|
 |
Без права на ошибку
Каждый год рынок торговой недвижимости продолжает набирать обороты своего развития. При столь тесной конкуренции, любая, пусть даже незначительная ошибка при проектировании, выборе места расположения будущего объекта, а также арендаторов, могут стоить жизни объекта. Ведь в наши дни покупатели очень требовательные и разборчивые.
Всему свое место
Ошибки не дремлют. Они могут подкрасться на любом этапе проектирования и строительства торгового комплекса (ТЦ). Но сегодня речь пойдет не об ошибках, а о том, как их избежать и сделать так, чтобы покупатель пришел в новый торговый комплекс не один раз.
Как утверждают специалисты, залог успеха будущего объекта - удачный выбор места для строительства. Чтобы будущий торговый центр не пустовал, важно найти площадку под строительство в густонаселенном районе.
Как показывает западный опыт, целесообразнее для начала провести маркетинговое исследование будущего продукта: на какого покупателя будет ориентирован объект, какие торговые сети собственник желает видеть в качестве арендаторов, какой будет формат торгового центра. А исходя из этих данных, уже выбирать площадку для строительства.
К сожалению, этот наиболее логичный вариант мало используется в России.
Девелоперы получают под застройку определенное пятно, а исходя из его плюсов и минусов уже делается вывод, что здесь можно построить.
"Основными критериями при выборе площадки под строительство ТЦ являются удачное географическое положение, хорошая транспортная доступность, близость к крупным транспортным артериям, а также близость городских коммуникаций, высокая плотность населения", - говорит директор департамента маркетинга коммерческой недвижимости Группы Компаний RIGroup Янис Жуков.
С ним соглашается и руководитель направления коммерческой недвижимости компании "МИАН-Агентство недвижимости" Сергей Лобкарев, который добавляет, что будущие арендаторы обращают внимание на все вышеперечисленные характеристики местоположения объекта. "Также арендаторы уделяют внимание количеству и качеству соседей, так как чем больше компаний, тем больше покупателей", - считает С. Лобкарев.
Важно отметить, что ошибка, допущенная при выборе местоположения объекта, будет видна спустя год, а то и гораздо позже.
Верный якорь
Подбору арендаторов не всегда уделяется должное внимание, а зря, ведь каждая минута пребывания человека в торговом центре должна сопровождаться прибылью, поэтому выбор арендаторов и их расположение в ТЦ подчиняются определенным законам.
Подбор арендаторов, особенно "якорных", нужно начинать еще до начала строительства, когда выбрано месторасположение и формат ТЦ, определена его целевая аудитория. Для этого обязательно проводятся комплексные маркетинговые исследования там, где планируется строительство", - говорит Я. Жуков.
По его словам, для того чтобы ТЦ успешно функционировал, нужно выбрать верный "якорь". Делается это обычно на самой ранней стадии проекта. Как правило, в качестве "якоря" выступает крупная компания с раскрученным брендом, продукция которой пользуется спросом у широкого круга покупателей. Именно на "якорь" должен быть ориентирован будущий ТЦ: учитываются все пожелания и требования ключевого арендатора при проектировании объекта.
"Сегодня в Москве наметилась тенденция превращения ТЦ в торгово-развлекательные комплексы, - говорит Я. Жуков, - поэтому в числе арендаторов успешного ТЦ обязательно должны присутствовать мультиплекс, ресторанный дворик".
Кроме того, в обязательный список арендаторов можно включить и многопрофильный детский центр развлечений, в котором родители смогли бы без опасений оставить свое чадо и смело отправиться за покупками.
Неправильно подобранный пул арендаторов создаст отрицательную репутацию объекта в глазах покупателей, а также не будет приносить абсолютно никакой прибыли как арендаторам, так и собственнику торгового комплекса.
Искусство управления
Сделать ТЦ привлекательным для покупателей может помочь управляющая компания. В искусство управления входит маркетинг, работа с арендаторами, грамотная эксплуатация здания.
Несмотря на то, что российский рынок управления еще очень молод, управляющие компании все больше и больше пользуются популярностью среди собственников ТЦ, которые, в свою очередь, нередко создают свои подобные структуры.
"Плюсы от передачи объекта управляющей компании очевидны: здание будет находиться под постоянным контролем и в приличном состоянии", - утверждает С. Лобкарев. "Кроме того, собственник не лишится доходов даже в том случае, если кто-то через суд вознамерится отобрать здание, а экономия ресурсов и грамотная эксплуатация помогут избежать ненужных трат на замену оборудования и электроэнергию".
Однако минусы передачи здания в управление наемной организации тоже очевидны. Во-первых, собственник теряет единоличное влияние на техническое состояние и доходность объекта недвижимости. Во-вторых, в некоторых случаях собственник теряет контроль и личные отношения с арендаторами.
Несмотря на минусы, между собственником и управляющей компанией должны складываться доверительные отношения, ведь чем больше работы у обслуживающей компании, тем меньше забот у девелопера.
На шопинг в Подмосковье
Учитывая высокую привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость, количество свободных площадок под строительство в Москве стремительно сокращается. Поэтому девелоперы обратили свои взоры на города ближнего Подмосковья: Химки, Мытищи, Реутов, Одинцово, Красногорск…Сегодня на границе Москвы образовался целый ряд крупных торговых центров, которые пользуются стабильным спросом у покупателей.
"Интерес девелоперов к созданию ТЦ в области обусловлен не только сильной конкуренцией и дефицитом участков в столице, но и востребованностью торговых помещений в области потенциальными арендаторами и покупателями", - говорит Я. Жуков.
Естественно, в области меньше доля затрат на разработку и реализацию архитектурных и инженерно-технических решений при строительстве ТЦ, а также разумная доля социальных обременений.
"Сегодня города в Московской области с населением в 100 тыс. имеют такой же экономический потенциал, как крупные города в отдельных регионах, а уровень доходов населения Подмосковья растет. Поэтому в выходные дни жителям хочется культурно отдыхать и делать покупки в своем городе, а не тратить два-три часа на дорогу до Москвы", - считает Я. Жуков.
Комментировать
Адрес источника: Мир. Дом. Квартира
Читайте также:
| Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%».
Одним из наиболее перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости в Украине многие эксперты считают торговую недвижимость. В силу недостаточной насыщенности городов торговыми и торгово-развлекательными объектами сегодня этот сегмент является особенно привлекательным для инвесторов и в перспективе имеет ... |
| Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации офисной недвижимости в Киеве составила по итогам первого квартала 13,5% годовых. Это является максимальным значением среди всех исследуемых стран региона ЕМЕА. Для сравнения в целом по таковому доходность офисной недвижимости составила 5,65%. Причем если данное значение в годовой амплитуде снизилось ... |
|
Фото: www.houseofchapple.com
Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке недвижимости.
В отсутствие доступных ипотечных программ, рассрочка была важным маркетинговым инструментам позволяющим застройщикам увеличивать темпы продаж. По данным портала "Столичная недвижимость", еще в начале года в 100 из 135-и столичных новостроек или в 70% новостроек можно было купить квартиру в ... |
| В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает ЛІГАБізнесІнформ.
Наибольшее падение в абсолютном значении продемонстрировал Шевченковский район. За месяц вторичное жилье утратило в цене около $42 на 1 кв.м, опустившись до отметки $2 257 за кв.м. На $31 уменьшилась цена квадратного метра в Голосеевском и Днепровском районе, составив $1719 и $1612 за 1 кв.м ... |
| Как сообщает газета «Крещатик», на сегодняшний день в Киеве насчитывается 734 объекта, которые находятся в стадии незавершенного строительства.
Наибольшее количество остановленных и законсервированных объектов находится в Деснянском (74 объекта или 35,1% от общего количества остановленных и законсервированных объектов по городу), Голосеевском (33 или 15,6%) и Шевченковском (27 или 12,8%) районах города. Основной причиной прекращения строительства, как отмечают застройщики, является ... |
| По данным Госкомстат Украины, за период с января по март текущего года предприятиями Украины выполнены строительные работы на сумму 9,8 миллиарда гривен. Индекс строительной продукции в январе-марте по сравнению с соответствующим периодом 2013 года составил 93,6%.
В I квартале 2014 года по сравнению с I кварталом 2013-го сократился объем строительства зданий на 6,5%, в том числе нежилых – на 13,7%. Строительство инженерных сооружений сократилось на 6,2%. В то же время строительство жилых ... |
| По итогам 2013 года в Киеве и Киевской области принято в эксплуатацию 1509 тыс. кв. м и 1515 тыс. кв. м жилья, что совокупно составляет около 27% всего введенного в эксплуатацию жилья в Украине. В 2013 году всего было введено в эксплуатацию 11,2 млн. кв. м жилья.
Прирост объема введенного в эксплуатацию жилья в Киеве, в сравнении с 2012 годом составил 5,6 тыс.кв. м или 0,4%. Тогда как в Киевской области в 2013 году было введено на 29,8% или 347 тыс. кв. м жилой площади больше, чем в 2012 ... |
| В последнее время ТРЦ становятся не просто местом для шопинга, а эпицентром развлечений. И хотя главной целью посещения все ещё остаются покупки, с развитием молов нового поколения украинцы все чаще выбирают поход в торговый центр как способ приятно провести время.
Яркий пример – в любое время дня в торговом центре именно на фудкорте можно увидеть самое большое количество людей. Это подтверждается и статистикой: за 10 лет траты украинцев на посещение кафе и ресторанов увеличились с 2,2% до ... |
| Украинские власти объявили о подготовке кардинального улучшения бизнес-климата в стране. Корреспондент узнал, что по этому поводу думают сами бизнесмены.
Украина стоит на пороге радикальных перемен. Улучшение условий ведения бизнеса, о необходимости которого так долго говорили политики и чиновники самых разных мастей, похоже, начало осуществляться. Правительство и парламент вовсю изменяют законодательство, новоназначенные руководители разных ведомств обещают не оставить камня на камне от ... |
| Столичные отельеры для привлечения клиентов предоставляют значительные скидки, порой достигающие половины от заявленной стоимости размещения.
Экономическая и политическая нестабильность в стране привела к существенному снижению количества посетителей отелей, вследствие чего заполняемость гостиниц в центре Киева с начала 2014 года упала в 2,5 раза – до 20%.
Такие данные содержаться в обзоре рынка гостиничной недвижимости Киева, составленном экспертами консалтинговой компании Colliers ... |
| В текущем месяце среднерыночная посещаемость торговых центров повысилась на 3% по сравнению с предыдущим месяцем. В марте этот показатель составил 727 человек на 1000 кв. м GLA для региональных ТЦ и 1037 чел. на 1000 кв.м GLA для окружных ТЦ. Об этом сообщает департамент стратегического консалтинга компании UTG.
С начала года посещаемость в ТЦ окружного формата остается практически на одном уровне, в то время как данный показатель в региональных ТЦ демонстрирует уверенный рост - с чуть более ... |
| Если прогноз сбудется, 2014 год окажется самым неудачным для сектора коммерческой недвижимости в России начиная с 2009.
Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в первом квартале упали на 73,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании CBRE. Общая сумма сделок снизилась с $2,4 млрд до $636 млн. Об этом сообщает РБК 15 апреля.
Затраты инвесторов на покупку коммерческой недвижимости в первые три месяца этого года составили всего 636 млн долларов, или ... |
| Большинство арендаторов признает, в нынешних экономических условиях, товарооборот в гривнах в успешных ТРЦ в Киеве как минимум не падают, а если и падают, то незначительно по сравнению с прошлым годом. Об этом сообщили в компании Colliers International. Некоторые арендаторы брендов «масс маркет» даже отмечают незначительный рост оборотов в гривне (5-10%). К самым успешным торговым центрам основные фешн сети относят ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Dream Town, ТРЦ Sky Mall. Так, по информации пресс-службы ... |
| Торговые центры Киева пошли навстречу арендаторам, пересмотрев арендные ставки.
С учетом сложной экономической ситуации, которая негативно отражается на потребительских настроениях и уровне продаж, управляющие компании основных ТРЦ Киева пересмотрели условия аренды для арендаторов.
Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG арендные ставки для некоторых арендаторов снизились на 10-30%. Альтернативным методом урегулирования проблемы стала фиксация ... |
| На протяжении года уровень арендных ставок в киевских торговых центрах остается стабильным. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG в период с марта 2013 по февраль 2014 индикативный показатель среднерыночной арендной ставки на площади торговой галереи в ТЦ Киева составлял $70 за кв.м/мес. без НДС и эксплуатационных расходов.
При этом, в феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2%, ненамного поднявшись по сравнению с предыдущим месяцем. «На ... |
| Взлеты и падения на рынке розничного ритейла трудно объяснить одним фактором. За каждым, даже маленьким, успехом стоит комплексная работа, позволяющая добиться признания покупателей и высокого уровня продаж. Безусловно, сегодняшняя сложная экономическая ситуация в стране крайне негативно влияет на бизнес в целом, что не могло не сказаться на рынке ритейла в Украине. В то же время, некоторым компаниям удается демонстрировать положительные финансовые результаты даже в условиях экономического ... |
| Подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС вызовет активный интерес мировых ритейлеров к украинскому рынку. Об этом рассказал руководитель проектов компании UTG Сергей Заика.
"Ещё в ноябре 2013 года, участвуя в выставке MAPIC, мы увидели небывалый ажиотаж со стороны международных сетей. Причиной такого всплеска интереса стала новость о предстоящем подписании Украиной Соглашения об Ассоциации с ЕС. Те компании, которые ранее отвечали, что Украина не входит в ближайшие планы по развитию, в ... |
| Под влиянием трагических событий и перед лицом сложной экономической ситуации мы как представители бизнеса и граждане Украины обращаемся ко всем украинским предпринимателям с призывом не оставаться в стороне от урегулирования проблем экономики. Мы призываем к следующим действиям.
1. Оплачивать налоги в полном объеме.
Прошедшие двадцать лет не привели нас к экономическому успеху, и сейчас наша страна стоит на пороге коллапса. Любая экономическая помощь от других государств и международных ... |
| Только 25,5% киевлян обращают внимание на бренды при покупке одежды, по данным исследования консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" (UTG).
Согласно сообщения UTG, наиболее популярными брендами одежды среди жителей столицы были Zara (17% опрошенных) и Collins (14%). Также киевляне предпочитают покупать обувь брендов Ecco (9,6%) и сети "Интертоп" – (9,2%).
В сегменте спортивной одежды лидерство удерживает бренд Adidas: 54% горожан, покупавших спортивную одежду, покупали ... |
| По данным компании UTG, в течение следующих трех лет объем качественных торговых площадей в Киеве увеличится примерно в 2,5 раза, что может существенно ухудшить положение владельцев функционирующих торговых центров.
«Новое предложение будет «давить» на рынок. Старые торговые центры, имеющие недостатки в концепциях, будут терять арендаторов, переходящих в другие, более качественные объекты. Возможно, с 2015 года в наиболее проблемных объектах арендные ставки «просядут» на 10-15% в год», – ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
|
|
Результаты опросов