Рынок недвижимости Киева: депутатский прогноз

Рынок недвижимости в столице, без сомнения, чрезвычайно привлекателен, поскольку сулит хорошую экономическую выгоду. Почему же тогда на нем так мало иностранных инвесторов? 

Многие эксперты, да и депутаты Киевсовета склоняются на сей счет почти к однозначному ответу - иностранных инвесторов нет, поскольку земельные решения принимаются Киевсоветом непрозрачно, кулуарно. Вывод: ни один серьезный инвестор в Киев при таком раскладе не придет, он опасается крупных подвохов! Вот мы и задались вопросом – как вообще тогда может развиваться рынок недвижимости в столице? И опросили на сей счет некоторых депутатов Киевсовета, имеющих прямое или косвенное отношение к функционированию этого рынка.

Но – для завязки – один свежий, но очень яркий факт в тему. Вчера на сессии Киевсовета случился несколько курьезный, хотя и красноречивый момент. Лоббировать отвод земли под строительство современного спортивного комплекса в зеленой зоне (на Троещине) столицы пришел народный депутат, олимпийский чемпион по баскетболу Александр Волков. Он и не скрывал, что появился в сессионном зале именно с целью убедить депутатов все-таки отвести те 18 с хвостиком га, которые уже семь (!) лет просят спортсмены, посетовав при этом, что за все годы независимости Украины в Киеве не было сдано ни одного такого объекта.

«Я вас очень прошу, у нас проблема, - взывал к залу именитый украинский спортсмен. - Стыдно, что уже многие поколения спортсменов умерли, не дождавшись спортивного комплекса. Сегодня детям некуда идти. Сегодня нет арены современной. Сегодня с нас смеется вся Европа... Мы проводим соревнования высшего уровня в нашем Киевском дворце спорта. Приезжают из ближнего, дальнего зарубежья, подшучивают над нами…». Нардеп признался, что в прошлом году даже нашел инвестора, но тот потом отказался от объекта, поскольку не была отведена земля. И сегодня, пока еще не отказался от объекта, другой инвестор, вопрос об отводе земли надо решать в срочном порядке.

За отвод земли большинство депутатов проголосовали, но не без пикировки. Одни убеждали выставить участок на конкурс, ведь место в спальном районе инвестиционно привлекательное и в бюджет можно получить не один десяток миллионов денег. Другие, в том числе и не депутат, но начальник Главного управления земельных ресурсов КГГА Анатолий Муховиков, убеждали в том, что спортивные объекты – заведения социального назначения, потому земля под них отводится без каких бы то ни было конкурсов…

Почему этот эпизод из серии «кому и как достается киевская земля» показателен? Да потому, что он еще раз продемонстрировал – прозрачных и четких правил на земельном рынке, а, следовательно, на накрепко связанном с ним рыке недвижимости – попросту в столице нет. Ведь что получается? Не прийди на сессию знаменитый спортсмен и народный депутат – не было бы и положительного решения? Которое, кстати, само по себе, тоже далеко не бесспорно, если учесть, что и депутаты, ратовавшие только за продажу на аукционах подобных земельных участков, чтобы на них потом не строилось – жилой дом, бытовой комплекс, офисный центр или еще что-то - тоже правы!

Однако вернемся к нашим «респодендентам».

Упадок на рынке недвижимости – результат политических разборок в Киевсовете?

Михаил Голица: депутат Киевсовета, лидер фракции «Народная партия», заместитель главы Киевской горгосадминистрации, начальник Главного столичного управления жилищного обеспечения:

«С точки зрения экономики - 2006 год для строительных организаций, инвестиционных компаний, безусловно, был успешным, хотя повышались цены на энергоносители, на металл, на строительные материалы. И мы не прогнозируем на 2007 год каких-то катаклизмов, изменений.

В Киеве в прошлом году было построено 1,3 млн. кв. м жилья, в следующем планируется сдать 1,4 млн. кв. м - это очень близко к наибольшему показателю 1987 года, когда было построено 1,487 млн. кв. м.

Хотя, нужно откровенно сказать, что те объемы и нынешние отличаются - тогда работали четыре домостроительных комбината в четыре смены с отводом земельных участков целыми массивами. Сейчас это - индивидуальные проекты, с паркингами и, соответственно, индивидуальными землеотводами.

Основным фактором, влияющим на рынок недвижимости, являются объемы строительства. И сегодня ценовая политика, которая имеет место на рынке недвижимости, связана в первую очередь с этим фактором. Мы должны констатировать тот факт, что сегодня спрос превышает предложение, и это формирует цену на недвижимость в Киеве – и в центре, и на массивах.

Сегодня рынок не наполнен предложением такого уровня, чтобы можно было говорить об уменьшении объемов работ.

Вместе с тем, сейчас быстро растут объемы строительства жилья в регионах - Киевской области, других областях, в особенности, в Западной части Украины. То есть часть жителей, которые там не могли купить квартиры и ехали в Киев, сегодня уже определяются в регионах.

А вы согласны с тем, что длительное, скажем так, земельное затишье на сессиях Киевсовета будет аукаться на рынке недвижимости еще несколько лет?

Думаю, что ситуация на рынке в 2007 году будет очень близкой, практически такой же, как и в 2006 году.

Вообще, 2007 год в столице будет определяющим в плане заделов. В 2006 году появились – и нужно откровенно об этом говорить – тенденции снижения объемов инвестиций в жилищное строительство. За первое полугодие это снижение составило 8% в сравнении с аналогичными периодом 2005 года. Это свидетельствует о том, что в перспективе в Киеве появятся проблемы с объемами строительства жилья.

Тут есть разные причины, в частности, и те, о которых вы упомянули, то есть, политические - Киевсовет практически длительное время после выборов не работал, земельные участки под застройку не отводились.

Но я могу назвать и другие причины. Снижение также связано и с дополнительной нагрузкой на строительные организации - в виде объектов соцсферы, нормативных отчислений жилья городу, другими высокими отчислениями, имеющими место в Киеве. А при этом Киевской области, у наших ближайших соседей, действуют очень низкие нормативы - там отчисления жильем составляют всего 5%, нет нагрузки в виде тех же объектов соцсферы, нет отчислений в другие целевые фонды.

Поэтому инвестиционные компании, строительные организации рассматривают рынок жилья возле Киева. Хотя я думаю, что большая их часть в область не пойдет. Но такая тенденция может быть - и это нам в Киеве нужно учитывать.

Почему в Киев не идут иностранные инвесторы?

Сегодня инвестиций зарубежных компаний в строительство жилья в Киеве практически нет, хотя рынок недвижимости в Киеве является инвестиционно привлекательным - сегодня прибыльность этого бизнеса является достаточно высокой. А проблема заключается в том, что есть специфика иностранных инвестиций – зарубежные компании, как правило, не работают с собственными средствами, они работают с кредитными ресурсами, у них достаточно громоздкая процедура менеджмента, операторов.

У украинских инвесторов – собственные средства, это не кредитные ресурсы. Поэтому я не стал бы говорить о том, что иностранные инвесторы в ближайшее время придут в Киев... Возможно - казахские, российские компании, которые уже проявляют большой интерес к строительству в Киеве. Но я не могу назвать компании из дальнего зарубежья, которые бы проявляли такой же интерес.

Как частные лица - физические лица - иностранцы вкладывают средства в строительство жилья, объектов недвижимости. Они имеют по законодательству Украины такое право. Это граждане США, Китая, других стран.

Сколько жилья построил в 2006 году "Житлоинвестбуд-УКБ"? Какие планы на следующий год?

Думаю, в 2007 году будет где-то около 300 тыс. кв. м. В 2005 году мы построили 306 тыс. кв. м, в 2006 году будет немного меньше. Плюс мы уже начали активно работать по объектам социальной инфраструктуры – мы строим на Позняках в третьем микрорайоне большую школу, детский сад-школу, детскую поликлинику, а также детский сад на улице Милославской.

А социального жилья сколько?

Учитывая программу 50х50 и льготные молодежные кредиты, это – 2 651 квартира или 102 тыс. кв м. в 2006 году. На нынешний запланировано значительно больше – около 3 тыс. квартир или 140 тыс. кв м жилья.

Есть ли такое явление, когда люди покупают квартиры у "Житлоинвестбуда" для перепродажи или просто вложения средств?

Да, такое есть. Нужно откровенно говорить, что люди покупают квартиры во многих случаях не для того, чтобы там проживать, а чтобы сберечь средства и возможно что-то на этом заработать. Какой процент – не могу сказать. Но мы видим, что в построенных нами домах все квартиры проданы, оформлены все документы на право собственности, а окна не горят. И эксплуатационные организации выставляют нам претензии - где жильцы.

Серьезные инвесторы не покупают землю на первичном рынке - из-за чиновников?

Анатолий Коваленко, депутат Киевсовета, член фракции «Народная партия», председатель комиссии Киевсовета по вопросам экологической политики, экс-глава Печерской районной госадминистрации:

«Мне кажется, что на сегодняшний день действительно конкурентной среды на рынке недвижимости в Киеве нет. Если в 2006 году построено более 1 млн. кв м жилья, то более половины его приходится на две компании – холдинговую компанию "Киевгорстрой" и "Житлоинвестбуд-УКБ".

Конечно, нельзя говорить, что они являются монополистами, но всегда можно предвидеть, что они могут договориться об установлении той или иной ценовой планки – то ли на первичном рынке, то ли каким-то образом контролируя вторичный рынок.

Рынок недвижимости завершает 2006 год, как мне кажется, необоснованно высокими ценами. Если анализировать причину их возникновения – это может быть долгий разговор, в том числе о создании в Киеве определенных монопольных структур.

Рынок недвижимости в столице насыщен?

Если стоят такие заоблачные цены, которые сравнимы с ведущими столицами Европы – то думаю, что нет. Рынок можно считать насыщенным, если происходит тенденция постоянного снижения цен. А сегодня происходит только тенденция повышения цен, причем она опережает инфляционные процессы, повышение цен на строительные материалы, на энергоносители.

А если рост идет опережающими темпами, то это говорит о том, что рынок еще далеко не насыщен, и спрос превышает предложение.

Почему на рынке недвижимости в Киеве нет иностранных инвесторов?

Иностранных инвесторов нет, в том числе из-за решений, которые принимаются в Киевсовете по отводу земельных участков. Если эти решения принимаются непрозрачно, кулуарно - ни один серьезный инвестор в Киев не придет.

А те серьезные инвесторы, которые сегодня в Киеве работают, то они землю и недвижимость в Киеве покупают на вторичном рынке, чтобы не связываться с киевским или украинским чиновником.

Иностранные компании готовы зайти на наш рынок, но как – не знают.

Валерий Кодецкий, депутат Киевсовета, член фракции «Гражданский актив Киева», генеральный директор компании «Ukrainian Development Partners»:

«Рынок недвижимости в Киеве динамичен, и анализ, который мы проводим, дает надежду, что он и далее будет развиваться и будет вызывать интерес у инвесторов – как внутренних, так и внешних.

Я вижу как минимум два-три года рост рынка, потом некая конкуренция, которая повлияет на стабилизацию. В результате человек уже будет иметь возможность выбирать жилье с позиции какого-то уровня культуры жизни - вплоть до планировочных, фасадных решений, внутридворовых пространств, качества отделки. То есть - рынок будет переживать другой уровень.

Ваш прогноз относительно обвала цен на недвижимость?

Это случилось бы уже давно, если бы были альтернативы вложения финансовых средств для населения. Сегодня экономика Украины развивается, люди зарабатывают деньги, и каждый копит на черный день - это как раз ментальность нашего народа. Недвижимость – это на сегодня самый защищенный вид вложения средств.

Почему на рынок недвижимости в Киеве не идут зарубежные инвесторы?

Наша компания – инвестиционно-девелоперская, и я провел более 50-ти встреч с представителями различного уровня иностранных компаний, которые хотели бы работать на Украине. Но проблема в том, что они не понимают, как здесь работать! Ну, вы сам видите, какие правила… Иностранные компании просто заходят в тупик.

Но то, что динамика, скажем так, захода на наш рынок есть – это 100%! Но что им, иностранным инвесторам, надо? Надо понимание и условия, и - они зайдут на рынок! С новыми технологиями, услугами - что у нас сейчас в большом дефиците. У нас большой дефицит качественных проектирующих организаций, услуг строительных компаний, механизированных подразделений. Это все - вещи, на которые сейчас спекулятивно подогревается интерес, потому что нет конкуренции – заказов больше, чем возможных услуг.

Иностранные компании готовы зайти на наш рынок, но как – не знают. И если будет возможность, своего рода мостик – они будут заходить. Скажем так – они уже стоят у границы, только не знают, как ее пересечь, по большому счету.

Но, в принципе, украинские компании не совсем заинтересованы в этом, потому что они в своем развитии носят больше спекулятивный характер.

Как могут быть созданы условия? Они могут быть созданы административно, что, на мой взгляд, сегодня затруднительно, или же частным характером, то есть будут создаваться и структурироваться компании в Украине, которые будут предоставлять девелоперские услуги. Западные компании могут зайти на наш рынок и через поглощение украинских девелоперских структур, и через совместное партнерство с украинскими компаниями…

Авторы: Любовь Федорова, Наталья Максимова 

Аналитика/статьи

	- Подписка на рассылку статей

Новости Статьи/Аналитика Опрос Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20% 11.07.2014 Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный Подробнее » Рейтинг надежности застройщиков 2013 года 20.05.2014 Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5 Подробнее » Крым встречает первые российские ритейл сети 19.05.2014 Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в Подробнее » Апрельская инфляция выросла на 3,3% 09.05.2014 Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по Подробнее » ... показать все На чем экономят украинские строительные компании 20.05.2014 Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее Подробнее » Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности 19.05.2014 Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации Подробнее » Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются 15.05.2014 Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке Подробнее » Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте 14.05.2014 В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает Подробнее » ... показать все Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году? Складская недвижимость Жилая недвижимость Торговая недвижимость Земля Офисная недвижимость Гостиничная недвижимость Результаты опросов Новости в формате RSS: Подписка на новости: E-mail: RedTram ... Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?