Услуги на квадратный метр. Об отечественной практике Property Management

нажмите на текст
              
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект<script type=
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Услуги на квадратный метр. Об отечественной практике Property Management


[ж-л «Недвижимость ревю», октябрь 2005 г.]

Любой объект недвижимого имущества сможет «прожить» дольше и обеспечить нормальные условия работы (проживания) только при условии надлежащей, бережной его эксплуатации. Ситуация еще больше усложняется если речь об объектах коммерческой недвижимости. В таком случае для собственника важно сохранить, увеличить стоимость здания для возможной его продажи в будущем при этом учитывать потребительский характер использования здания временными арендаторами. Поставленной цели можно достичь, только применяя в отношении недвижимого имущества профессиональный подход, получивший на практике название управление недвижимостью или Property Management.

Определимся с понятием
Управлений недвижимостью является комплексным понятием, которое включает в себя несколько направлений. В развитых странах сегодня выделяют четыре подхода в управлении недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management, Asset Management. Отечественные же эксперты рынка в силу ряда причин отмечают, что услуга по управлению недвижимостью в Украине представлена в основном двумя направлениями. Так, Светлана Власова, начальник отдела управления объектами коммерческой недвижимости «Украинской Торговой Гильдии», выделяет два равно важных вектора деятельности управляющей компании: техническое управление (сопровождение, контроль качества строительства, техническая эксплуатация объекта, уборка, организация питания арендаторов, охраны и т.д.) и экономическое управление, предусматривающее ведение бухгалтерии по эксплуатации объекта, регулирование отношений с арендаторами, консалтинг и пр.
«В нашей компании принято разделять управление эксплуатацией здания, влючающей по мимо обслуживания оборудования и охраны, и услуги по уходу за зданием (аналог западного Building и Facility management), а также профессиональные услуги, связанные с финансовой частью работы объекта, с заключением договоров и работой с арендаторами, и отслеживанием финансовых потоков», - рассказала Татьяна Бандура, администратор департамента менеджмента DTZ Zadelhoff Tie Leung.
Специфическое для Украины направление Asset Management (управления активами) подразумевает формирование стратегии долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости, финансовый менеджмент и рефинансирование, оценку и прогнозирование, позиционирование на рынке, оптимизацию использования объектов и их перепрофилирование.
Таким образом, можно говорить о таких главных направлениях работы управляющей компании:
- сопровождение и контроль качества строительства объекта;
- предоставление всего комплекса услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию инженерных систем здания как собственными силами, так и с привлечением сторонних организаций;
- уборка помещений и прилегающих территорий;
- организация и обеспечение охраны объекта;
- организация службы паркинга;
- организация reception;
- ведение бухгалтерии по эксплуатации здания, отслеживание финансовых потоков;
- управление отношениями с арендаторами;
- организация коммерческого использования площадей объекта, обеспечивающая собственнику получение доходов, помимо арендной платы (сдача арендных мест, организация презентаций, выставок).
Владелец может включить в список обязанностей управляющей компании и специфические поручения: управление складами, садово-парковые работы, доставку корреспонденции и курьерские услуги, заказ легковых и грузовых такси т.д.
Но при этом не стоит забывать главной особенности профессионального управления недвижимостью - рассматривание объекта недвижимости как бизнеса, приносящего доход. Именно в этом и заключается отличие между управляющими и эксплутационными компаниями. Задача управляющей компании сберечь и, по возможности, сделать недвижимое имущество более ликвидным, быстро и выгодно сдать площади, увеличить чистую прибыль и обеспечить собственнику (а как следствие и себе) стабильный и длительный доход. Управляющая компания должна увеличить капитализацию объекта, и когда перед инвестором стоит такая задача, он должен обратиться к профессионалам. «Бизнес-цель компании по эксплуатации недвижимости – это регулярная генерация прибыли на основе существующих активов. Профессиональная управляющая компания всегда должна «видеть на горизонте» инвестиционную продажу управляемых активов (asset disposal) и соответственно планировать свою деятельность», - сообщил Александр Хрипун, коммерческий директор компании «Caprate Partners».

Всё или почти всё
Каждый собственник здания сам определяет для себя, какой перечень услуг он хочет получить от управляющей компании. По словам С.Власовой каждый объект индивидуален по-своему, совершенно одинаковых зданий не бывает, и даже при технически одинаковом оснащении требования и задачи разных владельцев могут кардинально отличаться. Именно поэтому профессиональное управление недвижимостью может иметь комплексный или частичный характер.
«У всех наших клиентов свои различные требования к предоставляемым услугам. Например, некоторые Владельцы сами занимаются отслеживанием арендных платежей, и таким Владельцам не редко необходима наша помощь в организации оплат связанных с эксплуатацией здания. Но даже если мы предоставляем услуги связанные с эксплуатацией здания, то и тут могут существовать специфические требования. Так у кого-то существуют повышенные требования к безопасности и предоставление услуг организовывается таким образом, чтобы удовлетворить эти требования. Кто-то просит определенный вид услуг по уборке здания или помещений. В целом перечень услуг, которые владелец хочет переложить на плечи управляющей компании, зависит от возможностей владельца, от специфики бизнеса, от того, находится ли здание в долгосрочной аренде или в собственности», - отметила Т.Бандура.
Ряд собственников предпочитает заключать договора с несколькими подрядчиками и самостоятельно контролировать их работу. Но, по мнению Валерия Кирилко, директора компании «Castle Development», учитывая, что практически все технические системы здания взаимосвязаны (например, кондиционеры, телекоммуникации, отопление, компьютерные сети зависят от электричества; авария водоснабжения может привести к дисфункции электросистем и нарушениям в охранном оборудовании), выгоднее и надежнее возложить всю ответственность за объект на одну опытную компанию. При сдаче здания нескольким арендаторам количество забот по эксплуатации, а также рисков значительно увеличивается, и для владельца спокойнее, если за это будет отвечать одна компания. Именно поэтому сегодня в мире собственники недвижимости предпочитают заключать договора на комплексное управление зданий. Дело в том, что на западе владельцами недвижимых объектов являются, как правило, инвестиционные компании и фонды, основная сфера деятельности которых далека от property management.
При этом не только перечень, но и качество некоторых услуг может быть адаптировано к дополнительным пожеланиям владельца или отдельных арендаторов. Например, для химической чистки помещений оговаривается периодичность: еженедельная или ежемесячная, повсеместная или в определенных помещениях, всегда или в соответствии с сезоном.
Важно отметить, что в современных офисных и торговых центрах функционирует огромное количество сложной техники и оборудования. Поэтому одной управляющей компании практически невозможно иметь у себя в штате высококлассных специалистов по всем направлениям. В связи с этим управляющие компании выступают в большинстве случаев генподрядчиками, привлекающими на различные направления работы с объектом субподрядные организации. «Дело в том, что любая деятельность регулируется определенными нормами и лицензиями. Например, для того чтобы правильно отрегулировать лифт вы должны иметь на это разрешение, вы должны пройти специальные курсы, обучиться, в противном случае вас просто не допустят к работе. Обучить же специалиста по каждому из возможных видов оборудования и направлению достаточно дорого Вот и получается, что обслуживание объектов с привлечением компаний со стороны, так называемый «аутсорсинг» обходиться дешевле», - отметила Т.Бандура.
В большинстве случаев, руководство полного цикла осуществляется несколькими менеджерами упарвляющей компании, которые продвигают все стратегии. Так, по словам С.Власовой, как правило, это: директор по управлению, директор по аренде, юридический директор, директор по строительству и архитектуре и финансовый директор.
При этом, по мнению экспертов, в конечном итоге комплексное обслуживание обойдется собственнику дешевле. Так как управляющая компания, обслуживая несколько объектов и налаживая тесное сотрудничество с проверенными субподрядчиками, экономит значительные средства. Ведь чем больше квадратных метров обслуживает компания (чем больше объектов находится у неё в управлении), тем дешевле её услуга. Своеобразный эффект масштаба, который достигается благодаря снижению эксплуатационных издержек: не надо, например, на каждом объекте создавать собственные эксплуатационные службы, потому что есть централизованная.
В то же время в ряде случаев собственнику действительно не обязательно прибегать к комплексному облуживанию здания управляющей компанией. Например, в небольшом одноэтажном здании с одним арендатором владельцу будет выгоднее отправить на обучение свой управляющий персонал или пригласить опытного специалиста по управлению. Но надежность такого управления по мере увеличения объекта понижается, потому что единственного специалиста будет недостаточно, а создание штата из нескольких управляющих – это серьезные затраты для собственника. Даже если собственник согласится выложить нужную сумму за квалифицированных сотрудников, вовсе не факт, что они будут работать как единый механизм. Такой характер управления чреват пренебрежительным отношением к арендаторам, стремлением к сверхприбылям путем беспощадной экономии на самом здании и услугах (в том числе и для получения прибыли лично для себя, а не для компании), о завышении класса объекта, о неграмотном заключении договоров, а также о невнимательности при проверке платежеспособности арендаторов.

О стоимости и прибыльности бизнеса
За управление платит арендатор, и обычно это входит в операционные расходы, включающие также коммунальные платежи. Между тем, стоимость услуг по управлению очень индивидуальна и всегда зависит от конкретного объекта и задач владельца: от метража (чем больше, тем дешевле), количества и сложности оборудования, уровня арендаторов и арендной ставки, общего объема и характера услуг, выполняемых управляющей компанией. Зарплата управляющей компании находится в пределах 10% от арендной платы. Но в эту величину помимо непосредственного гонорара управляющей компании, закладывается себестоимость всех расходов, планируемых на объекте, а также зарплата сотрудникам и нанятым работникам. Есть и другие подходы к измерению вознаграждению управляющих компаний. Так, по данным Сергея Карамнова, президента компании «Real Estate Solutions», стоимость подобных услуг колеблется в районе от 2-5% от стоимости всего проекта.
По словам Т.Бандуры, комиссионные напрямую зависят от того занято ли обслуживаемое помещение или не занято. Естественно управляющая компания заинтересована в том, чтобы объект не пустовал. Для этого делается всё возможное, чтобы продлить договор аренды с существующим арендатором, либо при необходимости в кратчайшие сроки найти нового.
Но в конечном итоге хорошо зарабатывать на управлении недвижимостью можно только обслуживая большое количество площадей, что в свою очередь зависит от достаточного предложения на рынке качественных объектов коммерческой недвижимости.

Отечественные реалии
По мнению большинства экспертов, киевский рынок управления недвижимостью находится в «зародышевом» состоянии. Сегодня практически все объекты коммерческой недвижимости обслуживаются самими собственниками или девелоперскими структурами.
На это есть ряд причин. Во-первых, многие игроки столичного рынка недвижимости все еще слабо представляют, что такое профессиональное управление недвижимостью. Во-вторых, собственники, особенно те, которые создают свои управляющие компании, хотят отслеживать ситуации на объекте самостоятельно, особенно на первоначальных этапах его развития. У владельцев собственности все еще нет доверия к сторонним компаниям, уверенности в исполнении взятых ими обязательств. В-третьих, у девелоперов и застройщиков пока что просто отсутствует стимул в создании профессиональных управляющих компаний. Ведь в условиях значительного превышения спроса над предложением, объекты коммерческой недвижимость хорошо продается, арендуются и без профессионального управления.
Важно отметить, до недавленого времени на рынке коммерческой недвижимости доминировали, случайные люди, получившие почти бесплатно в результате приватизации или другим способом здания в собственность. Сейчас характер собственника изменился, объекты здания приобретаются или строятся целенаправленно. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость все время растет. Инвесторы вкладывают серьезные деньги в инженерию, установку современных технических систем на своих объектах. Все это надо грамотно эксплуатировать, иначе даже самая совершенная техническая система лет через пять придет в упадок. «В нише торговых центров, профессиональное управление является непременным признаком высокого уровня центра. Трудно представить в этих зданиях неубранный подъезд, неработающие система кондиционирования или лифт. В одинаковых торговых комплексах управление может значительно отличаться, и поэтому одно из них сдается успешно, а другое пустует», - отметил В.Кирилко. Более того, по мнению А.Хрипуна, в сфере торговой недвижимости конкурентами профессиональных управляющих компаний в скором времени могут стать большие якорные арендаторы. Некоторые иностранные торговые сети предпочитают сами управлять торгово-развлекательными центрами включая даже маркетинг и брокеридж.

Светлана Власова, начальник отдела управления «Украинской Торговой Гильдии»:
«Предоставляя полный комплекс услуг по управлению торговой недвижимостью на украинском рынке, наша компания завершает последний этап создания девелоперского проекта и подтверждает на практике жизнеспособность идеологии, заложенной в концепцию, и реализованной на стадии проектирования, строительства и подбора операторов. Стратегия управления направлена на повышение коммерческой привлекательности объекта недвижимости путем ежедневной работы, связанной с эксплуатацией здания и администрированием проекта. Качественное управление недвижимостью – это, по сути, продажа ответственности управляющей компании владельцу здания за сохранность и целостность имущества этого владельца (собственника), и за принесение этим имуществом прибыли. Основой качества консультанта - управляющей компании является совпадение реального срока окупаемости проекта с расчетным. Для обеспечения этого, мы на протяжении срока окупаемости сопровождаем объект в сфере финансовых, технических, административных, юридических и маркетинговых функций».

Татьяна Бандура, администратор департамента менеджмента «DTZ Zadelhoff Tie Leung», сертифицированный оценщик:
«Сегодня к услугам управляющих компаний отечественные собственники прибегают крайне редко. По всей видимости на то есть свои причины. Владельцев и так все утраивает. Рынок находится в стадии роста, инвесторы получают немалые прибыли и это позволяет им управлять своими объектами собственными силами, самостоятельно. Но рано или поздно рынок достигнет точки, когда владельцы задумаются, где можно достигнуть экономии затрат и больше сконцентрироваться на своем профильном бизнесе. Тогда инвесторы будут вынуждены повернуться лицом к управляющим компаниям, с тем, чтобы последние оптимизировали их доходы».

Александр Хрипун, коммерческий директор компании «Caprate Partners»:
«Опытная управляющая компания безусловно нужна для создания ликвидного объекта, который через несколько лет можно будет продать международному институциональному инвестору. Наша компания регулярно консультирует иностранных инвесторов и мы четко понимаем их процесс оценки объекта инвестиций. Многие вещи выглядят непривычно для украинских компаний. Западный покупатель обращает меньше внимания на бюджет строительства объекта и его балансовую стоимость. Зато он пристально изучает регулярный «белый» денежный поток (cash flow) объекта, ротацию и качество арендаторов, маркетинговую конкурентоспособность объекта в долгосрочной перспективе. В этой связи мы настоятельно рекомендуем собственникам объектов, планирующим выгодно их продать, использовать профессиональные управляющие компании».



Адрес источника: Недвижимость ревю
Читайте также:

  Сколько стоит эксплуатация здания?

  Инструменты Project management для успеха торгового центра

  Профессиональное управление коммерческой недвижимостью повышает прибыли

  Рынок управления еще прощает ошибки

  Риэлторские технологии: Стоимость услуг управляющей компании

  Офисный ЖЭК. Управление торговым центром приносит от $60 тыс. в год

  Инвестиции в управляющие компании растут

  Кто в доме хозяин: украинский рынок профессионального управления

  Механизмы управления недвижимостью

  Стоимость эксплуатации недвижимости

  Требуется управляющий

  Коммунальное сальдо

  Кому доверить управление ТЦ?

  Выход Управляющей Компании на рынок: 5 необходимых шагов

  Российская практика. Управление коммерческой недвижимостью

  Простота требует жертв

  Россия. Управление рисками: Разработка и внедрение Процедурной модели управления выбранным типом проектов

  УПРАВЛЯТЬ НЕДВИЖИМОСТЬЮ — ПРОСТО

  Торговым центрам нужны профессионалы

  Неписаные правила



Документы: 1-20, 21-40.
Управление
- Каталог компаний
- Новости/Статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2017. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis

Услуги на квадратный метр. Об отечественной практике Property Management

нажмите на текст