Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Рынок управления еще прощает ошибки


Сейчас на рынке хорошее время для создания управляющей компании. Рынок пока прощает управляющим ошибки. Тем временем спрос на услуги управляющих растет и в будущем его перспективы выглядят позитивно. О ключевых моментах при создании управляющей компании обозревателю «КС» Елене Ермолаевой рассказала руководитель московской маркетинговой группы «БЕШ» Оксана Крымина.

— Как обстоят дела в области управлению недвижимостью в России?
— Рынок услуг по управлению целиком зависит от фазы развития рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости по-прежнему находится в первой фазе, фазе роста. В этот период спрос на недвижимость существенно превышает предложение, соответственно, на рынке наблюдается дефицит площадей. В этой ситуации качественное управление недвижимостью не очень востребовано.
О неразвитости рынка услуг по управлению говорит и то, что существующие компании готовы браться за любые объекты, будь то жилой дом, бизнес-центр класса «А» или торговый объект. Специализации у компаний пока нет. Хотя если бы появилась «нишевая» компания, которая в совершенстве научилась бы обслуживать какой-то один тип объектов, то она получила бы конкурентное преимущество надолго.
Однако ситуация на рынке управления недвижимостью начинает меняться. Например, московский рынок коммерческой недвижимости постепенно приближается к насыщению. По мере насыщения качество управления станет все более важным, так как превратится в дополнительное конкурентное преимущество на рынке, где есть дефицит арендаторов. И подготовиться к этой перемене лучше заранее, поскольку сейчас молодая команда управляющей компании (УК) может приобрести опыт, учась на своих ошибках. В будущем рынок с резко возросшей конкуренцией этих ошибок прощать не будет. Другими словами, сейчас главное — начать, обозначить свое место на рынке, а возможности для обучения собственно предмету деятельности сохранятся еще некоторое время, до возникновения конкуренции.
— Когда можно и нужно создавать управляющую компанию?
— Каждый объект недвижимости, существующий на рынке, фактически управляется и фактически эксплуатируется. Различие только в том, делается ли это плохо или хорошо, эффективно или нет, осознаны ли цели управления, соответствуют ли фактические действия этим целям. Собственники здания постепенно переходят от понимания своих объектов как горки кирпичиков к инструменту получения дохода. Соответственно, происходит осознание целей управления, формируется интерес к влиянию конкретных действий на эти долгосрочные или среднесрочные цели. Возникает спрос на услугу управления недвижимостью, привлекается либо создается УК.
— Насколько быстро растет интерес к управлению недвижимостью?
— Интерес к УК растет по мере роста конкуренции проектов. Есть и другой вид интереса: у ряда компаний существует проект на стадии строительства, и они понимают, что когда здание будет построено, надо будет как-то управлять им. Второй тип интереса более поверхностный, и, на мой взгляд, именно он сейчас преобладает в Новосибирске.
— Большинство объектов в Новосибирске управляется собственными, а не привлеченными со стороны управляющими компаниями. Что лучше — своя УК или сторонняя?
— Выбор между своей и сторонней УК определяется рядом факторов. Пока что для выхода на рынок управления входной барьер невысок, а развитие УК как отдельного вида бизнеса имеет большие перспективы. Решения также принимаются исходя из размера объекта, наличия или отсутствия на рынке «внятного» предложения со стороны УК: компании в большинстве случаев сейчас только учатся и смогут предложить свои услуги с гарантированным уровнем сервиса примерно через 1,5–2 года. Но есть возможность приглашать компании из других регионов. Фактически оплата их услуг — плата за возможность получения доступа к чужому опыту.
— Как УК, созданная для управления «своим» объектом, может расширить зону влияния и выйти на открытый рынок?
— С помощью грамотного позиционирования. Это позиционирование нужно и в том случае, если требуется повысить качество «своего» объекта — как правило, оно зависит и от известности компании, которая занимается управлением. Скажем, если бизнес-центр позиционируется как объект класса «А», им должна управлять известная УК.
Позиционирование начинается с выбора сегмента рынка недвижимости, на котором компания собирается работать, и выработки концепции, понятной потребителям, то есть собственникам зданий.
— Насколько сложно создать управляющую компанию?
— Сложность определяется масштабом проекта (не только площадью или количеством объектов, но и набором функций УК) и ресурсным обеспечением компании. Пока внешняя среда благоприятствует, с этой стороны существенных сложностей нет. Рынок достаточно снисходителен к новичкам, и если объект «свой», собственник с пониманием относится к неизбежным оплошностям молодой УК. Для масштабных проектов под высококлассные объекты недвижимости создание УК превращается в проект, который управленческая команда из трех-пяти человек ведет около полугода.
— Какие из ошибок молодых управляющих являются наиболее распространенными?
— Прежде всего это несерьезный подход к созданию УК. В этом случае создание УК не воспринимается как проект, который требует серьезного подхода. Изначально не обозначаются начало и конец проекта, изменения потребностей в ресурсах по ходу проекта и так далее. Еще одна ошибка — отрицание объема работ и недофинансирование. Нередка ситуация, когда собственник строящегося объекта говорит управляющему: создавайте для нас УК, но деньги получать начнете, когда объект начнет работать. Это неверный подход: невозможно создать команду, которая придет на объект и сразу будет все делать «на уровне». Для этого необходимо создавать регламент, учить людей, что требует времени и финансов.
При создании УК возможны такие ошибки, как смешение функций руководителя проекта и руководителя УК. Это разные люди, и человек, способный быстро создать команду и запустить работу, как правило, не может изо дня в день «тянуть лямку», как это должен делать руководитель УК. Большая опасность кроется в возможном непостоянстве команды проекта по созданию УК. Так, если происходит три-четыре смены команды, то можно «хоронить» проект: как правило, время создания УК ограничено, и если руководители проекта меняются, они не успевают достичь поставленных результатов. К массе ошибок при создании УК приводит и отсутствие четкости понимания цели проекта, то есть конечного результата, который может быть разным.
Существенно менее значим по сравнению с перечисленными ошибками недостаток знаний о внутреннем устройстве УК, о сути эксплуатации или действующих бизнес-моделях привлечения отдельных специализированных организаций на объект.
— Что можно отнести к ключевым факторам успеха при создании УК?
— Создание УК — большая кропотливая работа. Прежде всего нужен проект. В начале реализации проекта существует высокая степень неопределенности, к моменту его завершения она резко снижается. Руководителем проекта должен быть человек, способный «подняться» над рынком, увидеть его общие тенденции. Людей в УК нужно нанимать с запасом, поскольку некоторые из них уйдут. Необходимо отслеживать соответствие плану, контролировать выполнение проекта.
Вообще, все, что касается создания грамотной УК, взято из процессного подхода. Есть области знания, которые по степени развития находятся впереди, в частности, это рынок IT. Именно там был разработан процессный подход, поэтому управляющим УК неплохо было бы посетить семинары по этой теме. Процессный подход учит создавать регламенты, которые позволяют сделать работу УК предельно четкой и прозрачной, а также дает стабильность качества. Без применения этого подхода УК может добиться хорошего результата, но это будет случайность, а не правило. При разработке и отслеживании регламентов качество становится стабильным результатом.
— Какой уровень сервиса должны предоставлять УК?
— Это предмет договоренности между тремя сторонами — собственником объекта, арендаторами и УК. Уровень сервиса должен соответствовать договоренностям и не превышать их (зачем тратить деньги зря?). Соглашение об уровне сервиса, в принципе, должно быть приложением к договору аренды. Там должно быть четко прописано: если у арендатора в комнате перегорела лампочка, ее заменят в течение, например, 20 минут после звонка представителю УК. Соглашение устанавливает температуру в офисе, качество и частоту уборки и другие параметры. Если такое соглашение есть, арендатор получает не просто «квадратные метры», а готовую рабочую среду.

Комментировать



Адрес источника: Континент Сибирь, Елена Ермолаева.
Читайте также:

  Сколько стоит эксплуатация здания?

  Инструменты Project management для успеха торгового центра

  Профессиональное управление коммерческой недвижимостью повышает прибыли

  Риэлторские технологии: Стоимость услуг управляющей компании

  Офисный ЖЭК. Управление торговым центром приносит от $60 тыс. в год

  Инвестиции в управляющие компании растут

  Кто в доме хозяин: украинский рынок профессионального управления

  Механизмы управления недвижимостью

  Стоимость эксплуатации недвижимости

  Требуется управляющий

  Коммунальное сальдо

  Кому доверить управление ТЦ?

  Выход Управляющей Компании на рынок: 5 необходимых шагов

  Российская практика. Управление коммерческой недвижимостью

  Простота требует жертв

  Россия. Управление рисками: Разработка и внедрение Процедурной модели управления выбранным типом проектов

  УПРАВЛЯТЬ НЕДВИЖИМОСТЬЮ — ПРОСТО

  Торговым центрам нужны профессионалы

  Неписаные правила

  Деньги любят счет



Документы: 1-20, 21-40.
Управление
- Каталог компаний
- Новости/Статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2018. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis