Девелопмент загородных поселков

— выбор экономически эф фективного проекта;

— получение всех необходи мых разрешений на его реализа цию от органов власти;

— определение условий привлечения ин вестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

— поиск и привлечение инвесторов;

— отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль над их работой;

— реализация построенного объекта не движимости или передача его в эксплуата цию.

Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимос ти в наилучшем месте таким образом, чтобы вернуть инвестированные в реализацию про екта ресурсы и получить прибыль.

При реализации любого проекта девело пер последовательно проходит три стадии работ.

1. Определение возможности реализации проекта развития недвижимости, исходя из:

— долгосрочных тенденций экономичес кого развития (динамики прироста или убыли населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);

— состояния налоговой и финансовой систем, а также возможной эффективности проекта;

— предложения и спроса на жилую, ком мерческую, индустриальную и прочие виды недвижимости.

2. Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реа лизации, включающая в себя:

— определение физической возмож ности реализации проекта (оценка площади необходимого земельного участка и набора инфраструктуры, наличия дополнительных условий реализации проекта и т. п.);

— определение затрат на реализацию проекта, оценка его предполагаемой рента бельности и возможных источников финанси рования (собственные средства, привлекае мые средства инвесторов);

— получение разрешений государствен ных органов и подготовка позитивного мне ния общественности касательно реализации предполагаемого проекта;

— проведение переговоров с собствен ником по вопросам получения земельного участка, согласование условий предоставле ния земли под застройку.

В финале данной стадии девелопер дол жен получить права на застройку земельного участка, полный набор необходимых разре шений и согласований и пр. После выполне ния этих условий проект развития недвижи мости принимается к реализации.

3. Реализация проекта развития недви жимости предполагает:

— привлечение финансовых ресурсов (средств инвестиционных институтов, буду щих пользователей, банковских кредитов);

— привлечение подрядных, проектных и строительных организаций;

— организация финансирования строи тельства и контроля над его ходом;

— продажа, передача объекта в эксплу атацию, возврат вложенных финансовых средств.

Таким образом, девелопер является центральной фигурой, занимающейся раз витием недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, а перед банка ми — за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающи ми его реализацию, гарантирует подрядчи кам своевременное финансирование работ и предоставляет потребителю интересую щий его продукт.

К числу важнейших можно отнести сле дующие аспекты деятельности девелопера.

Во-первых, он должен хорошо знать состояние и перспективы развития регио на, где он работает, состояние экономики региона в целом (в частности состояние и динамику развития рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, проблемы, с которыми они сталкиваются, возможность получения налоговых льгот.

Во-вторых, как известно, собственные средства девелопера покрывают лишь не значительную часть затрат на реализацию проекта (обычно не более 20-30%), так что без заемных и привлеченных средств она просто невозможна. В силу этого де велопер должен максимально эффективно использовать собственные средства, что бы создать условия для притока средств извне. Это, в свою очередь, означает, что девелопер обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой неоднородную группу.

В-третьих, как уже отмечалось, на раз витие рынка недвижимости оказывают вли яние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, финансового рынка, вторичного рынка недвижимости и рынка подрядных ра бот, рост или убыль населения, а также сте пень его занятости, уровень строительных технологий, качество регионального нор мотворчества и т. д. Все эти факторы могут действовать по-разному, что превращает сферу развития недвижимости в область повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелоп мента особое значение и потому заслужи вает более пристального внимания. Остано вимся здесь лишь на наиболее значимых ее аспектах.

Девелопмент сегодня — это комплекс ный бизнес, направленный на получение от дачи от инвестирования путем организации строительства. Целью девелоперской ком пании является получение максимальной прибыли за счет эффективного использова ния доступных маркетинговых, финансовых и строительных инструментов при создании объекта недвижимости. Именно потому в девелоперские компании обращаются те инвесторы, которые стремятся получить наибольшую прибыль, минимизировав при этом срок возвращения вложенных средств и связанные с этим риски. Результатом ус пешной работы девелопера является возве дение объекта и последующая его реализа ция с возвратом инвестированных средств и получением дохода, который превышает среднерыночный. Для максимизации при были девелоперская компания проходит следующие стадии:

1. Предпроектная стадия:

— анализ рынка недвижимости;

— подбор объекта недвижимости;

— формирование стратегии проекта, его позиционирование;

— инвестиционный анализ;

— оформление исходно-разрешитель ной документации;

— привлечение кредитных и инвестици онных средств.

2. Стадия проектирования:

— разработка финансовой схемы, орга низация финансирования;

— формирование архитектурно-инже нерной группы;

— привлечение для консультаций броке ра, который будет реализовывать площади;

— руководство проектированием;

— проведение тендера на строительные работы.

3. Стадия строительства:

— координация строительных и инже нерных работ, поставок материалов;

— контроль над качеством строительс тва и проверка сметных расходов.

4. Стадия возврата инвестиций:

— проведение маркетинга и реализация площадей;

— контроль над эксплуатацией здания и работой инженерных систем после оконча ния строительства.

Для получения оптимальной стоимости функциональная концепция должна разра батываться межотраслевой группой, вклю чающей застройщика, архитектора и эко номистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет про двигать площади на рынке.

Для большинства инвесторов, работаю щих на рынке недвижимости, не важно, кто занимается созданием объекта — девело пер или строитель. Инвестору важнее полу чить прибыль. Составленный девелопером бизнес-план должен учитывать не только расходы на строительство, но и процесс ор ганизации продаж; в нем следует прописать риск-менеджмент. Иными словами, девело пер комплексно решает проблемы строи тельства, считая оптимальным результатом своей деятельности возврат инвестирован ных средств с доходом, который превышает средний на рынке, в то время как строитель нацелен исключительно на строительство объекта. Такая постановка вопроса обраща ет на себя внимание банковских и страховых компаний.

После составления бизнес-плана и по лучения кредита в банке начинается этап страхования. Страхование рисков, связан ных со строительством (увеличение сроков строительства, низкое качество работ, срыв поставок и др.), на сегодняшний день счита ется обязательным. Если говорить о рисках при инвестировании средств, то очевид но, что строительная организация не несет полной ответственности за возвращение вложенных денег. Риск приостановления продаж будет стоять перед строительными организациями всегда. Этот риск подтверж дается отсутствием рекламы, собственного отдела продаж и т. п.

Организация продаж (система возвра та инвестиций) является одной из важней ших функций девелоперской компании. Строительным организациям все равно, где строить, ведь прибыль они получают в зависимости от физического наличия пос троенного здания. Между тем девелоперу необходимо очень внимательно подходить к вопросу выбора площадки. Выбирая пятно застройки, каждый девелопер имеет в виду те преимущества, которые могут поднять цену квадратного метра.

Сказанное выше недвусмысленно сви детельствует о том, что девелопер не тож дественен строителю, руководящему закуп ками материалов и контролирующему ход работ на объекте. Девелопер — это прежде всего экономист, досконально знающий рынок, трезво оценивающий финансовые и человеческие ресурсы, понимающий, ка кой объект необходимо построить и где это лучше всего сделать, чтобы получить макси мальную прибыль.

Этапы создания объекта:

1. Этап анализа рынка. Проводя анализ рынка и оценку позиций конкурентов, деве лоперская компания разрабатывает концеп туальный план проекта, рекомендации по его назначению, классу и пр.

2. Разработка маркетинговой стратегии. На основании предложенного концептуаль ного плана проекта разрабатывается схема позиционирования объекта на рынке, оцени ваются его предполагаемые конкурентные преимущества, прописывается схема его реализации, устанавливаются сроки пла нового повышения стоимости квадратного метра в зависимости от готовности объекта и темпов развития рынка.

3. Выбор объекта для строительства и создание его архитектурной концепции. На основании маркетинговых исследований предлагаются варианты фасадов и планиро вочных решений объекта; после этого деве лоперская компания оценивает возможнос ти оптимизации имеющихся возможностей и сокращения затрат на элементы инфра структуры.

4. Разработка рекламной и PR-кампа нии. Девелоперская компания берет на себя организацию печати рекламных буклетов и размещения рекламных модулей. После разработки дизайна рекламных модулей специалисты отдела рекламы компании самостоятельно определяют подходящие СМИ и объемы размещаемой в каждом из них рекламы.

5. Организация отдела продаж и начало возврата инвестиций. Начиная с «нулевой» стадии строительства, в рамках реализации проекта создается отдел привлечения ин вестиций физических лиц, который занима ется продажей (передачей в эксплуатацию) объекта и возвратом инвестиций.

6. Строительство объекта и сдача его приемочной комиссии. На каждой стадии строительства руководители строительного направления проекта отслеживают соблю дение подрядчиком обусловленных сроков. Строительное направление также зани мается согласованием проектов, закупкой строительных материалов и проверкой их качества. Высокий профессионализм со трудников гарантирует получение позитив ного решения Государственной приемочной комиссии.

7. Окончание реализации объекта, под готовка к новому проекту. После окончания строительства юристы проекта организо вывают получение прав собственности на объект и оформление соответствующих до кументов для инвесторов.

Прозрачность отношений в паре «ин вестор — девелопер» позволяет каждой из сторон оперативно реагировать на ситуа цию на рынке, выходить из конфликтных си туаций и решать все вопросы, касающиеся управления инвестициями. Взаимоотноше ния инвестора и девелопера начинаются с инвестиционного анализа и разработки бизнес-плана. В этих документах девелопер оговаривает свои обязательства по затра там и прибылям (срокам окупаемости), а инвестор прописывает сроки перечисления средств, необходимых для начала строи тельства.

Инвестиционный анализ включает в себя:

1. Разработку нескольких вариантов бюджета проекта, в том числе оценку и про гноз стоимости услуг консультантов, про ектирования, строительства и отделки по мещений, проектирования и строительства внешних коммуникаций; расходов на прове дение маркетинговых исследований, выкуп доли государства в построенном объекте, получение всех необходимых разрешений и согласований, уплату налогов и таможенных пошлин; предполагаемого размера наклад ных (аренда земли, коммунальные услуги и пр.) и непредвиденных расходов.

2. Разработку бизнес-плана, в том числе финансовый, юридический, организацион ный и временной анализ, прогноз поступ лений и расходов на период до 5 лет, оценку эффективности инвестирования, сравни тельный анализ результативности использо вания различных источников финансирова ния (собственные средства, кредит, выпуск акций и др.), разработку рекомендаций касательно инвестиционной стратегии про екта, оптимальных финансовых и налоговых схем его реализации, типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения, отвечающих требованиям кредитных учреж дений, юридическое обеспечения проекта, соответствующее избранной финансовой схеме, и «legal title» — юридическое заклю чение по проекту, создание (в случае необ ходимости) новых юридических структур, а также подготовку всех необходимых кон трактов, регулирующих взаимоотношения участников проекта.

Осуществление инвестиционного ана лиза позволяет приступать к серьезным переговорам о привлечении дополнитель ных инвестиций и кредитов. Традиционной является схема финансирования, в рамках которой инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Девелоперская компа ния берет на себя разработку и воплощение стратегии привлечения финансов, что пред полагает:

— разработку инвестиционной страте гии проекта;

— разработку рекомендаций по структу ре финансирования проекта (собственные средства, привлеченные кредитные средс тва, привлеченные инвестиционные средс тва, предарендные платежи и т. д.);

— разработку кредитной заявки;

— анализ потенциальных возможностей кредитования проекта в российских и за падных банковских учреждениях;

— разработку инвестиционного предло жения;

— анализ возможности привлечения ин вестиционных средств;

— презентацию проекта, рассылку всех необходимых документов российским и за падным финансовым учреждениям;

— проведение переговоров с заинте ресованными финансовыми учреждениями, прописывание конкретных юридических и финансовых схем их участия в проекте;

— разработку образца контракта, кото рый должны подписать финансовое учреж дение и владелец объекта.

В результате инвестор получает полный пакет документов, необходимый для при влечения внешних финансовых ресурсов. Кроме того, девелоперская компания берет на себя воплощение инвестиционной стра тегии путем поиска и привлечения к реали зации проекта инвестиционных и кредитных партнеров. Далее наступает этап строи тельства и реализации объекта. Реализация объекта начинается еще на этапе его проек тирования. В отличие от строительной ком пании, компания девелоперская занимается продажей объекта и возвращением инвес тиций самостоятельно.

Олег Сидненко, центр обслуживания недвижимости «Норма»

Автор: Игорь Андрущенко

Комментировать