответы на вопросы, на какую целевую аудиторию будет ориентирован ТЦ, какие товары и услуги он будет предоставлять, как будет выглядеть фасад ТЦ, внутренние планировки и дизайн. Во время этого процесса рождается идея ТЦ, основная мысль, то, что отличает его от других, является оригинальным и уникальным в своем роде. Эта идея задает тон всей концепции. Все последующие решения являются органичным дополнением или следствием этой идеи. Примером таких идей является элитный Мандарин-Плаза (Colliers Int.), рынок/ТЦ «Пирамида» (УТГ), стоковый ТЦ «Макрос» (УТГ) и т.д. После разработки концепции и ее защиты разрабатывается техническое задание для организации проектировщика.
Третье, что на рынке торговой недвижимости выполняет на сегодняшний день только одна консалтинговая компания в Украине «Украинская Торговая Гильдия» — выполнение функции службы Заказчика. Еще до начала проектирования очень важно сформировать профессиональную Дирекцию строящегося объекта. «Т.к. собрать команду профессионалов по строительству торговых центров для многих Заказчиков очень проблематично и затратно, наша компания предлагает услуги собственной команды руководства проектом. - говорит Вадим Непоседов - Команда руководства проектом по строительству торгового объекта возьмет на себя определение подрядчиков, постановку задач и контроль их своевременного выполнения, а так же оперативное консультирование представителей Заказчика по всем направлениям, т.е.: финансовым, строительным, хозяйственным, юридическим, кадровым, рекламным и охранным».
Эффективность такой группы максимальна, учитывая опыт «Украинской Торговой Гильдии» в реализации девелоперских проектов в г. Киеве и одного в г. Днепропетровске. Поручение функций службы Заказчика консалтинговой компании, имеющей большой опыт строительства именно торговых объектов позволяет максимально сократить расходы и срок строительства.
Следующая услуга, предоставляемая консалтинговыми компаниями - набор арендаторов. Почему важно поручить набор именно консалтинговой компании? Во-первых, профессиональный консультант не только подберет оптимальный состав арендаторов, соответствующий концепции ТЦ, но и сделает это в установленные сроки, что очень важно, потому что задержки с набором арендаторов и открытием ТЦ влекут за собой большие финансовые потери (к примеру, для ТЦ площадью 15000 м.кв. задержка на месяц может привести к потере около 300-400 тыс.у.е.).
Во-вторых, заключая с профессиональным консультантом договор на набор арендаторов, заказчик накладывает на него моральные и финансовые обязательства по воплощению им же разработанной концепции. Если консультант разработал не жизнеспособную концепцию, набрать арендаторов в ТЦ ему будет нелегко.
Одной из основных проблем на этапе набора арендаторов является противоречие между желаниями потенциальных арендаторов, и возможностями компании, занимающейся набором, эти желания удовлетворить. Разработанная концепция не всегда воспринимается торговыми операторами в том виде, в котором она создавалась, и зачастую она требует доработки и изменения. Кроме того серьезной проблемой для украинского рынка является заполняемость площадей ТЦ, связанная с недостаточным количеством потенциальных арендаторов. Темпы появления новых операторов примерно в пять раз ниже темпов прироста торговых площадей и составляют не более 5-6% в год. Все основные мировые бренды уже давно обосновались в столице, а их политика расширения в регионах ограничивается городами-миллионникам. Наибольший прирост будет сохраняться за счет украинских компаний, покупающих франшизы у западных сетевых компаний. Как правило, одним из условий подобного контракта является обязательное выполнение ежегодного плана по открытию определенного количества магазинов. Уже сейчас по такой схеме в Украине работают около 100 компаний.
По общепринятой практике набор арендаторов должен осуществляться двумя этапами: 1) набор якорных арендаторов, который осуществляется в период проектирования; 2) массовый набор арендаторов (среди местных операторов, украинских розничных сетей и интернациональных компаний) - осуществляется на завершающем этапе строительства.
Это очень важно, поскольку правильно подобранный состав арендаторов позволит минимизировать риск их ротации, и обеспечит целостность торгового пространства в глазах конечных потребителей. Такой подбор осуществить могут только профессиональные консультанты.
Существует и еще одна услуга, предоставляемая консалтинговыми компаниями - управление работающим торговым центром. Рано или поздно каждый владелец объекта коммерческой недвижимости сталкивается с вопросом: заниматься управлением самостоятельно или доверить это дело профессионалам? На Западе услуга управления существует уже давно. Владелец недвижимости в западных странах практически не занимается организационными процедурами по управлению и ведению всех текущих дел по своему объекту, а доверяет это управляющей компании
По словам Вадима Непоседова, основная задача управляющей команды - добиться выполнения заданных сроков окупаемости, придерживаясь первоначальной концепции проекта. Работа профессионала состоит в умении сбалансировать расходы по содержанию здания и доходы, получаемые в результате рационального управления, продвижения и увеличения стоимости недвижимости.
Совершенно очевидно, что управление недвижимостью - задача не из простых. Каких только знаний в этом тонком деле не требуется! Это и знания в юридической области, в области маркетинга и рекламы, и некоторые экономические навыки в эксплуатационно-технической сфере, в девелоперской области и т.д. А значит, вывод очевиден: качественные услуги доверительного управления способна оказать только стабильная коммерческая организация. А учитывая то, что рынок управления недвижимостью в Украине только формируется, таким опытом обладают компании, которые включены в процесс создания объектов коммерческой недвижимости с самого начала, т.е. консалтинговые компании.
Но и это не весь перечень услуг, предоставляемых консалтинговыми компаниями. Помимо вышеперечисленного предоставляется еще и маркетинговое обслуживание, но, как правило, вопросы рекламы и продвижения проекта оговариваются отдельным соглашением.
Примечание
К примеру, в Москве консалтинговыми компаниями принята практика предоставления бесплатных аналитических отчетов о текущем состоянии и перспективах различных сегментов рынка недвижимости. В Европе и США подобные квартальные или годовые исследования являются платной услугой (около $200 за каждый отчет).

Перспективы
Ежегодно объем инвестиций в сферу коммерческой недвижимости растет увеличивающимися темпами, соответственно и растут объемы строительства. С приходом на украинский рынок международных розничных сетей и девелоперских компаний резко возрастет конкуренция и уровень возводимых объектов. Следовательно, возрастет спрос, и на консалтинговые услуги, и на брокерское обслуживание проектов. Доминирующие позиции займут прежде всего компании, имеющие немалый опыт по реализации подобных объектов.

Непоседов Вадим Валентинович, генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии»:
Успех Торгового центра на 80% зависит от профессиональных качеств компаний, принимающих участие в его создании. Одна из главных ролей отводится консалтинговой компании. Но, к сожалению, многие инвесторы игнорируют эту услугу. В первую очередь это связано с нежеланием тратить на это деньги. Хотя цена за консалтинговые услуги на фоне общей стоимости объекта в десятки млн. USD вполне разумна. В зависимости от сложности объекта цена может вариировать от 25 до 100 тыс.у.е. Экономить на этом не стоит, поскольку ситуация на рынке торговой недвижимости показывает, что среди тех, у кого были грамотные консультанты, неудачных проектов нет или по крайней мере их недочеты относительно легко исправимы. И наоборот, неблагополучные ТЦ, которые создавались без использования опыта консалтинговых компаний, сегодня или развалились и перепродаются в другие руки.
Конкурентное преимущество нашей компании в том, что мы создаем объекты, у которых стабильный период эксплуатации начинается с момента открытия торгового центра, в то время, как в ТЦ, созданных другими консалтинговыми компаниями – этот период начинается спустя 6-12 месяцев со дня открытия, что приводит к увеличению сроков окупаемости ТЦ.
Наша компания работает на этом рынке уже не один год, и мы досконально владеет методиками и принципами организации торговых центров. Консалтинговые услуги тем и ценны, что они основаны на опыте предыдущих проектов, специализированных знаниях и мировой практике.


Адрес источника: http://Недвижимость ревю 2004 г.
Читайте также:

  Двигатель недвижимости: обзор ситуации на рынке консалтинга Украины

  Этот неоднозначный консалтинг…Обзор рынка консалтинговых услуг на предпроектном этапе

  «Форматология» столичного ритейла имеет западное происхождение, но растет на украинских «корнях»

  Финансирование девелоперского проекта

  «Украинская Торговая Гильдия» подписала ряд договоров в сегменте коммерческой недвижимости в Украине и России. (24.07.2006)

Ведущая консалтинговая компания «Украинская торговая гильдия» в июне-июле 2006 года подписала ряд договоров в сегменте коммерческой и жилой недвижимости в Украине и России.

Как сообщил, генеральный директор «Украинской торговой гильдии» Вадим Непоседов, компания подписала договора аренды на 50% площадей в ТРЦ «KOMOD», остальные 50% находятся на стадии согласования и подписания. Также, представляя интересы арендодателей, «Украинская торговая гильдия» на основе эксклюзивных прав ...


  Связанные одной целью

  Принцип наилучшего и наиболее эффективного ис¬пользования объекта недвижимости

  Анализ наилучшего использования недвижимости

  Торговый центр - нет предела совершенству

  Акцент на прибыль, или Зачем нужны девелоперы

  Успешный бизнес начинается с консультации

  Торговые центры с изюминкой

  Украинская Торговая Гильдия подвела итоги 2005 года

  Как построить Торговый центр. Роль консалтинга.

- Каталог компаний
- Новости/статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2017. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis

Консалтинг на службе девелопмента торговой недвижимости

нажмите на текст