Место под солнцем

нажмите на текст
              
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект<script type=
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Место под солнцем



[ж-л «Коммерческая недвижимость №7-8]
Чем руководствуется торговый оператор при рассмотрении перспективы своего присутствия в том или ином ТЦ? Об этом шла полемика в редакции «КН»

УЧАСТНИКИ:

Наталья БОРИСОВА (Н. Б.), PR-менеджер ООО СИК «Дафи»
Сергей КАРАМНОВ (С. К.), президент компании Real Estate Solutions
Валерий КИРИЛКО (В. К), генеральный директор компании «Кастл Девелопмент»
Александр ОВЧАР (А. О.), председатель правления ЗАО «Квадрат-Украина»
Наталья РОЖКОВА (Н. Р.), директор по маркетингу ЗАО «Квадрат-Украина»
Геннадий СУЛЬДИН (Г. С.), генеральный директор компании «Енергобуд-девелопмент»
Сергей ХОМЕНКО (С. Х.), руководитель департамента аренды и управления консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» (УТГ)

«КН»: – Как вы считаете: все ли проекты, реализованные в сфере торговой недвижимости в последнее время, могут рассчитывать на коммерческий успех? На какие основные моменты, определяющие успешность торгового предприятия, стоит обратить внимание потенциальным арендаторам?

С. Х.: – Действительно, в ближайшей перспективе бoльшая часть проектов может рассчитывать на коммерческий успех. Это связано, в первую очередь, с недостаточной насыщенностью рынка торговыми площадями и быстрым ростом сетевых торговых операторов, а также с появлением новых отечественных и зарубежных операторов. Однако в более отдаленной перспективе стабильный коммерческий успех будут иметь только правильно позиционированные (и относительно крупные) торговые объекты. В первую очередь это зависит от профессионально выстроенной концепции торгового объекта, филигранного подбора операторов и качественного управления.

А. О.: – Позволю себе здесь немного не согласиться. Думаю, что некоторые объекты торговой недвижимости не могут рассчитывать на коммерческий успех в долгосрочной перспективе, даже если сейчас они работают достаточно эффективно. В первую очередь это относится к ТЦ с неудачным месторасположением и недовыверенным форматом. Поэтому при выборе «своего» ТЦ арендаторам необходимо обратить внимание на месторасположение ТЦ, от которого в наибольшей степени зависит успешность торгового предприятия. Необходимо также оценить профессионализм управляющей компании (от которого будет зависеть подбор «якорей» и определение соседства, обслуживание здания, обеспечение маркетинговой активности) и наличие в ее «портфеле» успешных проектов. Еще одним немаловажным моментом, от которого во многом зависит успех ТЦ и на который нужно обратить внимание, является удачное сочетание формата и концепции. Возьмите ТРЦ «Караван». Изначально его месторасположение было выбрано неудачно и не соответствовало правилам, выдвигаемым к выбору расположения ТЦ. Из-за этого многие розничные операторы на этапе проведения переговоров сказали «нет». Однако благодаря оптимально выбранному формату – гипермаркет-галерея, и эффективному управлению удалось компенсировать неудачность месторасположения. И сейчас торговый комплекс входит в число наиболее успешных. Хотя такое первенство может закончиться на этапе выхода другого объекта с таким же удачным форматом, но с лучшим месторасположением.

В. К.: – Каждый оператор самостоятельно выводит формулу успеха пребывания в ТЦ. Но для большинства месторасположение комплекса и его грамотная концепция являются основными факторами. Как говорят американские девелоперы, на успех тут влияют три основных фактора – месторасположение, месторасположение и месторасположение. Из этого можно сделать вывод, что месторасположение является ключевым фактором успеха… хотя и не основным. Порой комплексы, размещенные в промзоне или в спальном районе, намного успешнее иных объектов в центре. И все-таки место – один из факторов, от которых отталкиваются операторы при выборе «своего» ТЦ. Месторасположение анализируется очень тщательно – транспортные развязки, пешеходные и автомобильные потоки, удобство подъездных путей. Также необходимо оценить окружение – жилая и коммерческая недвижимость, социально-демографические показатели района и т. д.

«КН»: – Какие основные аспекты привлекательности ТЦ для арендаторов? И какие из них решающие?

С.Х.: – Я выделил бы:
. удачное местоположение объекта
. величину ТЦ
. размещение товарных групп и логистику помещений внутри ТЦ
. присутствие известных «якорных» арендаторов
. наличие хорошей парковки
. уровень отделки помещений и здания в целом
. цену аренды
. квалифицированное управление развитием ТЦ.

Назвать какой-либо критерий решающим невозможно. Необходимы положительные выводы по большинству из перечисленных выше позиций.

С. К.: – В зону ответственности девелопера входит максимальное повышение привлекательности ТЦ за счет целого комплекса мероприятий: маркетинговое продвижение, разработка стратегии продвижения на рынке, грамотная PR-кампания, популяризация ТЦ, поддержка внутренних резервов в виде обучения и консультации арендаторов, техническая модернизация объекта и т. д. Арендатор, в свою очередь, путем поиска ценовых, ассортиментных, товарных изменений, использования маркетинговых путей находит оптимальные соотношения возможностей извлечения прибыли в рамках правил торгового центра. И параллельно обеспечивает высокий уровень обслуживания и профессионализацию продавцов. Таким образом, едиными усилиями владелец и арендатор обеспечивают стабильное и успешное (это решающий момент!) функционирование ТЦ – и, соответственно, извлекают максимум прибыли.

А. О.: – Но, как известно, существует две категории арендаторов – крупные/«якорные», их можно назвать арендаторами первого эшелона, и помельче, – назовем их вторым эшелоном. Для обеих категорий, думаю, решающим аспектом все-таки является посещаемость ТЦ.

Н. Б.: – Здесь я бы выделила еще такой важный аспект, как соответствие ценовой ниши основного потока посетителей ТЦ ценовому позиционированию торговой точки арендатора. Считаю этот фактор решающим. Так, формирование базы арендаторов центра покупок и отдыха «Дафи» в Днепропетровске проходило в несколько этапов. На первом определились с площадями для «якорных» арендаторов: «Великої кишені» и «Домотехники»; затем на основе анализа психологии потребителей были сформированы торговые галереи под определенные товарные группы. И уже после этого начался подбор арендаторов, представляющих на рынке эти товарные группы в четко сформированном ценовом сегменте. Выделение раскрученных марок – тоже один из аспектов привлекательности.

А. О.: – Среди других факторов, влияющих на успешность ТЦ в глазах арендаторов, также можно отметить выгодные договорные условия, в частности, доступные арендные ставки, профессиональный tanant-mix и удачное соседство, маркетинговую активность управляющей компании, удачную рекламную и PR-поддержку, высокие технические характеристики эксплуатации ТЦ (вентиляция, кондиционирование, наличие складских помещений).

«КН»: – Используют ли операторы свои маркетинговые исследования или всецело полагаются на опыт и прогнозы девелопера?

Н. Б.: – Конечно, используют. Но независимо от этого разработку концепции центра покупок и отдыха «Дафи», опираясь на результаты количественных маркетинговых исследований, осуществляла компания «Colliers International Украина». Изучением потребительского восприятия рекламной продукции, направленной на продвижение и формирование концепции центра занимается компания Marketing Service Group.

А. О.: – Проведение таких исследований считается достаточно дорогим удовольствием и требует много времени. Хотя самостоятельно их провести для крупных арендаторов вполне реально, и вложения в маркетинговые исследования оправдают себя «на все сто». Ведь таким образом можно получить определенную гарантию успешности или неуспешности бизнеса в данном месте и данном ТЦ.

С. Х.: – Но в большинстве случаев «якорные» арендаторы все-таки проводят свои маркетинговые исследования по каждому из предлагаемых им объектов. И только средние и небольшие операторы полагаются преимущественно на опыт и знания девелопера, а также анализируют качество «якорных» арендаторов. (Это уже из моего опыта.)

В. К.: – Как правило, происходит объединение исследований и прогнозов девелопера с собственной аналитикой и прогнозами. У многих операторов есть расчетные технологии определения идеальных условий для магазина. Затем они просто подбирают место, максимально удовлетворяющее этим требованиям. Наибольшие трудности оператор испытывает при выборе первого места, на котором он собирается осуществлять свой коммерческий проект. После того как оператор понимает свою нишу – стандартизируются сроки и стоимость открытия магазина, прорабатывается необходимый автомобильный и пассажиропоток, социально-демографические параметры торгового района. И в результате появляются так называемые корпоративные требования к ТЦ (если это касается розничного оператора, который планирует размещаться в центре). После этого остается лишь подбирать место согласно прописанным условиям и по необходимости «выкручивать руки» потенциальному арендодателю.

Например, у магазина по продаже сувенирной продукции могут быть следующие корпоративные требования:
. объект размещения – отдельно стоящее здание, нежилое помещение в жилом или административном здании, магазин-бутик в ТЦ
. минимальная площадь размещения – 100 м2 торговой и 50 м2 складской площади, максимальная – 300 м2 торговой и 100 м2 складской
. этажи размещения – 1-й, 2-й над уровнем земли
. обязательно наличие наружной витрины
. уровень месячной арендной ставки максимум $50/м2 торговой, $10/м2 складской площади
. деловой район или жилой район с плотностью населения не менее 40 000 в ближайшей 500-метровой зоне
. уровень дохода ближайшего окружения – не менее $200 на душу населения
. минимальный автомобильный и пассажиропоток на ближайшей проездной улице или развязке – не менее 30 000 единиц.
Лишь после определения этих показателей целесообразно искать объект размещения.

Г. С.: – Прогнозы девелоперов операторы, конечно, учитывают. Но девелопер – лицо заинтересованное. Поэтому операторы (практически все!) сами оценивают маркетинговую привлекательность торгового центра. Способы – от личных контактов до системных маркетинговых программ. Эти исследования – прекрасный материал для анализа и размышлений. Между прочим, необходимость проведения арендатором маркетинговых и рекламных мероприятий закреплена даже в договоре аренды.

«КН»: – Какие основные риски операторов и как их свести к минимуму?

С. К.: – Юридические проблемы. Договоры аренды/субаренды представляют для торговых операторов основную проблему. Владельцы ТЦ стремятся максимально защитить бизнес и недвижимость от различных рисков, в том числе – и со стороны государства. Они используют в своей деятельности наиболее распространенную схему – как, например, создание собственной управляющей компании. По договору аренды эта структура получает всю недвижимость для дальнейшего управления и выполняет функцию буфера, а также является инструментом для оптимизации налогов. Таким образом, договоры субаренды по своей сути – основная правовая форма сотрудничества, и все основные риски по этим договорам ложатся на субарендаторов, т. е. на торговых операторов.

Как правило, договор аренды, заключенный владельцем ТЦ со своей управляющей компанией, всегда можно расторгнуть: достаточно иметь в параграфе существенных условий (это – основания и определяющие причины для расторжения договора) пункт об условиях перепланировки помещений, об оплате и т. п. При возникновении необходимости прервать действие договора владельцы ТЦ могут легко сымитировать невыполнение существенных договоренностей со своей управляющей компанией, что приведет к прекращению основного договора аренды. Субарендатор не может контролировать выполнение условий договора аренды между управляющей компанией и собственником объекта.

Защита инвестиций является еще одной проблемой розничного торгового оператора. Самым уязвимым является положение крупных торговых операторов, которым требуется много времени для организации торговли и оформления точки продажи. Как правило, на стадии инвестирования средств, необходимых для открытия магазина в ТЦ, оператор не имеет для этого никаких юридических оснований: торговый центр не сдан рабочей комиссии, собственник не имеет свидетельства о собственности – все договоры аренды/субаренды носят форму предварительных договоров или договоров о совместной деятельности. Подписание долгосрочного договора аренды/субаренды возможно исключительно на стадии полного осуществления торговым оператором всех основных инвестиционных затрат, т. е. непосредственно перед открытием объекта.

Третья проблема торгового оператора – отсутствие гарантий по срокам открытия торгового центра. Управляющие компании редко берут на себя какую-либо ответственность. Таким образом, за все риски финансовых потерь, связанных со сроками открытия объекта, ответственность несет, опять же, оператор. Рассмотрим в качестве примера продовольственный супермаркет, который в своем ассортименте имеет огромный список скоропортящихся товаров, а также располагает внушительным штатом торгового и обслуживающего персонала. Перенос сроков открытия всего на один месяц может обернуться для него серьезными финансовыми потерями. Как правило, к этим датам привязаны крупные рекламные бюджеты операторов (растяжки над автодорогами, рекламные щиты и т. п., которые заказываются задолго до открытия новой точки).

При подписании договоров аренды/субаренды вопросы по совместной эксплуатации недвижимости также можно отнести к категории проблемных. Очень часто управляющие компании в ходе заключения договоров не могут определить перечень, уровень, порядок или принцип распределения эксплуатационных расходов. Иногда возникают вопросы вокруг таких терминов, как «отделимые и неотделимые улучшения», касающиеся определения границ арендных площадей (например, попытки включить места общего пользования в предмет аренды) и обслуживания мест общего пользования, коммуникаций, лифтов, парковок. Обсуждения протоколов разногласий могут длиться более полугода, и очень редко торговым операторам на стадии подписания договоров аренды/субаренды удается добиться ясности в вопросах будущих эксплуатационных издержек.

Второй фактор риска – арендные ставки. На этапе составления и написания бизнес-плана, необходимого для получения кредитов на строительство или реконструкцию ТЦ, владельцами привлекаются профессиональные риэлтерские компании. Они проводят маркетинговые исследования и делают заключение по уровню арендных ставок для будущего ТЦ (это обязательное условие для получения кредитов). Но непосредственную работу по подбору операторов очень часто проводят управляющие компании, специально созданные владельцами ТЦ. Как правило, такие компании не обладают достаточной компетенцией, опытом и необходимыми знаниями в области управления такого рода проектами. Учитывая выводы риэлтерских компаний о средних арендных ставках, такие управляющие компании слабо представляют структуру распределения арендных ставок. Особенно поздно осознается то, что уровень ставок зависит не от местоположения торгового предприятия, а от потока покупателей. А для этого и существуют «якоря» и «магниты».

В любом ТЦ наиболее крупным инвестором является розничный продовольственный оператор. Он имеет самые высокие издержки и расходы в управлении бизнесом и низкую торговую наценку. Выполняя функцию «магнита», он должен обеспечить максимальные покупательские потоки. И от «здоровья» продовольственного оператора будет зависеть успех других операторов и уровень арендных ставок во всем торговом предприятии.

Наиболее часто встречается заблуждение о высокой доходности розничного продовольственного бизнеса. На самом деле это миф. Управляющие компании предлагают продовольственным операторам средние арендные ставки на первой стадии переговоров, которые являются слишком завышенными по сравнению со средним рыночным показателем для супермаркетов. Чаще всего обсуждение уровня ставок заканчивается отказом крупных продовольственных игроков от ведения дальнейших переговоров с, мягко говоря, некомпетентной управляющей компанией. Как правило, на стадии подписания договора аренды/субаренды арендные ставки снижаются в 1,5–2, а иногда в 3 раза против ранее заявленных.

Некоторые продовольственные операторы идут на большие риски, пытаясь компенсировать высокие арендные ставки более высокой торговой наценкой. Однако выход крупных международных игроков на рынок в ближайшее время изменит представления о розничных торговых технологиях. Розничные игроки изменят существующие бизнес-процессы и перейдут на централизованные системы управления розничными ценами. Они будут одинаковыми для всех торговых точек одного розничного игрока с одинаковым форматом магазина. Таким образом, в условиях концентрации торговли рентабельность работы супермаркетов в ТЦ значительно снизится, что неминуемо приведет к снижению средних арендных ставок в целом по рынку.

Еще одна часто возникающая проблема – это игра на эксплуатационных издержках, когда арендодатель пытается переложить все расходы предприятия на торговых операторов пропорционально торговым площадям, называя это «коммунальными и эксплуатационными платежами». Такие ходы часто предпринимают владельцы ТЦ, если в договорах аренды заранее не зафиксирован уровень эксплуатационных и коммунальных издержек.

А. О.: – Основной риск заключается, во-первых, в обманутых ожиданиях по посещаемости – и, соответственно, по товарообороту торговой точки. А во-вторых – в несовпадении целевых аудиторий торговой точки и ТЦ в целом. Таким образом, коммерческий успех магазина может быть обречен. Например, проблемы в ТЦ «Универмаг Украина» происходят из-за более низкой, чем заявлялось на этапе подписания договоров аренды, посещаемости, а также несовпадения исторически сложившейся целевой аудитории «средний», «средний-» с позиционируемой универмагом «средний+».

Свести к минимуму эти риски можно: предъявляя четкие требования к арендодателю о предоставлении данных маркетинговых исследований, проведя такие исследования самостоятельно, внимательно изучив «биографию» девелопера.

С. Х.: – Основные риски операторов связаны также и с окупаемостью своего магазина в конкретном ТЦ. Их можно свести к минимуму, если:

. профессионально продумать позиционирование магазина
. сделать уникальный дизайн магазина, подбор необходимого товара и квалифицированного персонала
. организовать многоходовую рекламную кампанию с момента открытия магазина либо принять участие в коллективной рекламной кампании ТЦ.

«КН»: – Чем характеризуются отношения арендатора и управляющей компании (УК) ТЦ в контексте ненасыщенного рынка? Каковы проблемы взаимоотношений? Ведь, в принципе, с одной стороны насыщен рынок торговых площадей, а с другой – на сегодняшний день нет большого количества компаний в регионе, которые стояли бы в очереди за место в престижном ТЦ.

С. Х.: – В контексте рынка, недостаточно насыщенного торговыми площадями, отношения характеризуются, как правило, пониманием со стороны управляющей компании проблем арендатора. Они связаны с подбором и организацией торговых площадей, а с позиции арендатора – осознанием требований, предъявляемых УК к качеству работы магазинов арендаторов. Проблемы могут возникнуть только в случае отсутствия понимания между сторонами, что случается редко.

А. О.: – На сегодня в силу превышения спроса над предложением условия игры на рынке диктует арендодатель. Поэтому зачастую арендаторы вынуждены занимать площади даже в тех ТЦ, которые не полностью отвечают их требованиям. Из-за этого у арендаторов возникает целый ряд проблем: высокие ставки и несовершенство системы их образования, недостаточные потоки посетителей, неполучение ожидаемого коммерческого успеха. С другой стороны, УК в условиях планомерного роста конкуренции вынуждены бороться за лояльность посетителей – хотя это, в принципе, задача арендаторов. Однако по мере насыщения рынка и связанного с этим повышения профессионализма всех категорий его участников проблемы могут быть решены. Арендаторы будут выдвигать более жесткие требования к качеству торговой недвижимости. Формирование арендных ставок может перейти от принципа общерыночной фиксированной ставки к методике определения ее размера на основе маркетинговых исследований или даже к плавающей ставке, зависящей от товарооборота. Девелоперы станут более качественно осуществлять подбор арендаторов. УК займутся увеличением посещаемости, а арендаторы – превращением посетителя в активного покупателя.

«КН»: – Каков идеальный баланс взаимоотношений арендаторов и УК?

С. Х.: – Он заключается в соблюдении арендатором всех требований УК и оперативном ее реагировании на обоснованные просьбы и пожелания арендаторов.

А. О.: – На одной чаше весов – вовремя, в оговоренном объеме уплаченная арендная ставка и борьба за повышение лояльности покупателей, а на другой – стабильные и адекватные размеры этой арендной ставки и обеспечение посещаемости ТЦ. Причем обратите внимание: покупатели и посетители – это разные категории.

Г.С.: – УК учитывает интересы арендаторов, дает яркую рекламу торгового центра, постоянно проводит PR-акции, тщательно следит за обслуживанием ТЦ. Довольный арендатор не имеет претензий. Стороны соблюдают договоренности (все договоренности – письменные и ответственные!). Арендатор вовремя платит. Это цель, и она реальна!

«КН»: – Каким образом и на каких условиях осуществляется подбор «якорных» арендаторов?

Г. С.: – Главный вопрос – окажется ли тот или иной оператор настоящим «якорем»? Достаточен ли его профессионализм для того, чтобы люди хотели покупать «это» «здесь и сейчас»? После отбора наиболее профессиональных операторов возникает следующий вопрос: «Развивается ли этот оператор?» Иными словами – что будет завтра, останется ли «якорь» таковым через год, два, пять (договоры аренды, как правило, долгосрочные). Только тщательное взвешивание этих факторов дает уверенность в посещаемости торгового центра и, как следствие, в его привлекательности для арендаторов. Условия для «якорного» арендатора – исключительно вопрос переговоров. А их залог – профессионализм УК.

С. Х.: – Подбор основной части «якорных» арендаторов происходит еще на стадии создания концепции ТЦ и в период проектирования объекта, остальные «якоря» подбираются в период планирования размещения крупных магазинов на этажах. Ключевые «якорные» арендаторы участвуют в процессе проектирования ТЦ, и, соответственно, имеют больше преимуществ перед другими арендаторами в конфигурировании своих объектов и в оптимизации своих затрат.

А. О.: – В целом подбор арендаторов осуществляется на основе маркетинговых исследований рынка и конкурентной среды. Если говорить о практике, то в ЗАО «Квадрат-Украина» подбор «якорных» арендаторов осуществляется по следующим критериям:
. соответствие концепции магазина или отдела арендатора концепции всего ТЦ (от концепции зависит товарная группа, размер торговой площади, расположение отдела или магазина внутри ТЦ, взаимодополняемость ассортимента товаров разных арендаторов)
. известность брэнда и способность выполнять потокообразующую функцию
. объем средств, которые арендатор готов потратить для создания и продвижения магазина внутри ТЦ
. репутация компании как арендатора.

Н. Б.: – Сам подбор осуществляется либо через специализированные риэлтерские фирмы, либо целевой рассылкой потенциальным «якорям» – это сети супермаркетов, крупных торговых брэндов, кинотеатров, операторов индустрии развлечений… Условия индивидуальны. Это, скажем так, хорошие условия – чтобы «якорный» арендатор мог «осесть».

«КН»: – Какие совместные маркетинговые шаги предпринимаются арендаторами и УК для продвижения ТЦ? Расскажите об опыте создания ассоциации арендаторов ТЦ или оргкомитета (организованных по принципу маркетингового фонда), если таковой имеется?

Н. Р.: – Совместный маркетинг управляющей компании и арендаторов по продвижению ТЦ повышает ценность их брэндов и увеличивает эффективность предпринимаемых мер. Впрочем, на сегодня в Украине в этой сфере существуют определенные проблемы. Прежде всего – инертность арендаторов относительно совместного маркетинга. Далеко не каждый оператор придает значение подобным мероприятиям. Причем большинство арендаторов не только не инициируют акций по продвижению ТЦ, но зачастую и не откликаются на инициативы УК. Поэтому основной объем работ по продвижению ТЦ и их финансированию вынуждена выполнять именно УК. Хотя очевидно, что в росте посещаемости заинтересованы не только владельцы ТЦ, но и сами арендаторы. Да и мировой опыт говорит, что в странах с развитой индустрией ТЦ формирование бюджетов по продвижению ТЦ осуществляется с включением определенной части средств арендаторов.

Если же говорить о совместном маркетинге на примере ЗАО «Квадрат-Украина», то мы придаем ему очень большое значение, поскольку таким образом способствуем многократному повышению результативности продвижения ТЦ «Квадрат» и ТМ арендаторов сети ТЦ «Квадрат», посещаемости наших ТЦ, товарооборота арендаторов. Поэтому мы регулярно проводим совместные маркетинговые акции. Например, 1 июня акция, посвященная Дню защиты детей. Партнерами выступили «Космо», «Мульти» и ДЦ.

Еще одним примером совместного маркетинга ЗАО «Квадрат-Украина» и арендаторов сети ТЦ «Квадрат» могу назвать внедрение дисконтной программы. Все оргвопросы по ее запуску, координации проведения и анализу результатов, а также по финансированию решает ЗАО «Квадрат-Украина», управляющая сетью. Роль арендаторов заключается в предоставлении скидок.

С. Х.: – Только от единства участия арендатора и УК в совместных маркетинговых шагах зависит успех всего ТЦ. В основном, комплексный маркетинговый план готовится УК, и к участию в нем привлекаются все арендаторы. Это могут быть и объединенные праздничные акции, и совместное размещение рекламы на билл-бордах, транспорте, флаерах и др. местах. Это обязательное участие всех арендаторов в дисконтных программах ТЦ и многое другое. Объединение арендаторов возможно только под руководством УК, поскольку все арендаторы настолько разноплановы и имеют столь разные финансовые возможности, что к каждому из них необходим индивидуальный подход. Только УК в состоянии увидеть целостную картину ТК, и в соответствии с этим спрогнозировать дальнейшие шаги по развитию ТЦ.

Н. Б.: – Мы только начинаем сотрудничество с нашими «якорными» арендаторами. У них есть свои маркетинговые планы, собственные рекламные бюджеты и акции. Самое главное, чтобы все мы нашли взаимопонимание в этом плане. Относительно совместных шагов – это зависит от креативности и творческих способностей всех участников. Совместные шаги мы начинаем делать еще в момент оформления фасада: необходимо учесть интересы всех ТМ, которые у нас представлены, – и при этом не потерять лицо. Важно уметь прийти к согласию, не давить друг на друга, не размахивать руками, а научиться работать в команде: от успеха отдельных предприятий, которые участвуют в этом процессе, зависит успех всего ТЦ. А я, как специалист, который формирует его имидж, забочусь прежде всего о том, чтобы все проведенные мероприятия соответствовали позиционированию центра. Если мы позиционируем «Дафи» как центр семейных покупок и отдыха, то все маркетинговые мероприятия должны доносить эту позицию до сознания потенциальных потребителей.


Адрес источника: Коммерческая недвижимость
Читайте также:

  Где открыть свой магазин?

  Точка зрения: Уметь договориться

  Помещение по росту

  ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ – ЦЕНТР ПРИТЯЖЕНИЯ ТЦ

  Рынок риэлторских услуг в Украине

Брокеридж
- Каталог компаний
- Словарь терминов
- Новости/Статьи
- Полезное


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2017. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis

Место под солнцем

нажмите на текст