Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Aренда офисов: рекомендации специалиста


Директор центра недвижимости и оценки «Мегокон-В» Владимир Винокур.


 Хотел бы отметить некоторые существенные условия договоров аренды. При аренде помещения следует иметь в виду, что порядок заключения договора аренды и его условия во многом зависят от того, кому принадлежит арендуемое помещение: государству, органам местного самоуправления, юридическим или физическим лицам. Кроме того, существуют особенности аренды помещений, относящихся к жилому фонду (о них мы поговорим ниже).

 

В то же время есть и общие требования к заключению договора аренды. Договор аренды помещения составляется в письменной форме. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 207 ГК Украины сделка считается заключенной в письменной форме, если она подписана сторонами. Сделка, совершаемая юридическим лицом, подписывается лицами, уполномоченными на это учредительными документами юридического лица, доверенностью, законами или другими актами гражданского законодательства, и скрепляется печатью. Обязательная нумерация договоров аренды действующим законодательством прямо не предусмотрена. Это подтверждается и письмом Министерства юстиции Украины от 01.10.2003 г. № 15-14-376. Уважаемые читатели, следует помнить, что не всякий, у кого есть печать, имеет право ею пользоваться. Потому нужно внимательно просмотреть учредительные документы сторон для выяснения наличия того или иного лица прав подписывать договор аренды. ГК Украины, вступивший в силу с 1 января 2004 года, ввел новые требования в отношении договоров аренды зданий и помещений. В частности, статьями 793 и 794 ГКУ предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение государственной регистрации договоров аренды зданий (их частей).

 

В соответствии с п. 51 Инструкции № 15 по договорам аренды сумма, исходя из которой начисляется и уплачивается государственная пошлина, определяется на основании общей суммы платежей по договору за все время его действия. Если договор заключен на неопределенный срок, то пошлина начисляется исходя из общей суммы платежей, но не более чем за три года. Кроме того, п. 55 Инструкции №15 предусматривает, что по договору имущественного найма, по условиям которого в счет платежей засчитывается стоимость построенных арендатором зданий и других сооружений, оборудования помещений, стоимость проведенного капитального ремонта и т. п., эти суммы учитываются при определении суммы для начисления и взимания пошлины. В то же время начиная с 1 января 2007 года процент госпошлины был снижен до 0,01 процента от суммы договора (не менее 5 и не более 50 необлагаемых минимумов доходов граждан). Учитывая это, а также тот факт, что государственная регистрация и нотариальное удостоверение обеспечивают большую защиту интересов сторон по договору аренды, я бы рекомендовал придерживаться консервативного подхода, т. е. регистрировать и нотариально удостоверять договоры аренды в ситуациях, когда законодательство не дает четкого ответа в отношении обязательности этих процедур.

 

В соответствии со ст. 220 ГК Украины при несоблюдении сторонами договора требования об обязательном нотариальном удостоверении такой договор считается недействительным. При этом решения суда для этого не требуется. Игнорирование требования о нотариальном удостоверении может привести к серьезным финансовым потерям сторон. Следует учитывать, что последствием признания договора аренды имущества недействительным в судебном порядке является возмещение убытков. Таким образом, несоблюдение требования о нотариальном удостоверении не освобождает арендатора от возмещения убытков, нанесенных арендодателю, за все время пользования имуществом.

 

ГК Украины (ч. 2 ст. 219) предусмотрены случаи, когда неудостоверенный договор может быть признан действительным в судебном порядке. Так, суд может признать договор действительным, если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, а также если произошло полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения.

 

Один из наиболее часто возникающих вопросов — это вопрос о необходимости государственной регистрации и нотариального удостоверения договоров аренды, заключенных до 1 января 2004-го на один год и более и продолжающих действовать после 1 января 2004-го. Вот пример: в 2000 году стороны заключили в простой письменной форме договор аренды помещений сроком на 10 лет. Вопрос: требуются ли нотариальное удостоверение и государственная регистрация такого договора? Считаю, что не нужно.

 

Давайте докажем это утверждение. Согласно пунктам 4 и 9 «Переходных положений» ГК Украины:

 

l по правовым отношениям, возникшим до вступления в силу ГК Украины, положения Кодекса применяются к тем правам и обязанностям, которые возникли или продолжают действовать после вступления его в силу;

 

l к договорам, которые были заключены до 1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления в силу ГК Украины, применяются правила Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения.

 

Как видим, «Переходные положения» ГК Украины не предусматривают распространения действующих требований относительно формы гражданско-правовых договоров, в частности касательно обязательности их нотариального удостоверения на договоры, заключенные до вступления в силу нового ГК. Таким образом, по заключенным до 1 января 2004 года договорам аренды в соответствии с ранее действовавшим Гражданским кодексом Украинской ССР от 18.07.63 необходимости обязательного их нотариального удостоверения нет.

 

Нередко на практике возникает необходимость внесения изменений в договоры аренды, заключенные до 1 января 2004 года. Законодатель не дает четкого ответа на вопрос, следует ли регистрировать и нотариально заверять договоры о внесении таких изменений. Мнения юристов-практиков по данному вопросу также расходятся. Например, согласно мнению одних изменения в договорах аренды, заключенных до 1 января 2004 года, не подлежат регистрации и нотариальному удостоверению, поскольку осуществляются в той же форме, что и само заключение. Другие, ссылаясь на пункт 9 «Переходных положений» ГК Украины, полагают, что регистрация и нотариальное удостоверение необходимы. Если придерживаться консервативного подхода, то «другие» вроде бы правы. Однако следует отметить, что регистрация и удостоверение изменений, внесенных в незарегистрированный договор, на практике попросту неосуществимы. Поэтому в случае необходимости внесения изменений в такой договор я бы советовал перезаключить его (расторгнуть действующий и заключить новый) либо внести изменения путем изложения договора в новой редакции. Соответственно, новый договор аренды или новую редакцию прежнего следует удостоверить нотариально и зарегистрировать.

 

Если срок действия договора аренды помещения равен трем и более годам, то он подлежит нотариальному удостоверению (до 01.01.07 этот срок был равен 1 году) (ч. 2 ст. 793 ГК Украины). Последствия несоблюдения данного требования изложены в ст. 220 ГК Украины. Так, в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора, такой договор считается недействительным.

 

Избежать лишних расходов на нотариальное удостоверение (если, конечно, на это согласны обе стороны) можно путем установления срока действия договора аренды менее трех лет. Впоследствии лучше заключить новый договор аренды, а не продлевать имеющийся. Это обусловлено тем, что согласно ст. 764 ГК Украины, если после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не предъявил по этому поводу возражений в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который ранее был установлен договором. В связи с этим общий срок действия договора аренды может превысить три года, что влечет за собой необходимость его нотариального удостоверения. По моему мнению, заключение договора аренды без указания срока его действия (договор, заключенный на неопределенный срок) — не выход из положения. Во-первых, по некоторым видам недвижимого имущества (например, государственной или коммунальной собственности) это невозможно, так как срок действия договора является существенным условием такого договора, а во-вторых, как правило, договор аренды без установления определенного срока действия предусматривает долгосрочные (более трех лет) отношения.



Адрес источника: http://realtymagazine.com.ua
Читайте также:

  На чем экономят украинские строительные компании (20.05.2014)

Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости в Украине многие эксперты считают торговую недвижимость. В силу недостаточной насыщенности городов торговыми и торгово-развлекательными объектами сегодня этот сегмент является особенно привлекательным для инвесторов и в перспективе имеет ...



  Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности (19.05.2014)

Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации офисной недвижимости в Киеве составила по итогам первого квартала 13,5% годовых. Это является максимальным значением среди всех исследуемых стран региона ЕМЕА. Для сравнения в целом по таковому доходность офисной недвижимости составила 5,65%. Причем если данное значение в годовой амплитуде снизилось ...



  Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются (15.05.2014)

Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке недвижимости. В отсутствие доступных ипотечных программ, рассрочка была важным маркетинговым инструментам позволяющим застройщикам увеличивать темпы продаж. По данным портала "Столичная недвижимость", еще в начале года в 100 из 135-и столичных новостроек или в 70% новостроек можно было купить квартиру в ...



  Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте (14.05.2014)

В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает ЛІГАБізнесІнформ. Наибольшее падение в абсолютном значении продемонстрировал Шевченковский район. За месяц вторичное жилье утратило в цене около $42 на 1 кв.м, опустившись до отметки $2 257 за кв.м. На $31 уменьшилась цена квадратного метра в Голосеевском и Днепровском районе, составив $1719 и $1612 за 1 кв.м ...



  В Киеве увеличилось количество недостроев (05.05.2014)

Как сообщает газета «Крещатик», на сегодняшний день в Киеве насчитывается 734 объекта, которые находятся в стадии незавершенного строительства. Наибольшее количество остановленных и законсервированных объектов находится в Деснянском (74 объекта или 35,1% от общего количества остановленных и законсервированных объектов по городу), Голосеевском (33 или 15,6%) и Шевченковском (27 или 12,8%) районах города. Основной причиной прекращения строительства, как отмечают застройщики, является ...



  В январе-марте объем строительных работ составил 9,8 миллиарда (29.04.2014)

По данным Госкомстат Украины, за период с января по март текущего года предприятиями Украины выполнены строительные работы на сумму 9,8 миллиарда гривен. Индекс строительной продукции в январе-марте по сравнению с соответствующим периодом 2013 года составил 93,6%. В I квартале 2014 года по сравнению с I кварталом 2013-го сократился объем строительства зданий на 6,5%, в том числе нежилых – на 13,7%. Строительство инженерных сооружений сократилось на 6,2%. В то же время строительство жилых ...



  Киев и Киевская область обеспечили четверть всего принятого в эксплуатацию жилья в стране (25.04.2014)

По итогам 2013 года в Киеве и Киевской области принято в эксплуатацию 1509 тыс. кв. м и 1515 тыс. кв. м жилья, что совокупно составляет около 27% всего введенного в эксплуатацию жилья в Украине. В 2013 году всего было введено в эксплуатацию 11,2 млн. кв. м жилья. Прирост объема введенного в эксплуатацию жилья в Киеве, в сравнении с 2012 годом составил 5,6 тыс.кв. м или 0,4%. Тогда как в Киевской области в 2013 году было введено на 29,8% или 347 тыс. кв. м жилой площади больше, чем в 2012 ...



  Торговые центры в эпоху фаст-фуда (23.04.2014)

В последнее время ТРЦ становятся не просто местом для шопинга, а эпицентром развлечений. И хотя главной целью посещения все ещё остаются покупки, с развитием молов нового поколения украинцы все чаще выбирают поход в торговый центр как способ приятно провести время. Яркий пример – в любое время дня в торговом центре именно на фудкорте можно увидеть самое большое количество людей. Это подтверждается и статистикой: за 10 лет траты украинцев на посещение кафе и ресторанов увеличились с 2,2% до ...



  Корреспондент: Станет ли бизнес-климат лучше? Мнение бизнесменов (22.04.2014)

Украинские власти объявили о подготовке кардинального улучшения бизнес-климата в стране. Корреспондент узнал, что по этому поводу думают сами бизнесмены. Украина стоит на пороге радикальных перемен. Улучшение условий ведения бизнеса, о необходимости которого так долго говорили политики и чиновники самых разных мастей, похоже, начало осуществляться. Правительство и парламент вовсю изменяют законодательство, новоназначенные руководители разных ведомств обещают не оставить камня на камне от ...



  Заполняемость отелей в центре Киева упала в 2,5 раза (18.04.2014)

Столичные отельеры для привлечения клиентов предоставляют значительные скидки, порой достигающие половины от заявленной стоимости размещения. Экономическая и политическая нестабильность в стране привела к существенному снижению количества посетителей отелей, вследствие чего заполняемость гостиниц в центре Киева с начала 2014 года упала в 2,5 раза – до 20%. Такие данные содержаться в обзоре рынка гостиничной недвижимости Киева, составленном экспертами консалтинговой компании Colliers ...



  Средняя посещаемость киевских ТЦ выросла на 3% (17.04.2014)

В текущем месяце среднерыночная посещаемость торговых центров повысилась на 3% по сравнению с предыдущим месяцем. В марте этот показатель составил 727 человек на 1000 кв. м GLA для региональных ТЦ и 1037 чел. на 1000 кв.м GLA для окружных ТЦ. Об этом сообщает департамент стратегического консалтинга компании UTG. С начала года посещаемость в ТЦ окружного формата остается практически на одном уровне, в то время как данный показатель в региональных ТЦ демонстрирует уверенный рост - с чуть более ...



  Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость упали на 70% (16.04.2014)

Если прогноз сбудется, 2014 год окажется самым неудачным для сектора коммерческой недвижимости в России начиная с 2009. Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в первом квартале упали на 73,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании CBRE. Общая сумма сделок снизилась с $2,4 млрд до $636 млн. Об этом сообщает РБК 15 апреля. Затраты инвесторов на покупку коммерческой недвижимости в первые три месяца этого года составили всего 636 млн долларов, или ...



  Товарооборот в торговых центрах Киева - не падает (15.04.2014)

Большинство арендаторов признает, в нынешних экономических условиях, товарооборот в гривнах в успешных ТРЦ в Киеве как минимум не падают, а если и падают, то незначительно по сравнению с прошлым годом. Об этом сообщили в компании Colliers International. Некоторые арендаторы брендов «масс маркет» даже отмечают незначительный рост оборотов в гривне (5-10%). К самым успешным торговым центрам основные фешн сети относят ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Dream Town, ТРЦ Sky Mall. Так, по информации пресс-службы ...



  ТРЦ столицы ищут новые пути выживания (14.04.2014)

Торговые центры Киева пошли навстречу арендаторам, пересмотрев арендные ставки. С учетом сложной экономической ситуации, которая негативно отражается на потребительских настроениях и уровне продаж, управляющие компании основных ТРЦ Киева пересмотрели условия аренды для арендаторов. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG арендные ставки для некоторых арендаторов снизились на 10-30%. Альтернативным методом урегулирования проблемы стала фиксация ...



  В феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2% (11.04.2014)

На протяжении года уровень арендных ставок в киевских торговых центрах остается стабильным. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG в период с марта 2013 по февраль 2014 индикативный показатель среднерыночной арендной ставки на площади торговой галереи в ТЦ Киева составлял $70 за кв.м/мес. без НДС и эксплуатационных расходов. При этом, в феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2%, ненамного поднявшись по сравнению с предыдущим месяцем. «На ...



  Рынок розничной торговли во времена кризиса (08.04.2014)

Взлеты и падения на рынке розничного ритейла трудно объяснить одним фактором. За каждым, даже маленьким, успехом стоит комплексная работа, позволяющая добиться признания покупателей и высокого уровня продаж. Безусловно, сегодняшняя сложная экономическая ситуация в стране крайне негативно влияет на бизнес в целом, что не могло не сказаться на рынке ритейла в Украине. В то же время, некоторым компаниям удается демонстрировать положительные финансовые результаты даже в условиях экономического ...



  Как повлияет подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС на украинский рынок ритейла (26.03.2014)

Подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС вызовет активный интерес мировых ритейлеров к украинскому рынку. Об этом рассказал руководитель проектов компании UTG Сергей Заика. "Ещё в ноябре 2013 года, участвуя в выставке MAPIC, мы увидели небывалый ажиотаж со стороны международных сетей. Причиной такого всплеска интереса стала новость о предстоящем подписании Украиной Соглашения об Ассоциации с ЕС. Те компании, которые ранее отвечали, что Украина не входит в ближайшие планы по развитию, в ...



  Обращение компании UTG к предпринимателям Украины (25.02.2014)

Под влиянием трагических событий и перед лицом сложной экономической ситуации мы как представители бизнеса и граждане Украины обращаемся ко всем украинским предпринимателям с призывом не оставаться в стороне от урегулирования проблем экономики. Мы призываем к следующим действиям. 1. Оплачивать налоги в полном объеме. Прошедшие двадцать лет не привели нас к экономическому успеху, и сейчас наша страна стоит на пороге коллапса. Любая экономическая помощь от других государств и международных ...



  Почти половине покупателей безразличен бренд (17.02.2014)

Только 25,5% киевлян обращают внимание на бренды при покупке одежды, по данным исследования консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" (UTG). Согласно сообщения UTG, наиболее популярными брендами одежды среди жителей столицы были Zara (17% опрошенных) и Collins (14%). Также киевляне предпочитают покупать обувь брендов Ecco (9,6%) и сети "Интертоп" – (9,2%). В сегменте спортивной одежды лидерство удерживает бренд Adidas: 54% горожан, покупавших спортивную одежду, покупали ...



  UTG представляет новые решения для собстенников ТРЦ (05.02.2014)

По данным компании UTG, в течение следующих трех лет объем качественных торговых площадей в Киеве увеличится примерно в 2,5 раза, что может существенно ухудшить положение владельцев функционирующих торговых центров. «Новое предложение будет «давить» на рынок. Старые торговые центры, имеющие недостатки в концепциях, будут терять арендаторов, переходящих в другие, более качественные объекты. Возможно, с 2015 года в наиболее проблемных объектах арендные ставки «просядут» на 10-15% в год», – ...




Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2022. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis