Центру Киева нужны подземные ТЦ. Подземные торговые объекты обходятся дороже наземных, но интерес к ним возрастает

Дефицит свободной земли, особенно в центральной части Киева, в ближайшее время может стать серьезным стимулом для дальнейшего развития подземной коммерческой недвижимости. 

В столице уже существует немало примеров успешной реализации такого рода проектов, причем в основном это торговые объекты – ТЦ «Метроград» на Красноармейской улице и «Квадрат» под площадью Славы. Но что ждет инвесторов и девелоперов, впервые решившихся заняться строительством подземного ТЦ? Насколько сложны такие объекты с технической точки зрения, какие их особенности необходимо учитывать при эксплуатации? Своим опытом в деле создания подземной торговой недвижимости согласился поделиться с «КН» генеральный директор инвестиционной и девелоперской компании «Призма Бета» Алексей СТРУЛЕВ. 

– Как бы вы оценили степень сложности строительства подземного ТЦ по сравнению с обычным наземным торговым объектом?

– Когда возводится надземный ТЦ, то, опираясь на опыт множества предыдущих проектов, можно все заранее просчитать, разработать общий план строительства и предусмотреть особенности работ на отдельных участках. При подземных работах существует больший, по сравнению с надземным строительством, риск и неопределенность. В первую очередь, необходимо провести подробные геолого-изыскательские исследования участка строительства. Общеизвестно, что подземный рельеф меняется гораздо динамичнее, чем поверхностный. Сменяющие друг друга слои сильно отличаются по свойствам.

Подземные ТЦ, как правило, строятся в центре крупных городов и на больших глубинах, до 3–8 уровней. 

При этом на поверхности существует масса сложностей для проведения изысканий: огромное количество инженерных сетей, временных сооружений, памятников, эстетические ограничения и т. п. В силу приведенных факторов и отсутствия большого опыта в строительстве и эксплуатации подземных ТЦ у инвесторов и девелоперов возникают небезосновательные опасения.

Особенную важность для инвесторов и девелоперов подземных ТЦ, на мой взгляд, обретают вопросы разработки концепции и выбора подрядчиков по проектированию и строительству ТЦ. 

– Насколько дороже обходится подземная стройка? В каких случаях она имеет преимущества перед надземной?

– Диапазон увеличения затрат на строительство подземного ТЦ, по сравнению с надземным, лежит в пределах 25–50%, но в отдельных случаях может доходить до 80%. Это зависит от места расположения, результатов геодезических изысканий и свойств грунтов, насыщенности инженерными сетями, глубины ТЦ, иных факторов. 

В укрупненных расчетах при определении формата и этажности ТЦ я пользуюсь таким соотношением: каждый следующий подземный этаж дороже предыдущего на 20%. На сегодня, если уйти под землю на 4–5 м, себестоимость строительства квадратного метра объекта увеличится на $200–250. При «погружении» на 8–10 м распределение дополнительных затрат в пересчете на квадратный метр вырастет до $220–275 при средней стоимости строительства квадратного метра на поверхности $1200. Контролировать сроки и расходы строительства подземного ТЦ сложно. Существует вероятность по ходу строительства обнаружить дорогостоящий «сюрприз», способный притормозить процесс. Например, необозначенные сети и коммуникации, подземные воды, старые заброшенные инженерные системы, археологические сооружения и т. п. 

Подземный ТЦ требует большего количества согласований в различных учреждениях. Размещение в центре города потребует также мощного лобби. Таким образом, увеличивается риск, что на одном из этапов проект будет остановлен. Мне бы не хотелось создать иллюзию негативного отношения к подземным ТЦ у инвесторов. Заказчики таких комплексов часто получают от города множество преференций и становятся обладателями уникальных объектов, сегодня и в долгосрочной перспективе гораздо менее подверженных конкуренции. 

– Каковы основные особенности строительства подземного торгового объекта?

– Сегодня ни одна подземная стройка не обходится без участия компаний, имеющих разрешение на подземные работы, продолжительный опыт строительства и широкий профессиональный авторитет. Кроме применения специальных технологий и механизмов, при строительстве подземного ТЦ следует учесть ряд особенностей:

• во-первых, необходимо провести подробные геолого-изыскательские исследования участка строительства, выявить технические аспекты ограничений, окружающих инженерных систем, чтобы четко определить, с чем придется иметь дело

• во-вторых, при создании концепции очень важно учитывать экономический аспект проекта – цена риска непродуманных решений высока. Так как затраты изначально выше и увеличиваются при заглублении, ко всему еще и менее рентабельные, ведь интерес покупателей и арендаторов к глубинным этажам ниже, а это приводит к снижению арендных ставок. Увеличение стоимости затрат и уменьшение возможности получения прибыли заставляет серьезно задуматься о целесообразности создания многоярусных подземных комплексов

• в-третьих, отпадает необходимость проектировать фасад здания, а особое внимание уделяется: коммуникациям окружения (пешеходные переходы, станции метро, паркинги соседних административных зданий, выходы к самым оживленным местам движения пешеходов и транспорта), удобству входов для посетителей, более широким проходам и интерьеру – желательно наличие больших открытых пространств, присутствие дневного освещения или его достоверной имитации, легких стеклянных конструкций, зеленых насаждений, фонтанов

и т. п.

• в-четвертых, особенность концепции ТЦ под землей в том, что на нижний этаж центра посетителей так же сложно привлечь, как и на верхний этаж многоуровневого наземного ТЦ, поэтому именно на нижних этажах размещаются «магниты» потока посетителей – сильные «якорные» арендаторы и парковки

• в-пятых, особое внимание уделяется коммуникации и навигации. Как показывает опыт, в подземном закрытом пространстве людям сложнее ориентироваться, чем в наземном комплексе, поэтому необходимо наличие продуманных вертикальных связей – эскалаторов, травалаторов и панорамных лифтов, а также навигационных указателей, схем и знаков, которые помогут посетителям не только чувствовать себя комфортно, но и направят их в определенные зоны. 

– Какие дополнительные обследования и согласования экспертов и уполномоченных органов городской власти надо иметь для начала строительства подземного объекта?

– Это стандартный перечень согласований, как и для надземного строительства. Надо учесть, что местные власти демонстрируют крайнюю осторожность при выдаче разрешений и согласований на масштабные подземные сооружения. Дополнительно к общему перечню девелоперу понадобится организовать обследование примыкающих к месту строительства зданий и сооружений. Как правило, подземные ТЦ строятся на центральных площадях городов с плотной капитальной застройкой, и при выемке грунта или устройстве шпунтового ряда могут возникнуть многочисленные претензии от владельцев окружающих строений. 

– Какие особенности на вопрос оснащения и эксплуатации ТЦ накладывает их подземное расположение (вентиляция, кондиционирование, охрана, организация путей доставки товаров и эвакуации посетителей и персонала в экстренных ситуациях, откачка грунтовых вод и т. п.)?

– Одним из неотъемлемых элементов подземного ТЦ, непосредственно отвечающих за удобство передвижения покупателей, является вертикальный транспорт, к которому относятся травалаторы, лифты, эскалаторы и лестницы. Планировка, местоположение и ориентация всех средств вертикального транспорта должны быть нацелены на максимальное увеличение потока клиентов и их направление к арендаторам на всех уровнях. 

Вертикальная транспортировка грузов – также важный элемент, относящийся к функциональности и эффективности работы ТЦ. Надо сказать, что для комплексов районного масштаба (торговой площадью не более 15–20 тыс. м?) очень важно создать загрузку ТЦ без заезда грузового транспорта на нижний уровень, т. к. соотношение полезных и общих площадей значительно ухудшится. 

Атриум, как яркий элемент архитектуры проекта подземного ТЦ, несет в себе большую функциональную и эстетическую нагрузку. Он визуально расширяет пространство, избавляя посетителей от неприятного ощущения того, что они находятся под землей. Также атриум (особенно в летнее время года) способствует экономии электроэнергии; в зимний сезон необходимо предусмотреть, чтобы он не превратился в снеговой мешок, а также легко обслуживался и очищался. 

Атриум может выполнять целый ряд функций в зависимости от его месторасположения, формы и размера. Наиболее важной задачей атриума является формирование центрального пространства, связывающего как минимум два торговых этажа, а также обеспечивающего связь между внутренним объемом и улицей за счет стеклянной кровли. Атриум можно использовать для создания входных групп, фуд-кортов, пространств для демонстрации товаров, переходов из одного ряда магазинов (пассажа) в другой и пересечений рядов магазинов. В торговых центрах с двумя уровнями обычно предусматривается один или большее количество атриумов. 

Альтернативным построением подземного ТЦ может быть каскад, тогда можно уйти от недостатков горизонтального остекления, присутствующего в атриумах. Одноуровневые торговые центры могут иметь стеклянную кровлю над пассажем и более широкие проходы, которые выделяют этот объем. 

– Как часто в строительные компании обращаются заказчики, желающие профинансировать строительство подземного ТЦ? Какую квалификацию должны иметь специалисты такой стройкомпании, чтобы качественно выполнить работу? Как много таких компаний в Киеве?

– Таких обращений не много, но они есть. Сейчас ни одна подземная стройка не обходится без участия компаний, имеющих разрешение на подземные работы.

Тендер на подземный объект может проводиться застройщиком в несколько этапов. Первый – подтверждение квалификации, чтобы отсеять фирмы, которые хотят участвовать в проекте, не имея соответствующей структуры и опыта. На втором этапе строительные организации представляют подробное видение реализации проекта, инженерные решения, предполагаемую стоимость и сроки. Иностранные компании тоже участвуют в тендерах, однако подземную часть масштабных строек предпочитают доверять украинским компаниям.

Сегодня в Киеве есть выбор компаний, имеющих необходимые для строительства подземных ТЦ лицензии, опыт и техническую базу. 

– Как вы считаете, растет или снижается интерес к подземному строительству в Киеве? Чем обусловлены эти тенденции?

– Рост стоимости земли и радиуса застройки от центра города заставляет инвесторов задумываться над темой нашего сегодняшнего разговора.

Рано говорить о традициях в индустрии подземного строительства, так как практика отечественных девелоперов, строителей, архитекторов невелика. Но интерес есть и постоянно растет.

По экспертным данным, сегодня метраж подземных торговых площадей в столице достиг 45–50 тыс. м?. Этого недостаточно для насыщения подземного сегмента. 

В надземном строительстве прогнозы слишком оптимистичны. В 2005 году было запланировано ввести в эксплуатацию семь ТЦ, однако были открыты только два — «Арена-сити» и «Олимпийский».

В 2006-м ситуация практически не изменилась. 25 функционировавших в столице торговых центров из семи заявленных на прошлый год пополнились лишь двумя крупноформатными объектами — Fashion Center на улице Луначарского и «МФК» на Харьковском шоссе. Медленнее, чем запланировано, осуществляется реализация проекта ТЦ «Троицкий» перед центральным стадионом. Пожалуй, на сегодняшний день это наиболее яркий проект ТЦ в Киеве, со значительной подземной частью. Если проанализировать заявленные к вводу в эксплуатацию на 2006 год ТЦ, то объем торговых площадей должен был составить около 450 тыс. м?, а достиг только 380 тыс. м?. 

Как пример европейского подземного строительства можно привести Cevahir Shopping Mall (самый большой в Европе и второй в мире), расположенный в Стамбуле. На 420 тыс. м? разместились 280 магазинов, 34 кафе и 14 ресторанов, кинотеатр IMAX 3D, театр, аттракционы (в том числе «американские горки») и многое другое. А на огромную стеклянную крышу помещены самые большие в мире часы – размер каждой цифры составляет 3 м. 

Самый же крупный подземный торгово-развлекательный комплекс в мире находится в Канаде. Подземные пешеходные улицы PATH (так называется ТЦ-город под деловой частью Торонто) соединяют 27 км «шопинговых» аркад, 5 станций метро, 20 автомобильных парковок, 2 главных универмага города, 6 крупных отелей и железнодорожный терминал. Торговые площади PATH составляют 371,6 тыс. м?, они уходят в глубь земли на 12 этажей и объединяют почти 1500 магазинов и различных пунктов услуг. 

Знакомые эксперты положительно оценивают перспективы развития рынка торговой недвижимости подземных ТЦ, при условии грамотного руководства и содействия местных властей. По предварительным планам столичных властей, в Киеве в разных районах должно быть построено около 40 подземных торговых площадок. Под Европейской площадью планируется торговый центр на пространстве более чем в 30 тыс. м?. В районе железнодорожного вокзала площадь подземных торговых зон составит около 10 тыс. м?, а на Севастопольской площади — 10–15 тыс. м?. Поживем – и, надеюсь, увидим еще в Киеве много новых подземных ТЦ.

Аналитика/статьи

	- Подписка на рассылку статей

Новости Статьи/Аналитика Опрос Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20% 11.07.2014 Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный Подробнее » Рейтинг надежности застройщиков 2013 года 20.05.2014 Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5 Подробнее » Крым встречает первые российские ритейл сети 19.05.2014 Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в Подробнее » Апрельская инфляция выросла на 3,3% 09.05.2014 Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по Подробнее » ... показать все На чем экономят украинские строительные компании 20.05.2014 Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее Подробнее » Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности 19.05.2014 Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации Подробнее » Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются 15.05.2014 Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке Подробнее » Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте 14.05.2014 В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает Подробнее » ... показать все Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году? Складская недвижимость Жилая недвижимость Торговая недвижимость Земля Офисная недвижимость Гостиничная недвижимость Результаты опросов Новости в формате RSS: Подписка на новости: E-mail: RedTram ... Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?