Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Архиважный этап


Реализация архитектурной концепции российских ТЦ — одна из самых проблемных стадий девелоперского цикла. В первую очередь из-за дефицита квалифицированных специалистов, имеющих опыт работы с торговой недвижимостью. К тому же недостаточная информированность девелоперов о механизмах работы в этом аспекте может привести к непоправимым ошибкам в реализации собственного проекта.
Мы уже рассматривали вопросы поиска земельного участка, методы маркетинговых исследований и их анализ. В этой статье предлагаем читателям рассмотреть основные этапы разработки архитектурной концепции.
Вначале нужен план
Первое знакомство с архитектором происходит на этапе анализа маркетинговых исследований участка, когда требуется дать заключение о посадке, размерах и форме будущего здания. Затем архитектору необходимо выяснить основные пожелания заказчика/инвестора и на основе концепции будущего ТЦ разработать его архитектурный план. Этот план непременно должен согласоваться с функциональным планом, то есть наряду с законами архитектуры в нем необходимо учесть внутреннюю организацию здания.
«Без грамотного руководителя согласование функционального плана и архитектурного проекта будет похоже на противоборство двух враждующих лагерей. Архитекторы будут настаивать на соблюдении СНИПов, ГОСТов. А для команды менеджеров проекта гораздо важнее функциональность здания. Помирить эти два лагеря и прийти к общему знаменателю — задача непростая и требующая многочисленных переделок, доработок и согласований. Поэтому чем грамотнее будет руководитель проекта, в том числе и в общих вопросах архитектуры, тем быстрее и проще пойдет весь процесс строительства», — сказал Роман Кавизин, руководитель отдела рекламы ТЦ «Галерея Водолей».
Началом архитектурного плана может стать эскизное предложение архитектурного бюро, желающего участвовать в тендере. По его качеству и заложенным идеям инвестор сможет судить о способностях кандидата. Когда архитектор выбран, приступают к разработке фасадов, чтобы затем начать процесс согласования ИРД (исходно-разрешительная документация). На этом этапе план уже во многом отражает облик будущего объекта, и любое изменение в нем подразумевает дополнительные согласования.
Окончательно внешний вид будущего ТЦ определяется только тогда, когда не остается вопросов у инвестора, разработчика функционального плана, дизайнера, архитектора, а также городских служб, которые вольны утвердить или не утвердить предлагаемые решения.
Как показывает зарубежный опыт, в разработке и реализации архитектурного проекта должна участвовать управляющая компания ТЦ. Пусть на первых этапах ее участие ограничено лишь представительской функцией, зато впоследствии эта команда сможет реально повлиять на реализацию планов, связанных с вопросами обслуживания и эксплуатации.
Варианты
Существуют два разных подхода к реализации архитектурного плана ТЦ — российский и западный.
Традиционный отечественный подход заключается в том, что торговый объект воспринимается как здание, которое должен придумать архитектор. Для этого достаточно обратиться в любую архитектурную мастерскую, которая работает на российском рынке. Главное, чтобы ее специалисты учли специфику законодательства региона, где планируется строительство ТЦ. Далее архитектурная компания в полном соответствии со стандартами, нормами разрабатывает план здания, которое «до мелочей» должно соответствовать всем ГОСТам и СНИПам.
Все бы хорошо, но единственное, чего не хватает в этом подходе, — многолетнего опыта в проектировании объектов торговой недвижимости. Руководитель проекта решает эту проблему, идя по пути наименьшего сопротивления, — как правило, он ориентирует архитектора на столичные комплексы. А более «продвинутые» — на объекты в США, Германии, Франции.
Далее архитектор предлагает проект здания, в котором учтены все особенности российской законодательной базы и пожелания заказчика. Проект утверждается, и приступают к строительству нового ТЦ. Трудности начинаются уже при сдаче такого объекта. Управляющая компания одна из первых замечает неверное архитектурное решение: здание, которое построено с соблюдением всех ГОСТов, зачастую совершенно безграмотно как торговый объект.
На сегодня и для регионов, и для Москвы эта схема реализации архитектурного решения является основной. И не вина владельца ТЦ, который даже не представляет, что архитектор может чего-то не знать. Одна из проблем кроется, как было сказано выше, в недостаточной квалификации российских специалистов, позиции которых на рынке торговой недвижимости достаточно слабые. К тому же владельцу, чтобы принять правильное решение в отношении своего «детища», порой не хватает информации. Отсутствие мозгового центра, куда всегда можно обратиться при разработке и реализации торгово-технологической концепции, лишает большинство ТЦ хорошей архитектурной составляющей.
Западные стандарты, по которым работает большинство европейских девелоперских компаний, имеют в этой области уже давно отработанные механизмы и, что немаловажно, опыт реализации торговых проектов.
Для начала архитектор делает набросок, который включает контуры здания, проходы, центральный атриум (1-2), и учитывает расположение магазинов вокруг него. Этот так называемый первичный эскиз в процессе работы над планировкой здания обретает законченный архитектурный вид. В нем учтены вертикальные связи между этажами, расположение технических помещений, складов и т.д.
Если в девелоперской компании есть большое архитектурное подразделение, то весь архитектурный процесс, начиная от внешнего облика ТЦ и заканчивая формой скамеек и видом поручней на балконах внутри ТЦ, проходит там. На российском рынке таких компаний нет.
Учитывая опыт отечественных компаний и западных девелоперов, можно предположить, какая схема будет оптимальной на российском рынке торговых предприятий, некий компромисс для российского ритейла. Для этого необходимо сотрудничество с западной архитектурной компанией, которая сможет грамотно выполнить эскиз ТЦ. На этом этапе концепция обретает реальную архитектурную форму. Стоимость такой работы от 30 тыс. USD в зависимости от сложности объекта, его удаленности от Москвы. После того как к работе привлечена иностранная архитектурная компания и с ней заключен договор, ее представители приезжают на место и собирают необходимую документацию по ситуационному плану, по коммуникациям, по исследованиям грунтов и т.д. Через 3-4 недели западные специалисты предлагают свою первичную разработку.
На внутреннюю «начинку» ТЦ, которую предлагают западные девелоперы, исходя из собственного опыта, можно обратить внимание только «справочно». Ведь ни один западный специалист не сможет сделать архитектурный комплекс российского ТЦ «под ключ», так как он не обладает информацией об особенностях специфики местного рынка. Это не его минус. Он делает так, как это технологично и удобно для ТЦ в его стране. Например, в крупном региональном ТЦ западный архитектор может спланировать подземную парковку не меньше, чем на 1000 автомобилей. В российском региональном центре она в среднем будет востребована на 500-600 мест. Но, несмотря на это, главная задача выполнена — российский владелец получил представление, в какой «скорлупе» ему необходимо действовать. После этого, уже учитывая пожелания российского инвестора (на основе торгово-технологической концепции, СНИРов, ГОСТов) по внутренней структуре ТЦ, западная компания разрабатывает план расположения магазинов, служебных помещений и т.д. В результате на столе у владельца лежит грамотный архитектурный эскиз, на котором учтено практически все.
Эта схема на сегодня принята как наиболее удобная. Но тем не менее идет постоянное движение вперед. Многие специалисты считают, что зарубежная компания, которая сделала архитектурный концепт (эскиз), должна более деятельно участвовать в проекте. В ряде случаев российские инвесторы готовы отдать им целиком весь процесс проектирования.
Концепция в пространстве
Есть несколько основных вариантов архитектурно-пространственных концепций ТЦ. Наиболее простой — торговое помещение в форме улицы (пассаж, галерея). Этот вариант построен в виде линейного многоярусного комплекса магазинов. Как правило, зал немного вытянут и крыша сделана из стекла, чтобы покупатель при входе в ТЦ имел представление, будто он находится на улице. В таком здании важно иметь один или несколько центральных проходов с магазинами по обе стороны.
«В этой форме ТЦ очень важна визуальная доступность (видимость). Она обеспечивает успех торгового предприятия. Но минус такой концепции — в большой потере площадей. Очень много зон уходит под циркуляцию посетителей. Из-за множества инженерных конструкций форма здания получается намного сложней, что сказывается на стоимости ТЦ. Ведь большие открытые пространства требуют особых решений в плане пожаробезопасности и т.д.», — отметил Александр Ракита, главный архитектор проектов компании Murray О’Laoire.
Второй вариант концепции — ТЦ в виде круга. Это удачное решение, когда, например, участок земли для строительства комплекса очень глубокий. Его используют также, чтобы не пропадало пространство по «бокам» здания. Отношение ширины и длины для торговых помещений арендаторов не должно быть больше, чем 1 к 3, и если по каким-то причинам нельзя добиться этой пропорции, делают кольцевой ТЦ. Эта форма напоминает улицу, которая идет по кругу с торговыми залами в центре и по периметру. Могут быть варианты, когда ТЦ приобретает форму ромба, узла, знака бесконечности.
Третий вариант концепции необходим тогда, когда участок маленького размера. В этом случае происходит вертикальное развитие ТЦ. Торговое помещение обычно представлено в виде атриума.
Архитектура на всех этажах в ТЦ также может быть разной. Это в первую очередь зависит от концепции здания. Иногда для идентификации уровня в ТЦ применяют разные решения (например, «Охотный ряд» в Москве). Правда, если ТЦ сделан в виде пассажа, то нет смысла «делить» этажи таким образом. В этом случае картина должна быть как можно более цельной, чтобы не отвлекать внимание от содержания витрин магазинов.
«Основные проблемы, которые решают архитекторы при проектировании здания, это доступ посетителей в каждую торговую точку и правильное расположение функциональных зон в ТЦ: фуд-корт, одежда, продукты и т.д.», — добавил Александр Ракита. Стоимость архитектурной концепции определяется стоимостью услуг архитекторов-проектировщиков и консультантов. Рабочий проект и все согласования, как правило, составляют около 10% общей стоимости строительства. Если архитектор в согласовании или проектировании не участвует, то это 5-7%. Конечно, есть этапы в архитектурном планировании, которые архитектор расценивает сам. «Цены на услуги консультантов обычно варьируются от $30 000 до $150 000 (но могут достигать и $200 000-250 000) за концепцию в зависимости от проектируемого объема ТЦ, стадии проектирования, на которой привлекается консультант», — комментируют консультанты.
В заключение, необходимо отметить, что все изменения лучше вносить в начале проектирования ТЦ. Ведь когда торговое здание построено, изменить уже ничего нельзя.
 


Адрес источника: Молл
Читайте также:

  Проектирование дома: главные принципы

  Организация противопожарной безопасности супермаркета

  Традиции и новации в архитектуре коттеджей

  Техника для движения к успеху. Обзор рынка подъемного оборудования

Проектирование
- Каталог компаний
- Новости/Статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2020. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis