Торговые центры с изюминкой

нажмите на текст
              
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект<script type=
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Торговые центры с изюминкой


[Property Times №28, Любовь Привалова]

Сегодня формат крупного торгово-развлекательного центра становится все более популярным как среди киевлян, так и среди торговых операторов. Строительный бум в Киеве, связанный с возведением торговых центров, обусловлен многими факторами. В связи с повышением покупательской способности население предпочитает приобретать качественные товары в комфортном месте. Сегодня средний класс набирает силу в Киеве, становится все более многочисленным и обеспеченным. Значительная часть этих людей проживает за пределами центра, причем подавляющее их большинство не имеет привычки совершать покупки в дорогих и модных бутиках, расположенных в центральной части города. Вместо этого киевляне предпочитают делать покупки недалеко от дома, посещая крупные торгово-развлекательные центры, где на сегодняшний день, как правило, присутствуют все наиболее популярные бренды. К тому же покупатель, не выходя из здания, может приобрести самые разнообразные товары, а также перекусить и развлечься. Кроме того, добираться до такого торгового комплекса гораздо проще, не возникает также проблем и с парковкой машин.
По мере ужесточения конкуренции между торгово-развлекательными комплексами, считают специалисты, растет значение оригинального креативного подхода к концепции центра. Ведь сегодня человек не просто ищет место, где можно приобрести определенный товар и потратить деньги, а и отдых, «ощущения», разнообразие развлечений. Чтобы успешно конкурировать, считают эксперты, комплекс должен иметь свою оригинальную идею, отличительную особенность, необычный развлекательный или досуговый блок, который работает как фактор привлечения покупателей, а значит, и арендаторов. Очевидно, что в дальнейшем торгово-развлекательные комплексы будут эволюционировать именно в этом направлении.
Ни для кого не секрет, что улучшение инвестиционного климата в стране и небольшие сроки окупаемости торговой недвижимости сделали торговые центры выгодным объектом для инвестиций. Кстати, в ТРЦ вкладывают инвестиции, главным образом, иностранные компании, имеющие не только опыт, но и достаточные для такого рода инвестиций свободные средства. Нужно признать, что у отечественных компаний таких возможностей гораздо меньше. Однако специалисты обеспокоены, что слепое перенесение европейских форм ТРЦ без учета украинской ментальности может ослабить позиции иностранных инвесторов.

Разработка концепции – сложный процесс

Александр ОВЧАР, председатель правления ЗАО «Квадрат-Украина»

На данный момент в столице существует огромный дефицит торговых площадей. Для увеличения предложения пропорционально росту спроса в 2005 г. необходим ввод в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м новых площадей. Однако, согласно имеющимся у нас данным, ни один из нескольких заявленных на этот год новых ТРЦ не будет введен в эксплуатацию. Поэтому ожидается еще больший дисбаланс между спросом и предложением. Относительной стабилизации ситуации можно ожидать не ранее 2009 г. Существующий и прогнозируемый спрос на торговые площади способствует повышению привлекательности рынка торговой недвижимости для инвесторов – как отечественных, так и зарубежных
Среди основных особенностей современных ТРЦ можно назвать более скрупулезный подход к разработке их концепций. Ведь только с помощью выверенной концепции можно удовлетворить коммерческие запросы и желания инвестора, девелопера, арендаторов и покупателей. А именно добиться быстрой окупаемости проекта, приемлемого для арендаторов уровня ставок, высокой популярности ТЦ среди населения. Очевидно, что разработка концепции – достаточно сложный процесс, требующий профессиональных знаний, навыков и опыта. Достаточно часто на этапе разработки концепции возникает конфликт интересов инвестора и девелопера. Инвестор, руководствуясь естественным желанием быстрого возврата вложенных средств, настаивает на более высоких арендных ставках, увеличении количества мелких арендаторов, максимальном удельном весе полезных площадей, даже если это происходит в ущерб комфортности. Задача разработчиков концепции – достичь баланса между этими интересами.
Сейчас также происходит определенная «опрофессионализация» рынка. Более сложными становятся бизнес-процессы. Возрастает роль функции управления проектами. Все большее значение приобретает наличие стратегии развития девелопера. Алгоритм, по которому до недавнего времени зачастую действовали отечественные девелоперы, – отвести несколько земельных участков, исходя из возможности, и только потом задумываться над тем, что на них построить – уже не работает. На данный момент формируется так называемое профессиональное ядро девелоперов, куда войдут только те, кто в основу своей деятельности ставит стратегическое планирование. Этот процесс должен закончиться к 2008–2009 гг. В дальнейшем именно эти девелоперы будут диктовать условия игры на рынке торговой недвижимости.

Акцент на профессиональный консалтинг

Вадим НЕПОСЕДОВ, генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии»


Спрос на торговые помещения остается достаточно высоким, и поддерживается он в основном потребителями качественных торговых площадей – сетевыми операторами, которые занимают до 70% торговых площадей в киевских ТЦ. Все больше сетевых операторов при размещении своего магазина отдают предпочтение торговым центрам, при этом при выборе торгового центра все большее внимание обращают на его концепцию и маркетинговую проработку. Предпочтение отдается интересным объектам, расположенным в местах с интенсивным пассажиропотоком. В пользу большого спроса говорит и заполняемость торговых площадей киевских ТЦ, которая находится на уровне 90-100%.
Торговый центр – это наиболее сложный и многокомпонентный вид коммерческой недвижимости, требующий специальных знаний именно в области торговой недвижимости. Поэтому разработкой концепции должна заниматься специализированная компания, имеющая богатый опыт создания подобных проектов. Концепция ТЦ является своеобразным планом реализации проекта торгового центра и включает в себя все аспекты работы будущего объекта. При разработке концепции консультант всегда учитывает несколько групп факторов, способных повлиять не столько на отдельные моменты концепции, сколько на нее в целом: финансовые установки заказчика, топографические, архитектурные и инженерные особенности участка, маркетинговые, законодательные и юридические ограничения.
Сложно ранжировать эти факторы по степени важности и определять, какие из них более, а какие менее важные. В каждом отдельном случае определяющими могут быть разные факторы. Даже такой важный момент, как размер инвестиций, может быть пересмотрен заказчиком исходя из маркетинговых или других особенностей. Поэтому разработка концепции является ключевым этапов в создании торгового центра.
Идеальный вариант развития объекта, когда разработкой концепции, предпроектных предложений, набором арендаторов и управлением занимается одна специализированная консалтинговая компания. Почему важно поручить набор и управление именно консалтинговой компании? Во-первых, профессиональный консультант не только подберет оптимальный состав арендаторов, соответствующий концепции ТЦ, но и сделает это в установленные сроки, что очень важно. Во-вторых, только консультант, знающий всю специфику проекта, сможет добиться выполнения заданных сроков окупаемости, придерживаясь первоначальной концепции проекта.

Разработку ТРЦ лучше доверить западной компании

Анатолий НЕЧХАЕВ, директор компании D&I evolution


На мой взгляд, в настоящее время уровень спроса на торгово-развлекательные центры со стороны компаний-инвесторов остается высоким. Это связано, в первую очередь, с тем, что ТРЦ имеет одну из самых высоких арендных ставок среди остальных сегментов коммерческой недвижимости. Кроме того, в Киеве ниша профессиональных ТРЦ практически не заполнена, и до сих пор на рынке ощущается реальная нехватка полноформатных центров с грамотным менеджментом.
Опыт, как говориться, «не пропьешь». Естественно, наиболее правильный ход, я считаю, это комбинирование идеологий проектирования западных компаний с последующей адаптацией под местные условия. По моему мнению, разработку концепции ТРЦ лучше всего доверить иностранной компании с большим опытом работы в данной области, а далее адаптировать проект силами локальных компаний-девелоперов и проектных организаций, лучше всего ориентирующихся в особенностях местного рынка. Что касается комплексного анализа рынка ТРЦ, то его, я уверен, может сделать только компания-девелопер, которая имеет опыт разработки и внедрения хотя бы одного полномасштабного ТРЦ. Эта компания сможет уберечь инвестора от колоссального количества заблуждений и ошибок на стадии изучения ситуации с ТРЦ на рынке, а так же сделать наиболее вероятный финансовый расчет доходности будущего проекта. Если говорить о подборе арендаторов при запуске ТРЦ, то, могу сказать, что это прерогатива профессиональной компании, которая, имея опыт и «имя» на рынке, может привлечь солидных клиентов под собственные гарантии. Когда же проект уже состоялся и «бренд» ТРЦ «раскручен», вопросами подбора арендаторов, по большому счету, может заняться собственный отдел аренды.
Управление ТРЦ, а именно аренду, финансы и службу технической эксплуатации нужно доверить службе управляющего, а все сервисные (охрана, уборка, ремонт и строительство, лифты и механизмы, охранное и пожарное обеспечение) лучше всего отдать по контракту привлеченным компаниям.
Я уверен, что в результате развития, ТРЦ станут еще более глобальным и займут целые кварталы, где каждый желающий сможет провести несколько дней и купить себе все, что только смогут позволить его финансовые возможности.

ТРЦ в Киеве – психотропное заведение

Павел ТКАЧ, директор департамента аналитики КК «Самсон»


Уровень спроса на ТРЦ в Киеве можно определить, только проведя масштабные исследования по экономическим показателям,– уровень вакансий арендных площадей на момент сдачи в эксплуатацию, на текущий момент и через год. Кроме того, никто не задавался целью определить мнение потребителя – насколько ему интересен подобный формат.
Мне кажется, что потребителя больше интересует возможность осуществить необходимые покупки с минимальными затратами времени и средств, нежели провести полдня в огромном заведении и опустошить кошелек на приобретение необязательных вещей и услуг.
ТРЦ – дитя времен глобализма, символ цивилизации потребления, однако человечество уже переходит этот этап своего развития. Сам по себе формат ТРЦ достаточно эффективен, однако пугает однообразие в позиционируемых торговых марках, ассортименте, уровне консультирования (вернее – отсутствии такового) и явно наметившийся перекос в сторону «Р» (из ТРЦ в РЦ).
Сегодня ТРЦ в Киеве – это психотропное заведение как с точки зрения архитектурных форм, так и с точки зрения сущностного содержания. Мне кажется, что наилучшие перспективы у тех ТРЦ, которые, во-первых, пойдут по пути специализации либо групп товаров, либо сферы деятельности человека (дом, семья и т.п.); во-вторых, отбор арендаторов будет осуществляться, в том числе, и на основе соответствия уровня продавцов-консультантов уровню позиционируемой специализации; в-третьих, «развлекаловка» будет присутствовать не как «якорь», а как нечто сопутствующее и не противоречащее основному посылу потребителя, пришедшему сделать порой очень значимую для него, как для самодостаточного индивида, покупку. Экономическая суть концепции проста: не разовая (порой необязательная) покупка, а много эффективных покупок (а не продаж) в течение долгой человеческой жизни. Сегодня наблюдается выход ТРЦ в спальные районы, что связано не столько с ограниченностью территорий в центре, сколько с развитием региональных центров в пределах мегаполиса Киев. Кроме того, налицо перспективы застройщиков второй и третьей волны: ТРЦ – это не публичные дома, их не выстроишь в «улицу красных фонарей», т.е. узкоспециализированные услуги, востребованные время от времени, можно концентрировать в одном районе (Гончары-Кожемяки, Дегтяри – исторические названия местностей Киева), а предметы и услуги, востребованные достаточно часто (т.е. то, что в идеале должны предлагать ТРЦ), лучше продавать всегда и везде.

Правильная концепция – 50% успеха

Валерий КИРИЛКО, директор компании Castle Development

Существует четкое понятие, что из себя представляет концепция торгового или торгово-развлекательного центра. Концепция ТЦ/ТРЦ – это его направленность на определенный сегмент рынка и на группы целевых потребителей. Это понятие сродни позиционированию в классическом понимании и по определению, и по сути. Одним из узловых параметров концепции комплекса являются «якорные арендаторы», выполняющие роль «магнита». «Якорем» ТЦ называется предприятие, занимающее значительную торговую площадь и привлекающее в торговые центры большое количество посетителей (покупателей).
Сразу после принятия решения о строительстве в определенном месте ТЦ или ТРЦ необходимо приступать к тщательнейшему анализу места размещения и окружающего рынка. На базе собранной информации можно формировать концепцию. Качественная и правильная концепция – 50% успеха торгового комплекса.
Как говорят американские девелоперы, «на успешность торгового предприятия влияет три основных фактора – месторасположение, месторасположение и месторасположение». Следовательно - месторасположение является ключевым фактором успеха комплекса, но не основным для создания концепции. И порой комплексы, размещенные в промзоне спального района намного успешнее некоторых комплексов, размещенных в центре города. И все-таки место – один из факторов, от которого отталкиваются создатели концепций. Место анализируется очень тщательно – транспортные развязки, пешеходные и автомобильные потоки, транспортные потоки. Анализируется окружение – жилая и коммерческая недвижимость, социально-демографические показатели района и так далее.
Как правило, оценка проекта происходит в двух основных направлениях – оценка рынка как такового (состояние, перспективы, возможности) и оценка месторасположения объекта (анализ потенциала месторасположения). Помимо этого, происходит оценка физической возможности строительства, правовых аспектов реализации проекта, оценка финансовых возможностей и экономической целесообразности реализации проекта. Кроме финансовых показателей, оценивается, прежде всего, маркетинговые характеристики места размещения объекта. Оцениваются социально-демографические показатели района, конкурентная среда района, его принадлежность к тому или иному виду (деловой, жилой, промзона и т.д.). Оценивается уровень арендных ставок и общий потенциал района.


Адрес источника: Property Times
Читайте также:

  Двигатель недвижимости: обзор ситуации на рынке консалтинга Украины

  Этот неоднозначный консалтинг…Обзор рынка консалтинговых услуг на предпроектном этапе

  «Форматология» столичного ритейла имеет западное происхождение, но растет на украинских «корнях»

  Финансирование девелоперского проекта

  «Украинская Торговая Гильдия» подписала ряд договоров в сегменте коммерческой недвижимости в Украине и России. (24.07.2006)

Ведущая консалтинговая компания «Украинская торговая гильдия» в июне-июле 2006 года подписала ряд договоров в сегменте коммерческой и жилой недвижимости в Украине и России.

Как сообщил, генеральный директор «Украинской торговой гильдии» Вадим Непоседов, компания подписала договора аренды на 50% площадей в ТРЦ «KOMOD», остальные 50% находятся на стадии согласования и подписания. Также, представляя интересы арендодателей, «Украинская торговая гильдия» на основе эксклюзивных прав ...


  Связанные одной целью

  Принцип наилучшего и наиболее эффективного ис¬пользования объекта недвижимости

  Анализ наилучшего использования недвижимости

  Торговый центр - нет предела совершенству

  Акцент на прибыль, или Зачем нужны девелоперы

  Успешный бизнес начинается с консультации

  Украинская Торговая Гильдия подвела итоги 2005 года

  Консалтинг на службе девелопмента торговой недвижимости

  Как построить Торговый центр. Роль консалтинга.

- Каталог компаний
- Новости/статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2017. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis

Торговые центры с изюминкой

нажмите на текст