|
 |
Строить торговые и офисные комплексы выгоднее в регионах
Длительное время девелоперы свысока смотрели на российскую глубинку, однако в последнее время ситуация в корне изменилась. Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики.
Первые торговые и офисные комплексы в регионах были построены 5-7 лет назад. Правда, строительством торговых и офисных комплексов за пределами МКАД занимались в основном местные компании, которые стремились выйти на столичный рынок, показывающий высокую доходность. Исключения можно было пересчитать по пальцам. Компании, которые покинули столичный рынок недвижимости ради сомнительной перспективы в регионах, можно было разделить на две категории. К первой относились небольшие компании, которые даже в 2000-м не смогли найти место в многочисленной армии застройщиков Москвы. Ко второй - проекты крупных сетевых компаний. Первые проекты иностранных сетевых операторов - Metro Cash&Carry, IKEA, "Раменка", OBI, McDonalds, "Патэрсон" - вышли в регионы довольно давно, около пяти лет назад. В каждой компании существует своя, индивидуальная политика входа в регионы.
Торговые и офисные комплексы - "в деревню, к тетке, в глушь..."
Однако два года назад ситуация на рынке торговых и офисных комплексов серьезно изменилась. Дефицит участков под застройку торговыми и офисными комплексами и высокая конкуренция подтолкнули московских инвесторов и застройщиков к освоению российских регионов. В это время большинство инвестиционно привлекательных площадок под строительство торговых и офисных комплексов в столице уже было поделено, и в Москве остались работать игроки, обладающие значительными финансовыми и иными ресурсами, тогда как условия выхода на региональные рынки коммерческой недвижимости были доступны для многих компаний. С прошлого года привлекательность столичного рынка торговых и офисных комплексов начала постепенно снижаться, тогда как в регионах формируется платежеспособный спрос на качественные проекты коммерческой недвижимости. К числу активно осваиваемых городов можно отнести города-миллионеры, среди которых Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Пермь, Самара. Идет строительство и развиваются проекты торговых и офисных комплексов в Краснодарском крае, Калининградской области, добывающих регионах.
Самый динамичный сектор рынка коммерческой недвижимости - торговые комплексы. Только за первые полгода 2006 года инвестиции в торговые комплексы составили 1,6 млрд. евро. Сегодня в городах-миллионерах России успешно функционируют по два-три крупных торговых комплекса, а в ближайшее годы их число увеличится в два-три раза. Сегодня, например, в Казани реализуется 16 пилотных проектов торгово-развлекательных комплексов общей площадью 510 тыс. кв. м; в Новосибирске запланировано к сдаче в 2006 году 360 тысяч кв. м площадей в торговых комплексах, а на ближайшие два года - еще около 270 тысяч кв. метров. Для сравнения: в Москве в течение текущего года запланировано к сдаче 350 тысяч кв. метров площадей торговых комплексов.
Что касается офисных комплексов, то они пока менее популярны у региональных застройщиков. В той же Казани за первое полугодие 2006 года введено в эксплуатацию около 60 тысяч кв. метров офисных комплексов, а до конца 2007 года прогнозируется ввод около 60 тыс. кв. м; в Новосибирске в ближайшие два года планируется ввести в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м офисных комплексов.
Можно отследить тенденцию: крупнейшие девелоперы в регионах предпочитают торговые комплексы офисным. Это связано с тем, что процессы сдачи в аренду, а также управление торговыми комплексами представляется возможным и дистанционно из Москвы, что с офисными комплексами осуществить гораздо сложнее. Впрочем, ситуация постепенно меняется.
Торговые и офисные комплексы - далеко и выгодно
Массовая экспансия игроков рынка коммерческой недвижимости в регионы объясняется достаточно просто: общая черта для региональных рынков торговых и офисных комплексов - высокая доходность.
Доходность от проектов торговых и офисных комплексов в регионах можно обозначить формулой Москва+1,5 %. Доходность торгового комплекса в Москве составляет около 10-12%, в Санкт-Петербурге - 15-17%, а в городах-миллионерах, несмотря на более низкую покупательную способность населения, еще выше. Доходность офисных комплексов в Северной столице сегодня оценивается в 14-16%, тогда как в столице этот показатель для офисных комплексов высокого уровня составляет в среднем 12,5%. Сегодня доходность региональных офисных комплексов составляет от 14 до 18%, а в некоторых случаях может доходить до 35%, в то время как доходность проектов офисных комплексов в Москве постепенно снижается. На данный момент она составляет порядка 11-15%, но можно прогнозировать, что в будущем она будет снижаться до уровня, сопоставимого с европейским. Также эксперты обращают внимание на то, что требования со стороны арендаторов к уровню торговых комплексов в регионах в целом гораздо ниже, чем в Москве, при этом сами торговые комплексы по размерам, как правило, меньше столичных.
Данные факторы играют на повышение доходности торговых и офисных комплексов в регионах. В среднем в регионе можно рассчитывать на окупаемость торгового и офисного комплекса за пять-шесть лет, а в Москве эти показатели уже практически недостижимы. Сегодня в столице дорогая земля, а арендные ставки вряд ли будут сильно расти, тогда как в регионах, наоборот, перспектива роста арендных ставок довольно значительна.
Однако высокая рентабельность региональных торговых и офисных комплексов вполне компенсируется темпами роста цен на столичную недвижимость, который за последние полгода составил 50%. Поэтому рентабельность инвестиций, сделанных в коммерческую недвижимость Москвы до 2006 года, существенно выше по сравнению с самыми перспективными торговыми и офисными комплексами регионов. Это не единственный минус для девелоперов, запускающих торговые и офисные комплексы в регионах. Здесь существует больше возможностей для развития бизнеса, но и больше рисков. Основной проблемой работы застройщиков в регионах являются риски, связанные со спецификой взаимоотношений с местной администрацией. Например, смена главы местной администрации может поставить под угрозу проект торгового или офисного комплекса.
Плюс при выходе на новый рынок компании приходится заново выстраивать линию поведения, что связано с разногласиями в местном законодательстве разных регионов. Суть проблемы в непонимании местной специфики и отсутствии наработанных связей. Но в регионах процедуры согласования всех процессов проходят несколько проще в связи с менее ярко выраженной бюрократией «на местах». Регионы в целом более доброжелательны и открыты всему новому, так как там по-прежнему есть потребность в проектах и уровень конкуренции не такой высокий, как в Москве.
Однако эта ситуация постепенно меняется. Некоторые застройщики уже столкнулись с переоценкой локальных рынков, имеющих по сравнению с московским небольшую емкость, просчитать которую достаточно трудно. Впрочем, по мнению экспертов, пик ухода девелоперов в регионы еще впереди. В дальнейшем конкуренция на столичном рынке торговых и офисных комплексов только усилится, что приведет к снижению доходности торговых и офисных комплексов. А сегодняшняя экономическая ситуация способствует росту доходов регионов. Активный интерес к российским регионам проявляют и западные инвесторы. Образ "неосвоенной целины" в их сознании практически стерся в связи с присутствием в регионах таких компаний, как IKEA, "Рамстор" и другие, а что может быть убедительнее успешно реализованных проектов игроков такого уровня. В ближайшем будущем активная экспансия девелоперов в регионы распространится не только на города-миллионеры, но и на регионы с меньшей численностью населения - постепенно эта планка будет снижаться.
Адрес источника: www.gzt.ru
Читайте также:
| На вчерашней сессии Киевсовета снова "разбрасывались" земельными участками. Через неделю обещают еще один "дерибан" - самый большой за всю историю Киева. В "доброй традиции" предыдущей сессии Киевсовета вчера продолжились землеотводы в местах, которые пока еще считаются "зелеными легкими" Киева. В Броварском лесничестве, в Быковнянском лесу, в Конче-Заспе. Для строительства склада и мастерских тресту "Київспецбуд" передали участок в зеленой зоне Подольского района, на Богуславском ... |
| Ближайшая перспектива отечественного ритейла - сужение ассортимента и специализация.
Состояние отечественного ритейла, как продовольственного, так и непродовольственного, в нынешнем кризисном году уже не раз становилось предметом исследований БИЗНЕСа. Следует отметить, что проблемы у продавцов продуктов питания, электроники, бытовой техники и одежды в этот период оказались очень похожими. Необходимость обслуживания кредитных обязательств, отсутствие кредитования, проблемы расчета с ... |
| Американская консалтинговая компания "Interbrand" совместно с журналом "Business Week" составили очередной рейтинг 100 самых дорогих брендов мира "Best Global Brands 2009".
Согласно рейтингу, мировой финансовый кризис значительно снизил стоимость многих крупных мировых концернов в 2009 году. Так, 100 самых дорогих мировых брендов потеряли в прошлом году в среднем 4,6% своей стоимости, что составляет в целом около $55,5 млрд.
В Топ-10 рейтинга мировых брендов вошли представители рынка ... |
| Министр внутренних дел Юрий Луценко вчера сообщил о задержании второго подозреваемого в убийстве директора торгового (ТЦ) центра 4Room Шабаба Алояна. Как отметил господин Луценко, это произошло в воскресенье в Житомирской области. Подозреваемый с паспортом на имя гражданина РФ Давида Левина был задержан вместе со своей сожительницей, "принимавшей участие в подготовке преступления". "Она рассказала, как готовилось преступление, кто его разрабатывал и заказывал",- сказал господин ... |
| Магазины одежды и обуви не спешат с новыми осенне-зимними коллекциями. А модники и модницы не доверяют завезенному ассортименту. "Деньги" выяснили, как нынче обстоят дела с одеждой и обувью в украинских бутиках.
Ресторатор Ольга Коркунда давно привыкла обновлять свой гардероб за границей. "Тем не менее, я периодически захожу и в киевские магазины. В этом году заметила, что с новыми коллекциями в некоторых бутиках как-то не складывается", - рассказывает Ольга. Точнее, говорит она, ... |
| Вчера состоялись похороны двух сотрудников спецподразделения "Титан" государственной службы охраны МВД - 24-летнего лейтенанта Андрея Брежнева и 36-летнего старшего лейтенанта Владимира Исая. Они погибли при исполнении служебных обязанностей, охраняя директора торгового центра "4Room" Шабаба Алояна, который также погиб в результате перестрелки.
Напомним, что кровавый инцидент произошел в пятницу днем на Большой Окружной в Киеве. Из автомобиля "Chevrolet Aveo", стоявшего у входа в ТЦ ... |
| Донецк – это восточное сердце Украины, центр деловой и спортивной активности Донбасса, где многомиллионные доходы отдельных бизнес-групп перетекают в не менее многомиллионные инвестиции.
Этот город таит в себе значительное количество текущих и запланированных строительств, многие из которых в будущем своими масштабами смогут составить конкуренцию и столице Украины.
По результатам проведенного компанией "Соцмарт" в Донецке исследования рынка строек и проектов ситуация на рынке ... |
| Правительство предложило принять закон, ужесточающий регулирование цен на социально значимые товары. Согласно документу, Кабинет министров сможет устанавливать мораторий на повышение цен и расширит возможности по контролю над деятельностью производителей. За нарушение закона предпринимателей ожидают финансовые санкции, судебные иски и внеплановые проверки. Участники рынка уже опасаются снижения уровня рентабельности, пишет сегодня «Коммерсант»
На сайте Верховной рады вчера был ... |
| Ведущие эксперты рынка розничной торговли и топ-менеджеры розничных компаний откровенно поговорили о проблемах, возникших во время кризиса, и общими усилиями искали компромиссные способы их решения.
24 сентября 2009 года в Киеве, в Бизнес-Центре «Леонардо», прошел четвертый ежегодный Retail Forum 2009 «Сетевой ритейл Украины: SWOT-анализ». Форум собрал более 100 участников рынка, среди которых: представители торговых сетей, руководители и собственники торговой недвижимости, ... |
| Еще недавно строительство было "движущей силой" украинского развития и показателем растущего не по дням, а по часам благосостояния населения. Строительная отрасль занимает одно из ключевых мест в экономике государства и является основополагающей для эффективного функционирования многих других как производственных, так и непроизводственных отраслей. И неудивительно, что она одной из первых пострадала от кризиса. Замороженные стройки новых жилмассивов и офисных небоскребов - яркое тому ... |
| Сеть супермаркетов "Фуршет" в следующем году создаст общую логистическую сеть вместе со своим партнером "Ашан Гипермаркет Украина", входящим в группу Auchan (Франция). Таким образом, компании смогут сократить затраты в кризис на хранение и транспортировку товаров.
Как рассказал глава наблюдательного совета ЗАО "Фуршет" Игорь Баленко, необходимость объединения складской логистики и доставки товаров возникла в связи с расширением сети "Ашан". "Мы пока только разрабатываем этот проект и ... |
| С приближением Евро-2012 в Киеве все громче заявляют о строительстве грандиозных развлекательных объектов. Распоряжение Леонида Черновецкого о вводе в эксплуатацию крупнейшего в СНГ обзорного колеса вернуло к жизни проект, который обсуждался еще в 2005 г. Появление инвесторов, готовых вкладывать деньги в строительство аттракционов в столице, похоже, вскружило голову киевским властям.
Они всерьез начали задумываться даже о реализации фантастической идеи возведения канатной дороги, ... |
| В Днепропетровске сгорел Славянский рынок, очевидцы говорят о жертвах, МЧС все отрицает.
Пожар начался в 16:00. Как говорили очевидцы, в самой глубине рынка взорвался ларек с шаурмой — многие за несколько секунд до ЧП слышали громкий хлопок. Некоторые утверждали, что от взрыва баллона с газом погибла продавец. Через 5 минут в центральной части рынка крышу уже лизали огромные языки пламени. Из торговых рядов высыпались потоки торговцев, пламя ширилось с молниеносной скоростью во все ... |
| Стоимость аренды торговых помещений на центральной улице Киева за год упала вдвое.
Самой дорогой улицей планеты второй год подряд признана Пятая авеню в Нью-Йорке. По данным экспертов компании Cushman & Wakefield, владельцам магазинов на этой улице приходится платить более 13 тыс. евро за квадратный метр в год.
В тройку лидеров также вошли знаменитые Козуэй Бэй в Гонконге (11,6 тыс. евро) и Елисейские поля Парижа (7,7 тыс. евро). При этом если в прошлом году арендные ставки на ... |
| На рынке аренды торговой недвижимости Днепропетровска наблюдаются тенденции к росту доли вакантных площадей и снижению арендных ставок. В то же время большинство сетевых операторов настроено на открытие новых торговых точек, что, по мнению экспертов, говорит о большом потенциале рынка.
Говоря о текущей ситуации на рынке торговой недвижимости, следует отметить, что динамика рынка в начале сентября продолжила сохранять ранее наметившуюся тенденцию к увеличению доли незанятых помещений и ... |
| Журнал "Фокус" предоставил рейтинг 100 первых лиц столицы, на основании которого мы составили свой рейтинг: "Самые влиятельные люди Киева в недвижимости".
Стоит отметить, что в данный рейтинг вошли только те люди, которые до получения Украиной независимости делали свою карьеру в Киеве, либо же родились в столице.
Итак:
1. (23 место в рейтинге Фокуса) Кристина Черновецкая, возглавляющая коммунальное предприятие "Лучший дом" для содержания людей преклонного возраста.
Напомним, что ... |
| В начале июля состоялось торжественное открытие первой очереди специализированного мебельного ТЦ «6 элемент», расположенного в г. Одесса, 6-й км Овидиопольской дороги. Объект открылся со 100% наполнением, с ассортиментом более 2 000 наименований.
В ТЦ «6 элемент» размещены следующие операторы: «Деревянный дом», Granat, «Мир мебели», «Био мебель», «Блест», «Злата», «Меридиан», «Тандем», «Прогресс», Roberto Polinni, «Ливс», «Минкан», «Империя кухонь», «Ас диван», «Здравствуй дерево», ... |
| Мировой финансовый кризис и украинская неразбериха отрицательно повлияли на развитие коммерческой недвижимости в Украине, в том числе и в Киеве. Нехватка собственных средств, трудности в получении кредита или отказ банков толкают застройщиков бизнес-центров (БЦ) продавать или консервировать свои объекты. Эксперты и ранее предполагали, что наступит ситуация, когда рынок не сможет переварить выплеснувшееся количество площадей - они окажутся в переизбытке. Нынешняя ситуация заметно ускорила ... |
| Мэрия решила обеспечить киевлян гаражами, но нестандартным образом. Как заявила заммэра Ирэна Кильчицкая, уже через 3—5 лет в киевских дворах появятся охраняемые... двух-трех уровневые паркинги для жителей близлежащих домов, чтобы водители не бросали свои авто прямо во дворе, перегораживая въезд пожарным и «скорым». «Скоро мы определим места, где появятся стоянки. Будем строить их везде, где только возможно, не мешая детским площадкам и жителям первых этажей. Но конкретнее пока сказать не ... |
| Торговые центры не справляются с кредитной нагрузкой - на погашение займов, взятых на строительство, средств катастрофически не хватает. За долги банки забирают у девелоперов торговую недвижимость. Владельцы ТЦ не смогли смягчить негативные последствия резкого снижения арендных ставок, которое произошло под давлением ретейлеров в начале года.
"Сейчас проходят тендеры на управление ТЦ, которые достались банкам за накопившиеся долги. Один ТЦ уже находится в собственности банка, с ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
|
|
Результаты опросов