Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Бизнес в подвале: хлопотно, но выгодно


Малый и средний бизнес сегодня остро нуждается в небольших помещениях. Одним из самых востребованных сегментов рынка коммерческой недвижимости являются подвальные и полуподвальные помещения.
Относительно невысокая стоимость аренды и продажи, возможность многофункционального использования помещения, а также широкое предложение на рынке делают подвалы привлекательным вариантом для предпринимателя.

Где и как найти подвал


Первоочередной интерес для представителей бизнеса представляют объекты площадью от 30 до 250 кв. м, имеющие отдельный вход. В них оборудуют магазины, рестораны, пабы, кафе и прочее. На окраинах и в спальных районах встроенные или подвальные помещения, как правило, используют под небольшие продуктовые магазинчики или склады. Для аренды офисов лучше всего подходят помещения нежилых зданий.


Особый случай – это подвалы, в которых ранее размещались спортивные клубы, жилищные конторы и подсобные помещения различных предприятий. Однако найти такой вариант в центральных районах города сегодня практически невозможно. Даже если по каким-либо причинам прежний владелец решил продать свою недвижимость, ее цена будет заведомо завышенной. Ведь такой объект практически не требует крупных вложений, а окупаемость, особенно если планируется разместить в подвале торговое предприятие, будет достаточно высокой.


На стоимость подвального помещения, как и на размер арендной платы, влияют многие факторы: высота потолков, площадь, наличие отдельного входа. Но основополагающим все же остается месторасположение. По оценкам специалистов, в центре Киева подвальное помещение можно приобрести от $350 за 1 кв. м, а ближе к окраинам и в спальных районах – около $200 за 1 кв. м.

В большинстве своем столичные подвалы – сырые помещения, требующие серьезного ремонта, затраты на который сопоставимы с ценой самого объекта. И все же инвестиции в подобную недвижимость – дело весьма перспективное и прибыльное, хотя во многом рискованное.


Основная проблема подвалов в старых домах центральной части города – ветхие перекрытия и грунтовые воды. Но низкая цена продажи или минимальная ставка арендной платы позволяют закрыть глаза на предстоящий объем работ по приведению недвижимости в порядок.

Особенно нелегко подобрать «жилье» для мини-производства. Зачастую оборудование требует не только квадратных метров, но и кубических – высота потолков в подвальных помещениях может быть недостаточной. Особое внимание следует уделить также вентиляции и шумоизоляции.

Несмотря на то, что риелторы готовы предложить достаточно широкий ассортимент подвалов, выбор помещения может занять довольно длительное время. В расчет берется все: удобство расположения здания, качество его планировки, наличие подъездных путей, состояние водопровода и электропроводки, а также будущие соседи.


Человеческий фактор

Согласие на приватизацию подвала должны предоставить все жильцы. Если речь идет о многоквартирном здании, добиться этого практически невозможно. Особенно, если на облюбованное предпринимателем помещение уже положил глаз кто-либо из обитателей дома. Например, не имея средств для реконструкции помещения в данный момент, но планируя заполучить его позже, такого рода конкуренты могут раздувать конфликт вокруг планируемого предприятия и отстаивать подобным образом свои интересы на будущее.

Зачастую жильцы не согласны с планами новых владельцев подвала (особенно когда речь идет об открытии клуба, кафе или какого-нибудь производства) и готовы отстаивать свои права в судах. Нередки случаи пикетирования и привлечения СМИ к хозяйственным спорам. Иногда жильцы, обиженные предыдущим владельцем, настроены категорически против любого предприятия на их территории. Пенсионеры, недовольные шумом и обилием транспорта, могут добиться закрытия «подвального» бизнеса, или, в более мягком варианте, перекрыть подъездные пути.

Хорошим аргументом в пользу предпринимателя может стать обустройство придомовой территории. Обычно новый владелец вставляет «пострадавшим» от его присутствия жильцам стеклопакеты, остекляет лоджии, обустраивает двор. Но платить отступные сразу не стоит – лучше это сделать после того, как пройдено несколько этапов на пути к получению помещения в собственность.

Если все обоснованные жалобы жильцов должны рассматриваться потенциальным инвестором, и любой ущерб должен быть компенсирован за его счет, то необоснованные требования можно оспорить в суде.

Документальный вопрос

Если предпринимательская деятельность нового владельца подлежит сертификации, следует узнать требования, официально предъявляемые к помещениям, где таковая осуществляется. Ведь городские службы, особенно СЭС, уделяют подвалам повышенное внимание. Практически ни одно подвальное помещение не соответствует санитарным и противопожарным нормам. Иногда средства, потраченные на приведение арендуемых площадей в соответствующий требованиям законодательства вид, в несколько раз превышают арендную плату.

Оформление техническо-проектной документации и согласование проекта с городскими властями лучше доверить компаниям, которые работают в этой сфере не один год. Их услуги обойдутся дешевле, чем самостоятельные попытки добиться положительного решения. Кстати, на реконструкцию или переоборудование подвала получать согласие собственников квартир не нужно.

В процессе оборудования подвального помещения может возникнуть необходимость увеличения его высоты, выполнения пристроек, примыкающих к существующим зданиям с более глубоким заложением фундаментов и т. п. Все случаи проведения работ с выемкой грунта требуют тщательного обоснования. Для этого необходимо проведение комплекса работ по инженерным изысканиям, разработка проекта реконструкции, анализ напряженно-деформированного состояния зданий. Такие работы выполняют различные НИИ, а услуги по составлению проекта в зависимости от объемов переустройства обойдутся от $400 до 1200.

«Слабое место» всех подвалов – технические коммуникации здания, вносить какие-либо изменения в структуру которых арендатор не имеет права. А вот их обслуживание зачастую становится прерогативой предпринимателя, который в первую очередь заинтересован в поддержании должного микроклимата в используемом помещении.

При заключении договора аренды следует проконсультироваться с юристом, так как спорные моменты будут возникать обязательно. Особенное внимание следует уделить условиям расторжения договора аренды. Зачастую отремонтированный подвал, в котором расположено приносящее прибыль предприятие, вырастает в цене в десятки раз. Найдется немало желающих оспорить право собственности его владельца или предложить арендодателям значительно более выгодные условия. Поэтому так важен вопрос об отделимых и неотделимых изменениях помещения. Ремонтные работы потребуют больших затрат, а унести с собой изолирующие вставленные двери и окна и отремонтированные трубы однозначно не удастся. Предпринимателю обязательно следует поставить в известность арендодателя о характере планируемой деятельности.

При заключении договора аренды юристы рекомендуют предпринимателю проверить, имеет ли он право на аренду на льготных условиях. Региональное законодательство о поддержке малого предпринимательства предусматривает механизмы, способные сократить расходы по этой статье. Особенно это касается подтопляемых помещений, поддержание которых в рабочем состоянии стоит немалых средств.

Готовимся к запуску

Главная проблема подвальных помещений – подтопления и сырость. Практически 80% процентов подвалов страдают от повышенной влажности и отсутствия вентиляции. И если современные системы кондиционирования позволяют в самый короткий срок наладить нужную циркуляцию воздуха, то с влажностью бороться гораздо труднее. Но при всей своей сложности эта проблема преодолима.

Подтапливаемое помещение обследуется, определяются места поступления влаги, образования высолов и появления грибка. По результатам обследования предлагаются варианты решения выявленных проблем. Как правило, причиной перечисленных бед является плохая гидроизоляция фундаментов и стен.

Для защиты от сырости используются различные гидроизоляционные смеси. Локальные течи обрабатываются быстросхватывающимися составами, которые надежно блокируют поврежденные поверхности. Бетонные и кирпичные конструкции покрывают специальными растворами, которые повышают их влагоустойчивость. Стоимость услуг по гидроизоляционной обработке помещения «стартует» от 100 долларов за м. кв.

Если планируется запустить небольшое производство, следует уделить повышенное внимание подсобным помещением. Как правило, при планировке им уделяется второстепенное значение, отсюда возникает захламленность и масса неудобств. То же самое относится и к подъездным путям.

Подвалы практически лишены солнечного света, поэтому освещение должно быть подобрано грамотно. Лучше всего пользоваться общепринятыми рекомендациями. Для офисов это 400/200 лк при использовании комбинированного освещения, для магазина 400 лк (общее освещение), для помещений с персональными компьютерами - 750/300 лк.

Если в планы нового владельца входит организация кафе или небольшого клуба, как нельзя кстати услуги профессионального дизайнера интерьера. С помощью визуальных эффектов можно и потолки «приподнять», и стены «раздвинуть». Современный конструктивистский дизайн прекрасно сочетается с водопроводными трубами и электрокоммуникациями, и последние из эстетической проблемы можно превратить в модную «фишку» заведения.
Автор: Елена Паниот  

Комментировать


Адрес источника: http://www.ugmk.info
Читайте также:

  На чем экономят украинские строительные компании (20.05.2014)

Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости в Украине многие эксперты считают торговую недвижимость. В силу недостаточной насыщенности городов торговыми и торгово-развлекательными объектами сегодня этот сегмент является особенно привлекательным для инвесторов и в перспективе имеет ...



  Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности (19.05.2014)

Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации офисной недвижимости в Киеве составила по итогам первого квартала 13,5% годовых. Это является максимальным значением среди всех исследуемых стран региона ЕМЕА. Для сравнения в целом по таковому доходность офисной недвижимости составила 5,65%. Причем если данное значение в годовой амплитуде снизилось ...



  Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются (15.05.2014)

Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке недвижимости. В отсутствие доступных ипотечных программ, рассрочка была важным маркетинговым инструментам позволяющим застройщикам увеличивать темпы продаж. По данным портала "Столичная недвижимость", еще в начале года в 100 из 135-и столичных новостроек или в 70% новостроек можно было купить квартиру в ...



  Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте (14.05.2014)

В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает ЛІГАБізнесІнформ. Наибольшее падение в абсолютном значении продемонстрировал Шевченковский район. За месяц вторичное жилье утратило в цене около $42 на 1 кв.м, опустившись до отметки $2 257 за кв.м. На $31 уменьшилась цена квадратного метра в Голосеевском и Днепровском районе, составив $1719 и $1612 за 1 кв.м ...



  В Киеве увеличилось количество недостроев (05.05.2014)

Как сообщает газета «Крещатик», на сегодняшний день в Киеве насчитывается 734 объекта, которые находятся в стадии незавершенного строительства. Наибольшее количество остановленных и законсервированных объектов находится в Деснянском (74 объекта или 35,1% от общего количества остановленных и законсервированных объектов по городу), Голосеевском (33 или 15,6%) и Шевченковском (27 или 12,8%) районах города. Основной причиной прекращения строительства, как отмечают застройщики, является ...



  В январе-марте объем строительных работ составил 9,8 миллиарда (29.04.2014)

По данным Госкомстат Украины, за период с января по март текущего года предприятиями Украины выполнены строительные работы на сумму 9,8 миллиарда гривен. Индекс строительной продукции в январе-марте по сравнению с соответствующим периодом 2013 года составил 93,6%. В I квартале 2014 года по сравнению с I кварталом 2013-го сократился объем строительства зданий на 6,5%, в том числе нежилых – на 13,7%. Строительство инженерных сооружений сократилось на 6,2%. В то же время строительство жилых ...



  Киев и Киевская область обеспечили четверть всего принятого в эксплуатацию жилья в стране (25.04.2014)

По итогам 2013 года в Киеве и Киевской области принято в эксплуатацию 1509 тыс. кв. м и 1515 тыс. кв. м жилья, что совокупно составляет около 27% всего введенного в эксплуатацию жилья в Украине. В 2013 году всего было введено в эксплуатацию 11,2 млн. кв. м жилья. Прирост объема введенного в эксплуатацию жилья в Киеве, в сравнении с 2012 годом составил 5,6 тыс.кв. м или 0,4%. Тогда как в Киевской области в 2013 году было введено на 29,8% или 347 тыс. кв. м жилой площади больше, чем в 2012 ...



  Торговые центры в эпоху фаст-фуда (23.04.2014)

В последнее время ТРЦ становятся не просто местом для шопинга, а эпицентром развлечений. И хотя главной целью посещения все ещё остаются покупки, с развитием молов нового поколения украинцы все чаще выбирают поход в торговый центр как способ приятно провести время. Яркий пример – в любое время дня в торговом центре именно на фудкорте можно увидеть самое большое количество людей. Это подтверждается и статистикой: за 10 лет траты украинцев на посещение кафе и ресторанов увеличились с 2,2% до ...



  Корреспондент: Станет ли бизнес-климат лучше? Мнение бизнесменов (22.04.2014)

Украинские власти объявили о подготовке кардинального улучшения бизнес-климата в стране. Корреспондент узнал, что по этому поводу думают сами бизнесмены. Украина стоит на пороге радикальных перемен. Улучшение условий ведения бизнеса, о необходимости которого так долго говорили политики и чиновники самых разных мастей, похоже, начало осуществляться. Правительство и парламент вовсю изменяют законодательство, новоназначенные руководители разных ведомств обещают не оставить камня на камне от ...



  Заполняемость отелей в центре Киева упала в 2,5 раза (18.04.2014)

Столичные отельеры для привлечения клиентов предоставляют значительные скидки, порой достигающие половины от заявленной стоимости размещения. Экономическая и политическая нестабильность в стране привела к существенному снижению количества посетителей отелей, вследствие чего заполняемость гостиниц в центре Киева с начала 2014 года упала в 2,5 раза – до 20%. Такие данные содержаться в обзоре рынка гостиничной недвижимости Киева, составленном экспертами консалтинговой компании Colliers ...



  Средняя посещаемость киевских ТЦ выросла на 3% (17.04.2014)

В текущем месяце среднерыночная посещаемость торговых центров повысилась на 3% по сравнению с предыдущим месяцем. В марте этот показатель составил 727 человек на 1000 кв. м GLA для региональных ТЦ и 1037 чел. на 1000 кв.м GLA для окружных ТЦ. Об этом сообщает департамент стратегического консалтинга компании UTG. С начала года посещаемость в ТЦ окружного формата остается практически на одном уровне, в то время как данный показатель в региональных ТЦ демонстрирует уверенный рост - с чуть более ...



  Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость упали на 70% (16.04.2014)

Если прогноз сбудется, 2014 год окажется самым неудачным для сектора коммерческой недвижимости в России начиная с 2009. Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в первом квартале упали на 73,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании CBRE. Общая сумма сделок снизилась с $2,4 млрд до $636 млн. Об этом сообщает РБК 15 апреля. Затраты инвесторов на покупку коммерческой недвижимости в первые три месяца этого года составили всего 636 млн долларов, или ...



  Товарооборот в торговых центрах Киева - не падает (15.04.2014)

Большинство арендаторов признает, в нынешних экономических условиях, товарооборот в гривнах в успешных ТРЦ в Киеве как минимум не падают, а если и падают, то незначительно по сравнению с прошлым годом. Об этом сообщили в компании Colliers International. Некоторые арендаторы брендов «масс маркет» даже отмечают незначительный рост оборотов в гривне (5-10%). К самым успешным торговым центрам основные фешн сети относят ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Dream Town, ТРЦ Sky Mall. Так, по информации пресс-службы ...



  ТРЦ столицы ищут новые пути выживания (14.04.2014)

Торговые центры Киева пошли навстречу арендаторам, пересмотрев арендные ставки. С учетом сложной экономической ситуации, которая негативно отражается на потребительских настроениях и уровне продаж, управляющие компании основных ТРЦ Киева пересмотрели условия аренды для арендаторов. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG арендные ставки для некоторых арендаторов снизились на 10-30%. Альтернативным методом урегулирования проблемы стала фиксация ...



  В феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2% (11.04.2014)

На протяжении года уровень арендных ставок в киевских торговых центрах остается стабильным. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG в период с марта 2013 по февраль 2014 индикативный показатель среднерыночной арендной ставки на площади торговой галереи в ТЦ Киева составлял $70 за кв.м/мес. без НДС и эксплуатационных расходов. При этом, в феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2%, ненамного поднявшись по сравнению с предыдущим месяцем. «На ...



  Рынок розничной торговли во времена кризиса (08.04.2014)

Взлеты и падения на рынке розничного ритейла трудно объяснить одним фактором. За каждым, даже маленьким, успехом стоит комплексная работа, позволяющая добиться признания покупателей и высокого уровня продаж. Безусловно, сегодняшняя сложная экономическая ситуация в стране крайне негативно влияет на бизнес в целом, что не могло не сказаться на рынке ритейла в Украине. В то же время, некоторым компаниям удается демонстрировать положительные финансовые результаты даже в условиях экономического ...



  Как повлияет подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС на украинский рынок ритейла (26.03.2014)

Подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС вызовет активный интерес мировых ритейлеров к украинскому рынку. Об этом рассказал руководитель проектов компании UTG Сергей Заика. "Ещё в ноябре 2013 года, участвуя в выставке MAPIC, мы увидели небывалый ажиотаж со стороны международных сетей. Причиной такого всплеска интереса стала новость о предстоящем подписании Украиной Соглашения об Ассоциации с ЕС. Те компании, которые ранее отвечали, что Украина не входит в ближайшие планы по развитию, в ...



  Обращение компании UTG к предпринимателям Украины (25.02.2014)

Под влиянием трагических событий и перед лицом сложной экономической ситуации мы как представители бизнеса и граждане Украины обращаемся ко всем украинским предпринимателям с призывом не оставаться в стороне от урегулирования проблем экономики. Мы призываем к следующим действиям. 1. Оплачивать налоги в полном объеме. Прошедшие двадцать лет не привели нас к экономическому успеху, и сейчас наша страна стоит на пороге коллапса. Любая экономическая помощь от других государств и международных ...



  Почти половине покупателей безразличен бренд (17.02.2014)

Только 25,5% киевлян обращают внимание на бренды при покупке одежды, по данным исследования консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" (UTG). Согласно сообщения UTG, наиболее популярными брендами одежды среди жителей столицы были Zara (17% опрошенных) и Collins (14%). Также киевляне предпочитают покупать обувь брендов Ecco (9,6%) и сети "Интертоп" – (9,2%). В сегменте спортивной одежды лидерство удерживает бренд Adidas: 54% горожан, покупавших спортивную одежду, покупали ...



  UTG представляет новые решения для собстенников ТРЦ (05.02.2014)

По данным компании UTG, в течение следующих трех лет объем качественных торговых площадей в Киеве увеличится примерно в 2,5 раза, что может существенно ухудшить положение владельцев функционирующих торговых центров. «Новое предложение будет «давить» на рынок. Старые торговые центры, имеющие недостатки в концепциях, будут терять арендаторов, переходящих в другие, более качественные объекты. Возможно, с 2015 года в наиболее проблемных объектах арендные ставки «просядут» на 10-15% в год», – ...




Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2022. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis