Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Инструменты Project management для успеха торгового центра


Антон Славский
>> В прошлом году для объектов на рынке торговой недвижимости наступила эволюция мультиформатности. Большинство девелоперов стремились укрупнить создаваемые торговые центры включением в них офисных, гостиничных и развлекательных площадей. Эксперты единогласны, что в ближайшие 2–3 года будут создаваться объекты с преобладанием в них торгово-развлекательного компонента. Эти тенденции дают понять, что торговая недвижимость находится на пороге конкурентной борьбы. В связи с этим девелоперские компании задумались над конкурентными преимуществами и тем, на каком этапе создания объекта их внедрять.

Ситуация на рынке

По оценкам экспертов, ежегодная потребность сегмента торговой недвижимости оценивается в 150 тыс. кв. м, а общий потенциал рынка — 800 тыс. кв. м. Сегодня в Киеве функционируют порядка 30 торговых и торгово-развлекательных центров общей площадью 536 тыс. кв. м. По словам Игоря Цаленчука, генерального директора компании VOK Development, текущий год отметится крайне скудным пополнением рынка — вместо декларируемых ранее 12 торговых объектов общей площадью 200 тыс. кв. м в 2006 г. в Киеве будет введено до 10 небольших ТЦ с площадью торговых помещений чуть более 60 тыс. кв. м.

В 2005 году вместо семи запланированных торговых объектов рынок пополнился всего одним ТЦ «Арена» на Крещатике площадью 8 тыс. кв. м, незначительно расширившимися ТЦ «Аладдин» — на 4 тыс. кв. м и ТЦ «Караван» — на 10 тыс. кв. м. Срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию имеет вполне логичное объяснение: в связи с политической нестабильностью инвесторы притормозили реализацию заявленных проектов. «Это весомо сказывается на капитализации и ликвидности самого объекта, — считает Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solution. — Сегодня в Украине сроки окупаемости торговой недвижимости составляют порядка трех-семи лет. Эффективные инвестиции 2002–2006 гг. окупятся за три с половиной–четыре года при стоимости строительства 1 кв. м $600–800 и за четыре с половиной–пять лет при стоимости $800–1000».

Однако сегодня стоимость строительства объектов увеличивается, поскольку арендаторы и посетители предъявляют все более высокие требования к обустройству торговых площадей. Это влечет за собой увеличение сроков окупаемости с трех–пяти до пяти–семи лет.

Не безосновательно девелоперские компании задумались о качестве создаваемых объектов и формировании стандарта торговой недвижимости при проектировании торговых центров. По мнению Дмитрия Омельченко, координатора проектов ЗАО ТД «Интерсервис», необходимо на основе международного опыта создания торговых объектов выработать отечественные стандарты с последующим принятием их на уровне государственных строительных норм.

Конкуренция девелоперских идей


На сегодняшний день спрос на рынке торговой недвижимости превышает предложение на 60%. По мнению экспертов, стадия насыщения данного сектора произойдет еще не скоро. В связи с этим рынок способен поглотить дополнительные торговые помещения без существенного изменения арендных ставок. Вся суть в качестве создаваемых объектов. «На данный момент строительство торговых центров поступательно переходит от экстенсивного развития — передела рынка, захвата площадок и самоидентификации, к интенсивному — качественному развитию», — говорит Игорь Цаленчук. На рынке появляется открытая конкуренция девелоперских идей, подходов и финансового управления. Лидерство в конкурентной борьбе обеспечит хорошо продуманная концепция и грамотная стратегия управления объектом.

Наметившиеся тенденции заставляют девелоперов задуматься над неоднозначностью в понимании торгового центра как объекта рынка недвижимости.

Своеобразно определила, что такое торговый центр, Изабелла Савельева, генеральный директор ТЦ «Глобус»: «Это конгломерат из самостоятельных предприятий розничной торговли и сферы услуг. В нем учитываются интересы основных целевых участников проекта:

• инвестора;

• арендатора;

• посетителя.

Из этого вытекает философия ТЦ как суммы интересов всех этих участников. Это можно сравнить с принципом равностороннего треугольника: интересы ни одной из сторон не должны доминировать над другими».

RETAIL_00293_0013.jpg К сожалению, украинские архитекторы пока не имеют достаточного опыта работы с торговыми центрами как объектами бизнеса. Они прекрасно знают все СНИПы и ГОСТы, принятые в строительстве. Они создают красивые здания с современным интерьером и декором, различными архитектурными элементами типа атриумов, фонтанов и прочего. Однако архитекторы пока не привыкли руководствоваться самой главной целью девелопера — созданием эффективного торгового объекта.

Иностранные архитекторы, как правило, обладают огромным опытом работы с объектами коммерческой недвижимости. Работая с ними, девелопер испытывает удовлетворение от их знания технологии создания торгового центра как эффективного бизнеса. Подобное понимание сути торгового центра влечет за собой профессиональный подход к созданию архитектурной концепции и проектированию торгового центра.

Проект и среда его существования

Проект торгового центра — это комплекс­ное, не повторяющееся, одномоментное мероприятие, ограниченное по времени, бюджету, ресурсам, а также четкими указаниями по выполнению, разработанными под потребности заказчика. Живущие по определенным жизненным циклам Project management компании считают полезным использовать жизненный цикл проекта в качестве основополагающего элемента в управлении проектом. Жизненный цикл проекта последовательно проходит через четыре стадии:

• Определение — проект конкретизируется, устанавливаются его цели, формируются команды, распределяются обязанности.

• Планирование — разрабатываются планы для определения, к чему может привести проект, когда его необходимо завершить, какой уровень качества работ необходимо поддерживать.

• Выполнение — создается материальный продукт, контролируются сроки выполнения работ, вносятся необходимые изменения.

• Предоставление (сдача) — презентация продукта заказчику, переразмещение ресурсов объекта.

В начале своего воплощения проект подобен сырому семени, которому для роста необходима плодородная почва. В Project management таковым является сетевой график проекта. Это своего рода операционная среда проекта, где указаны все его внутренние связи и составлена цепь последовательных иерархических действий реализации проекта, сводя к нулю влияние случая на него.

Случай может явиться неприятной аномалией, которая неожиданно перечеркнет все ваши надежды на успех и сорвет сроки сдачи объекта. Неприятностей можно избежать, если принять во внимание три основополагающих инструмента Project management, использование и микшевание которых оказывает волшебное влияние на последующий успех будущего торгового центра. Это так называемые Fast-Tracking Techniques.

От Fast-Tracking Techniques к форматам ТЦ


  Сегодня многие девелоперские и Project management компании самостоятельно или совместно, но находятся в процессе поиска основных стандартов создания ТЦ. Это подразумевает не только их определение, но и выработку методологии работы с ними. В мировой практике девелопмента и Project management существуют так называемые Fast-Tracking Techniques технологии создания торговых центров с акцентом на качестве.

• СPM (Critical Path Method) — метод Критического пути. Определяет цепочку работ, для которой характерна наибольшая длительность выполнения. Основополагающее понятие в этом методе — Критический путь. Именно длина Критического пути определяет минимальное время осуществления проекта. А для работ, лежащих вне Критического пути, всегда есть некий резерв — возможность увеличить их длительность или начать с опозданием, что никак не скажется на общей продолжительности проекта.

 • PERT (Program Evaluation and Review Technique — метод почти полностью совпадающий с Critical Path Method. В отличие от метода CPM, который оперирует только одной длительностью работы, PERT учитывает четыре длительности: оптимистическую, пессимистическую, наиболее вероятную и средневзвешенную. В сетевом графике проекта СPM и PERT изображаются в виде символических стрелок (действия, задачи проекта), а также узлов или дуг (временные рамки проекта). Если менеджер проекта располагает подобными данными, он может принимать решение о принятии или снижении риска, связанного с продолжительностью конкретного проекта. Например, если управляющий проектом хочет увеличить возможность завершить работу над проектом за 27 единиц времени, то возможны как минимум два варианта.

Первый — управленец может по­тратить средства на изменения условий, которые сократят длительность одной или более операций на Критическом пути.

RETAIL_Igor_Tsalenchuk.jpg Второй, более дальновидный — управляющий выделит средства из бюджета проекта на случай непредвиденных обстоятельств и посмотрит, как будут развиваться события по мере выполнения проекта.

GANTT — диаграммный метод

«Принципы, на которых зиждется диаграммный метод, просты для понимания, — говорил Генри Гантт, создатель данного метода. — Первое: любая работа может быть оценена по времени, необходимому для ее выполнения. Второе: пространство, которым представляется на схеме время, должно соответствовать тому объему работ, который должен быть произведен в это время. Использование этих двух принципов позволяет понять всю систему; при этом становится возможным графическое представление любого рода работ, общим мерилом которых является время».

Пользователям программ управления проектами прекрасно знаком формат диаграммы Гантта, графически представляющей календарный план проекта в виде набора параллельных и последовательных задач, выполняемых с привлечением различных ресурсов — исполнителей, материалов, инструментов.

На диаграмме Гантта задачи, составляющие план проекта, изображаются на шкале времени в виде отрезков, начало и конец которых соответствуют планируемым датам начала и окончания выполнения задач. Каждая задача располагается в отдельной строке. Задачи, связанные условием последовательного выполнения, соединяют стрелками (это нововведение появилось только недавно, в 1990-е годы).

Сегодня в Украине это наиболее популярный метод управления проектом.

Перечислим основные преимущества использования диаграмм Gantt:

• При большой плотности содержащейся информации диаграммы просты в понимании.

• Легко обновляются при наличии соответствующего программного обеспечения (Microsoft project, Smart Draw Suite Edition).

• Обеспечивают ясную картину текущего состояния проекта.

  Диаграмма Гантта может отображать планируемое или фактическое состояние дел в проекте. Существующие методологии управления проектами обычно рекомендуют держать диаграмму в актуальном состоянии. Это поддерживает реалистичную картину проекта, но не позволяет сопоставить исходный план (видение менеджера, обещания клиенту) и факты (затянутое согласование, болезни и неэффективная работа сотрудников).

Проблема выбора

 Выбор того или иного Fast-Tracking Techniques зависит от специфики проекта. Специалисты сходятся во мнении, что есть две группы проектов:

• Инвестиционные (строитель­ство). Здесь сетевые модели работают на 100%.

• Стратегические (слияние/поглощение). Здесь работа данных техник оценивается в 20–40%.

RETAIL_KARAMNOV1.jpg Эффективность данных методик закономерно влияет на успех будущего торгового центра. Имея правильно выбранную концепцию и верно определившись с форматом, девелоперская компания без проблем сдает объект в эксплуатацию. Основную причину, с точки зрения проектного менеджмента, которая срывает запланированные сроки ввода в эксплуатацию торговых объектов, Изабелла Савельева видит в неспособности проектных организаций четко и правильно организовать взаимодействие большого количества различных сил и оперативного учета соображений всех специалистов, участвующих в проекте.

Отсюда и начинаются все проблемы с форматом и последующие недочеты в подсчетах cash flow от сдачи в аренду торговых площадей.

Сегодня на рынке присутствуют высокопрофессиональные компании, которые способны не только провести поверхностный анализ будущего проекта, но и подготовить грамотные маркетинговые исследования, качественные архитектурные проекты, привлечь генерального подрядчика, обучить управляющие компании, сдать площади в аренду, осуществлять юридическую поддержку и т. д.

«Однако из-за несовершенства в организации доступа к этим услугам заказчику проблематично выбрать необходимого ему исполнителя этих услуг, — констатирует Игорь Цаленчук. — Во-первых, услуги по Project management раздроблены среди архитектурных и проектных компаний. Во-вторых, у потенциального заказчика нет информации об опыте проектной организации и даже возможности просмотреть портфель выполненных проектов». По мнению экспертов, данная ситуация будет сохраняться до тех пор, пока в профессиональной среде операторов рынка недвижимости не будет достаточно полной и открытой информации обо всех его игроках.

Комментировать

Адрес источника: www.cre-ua.com
Читайте также:

  Сколько стоит эксплуатация здания?

  Профессиональное управление коммерческой недвижимостью повышает прибыли

  Рынок управления еще прощает ошибки

  Риэлторские технологии: Стоимость услуг управляющей компании

  Офисный ЖЭК. Управление торговым центром приносит от $60 тыс. в год

  Инвестиции в управляющие компании растут

  Кто в доме хозяин: украинский рынок профессионального управления

  Механизмы управления недвижимостью

  Стоимость эксплуатации недвижимости

  Требуется управляющий

  Коммунальное сальдо

  Кому доверить управление ТЦ?

  Выход Управляющей Компании на рынок: 5 необходимых шагов

  Российская практика. Управление коммерческой недвижимостью

  Простота требует жертв

  Россия. Управление рисками: Разработка и внедрение Процедурной модели управления выбранным типом проектов

  УПРАВЛЯТЬ НЕДВИЖИМОСТЬЮ — ПРОСТО

  Торговым центрам нужны профессионалы

  Неписаные правила

  Деньги любят счет



Документы: 1-20, 21-40.
Управление
- Каталог компаний
- Новости/Статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2018. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis