Дефицит площадей диктует условия

Участники рынка и эксперты прогнозировали, что введение семи новых торговых, торгово-развлекательных и многофункциональных комплексов позволит в 2006 году увеличить емкость рынка до 500 тыс. кв. м, или 191,6 кв. м на 1 тыс. жителей. Однако в эксплуатацию ввели лишь два объекта — Fashion Center и МФК. Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International, считает, что ни один торгово-развлекательный центр не был введен вовремя из-за специфики украинского бизнеса, когда  решение вопросов девелопера стопорится и на уровне городских властей. Возникают проблемы с получением участка, разрешительных документов на строительство либо с дальнейшим финансированием проектов.

Как результат — рынок торговой недвижимости еще далек от насыщения и, по словам генерального директора девелоперской компании FIM Group Оксаны Елмановой, продолжает находиться в фазе роста. При этом в течение последних двух лет объем нового предложения остается незначительным.

«Спрос на торговую недвижимость только продолжает увеличиваться», — подчеркивает Елманова. И эта тенденция сохранится, этому будет способствовать дальнейший экономический рост в Украине, а также выход на рынок новых иностранных и отечественных сетевых операторов. Так, сегодня спрос на торговую недвижимость превышает предложение на 60%. Потребность столицы в современных торговых площадях эксперты оценивают от 350 тыс. до 650 тыс. кв. м.

Также арендаторы испытывают нехватку качественных помещений. Лучшими считаются как встроенные помещения, так и площади в торговых комплексах. Причем наибольшим спросом пользуются те, что расположены в густонаселенных районах. Эксперты отмечают, что наряду с постоянным интересом к торговым площадям в центре города все большее внимание инвесторов обращено к спальным районам на левом берегу Днепра. Самые популярные — Оболонский, Дарницкий, Днепровский.

Преобладание спроса над предложением не дает стоимости аренды снижаться или хотя бы стабилизироваться. Незначительное пополнение торговых площадей при заполняемости в 95-100% — благодатная почва для роста арендных ставок. Их средний уровень — $50-100 за 1 кв. м в месяц.

«На протяжении последнего года арендные ставки повысились в среднем на 15-20%. При этом в ТЦ с хорошим месторасположением, грамотной концепцией и эффективным управлением они повысились больше, а в некоторых провальных ТЦ остались на уровне прошлого года», — отмечает Николай Ержаховский, генеральный директор компании «XXI век».

По данным «XXI века», в этом году себестоимость строительства 1 кв. м торговой площади выросла до $750-900 (с $300 в 1999 году) и к концу года может достичь $1 тыс. Окупить вложения в ТРЦ можно за пять-десять лет. В среднем доходность торговой недвижимости в столице — 20%.

Ержаховский отмечает, что о конкуренции на этом рынке говорить пока рано. Ввиду дефицита площадей условия сегодня диктует арендодатель, поэтому заполнены и успешные проекты, и не очень. Правда, со временем в последних ставки будут снижаться.

Киев по-прежнему остается наиболее привлекательным городом для сетевых розничных операторов и инвесторов. Рост доходов населения, потребительских расходов, положение города создают привлекательную среду.

Также интересны города-миллионники Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Запорожье, а также Львов. Несмотря на то, что региональные рынки отстают от киевского примерно на четыре года, в Украине функционируют около 60 крупных торговых центров общей площадью более 600 тыс. кв. м. Большинство ТЦ в регионах представляют собой реконструированные универмаги и универсамы, поэтому по концепции, площадям и архитектуре не могут считаться профессиональными ТЦ.

Однако в последнее время в регионах быстрыми темпами появляются профессиональные объекты: «Европа» и «ТЦ на Среднефонтанской» в Одессе, «Дафи», «Мост» и «Европа-центр» в Днепропетровске, «Караван» в Харькове, «Донецк-сити-центр» и другие.

Цена аренды в региональных ТЦ не слишком отличается от киевской, поскольку затраты на их строительство везде примерно одинаковы. При затратах на строительство в $0,7-1 тыс. за 1 кв. м средняя ставка в региональных ТЦ — $20-80 за 1 кв. м в месяц.

В регионах, как и в столице, прослеживается тенденция к росту арендной платы в связи с растущим спросом на качественные торговые площади. Стабилизация цен может произойти только с открытием новых крупных ТЦ, а это случится не раньше следующего года. Однако средние арендные ставки могут не снизиться и после 2007 года из-за спроса на торговые площади.

Роман Штейнас, заместитель председателя наблюдательного совета компании «Ритейл Групп» (сеть супермаркетов «Велика кишеня») отмечает, что ситуация в регионах схожа с киевской. Но дефицит качественных торговых площадей еще выше, поскольку в регионах пока меньше девелоперских компаний, чем в столице.

Если же темпы роста розничного рынка перестанут опережать темпы роста торговых площадей, то с 2007 года рынок торговых центров Киева будет постепенно насыщаться. Однако удовлетворить спрос удастся не раньше 2010 года. Участники рынка полагают, что даже новые большие объекты, запланированные на 2007 год, существенно не повлияют на ситуацию.

По данным  консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия», до 2010 года известно о 60 проектах торговых центров в Киеве общей площадью около 2,3 млн. кв. м. Уже в 2008 году прирост торговых площадей в ТЦ может составить свыше 300 тыс. кв. м. «В случае планомерной реализации известных проектов с 2008 года рынок будет постепенно переходить в фазу насыщения», — прогнозирует президент девелоперской компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. По его мнению, в дальнейшем  ТЦ среднего размера будут укрупняться, увеличивая доли развлекательного сектора и якорных операторов (тех, которые приобретают крупнейшие площади еще на стадии проекта).