Сети в полном расцвете

нажмите на текст
              
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект<script type=
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Сети в полном расцвете


В последнее время наметилась «глобализация» менеджмента российских ТЦ. Управляющие компании все чаще используют принципы и технологии сетевого бизнеса. Это касается не только крупных «наемных» УК, но и структур, созданных внутри девелоперских компаний.
 
Во весь рост
Cетевые УК структурируются как по вертикали, так и по горизонтали. Филиальная сеть может строиться по-разному, в зависимости от масштабов компании, географии распространения сети, особенностей объектов, с которыми она работает. Головной офис может взаимодействовать как непосредственно с менеджерскими группами на объектах, так и через свои отделения на местах, которые целесообразно создавать, если в ведении УК в одном регионе или городе находится несколько ТЦ.
По словам Александра Остроухова, заместителя генерального директора УК ООО «Делта-сервис» (ТК «Золотой Вавилон»), по горизонтали организация, начиная с головного офиса, делится на блоки, соответствующие важнейшим направлениям: административный, технический, юридический (договорный), финансовый, арендный и т. п. Ответственность менеджеров центрального офиса сетевой УК должна распределяться не только по профессиональному, но и по территориальному признаку. По вертикали эти блоки дублируются на уровне регионов, городов и отдельных ТЦ в зависимости от конкретных условий и требований, которые существуют в каждом отдельном случае. При этом разделение полномочий между центральным аппаратом УК, филиалами и исполнителями происходит по-разному. Руководство УК определяет цели каждой команды, выделяет организационные подразделения, чтобы эффективно их использовать и избежать перегрузки «мозга». Чем крупнее объект, тем больше полномочий у команды, работающей «на земле». Большие предприятия отчасти нуждаются в обособленной стратегии развития. В очень крупных ТЦ штат подразделения УК может быть даже больше, чем в головном офисе. Но при этом не «раздут». Головной офис должен тщательно контролировать численность персонала во всех звеньях цепи, и особенно на местах.
По словам Ильи Савицкого, консультанта по управлению недвижимостью компании «Стайлз энд Рябокобылко», представляющей в нашей стране Cushman & Wakefield Healey & Baker, практически все транснациональные консалтинговые компании имеют подразделения, которые специализируются на управлении недвижимостью. Причем практически на всех уровнях и во всех странах, где они работают. Как правило, это обособленные юридические лица, но курируются они как руководством представительств, так и вышестоящими подразделениями, базирующимися в штаб-квартирах этих корпораций.
 
Кому какие карты в руки
Сетевые технологии применимы практически в каждом функциональном блоке УК. Если говорить об эксплуатации, то УК, в структуру которых интегрированы технические службы, имеют возможность снижать издержки на содержание дорогого оборудования и профильных специалистов, скажем, холодильщиков или лифтовиков. По мере необходимости их можно перебрасывать с объекта на объект и даже из региона в регион. В целом эксплуатационная функция находится в компетенции менеджеров, работающих непосредственно в ТЦ. Хотя в перспективе ее может координировать региональный филиал, скажем, выбирая единого подрядчика для обслуживания всех объектов УК в городе (регионе).
Управление финансами сетевой УК также распределено по уровням. Как говорит Марк Афраймович, член совета директоров УК «Торговый Квартал», управлением расходами на маркетинг и затратами по линии арендной политики занимается центральный офис, а эксплуатационные расходы и «коммуналка» частично передаются в ведение местных. Формирование бюджета самой УК происходит на уровне финансовой дирекции и бухгалтерии головного офиса. Составляются отдельные балансы для центра и филиалов. Бюджет конкретного ТЦ формируют финансисты на местах под контролем вышестоящих менеджеров.
Отдельная тема — разработка и внедрение стандартной договорной базы в отношении арендаторов, персонала, подрядных организаций. Этим занимаются менеджеры профильных направлений в головной компании. Непосредственно заключение договоров осуществляют специалисты на местах. Они же контролируют их исполнение, за чем, в свою очередь, следит куратор филиала «из центра».
 
Вся сеть лицом
Особого внимания заслуживает маркетинговая составляющая. Как уже писал «МОЛЛ», маркетинг — пока наименее освоенная отечественными торговыми предприятиями сфера. По словам Алексея Ванчугова, председателя совета директоров RBA-Holding, выработка маркетинговой стратегии, порядка действий, инструкций должна осуществляться в головном офисе. После этого необходимые рекомендации с учетом местной специфики передаются в филиалы. Подобный подход позволяет унифицировать действия сетевой УК, централизованно контролировать и корректировать ход всех работ и рекламных кампаний. Кроме того, в головном офисе аккумулируется и анализируется вся поступающая информация.
В дальнейшем при разработке маркетинговых планов учитывается мнение специалистов региональных офисов. О том, как это важно, говорит следующий пример. Допустим, центральный офис УК в планах event-коммуникаций предусматривает акцию «Рыбалка» (установка в здании ТЦ бассейна с живой рыбой, которую может поймать любой посетитель) и передает соответствующие указания в региональные офисы, в том числе, например, в ТЦ в Волгограде. Однако именно в Волгограде данная акция будет заведомо провальной, так как проводить ее на берегах Волги просто смешно.
Алгоритм распределения работ центрального и сетевых офисов можно описать на примере следующей ситуации. Центральный офис ТК «Стокманн» задумывает акцию «Римские каникулы». Цель и суть акции, план ее проведения и бюджет передаются во все местные отделения ТК «Стокманн» в Европе, в том числе и в Москве. Происходит небольшая адаптация к конкретному объекту под контролем регионального менеджера, который на месте ищет ресурсы для исполнения разработанной центральным офисом акции. Акция во всей сети поддерживается унифицированными рекламными материалами. Но в России есть свои нюансы: заказы на их производство лучше размещать в Москве или Санкт-Петербурге. При более высоких ценах качество производства в обеих столицах выше. Сэкономить же, как говорит Алексей Ванчугов, позволяет использование единого комплекса технологий и алгоритмов, возможность проводить федеральные кампании для сети в целом. Применяется один тип оформления сетевых ТЦ и макетов рекламной продукции для них, то есть используется единый фирменный стиль (brand book), который разрабатывается и контролируется центральным офисом. Помимо экономии, подобный подход упрощает контроль исполнения планов на местах.
Грамотная управляющая компания в совокупности использует до 80% из всех имеющихся маркетинговых инструментов.
 
Маэстро на «пожарный» случай
Преимущества сетевого «ведения дел» очевидны. Во-первых, это возможность тиражировать успешный опыт, передовые методы работы и технологии, развивать собственную менеджерскую школу и на ее базе готовить квалифицированные кадры. Дефицит высококлассных специалистов ощущается сетевыми УК не так остро: имея в штате хотя бы нескольких профессионалов, их можно использовать в самых «горячих точках». Такая практика широко распространена на Западе: крупные компании определяют специализацию своих ведущих менеджеров в зависимости от целей и задач, решаемых в данном периоде. В первую группу входят менеджеры, открывающие объект и выводящие его на оптимальные рабочие мощности. Во второй, самой многочисленной группе — управляющие, которые работают на объекте в обычном текущем режиме. И, наконец, элита менеджмента — управляющие, предназначение которых — реанимировать проблемные предприятия. Проблемы при этом могут быть совершенно разными: где-то резко упала посещаемость (нужно менять концепцию или что-то реконструировать), где-то началась «буза» арендаторов… На каждый случай нужен специалист. Кризисных управляющих сравнивают с талантливыми художниками. Это всегда сильные личности, и таких профессионалов во всем мире можно пересчитать по пальцам. При этом, как известно, один в поле не воин. Обычно кризисный менеджер имеет свою команду классных помощников, разбирающихся в различных сферах, которая «раскидывает» проблемы по формулам, составленным маэстро, и решает их. К сожалению, для российского рынка это пока далекая перспектива. Хотя, как заверяет Илья Савицкий, управленческие отделения транснациональных агентств недвижимости, которые работают в нашей стране, имеют возможность в случае необходимости пригласить таких суперпрофессионалов из своих зарубежных подразделений.
Пока же дело зачастую обстоит иначе. Вот весьма распространенная картина. Сетевая УК, базирующаяся, скажем, в Москве, получив приглашение на объект в регионе, находит на месте какого-нибудь более или менее подходящего человека и сажает его в кресло управляющего ТЦ. С точки зрения УК преимущества этого человека в том, что ему не надо много платить, не надо покупать квартиру и обустраивать быт — он и так живет в этом городе. И такой специалист в меру своего понимания и возможностей что-то делает, а чего-то и не делает, особенно если знает, что начальство из Москвы не заметит. Не стоит удивляться, если вскоре в ТЦ в качестве арендаторов и подрядчиков будут работать все родственники и знакомые этого менеджера. Понятно, что такой ТЦ долго не протянет.
Отнюдь не хотим сказать, что это типично для всех. В России уже работает несколько профессиональных сетевых УК, которые стремятся соответствовать самым высоким современным требованиям, ведущие сотрудники которых прошли обучение и стажировку за рубежом, получили опыт работы на разных объектах, в разных условиях. Затем квалифицированные менеджеры командируются на предприятия, где выполняют руководящие функции и параллельно натаскивают местных специалистов. Сначала до уровня исполнительных директоров, затем — до директоров филиала. В результате после ухода куратора-наставника на объекте остается профессионал, который в силах самостоятельно решить даже экстремальные задачи.
 
«Своя» или наемная?
Все тот же вопрос
Около двух лет назад «Молл» стал первым профильным изданием, которое ввело понятие «сетевой девелопмент», описав его перспективы. Напомним, что в зависимости от того, какую нишу на рынке занимает компания, какие цели перед собой ставит, сетевых девелоперов можно разделить на сетевых девелоперов ТЦ (СДТЦ) и сетевых девелоперов-ритейлеров (СДР). Первые (преимущественно финансовые и строительные структуры) возводят объекты для арендаторов, вторые (крупные торговые компании) — в основном для собственного профильного бизнеса, а «излишки» площадей сдают в аренду. Как мы и прогнозировали, развитие сетей ТЦ, принадлежащих отдельным компаниям, имело за прошедшее время явно положительную динамику. А вспомнили мы об этом сейчас потому, что если говорить об управлении, то сетевым девелоперам, как говорится, сам Бог велел работать с сетевыми УК.
При этом неизбежно возникает вопрос о выборе формы управления. «Своя» или наемная должна быть УК? Ответ лежит в стратегической плоскости. «Если выбирать стороннюю фирму, то, наверное, целесообразно доверить ей все объекты, чтобы сохранить единый стандарт управления, — говорит Марк Афраймович. — Но следует понимать, что в случае неудачного (как, впрочем, и удачного) выбора последствия могут коснуться всех объектов».
Если создавать управляющее подразделение в собственной структуре, то наиболее оптимально это делать СДР и крупным СДТЦ, имеющим (или планирующим иметь) не менее 5–7 объектов. Тогда содержание такой крупной разветвленной структуры будет оправданно. Ведь «свои» УК не работают с ТЦ других девелоперов. С одной стороны, негоже делиться успешным опытом с конкурентами. С другой — почему бы и нет? К примеру, если «чужой» ТЦ, испытывающий потребность в профессиональной услуге, находится в иной коммерческой нише. Но это — дело будущего, когда отечественная индустрия ТЦ выйдет на новый уровень. Пока же, как говорит Юрий Борисов, глава сетевой УК «Питер», многим девелоперам «не до жиру», а точнее, не до забот о собственных УК. У них хватает проблем со своими инвестиционными, строительными, административными и прочими делами. На этом фоне шансов для быстрого развития куда больше у сетевых УК, которые продают свои услуги на рынке. Возможно, специалисты, управляющие сетью ТЦ «Рамстор», (наиболее яркий пример СДР) смогли бы аргументированно возразить. Однако, несмотря на наши неоднократные обращения в пресс-службу компании «Рамэнка», тамошние управленцы предпочитают хранить молчание.
 
Ставка на «аборигенов»
Возвращаясь к теме возможностей сетевой УК, стоит отметить и неформальные связи, естественным образом складывающиеся в процессе работы с арендаторами (см. «Молл» 5/2005 г.). УК с хорошей репутацией неминуемо будут приглашать на открывающиеся объекты, а торговые операторы, особенно сетевики, которые работали с ней раньше, наверняка захотят оказаться в числе «приглашенных» в новые ТЦ.
Наличие у сетевой УК головного офиса может использоваться как «прикрытие» в спорах или конфликтах с несговорчивым арендатором. Менеджеры ТЦ, ссылаясь на отсутствие полномочий и необходимость для решения тех или иных вопросов запрашивать центральный офис, могут тянуть время, что позволит уберечься от принятых сгоряча решений.
В последнее время в регионах сетевые девелоперы и сетевые УК стали отдавать предпочтение местным операторам (за исключением электронной и бытовой техники, где регионалы не смогут выдержать конкуренцию по ценам). Если раньше соотношение было 75/25 в пользу национальных и международных ритейлеров, то сейчас оно стало меняться в пользу локальных торговых сетей, работающих в своих регионах. Многие считают это положительной тенденцией, так как доминирование крупных ритейлеров привело к заполнению прилавков одинаковым товаром, что стало причиной недовольства покупателей, снижения популярности многих ТЦ. К тому же с «монстрами» ритейла стало трудно договариваться, а поскольку арендные соглашения с ними, как правило, долгосрочные, то многим УК приходится терпеть их «упертость».
С местной торговлей работать проще благодаря ее меньшим объемам. Региональные торговые фирмы не могут, как крупные сетевики, «раскидывать» залежалый товар в свои магазины по всей стране. Они скрупулезно подходят к тому, что будут продавать, совсем иначе относятся к выбору коллекций и брэндов. В свою очередь, для местных арендаторов присутствие в хорошем ТЦ — это витрина, место, возможность заявить о своих претензиях на солидность, успешно продвигать свою торговую марку. Иной раз в ТЦ, построенном профессиональным девелопером и управляемом профессиональной сетевой УК, они смогут продавать столько, сколько во всех своих магазинах. К тому же у местных компаний всегда есть доступ к местному административному ресурсу, больше возможностей и связей с региональными подрядчиками. УК выгодно использовать эти ресурсы, заключая с «аборигенами» некий союз и получая их поддержку в случае «бузы слонов». В этой ситуации головному офису сетевой УК целесообразно предоставить больше полномочий своим местным менеджерам.


Адрес источника: mallmag.ru
Читайте также:

  Сколько стоит эксплуатация здания?

  Инструменты Project management для успеха торгового центра

  Профессиональное управление коммерческой недвижимостью повышает прибыли

  Рынок управления еще прощает ошибки

  Риэлторские технологии: Стоимость услуг управляющей компании

  Офисный ЖЭК. Управление торговым центром приносит от $60 тыс. в год

  Инвестиции в управляющие компании растут

  Кто в доме хозяин: украинский рынок профессионального управления

  Механизмы управления недвижимостью

  Стоимость эксплуатации недвижимости

  Требуется управляющий

  Коммунальное сальдо

  Кому доверить управление ТЦ?

  Выход Управляющей Компании на рынок: 5 необходимых шагов

  Российская практика. Управление коммерческой недвижимостью

  Простота требует жертв

  Россия. Управление рисками: Разработка и внедрение Процедурной модели управления выбранным типом проектов

  УПРАВЛЯТЬ НЕДВИЖИМОСТЬЮ — ПРОСТО

  Торговым центрам нужны профессионалы

  Неписаные правила



Документы: 1-20, 21-40.
Управление
- Каталог компаний
- Новости/Статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2017. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis

Сети в полном расцвете

нажмите на текст