Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


"Садок вишневий коло хати...", или все, что вы хотели знать о коттеджных городках, но боялись спросить


С каждым днем растет популярность коттеджных городков в окрестностях столицы и некоторых других крупных городов Украины. Дом в таком городке — одна из самых привлекательных инвестиций в недвижимость на сегодняшний день.
Преимущества — свой земельный участок, свежий воздух, хорошее транспортное сообщение, которое порой лучше, чем в некоторых «спальных» районах столицы. Цена квадратного метра в коттеджных комплексах сегодня находится на уровне среднегородских значений.

Нынче только под Киевом развиваются проекты более чем полутора десятков таких поселков. Однако на рынке коттеджных городков существуют как неудовлетворенный спрос, так и нереализованные предложения. Почему?

С юридической точки зрения понятие «коттеджный городок» сегодня не определено, поэтому каждый застройщик или девелопер вкладывает в него свой смысл. Очевидно, для того чтобы считаться коттеджным городком, участок частной застройки должен иметь коммунальную инфраструктуру (транспорт, энергия, связь и канализация), эксплуатирующую компанию (аналог ЖЭКа) и социальную инфраструктуру (магазины, общепит, бытовые услуги и образование). И поселок, и инфраструктура должны иметь единый проект и единого застройщика. Опыт первых коттеджных городков показывает необходимость установления в них единых норм общежития и даже социальной однородности контингента жителей, своеобразной «клубности».

Существующий спрос на жилье в подобных городках оценивается в 500 тыс. кв. метров в год. Сегодня в Киеве рекламируются такие поселки, как «Вишневе Мiстечко», «Зеленый Гай», «Город Солнца», «Три реки», «Калиновый городок», «Новая Богдановка», «Петрушки», «Михайловский сад», «Паритет-Сервис» и другие. В той или иной степени продолжают достраиваться и ветераны коттеджного движения — «Золотые Ворота», «Сосновый бор», «Свiтанок», находящиеся в районе Кончи-Заспы.

Расположение коттеджного городка, прежде всего его транспортная доступность, является, наверное, главным фактором, определяющим спрос на недвижимость в нем, а значит, и успех проекта. Считается, что городок должен находиться не далее чем в 30 км от городской черты (так называемая часовая доступность). Хотя с насыщением рынка эта граница будет отодвигаться. Важно также, чтобы городок был расположен рядом с одной из крупных, входящих в город транспортных артерий. Большинство вышеупомянутых проектов сосредоточены на Обуховском, Житомирском и Бориспольском направлениях. Одесское, Вышгородское, Броварское и Коростеньское направления пока развиваются в меньшей степени. Однако по мере насыщения рынка начнется строительство поселков и там. Изменит ситуацию и строительство новых дорог: трассы Киев—Процив в Бориспольском направлении, трассы Троещина—Десна с новым мостом через эту реку, областной кольцевой трассы.

Другим важным для покупателя фактором является экология и природные условия в районе городка. Это прежде всего наличие леса и водоема, нормальная радиационная обстановка и отсутствие по соседству крупных предприятий. Так, проекты поселков активнее развиваются в южном направлении из-за радиационной загрязненности лесов севернее Киева. Наиболее привлекательное по сочетанию природных и транспортных факторов Обуховское направление застраивается активнее всего. Однако лесистая местность, непосредственно прилегающая к реке Козинка, уже фактически полностью застроена или распределена под строительство.

В Житомирском, Одесском и Броварском направлениях мало естественных водоемов с проточной водой. Поэтому одним из наиболее перспективных с экологической точки зрения является Бориспольское направление, в частности пойма Днепра, изобилующая лугами и озерами-«старицами».

Существует, однако, ряд факторов, сдерживающих развитие коттеджных поселков.

Во-первых, это неурегулированность земельного законодательства. Так, действующий мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения резко сужает возможности для проектирования: большой участок под застройку получить трудно, даже если местные сельхозпредприятия де-факто его не используют. Изменение целевого назначения земли возможно, однако связано с длительными сроками и значительными затратами застройщиков, в том числе и «на коррупцию». Существуют значительные ограничения на отвод в частную собственность прибрежных территорий, особо привлекательных для коттеджных городков, которые застройщикам приходится тонко обходить.

Как следствие, застройщику, которому участок дался дорогой ценой, выгоднее спроектировать городок так, чтобы продать как можно больше участков как можно большего метража. Это вызывает перегрев элитного сегмента коттеджного рынка. В то же время в сегментах «эконом» и «бизнес», ориентированных на средний класс с доходами в несколько десятков тысяч долларов в год, существует значительный неудовлетворенный спрос.

Главная же проблема состоит в том, что в подавляющем большинстве случаев потенциальным покупателям предлагается инвестировать в строительство коттеджа на том этапе, когда «городок» представляет собой в лучшем случае стройку, а в худшем — чистое поле. На рынке коттеджных поселков еще не было скандала наподобие киевского «Элита-центра». Но покупателю все же стоит серьезно изучать юридические нюансы договора с застройщиком.

К тому же нужно различать моменты сдачи в эксплуатацию отдельно взятого коттеджа для отдельно взятого покупателя и всего коттеджного городка. Поскольку участки продаются по одному, а строительство начинается после инвестирования, ввод в эксплуатацию всего комплекса может затянуться. Например, ряд клиентов городков-«ветеранов» ищут сейчас возможность продать свои дома там и купить коттеджи в другом месте из-за того, что им надоело на протяжении нескольких лет жить на стройплощадке. И эту возможность также нужно предусмотреть на этапе заключения договора с застройщиком.

Показательным является и тот факт, что банки крайне неохотно выдают кредиты на постройку домов в коттеджных поселках. По их мнению, права собственности на строящиеся там объекты слишком размыты, чтобы их можно было считать ликвидными.

С точки зрения защиты инвестиций покупателя наиболее приемлемой выглядит так называемая английская система. Суть ее в том, что инвестирование в строительство полностью осуществляет застройщик, который затем продает готовый коттедж «под ключ». Он же несет все сопутствующие риски. На первичном рынке коттеджной недвижимости такая система в Украине пока не очень развита. По ней работает разве что «Первая днепровская инвестиционная компания», застройщик городка «Вишневе Мiстечко». Она же выступает и его инвестором. Поселок построен в Бориспольском направлении в районе села Вишенки в 16 километрах от Киева, между двумя живописными озерами поймы Днепра. 53 усадьбы в начале ноября текущего года были сданы под ключ (без внутренней отделки помещений) и только теперь продаются.

«Предложение, при котором построенный дом в готовом коттеджном городке продается застройщиком, когда покупатель может непосредственно пощупать то, за что платит деньги, пока не имеет аналогов на украинском рынке», — считает директор по развитию ООО «Первая днепровская инвестиционная компания» Олег Хома. Городок расположен недалеко от Бориспольской трассы, и его транспортная доступность еще увеличится после ввода в строй дороги от проспекта Григоренко до села Процив. В результате дома в поселке сейчас нарасхват. За счет высокой степени готовности проекта менеджменту «Вишневого Мiстечка» удалось даже привлечь часть клиентов, уже имеющих опыт инвестирования в другие коттеджные городки с более поздними сроками сдачи.

Тем не менее эксперты считают, что схема полного инвестирования городка застройщиком и продажи домов 100-процентной готовности будет получать все большее распространение. Об этом говорит и московский опыт (считается, что ситуация на украинском рынке недвижимости повторяет московскую трех-пятилетней давности). Сегодня в Подмосковье застраивается около 170 коттеджных поселков. Объем данного рынка составляет около 3,5 млн. кв. метров, или более 6,5 млрд. долл. И большая часть домов продается именно в готовом виде. Там появился и вторичный рынок коттеджной недвижимости, который только зарождается у нас.

Возможно, опыт «Вишневого Мiстечка» подвигнет и других застройщиков коттеджных городков искать внешние инвестиции в свои проекты. Это станет толчком к росту рынка, а значит, сделает коттеджи более доступными для городского среднего класса.
Автор: Владимир КОВАЛЕНКО 

Комментировать


Адрес источника: http://www.zn.kiev.ua
Читайте также:

  На чем экономят украинские строительные компании (20.05.2014)

Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости в Украине многие эксперты считают торговую недвижимость. В силу недостаточной насыщенности городов торговыми и торгово-развлекательными объектами сегодня этот сегмент является особенно привлекательным для инвесторов и в перспективе имеет ...



  Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности (19.05.2014)

Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации офисной недвижимости в Киеве составила по итогам первого квартала 13,5% годовых. Это является максимальным значением среди всех исследуемых стран региона ЕМЕА. Для сравнения в целом по таковому доходность офисной недвижимости составила 5,65%. Причем если данное значение в годовой амплитуде снизилось ...



  Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются (15.05.2014)

Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке недвижимости. В отсутствие доступных ипотечных программ, рассрочка была важным маркетинговым инструментам позволяющим застройщикам увеличивать темпы продаж. По данным портала "Столичная недвижимость", еще в начале года в 100 из 135-и столичных новостроек или в 70% новостроек можно было купить квартиру в ...



  Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте (14.05.2014)

В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает ЛІГАБізнесІнформ. Наибольшее падение в абсолютном значении продемонстрировал Шевченковский район. За месяц вторичное жилье утратило в цене около $42 на 1 кв.м, опустившись до отметки $2 257 за кв.м. На $31 уменьшилась цена квадратного метра в Голосеевском и Днепровском районе, составив $1719 и $1612 за 1 кв.м ...



  В Киеве увеличилось количество недостроев (05.05.2014)

Как сообщает газета «Крещатик», на сегодняшний день в Киеве насчитывается 734 объекта, которые находятся в стадии незавершенного строительства. Наибольшее количество остановленных и законсервированных объектов находится в Деснянском (74 объекта или 35,1% от общего количества остановленных и законсервированных объектов по городу), Голосеевском (33 или 15,6%) и Шевченковском (27 или 12,8%) районах города. Основной причиной прекращения строительства, как отмечают застройщики, является ...



  В январе-марте объем строительных работ составил 9,8 миллиарда (29.04.2014)

По данным Госкомстат Украины, за период с января по март текущего года предприятиями Украины выполнены строительные работы на сумму 9,8 миллиарда гривен. Индекс строительной продукции в январе-марте по сравнению с соответствующим периодом 2013 года составил 93,6%. В I квартале 2014 года по сравнению с I кварталом 2013-го сократился объем строительства зданий на 6,5%, в том числе нежилых – на 13,7%. Строительство инженерных сооружений сократилось на 6,2%. В то же время строительство жилых ...



  Киев и Киевская область обеспечили четверть всего принятого в эксплуатацию жилья в стране (25.04.2014)

По итогам 2013 года в Киеве и Киевской области принято в эксплуатацию 1509 тыс. кв. м и 1515 тыс. кв. м жилья, что совокупно составляет около 27% всего введенного в эксплуатацию жилья в Украине. В 2013 году всего было введено в эксплуатацию 11,2 млн. кв. м жилья. Прирост объема введенного в эксплуатацию жилья в Киеве, в сравнении с 2012 годом составил 5,6 тыс.кв. м или 0,4%. Тогда как в Киевской области в 2013 году было введено на 29,8% или 347 тыс. кв. м жилой площади больше, чем в 2012 ...



  Торговые центры в эпоху фаст-фуда (23.04.2014)

В последнее время ТРЦ становятся не просто местом для шопинга, а эпицентром развлечений. И хотя главной целью посещения все ещё остаются покупки, с развитием молов нового поколения украинцы все чаще выбирают поход в торговый центр как способ приятно провести время. Яркий пример – в любое время дня в торговом центре именно на фудкорте можно увидеть самое большое количество людей. Это подтверждается и статистикой: за 10 лет траты украинцев на посещение кафе и ресторанов увеличились с 2,2% до ...



  Корреспондент: Станет ли бизнес-климат лучше? Мнение бизнесменов (22.04.2014)

Украинские власти объявили о подготовке кардинального улучшения бизнес-климата в стране. Корреспондент узнал, что по этому поводу думают сами бизнесмены. Украина стоит на пороге радикальных перемен. Улучшение условий ведения бизнеса, о необходимости которого так долго говорили политики и чиновники самых разных мастей, похоже, начало осуществляться. Правительство и парламент вовсю изменяют законодательство, новоназначенные руководители разных ведомств обещают не оставить камня на камне от ...



  Заполняемость отелей в центре Киева упала в 2,5 раза (18.04.2014)

Столичные отельеры для привлечения клиентов предоставляют значительные скидки, порой достигающие половины от заявленной стоимости размещения. Экономическая и политическая нестабильность в стране привела к существенному снижению количества посетителей отелей, вследствие чего заполняемость гостиниц в центре Киева с начала 2014 года упала в 2,5 раза – до 20%. Такие данные содержаться в обзоре рынка гостиничной недвижимости Киева, составленном экспертами консалтинговой компании Colliers ...



  Средняя посещаемость киевских ТЦ выросла на 3% (17.04.2014)

В текущем месяце среднерыночная посещаемость торговых центров повысилась на 3% по сравнению с предыдущим месяцем. В марте этот показатель составил 727 человек на 1000 кв. м GLA для региональных ТЦ и 1037 чел. на 1000 кв.м GLA для окружных ТЦ. Об этом сообщает департамент стратегического консалтинга компании UTG. С начала года посещаемость в ТЦ окружного формата остается практически на одном уровне, в то время как данный показатель в региональных ТЦ демонстрирует уверенный рост - с чуть более ...



  Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость упали на 70% (16.04.2014)

Если прогноз сбудется, 2014 год окажется самым неудачным для сектора коммерческой недвижимости в России начиная с 2009. Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в первом квартале упали на 73,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании CBRE. Общая сумма сделок снизилась с $2,4 млрд до $636 млн. Об этом сообщает РБК 15 апреля. Затраты инвесторов на покупку коммерческой недвижимости в первые три месяца этого года составили всего 636 млн долларов, или ...



  Товарооборот в торговых центрах Киева - не падает (15.04.2014)

Большинство арендаторов признает, в нынешних экономических условиях, товарооборот в гривнах в успешных ТРЦ в Киеве как минимум не падают, а если и падают, то незначительно по сравнению с прошлым годом. Об этом сообщили в компании Colliers International. Некоторые арендаторы брендов «масс маркет» даже отмечают незначительный рост оборотов в гривне (5-10%). К самым успешным торговым центрам основные фешн сети относят ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Dream Town, ТРЦ Sky Mall. Так, по информации пресс-службы ...



  ТРЦ столицы ищут новые пути выживания (14.04.2014)

Торговые центры Киева пошли навстречу арендаторам, пересмотрев арендные ставки. С учетом сложной экономической ситуации, которая негативно отражается на потребительских настроениях и уровне продаж, управляющие компании основных ТРЦ Киева пересмотрели условия аренды для арендаторов. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG арендные ставки для некоторых арендаторов снизились на 10-30%. Альтернативным методом урегулирования проблемы стала фиксация ...



  В феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2% (11.04.2014)

На протяжении года уровень арендных ставок в киевских торговых центрах остается стабильным. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG в период с марта 2013 по февраль 2014 индикативный показатель среднерыночной арендной ставки на площади торговой галереи в ТЦ Киева составлял $70 за кв.м/мес. без НДС и эксплуатационных расходов. При этом, в феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2%, ненамного поднявшись по сравнению с предыдущим месяцем. «На ...



  Рынок розничной торговли во времена кризиса (08.04.2014)

Взлеты и падения на рынке розничного ритейла трудно объяснить одним фактором. За каждым, даже маленьким, успехом стоит комплексная работа, позволяющая добиться признания покупателей и высокого уровня продаж. Безусловно, сегодняшняя сложная экономическая ситуация в стране крайне негативно влияет на бизнес в целом, что не могло не сказаться на рынке ритейла в Украине. В то же время, некоторым компаниям удается демонстрировать положительные финансовые результаты даже в условиях экономического ...



  Как повлияет подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС на украинский рынок ритейла (26.03.2014)

Подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС вызовет активный интерес мировых ритейлеров к украинскому рынку. Об этом рассказал руководитель проектов компании UTG Сергей Заика. "Ещё в ноябре 2013 года, участвуя в выставке MAPIC, мы увидели небывалый ажиотаж со стороны международных сетей. Причиной такого всплеска интереса стала новость о предстоящем подписании Украиной Соглашения об Ассоциации с ЕС. Те компании, которые ранее отвечали, что Украина не входит в ближайшие планы по развитию, в ...



  Обращение компании UTG к предпринимателям Украины (25.02.2014)

Под влиянием трагических событий и перед лицом сложной экономической ситуации мы как представители бизнеса и граждане Украины обращаемся ко всем украинским предпринимателям с призывом не оставаться в стороне от урегулирования проблем экономики. Мы призываем к следующим действиям. 1. Оплачивать налоги в полном объеме. Прошедшие двадцать лет не привели нас к экономическому успеху, и сейчас наша страна стоит на пороге коллапса. Любая экономическая помощь от других государств и международных ...



  Почти половине покупателей безразличен бренд (17.02.2014)

Только 25,5% киевлян обращают внимание на бренды при покупке одежды, по данным исследования консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" (UTG). Согласно сообщения UTG, наиболее популярными брендами одежды среди жителей столицы были Zara (17% опрошенных) и Collins (14%). Также киевляне предпочитают покупать обувь брендов Ecco (9,6%) и сети "Интертоп" – (9,2%). В сегменте спортивной одежды лидерство удерживает бренд Adidas: 54% горожан, покупавших спортивную одежду, покупали ...



  UTG представляет новые решения для собстенников ТРЦ (05.02.2014)

По данным компании UTG, в течение следующих трех лет объем качественных торговых площадей в Киеве увеличится примерно в 2,5 раза, что может существенно ухудшить положение владельцев функционирующих торговых центров. «Новое предложение будет «давить» на рынок. Старые торговые центры, имеющие недостатки в концепциях, будут терять арендаторов, переходящих в другие, более качественные объекты. Возможно, с 2015 года в наиболее проблемных объектах арендные ставки «просядут» на 10-15% в год», – ...




Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2021. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis