Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Строить торговые и офисные комплексы выгоднее в регионах


   Длительное время девелоперы свысока смотрели на российскую глубинку, однако в последнее время ситуация в корне изменилась. Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики.
   Первые торговые и офисные комплексы в регионах были построены 5-7 лет назад. Правда, строительством торговых и офисных комплексов за пределами МКАД занимались в основном местные компании, которые стремились выйти на столичный рынок, показывающий высокую доходность. Исключения можно было пересчитать по пальцам. Компании, которые покинули столичный рынок недвижимости ради сомнительной перспективы в регионах, можно было разделить на две категории. К первой относились небольшие компании, которые даже в 2000-м не смогли найти место в многочисленной армии застройщиков Москвы. Ко второй - проекты крупных сетевых компаний. Первые проекты иностранных сетевых операторов - Metro Cash&Carry, IKEA, "Раменка", OBI, McDonalds, "Патэрсон" - вышли в регионы довольно давно, около пяти лет назад. В каждой компании существует своя, индивидуальная политика входа в регионы.

   Торговые и офисные комплексы - "в деревню, к тетке, в глушь..."
   Однако два года назад ситуация на рынке торговых и офисных комплексов серьезно изменилась. Дефицит участков под застройку торговыми и офисными комплексами и высокая конкуренция подтолкнули московских инвесторов и застройщиков к освоению российских регионов. В это время большинство инвестиционно привлекательных площадок под строительство торговых и офисных комплексов в столице уже было поделено, и в Москве остались работать игроки, обладающие значительными финансовыми и иными ресурсами, тогда как условия выхода на региональные рынки коммерческой недвижимости были доступны для многих компаний. С прошлого года привлекательность столичного рынка торговых и офисных комплексов начала постепенно снижаться, тогда как в регионах формируется платежеспособный спрос на качественные проекты коммерческой недвижимости. К числу активно осваиваемых городов можно отнести города-миллионеры, среди которых Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Пермь, Самара. Идет строительство и развиваются проекты торговых и офисных комплексов в Краснодарском крае, Калининградской области, добывающих регионах.
   Самый динамичный сектор рынка коммерческой недвижимости - торговые комплексы. Только за первые полгода 2006 года инвестиции в торговые комплексы составили 1,6 млрд. евро. Сегодня в городах-миллионерах России успешно функционируют по два-три крупных торговых комплекса, а в ближайшее годы их число увеличится в два-три раза. Сегодня, например, в Казани реализуется 16 пилотных проектов торгово-развлекательных комплексов общей площадью 510 тыс. кв. м; в Новосибирске запланировано к сдаче в 2006 году 360 тысяч кв. м площадей в торговых комплексах, а на ближайшие два года - еще около 270 тысяч кв. метров. Для сравнения: в Москве в течение текущего года запланировано к сдаче 350 тысяч кв. метров площадей торговых комплексов.
   Что касается офисных комплексов, то они пока менее популярны у региональных застройщиков. В той же Казани за первое полугодие 2006 года введено в эксплуатацию около 60 тысяч кв. метров офисных комплексов, а до конца 2007 года прогнозируется ввод около 60 тыс. кв. м; в Новосибирске в ближайшие два года планируется ввести в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м офисных комплексов.
   Можно отследить тенденцию: крупнейшие девелоперы в регионах предпочитают торговые  комплексы офисным. Это связано с тем, что процессы сдачи в аренду, а также управление торговыми комплексами представляется возможным и дистанционно из Москвы, что с офисными комплексами осуществить гораздо сложнее. Впрочем, ситуация постепенно меняется.

Торговые и офисные комплексы - далеко и выгодно

   Массовая экспансия игроков рынка коммерческой недвижимости в регионы объясняется достаточно просто: общая черта для региональных рынков торговых и офисных комплексов - высокая доходность. 
   Доходность от проектов торговых и офисных комплексов в регионах можно обозначить формулой Москва+1,5 %. Доходность торгового комплекса в Москве составляет около 10-12%, в Санкт-Петербурге - 15-17%, а в городах-миллионерах, несмотря на более низкую покупательную способность населения, еще выше. Доходность офисных комплексов в Северной столице сегодня оценивается в 14-16%, тогда как в столице этот показатель для офисных комплексов высокого уровня составляет в среднем 12,5%. Сегодня доходность региональных офисных комплексов составляет от 14 до 18%, а в некоторых случаях может доходить до 35%, в то время как доходность проектов офисных комплексов в Москве постепенно снижается. На данный момент она составляет порядка 11-15%, но можно прогнозировать, что в будущем она будет снижаться до уровня, сопоставимого с европейским. Также эксперты обращают внимание на то, что требования со стороны арендаторов к уровню торговых комплексов в регионах в целом гораздо ниже, чем в Москве, при этом сами торговые комплексы по размерам, как правило, меньше столичных.
  Данные факторы играют на повышение доходности торговых и офисных комплексов в регионах. В среднем в регионе можно рассчитывать на окупаемость торгового и офисного комплекса за пять-шесть лет, а в Москве эти показатели уже практически недостижимы. Сегодня в столице дорогая земля, а арендные ставки вряд ли будут сильно расти, тогда как в регионах, наоборот, перспектива роста арендных ставок довольно значительна.
   Однако высокая рентабельность региональных торговых и офисных комплексов вполне компенсируется темпами роста цен на столичную недвижимость, который за последние полгода составил 50%. Поэтому рентабельность инвестиций, сделанных в коммерческую недвижимость Москвы до 2006 года, существенно выше по сравнению с самыми перспективными торговыми и офисными комплексами регионов. Это не единственный минус для девелоперов, запускающих торговые и офисные комплексы в регионах. Здесь существует больше возможностей для развития бизнеса, но и больше рисков.  Основной проблемой работы застройщиков в регионах являются риски, связанные со спецификой взаимоотношений с местной администрацией. Например, смена главы местной администрации может поставить под угрозу проект торгового или офисного комплекса.
   Плюс при выходе на новый рынок компании приходится заново выстраивать линию поведения, что связано с разногласиями в местном законодательстве разных регионов. Суть проблемы в непонимании местной специфики и отсутствии наработанных связей. Но в регионах процедуры согласования всех процессов проходят несколько проще в связи с менее ярко выраженной бюрократией «на местах».  Регионы в целом более доброжелательны и открыты всему новому, так как там по-прежнему есть потребность в проектах и уровень конкуренции не такой высокий, как в Москве.
   Однако эта ситуация постепенно меняется. Некоторые застройщики уже столкнулись с переоценкой локальных рынков, имеющих по сравнению с московским небольшую емкость, просчитать которую достаточно трудно. Впрочем, по мнению экспертов, пик ухода девелоперов в регионы еще впереди. В дальнейшем конкуренция на столичном рынке торговых и офисных комплексов только усилится, что приведет к снижению доходности торговых и офисных комплексов. А сегодняшняя экономическая ситуация способствует росту доходов регионов. Активный интерес к российским регионам проявляют и западные инвесторы. Образ "неосвоенной целины" в их сознании практически стерся в связи с присутствием в регионах таких компаний, как IKEA, "Рамстор" и другие, а что может быть убедительнее успешно реализованных проектов игроков такого уровня. В ближайшем будущем активная экспансия девелоперов в регионы распространится не только на города-миллионеры, но и на регионы с меньшей численностью населения - постепенно эта планка будет снижаться.



Адрес источника: www.gzt.ru
Читайте также:

  Торговая недвижимость в Симферополе за год подорожала вдвое (15.02.2008)

   Симферопольские магазины стали более выгодным объектом торговли, чем представленный в них товар, — за год их стоимость удвоилась
   Найти свободные торговые площади в крымской столице все сложнее — на выполнение заказа даже самого непритязательного клиента местные риэлторы тратят не менее месяца. Дефицит уже сказался на ценах — за год большинство объектов подорожали почти в два раза, что сделало их недоступными для предпринимателей средней руки. Перечисленные тенденции ...



  Рынок коммерческой недвижимости "не успокоится" до 2012 года (08.02.2008)

   Тенденция роста цен во всех сегментах коммерческой недвижимости в Украине будет наблюдаться до 2010-2012 годов. При этом гостиничные проекты будут если не в первом, то в одном из первых рядов по приоритетности реализации. Такого мнения придерживается председатель Совета директоров группы компаний "Слав-Инвест" Милан Паевич.
   Как сообщает пресс-служба Украинской строительной ассоциации (УБА), в ближайшей перспективе, по его мнению, стремительными темпами будут ...



  Объемы рынков Москвы и Петербурга отличаются в три раза (08.02.2008)

   Рынки коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга кардинально отличаются и по объему и по насыщению. Тем не менее в тенденциях развития сущеcтвуют и общие черты. Константин Романов, партнер международной консалтинговой компании Knight Frank, сравнил показатели и подчеркнул отличия двух столиц специально для журнала «Деловая Недвижимость». — Как Вы считаете, насколько цивилизованны рынки коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга? – Рынок коммерческой недвижимости ...



  Квартира, офис и магазин — три в одном. Кто больше? (08.02.2008)

   «Над каким проектом вы сейчас работаете?» — с таким вопросом нередко приходится обращаться в девелоперские и консалтинговые компании. В большинстве случаев специалисты начинают рассказывать о создании очередного многофункционального комплекса. Разумеется, очень перспективного, выгодного, соответствующего новейшим мировым стандартам. По мнению специалистов, такие объекты дают возможность пользоваться всеми благами городской инфраструктуры, почти не выходя из дома. Но действительно ...



  Итоги развития торгового сегмента России в 2007 году (08.02.2008)

   В 2007 году в сегменте торговой недвижимости наблюдался ряд тенденций, позволяющих говорить о расширении рынка. В частности, существенно возросли объёмы предложения, в первую очередь, в связи с укрупнением выходящих торговых и торгово-развлекательных проектов. Высокие показатели роста демонстрировал также уровень спроса в сегменте. В перспективе ожидается возрастание или, как минимум, сохранение уже существующих темпов развития рынка.

Предложение
    На ...



  Арендаторов стимулируют к покупке (08.02.2008)

   По решению горсовета с 1 марта в Харькове в 1,6 раза — до 253,3 грн./кв. м — вырастет базовая стоимость земли, что приведет к повышению арендных ставок, а местная казна дополнительно получит 27 млн грн. 
   Как рассказал в интервью «ДС» начальник управления земельных отношений мэрии Борис Баронин, новая цена включает затраты на освоение и обустройство территории областного центра по состоянию на 1 января 2007 г. «Это стоимость инженерной подготовки основных ...



  Зарубежная недвижимость-2007: не порадовала, но удивила (08.02.2008)

   Седьмой год каждого десятилетия – так уж повелось в мировой экономике – обязательно преподносит какой-нибудь сюрприз. Однозначно неприятный. Несмотря на то, что от этого года все уже заранее ждут всяческих экономических гадостей, год с цифрой 7 на конце все равно найдет чем удивить. 
   Итак, ушедший 2007-й год ознаменовался:
   1. Самым крупным обвалом цен на американском рынке за пару десятилетий;
   2. Жутким ипотечным кризисом, когда ...



  Итоги года: рынку не хватает коммерческой недвижимости (08.02.2008)

   Крупнейшие украинские девелоперы утверждают: объем коммерческой недвижимости не удовлетворяет потребности рынка. Сегодня в разработке находится много новых проектов, преимущество при реализации которых – у вертикально интегрированных холдингов, имеющих в своем составе строительные компании. Об этом рассказали Николай Толмачев, генеральный директор компании «ТММ» и Иван Торский, генеральный директор холдинга «ТКС» во время телефонной конференции для иностранных инвесторов, ...



  Двойной стандарт (08.02.2008)

   Чем активнее развивается отечественный рынок коммерческой недвижимости, тем чаще его участники используют методы и приемы, применяющиеся на Западе. Это особенно актуально в работе с иностранными партнерами – как с западными инвесторами и консультантами, так и с международными компаниями, во множестве арендующими площади в российских офисных и торговых центрах. Одними из важных параметров являются стандарты измерения помещений. 
   Как измерить площадь, допустим, ...



  Рынок ТРК в России: атака клонов (08.02.2008)

   Несмотря на прогнозы о скором перенасыщении рынок торгово-развлекательных комплексов в Петербурге продолжает развиваться, пусть и с некоторыми «перекосами»: какие-то районы обеспечены торгово-развлекательными центрами «под завязку», где-то их явно недостаточно. Остановка роста,по оценке экспертов, возможна не ранее 2009 года. Кроме того, аналитики считают, что в городе, из-за отсутствия новых операторов, используются достаточно однообразные форматы ТРК, делающие их похожими на ...



  Самые выгодные кредиты на покупку офисов (08.02.2008)

   Существенный рост арендной платы заставил владельцев малого и среднего бизнеса всерьез задуматься о покупке собственных офисов в кредит.
   Для покупки коммерческой недвижимости наиболее удобными стали займы в гривне и долларах США. Первые выгодны для компаний, работающих в Украине и производящих расчеты в гривне. Американская валюта подойдет для получения кредитов предприятиям, ориентированным на экспорт и импорт. Ставки по таким займам на сегодняшний день ненамного ...



  Рынок лизинга недвижимости - объем сделок удваивается каждый год (07.02.2008)

   Далеко не каждая компания в состоянии купить офисное или торговое помещение. Но приобрести недвижимость можно и в лизинг. Рынок этот молодой, и не все знают о его возможностях и перспективах.

   Плюсы и минусы лизинга

   Бесспорным достоинством данной схемы является то, что по истечении оговоренного времени объект перейдет в вашу собственность, в то время, как арендодатель может практически в любое время отказать в аренде или повысить ставки. ...



  С торгово-офисною в Виннице – ОК! (07.02.2008)

   По прогнозам экспертов, в Украине рынок коммерческой недвижимости «не успокоится» до 2012 года. Но в Виннице час пик может наступить уже в следующем году из-за одновременного введения в эксплуатацию ряда объектов.
   Тенденция роста цен во всех сегментах коммерческой недвижимости в Украине будет наблюдаться до 2010-2012 годов. На этом сходится большинство экспертов. Однако Винница может немного выбиться из общих тенденций и насытится подобными объектами раньше ...



  В Америке снова растут небоскребы (07.02.2008)

   После террактов 11 сентября в сознании американцев устремленные к небу символы страны стали – «мишенью для террористов». Но негативные ассоциации и законные опасения не могут помешать продвижению проектов новых сверхвысоких строений. девАмерика – страна рекордов и у американских девпелоперов – собственная гордость.
   Американский бизнесмен, основатель компании Fordham Кристофер Карли вместе с одним из самых знаменитых испанских архитекторов Сантьяго Калатрава ...



  Обзор земельного рынка Москвы (05.02.2008)

   Учитывая, что развитие рынка недвижимости непосредственно связано с развитием земельного рынка, логично предположить, что и земельные отношения в столице, где рынок недвижимости уже вступил в цивилизованную фазу, являются прозрачными и дружелюбными для застройщиков. Однако на практике это не всегда так. Несмотря на то что за последний год законодательство сделало шаги навстречу московским землепользователям, земельный рынок столицы остается непредсказуемым. Тем не менее это не ...



  Торговая недвижимость Казахстана: в ожидании сделок (05.02.2008)

    Дефицит ликвидности, наблюдающийся сегодня в финансовом секторе Казахстана, дал свою проекцию и на рынок недвижимости, в том числе торговой. Инвесторы стали уходить с развивающихся рынков, а рейтинговые агентства – понижать суверенный и корпоративный кредитные рейтинги.
    Ледниковый период
   Неудивительно, что финансирование различных отраслей на данный момент резко сократилось: правительство Казахстана скорее всего пересмотрит свой ...



  Офисы под облаками: новый европейский рекорд высотности (04.02.2008)

   Турецкие строители официально объявили об окончании строительства и введении в эксплуатацию башни С комплекса «Башня на набережной»: теперь в распоряжении московских девелоперов в общей сложности более 150 тысяч кв. м офисных помещений класса А. 
   Строительство «Башни на набережной» началось в 2003 году. Первая из трех башен – если смотреть сверху, все они расположены как бы по трем сторонам равностороннего треугольника – высотой 85 м (17 этажей) была построена ...



  Мультифункциональные комплексы: как это сделать гамотно (01.02.2008)

В прошлом номере Business Realty опубликовал начало статьи, посвя­щенной созданию мультифункциональных комплексов в украинском формате. Сегодня мы рассмотрим основные риски и ошибки, с кото­рыми приходится сталкиваться девелоперам при разработке проекта и на этапе управления МФК, а также оценим состояние рынка и его перспективы.            При  огромных  затратах  на создание МФК инвесторам особенно важно учесть рис­ки и ошибки, которые возникают при проектировании  строительства.  Вот ...



  Дом и офис под одной крышей (01.02.2008)

   В былые, дореволюционные времена предприимчивые россияне устраивали мастерские и магазинчики в своих домах. И жили с семьями на вторых этажах, ни на минуту не отрываясь от доходного дела. Сегодня соседство дома и офиса выглядит несколько иначе. Как именно? Каковы плюсы и минусы такого симбиоза? Что делать, чтобы преодолеть неизбежные проблемы?
   Может показаться, что такая практика – жить прямо над собственным офисом – безнадежно устарела. Действительно, сегодня вряд ...



  Шесть составляющих удачной концепции торгового центра (01.02.2008)

   На нехватку торговых центров как таковых сегодня уже никто не жалуются – прошли те времена, когда любая более-менее серьезная поездка за покупками была действительно поездкой на другой конец города. Но факт остается фактом: неудачных проектов торговых центров на рынке торговой недвижимости больше, чем хотелось бы. Многих ошибок проектов торгового центра можно было бы избежать, если правильно разработать концепцию проекта торгового центра и… грамотно организовать церемонию открытия ...




Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2022. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis