Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Эффективное управление недвижимостью


Рынок недвижимости в Украине начал складываться в период приватизации. Тогда промышленные, торговые, коммунальные и другие предприятия приватизировались за ваучеры и сертификаты. Таким образом, появились первые владельцы, которые могли распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению, в том числе и реализовывать ее на рынке.
 
Этот период характерен тем, что собственниками были коллективы акционеров – бывшие работники и служащие этих предприятий. Не имея рыночного опыта управления предприятием, они несли большие убытки, что приводило к необходимости продажи активов предприятий, но уже как недвижимости. Тем не менее на рынке недвижимости до 2002 года спрос превышал предложение, но цена недвижимости была заниженной.
 
Это состояние рынка недвижимости привело к изменению структуры собственников недвижимости. Количество коллективных собственников недвижимости резко сократилось. Недвижимость была выкуплена у них отдельными юридическими или физическими лицами либо осталась формально в коллективной собственности, но контрольный пакет акций перешел к ограниченному числу физических лиц, чаще всего к нескольким бывшим управленцам предприятия.
 
Такое состояние рынка недвижимости сохранилось и до настоящего времени, за исключением сверхвостребованной недвижимости в больших городах.
 
Предлагаемые и реализуемые сегодня на рынке объекты – это, главным образом, подлежащие перепрофилированию помещения промышленной направленности в прошлом либо объекты незавершенного строительства. Собственниками этих объектов являются преимущественно держатели контрольных пакетов акций различного типа акционерных обществ или физические лица, перекупившие эти объекты у коллективных собственников ранее, на этапе массовой продажи.
 
Общим для всех этих собственников является одно – неспособность либо нежелание эффективно управлять принадлежащей им недвижимостью, почему они и выставляют ее на продажу.
 
Причина такого явления — отсутствие на рынке услуг предложения по управлению коммерческой недвижимостью, то есть оказываемых собственнику недвижимости услуг по управлению, обслуживанию, содержанию, ремонту, перепрофилированию и т.п.
 
Примером того, как эффективное управление может изменить сам статус недвижимости, является торговый конгломерат «Петровка» в Киеве. На незначительном удалении друг от друга, в радиусе до 2 км располагался ряд промышленных предприятий (заводы «Промсвязь», «Маяк», Медаппаратура» и др.).
 
Неэффективное управление недвижимостью характерно не только для непрофессионалов-собственников, ставших обладателями недвижимости, но и для тех владельцев, которые далеко не новички в бизнесе, но, приобретя или построив объекты недвижимости принесенные бизнесом средства, в силу тех или иных причин пренебрегли значимыми аспектами управления недвижимостью. Таким примером может служить открывшийся в 2004 году в Одессе комплекс «Афина».
 
В связи с отсутствием на рынке услуг профессиональных сторонних организаций владелец комплекса управлял проектированием, строительством и распределением. Он передал привлекательную часть объекта (цокольный этаж над парковкой комплекса) лидеру рынка супермаркетов в Одессе, компании «Таврия В». Это должно было повлечь открытие на площадях комплекса крупноформатного супермаркета – якоря всего комплекса. Магазин мог бы стать притягательным звеном, которое сделало бы весь объект максимально посещаемым и повысило бы привлекательность для арендаторов и покупателей остальной части недвижимости. Впрочем, владелец принял решение исходя из интересов только своего бизнеса и вместо крупного супермаркета открыл на принадлежащих ему площадях интегрированное предприятие быстрого питания. В силу того, что клиенты предприятий быстрого питания – это в основном молодежь и люди среднего достатка, площади «Таврия В» не стали притягательной силой для развития торгового бизнеса на следующих этажах здания.
 
Таким образом, в связи с непрофессиональным подходом к управлению недвижимостью, объект, который мог бы стать событием торгового бизнеса, превратился в заурядное торговое предприятие, которыми изобилует Одесса.
 
Что должна представлять собой такая управленческая структура и в чем ее отличие от обычных консалтинговых либо риэлторских предприятий?
 
Как мне кажется, основным отличием управленческой структуры от консалтинговой является не разработка рекомендательных предложений и передача их заказчику, а прямое управление недвижимостью по договору с владельцем при полной прозрачной отчетности. Собственник передает недвижимость в управление управленческой структуре на определенный период, под конкретные условия. Такими условиями могут быть:
 
1) организация работ по ремонту, переоборудованию, профилированию объекта в рамках бюджета;
2) заполнение объекта арендаторами с определенным профилем деятельности;
3) доведение переданного в управление объекта до прибыльности в оговоренных рамках, выполнение условий обозначенных сроков окупаемости проекта;
4) поддержка и повышение доходности и рыночной стоимости;
5) построение бренда.
 
Высококлассные девелоперские компании не желают разделять вышеперечисленные задачи, не хотят выделять их обособленно.
Мировой опыт подсказывает, что уже завтра передавать функции управления коммерческой недвижимостью девелоперским, специализированным компаниям начнут и украинские собственники.
 
Примерная структура развитой девелоперской компании, способной решать комплексную задачу, очень похожа на структуру производственно-торгового предприятия.
 
Нужно ли выделять девелопмент как особый род рыночной деятельности? Мое мнение однозначно: девелопмент — это не только умение перепрофилировать, достроить, доработать объект развития, но и создать востребованный на рынке комплекс, обладающий продолжительным эксклюзивным конкурентным преимуществом, организовать эффективное управление им.
 
Для достижения поставленных задач девелоперской компании постоянно необходимо быть на гребне инноваций, так как успех компаний заключен в:
— использовании новейших технологий строительства, торговли и производства;
— эффективном управлении ресурсами всех участников процесса, умении разнообразно подходить к механизмам привлечения ресурсов,
— умении находить скрытые достоинства у существующих и создавать преимущества вновь строящихся объектов,
— точном знании рынка и перспектив,
— интуиции, прогнозировании, видении.
 
Есть еще много других аспектов, которыми владеют профессионалы-управленцы недвижимостью. Услуги таких специалистов стоят недешево. Однако выгода, которую может получить владелец недвижимости в процессе долгосрочного пользования, несравнимо больше.


Адрес источника: Торговое дело
Читайте также:

  Сколько стоит эксплуатация здания?

  Инструменты Project management для успеха торгового центра

  Профессиональное управление коммерческой недвижимостью повышает прибыли

  Рынок управления еще прощает ошибки

  Риэлторские технологии: Стоимость услуг управляющей компании

  Офисный ЖЭК. Управление торговым центром приносит от $60 тыс. в год

  Инвестиции в управляющие компании растут

  Кто в доме хозяин: украинский рынок профессионального управления

  Механизмы управления недвижимостью

  Стоимость эксплуатации недвижимости

  Требуется управляющий

  Коммунальное сальдо

  Кому доверить управление ТЦ?

  Выход Управляющей Компании на рынок: 5 необходимых шагов

  Российская практика. Управление коммерческой недвижимостью

  Простота требует жертв

  Россия. Управление рисками: Разработка и внедрение Процедурной модели управления выбранным типом проектов

  УПРАВЛЯТЬ НЕДВИЖИМОСТЬЮ — ПРОСТО

  Торговым центрам нужны профессионалы

  Неписаные правила



Документы: 1-20, 21-40.
Управление
- Каталог компаний
- Новости/Статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2018. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis