Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Строить торговые и офисные комплексы выгоднее в регионах


   Длительное время девелоперы свысока смотрели на российскую глубинку, однако в последнее время ситуация в корне изменилась. Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики.
   Первые торговые и офисные комплексы в регионах были построены 5-7 лет назад. Правда, строительством торговых и офисных комплексов за пределами МКАД занимались в основном местные компании, которые стремились выйти на столичный рынок, показывающий высокую доходность. Исключения можно было пересчитать по пальцам. Компании, которые покинули столичный рынок недвижимости ради сомнительной перспективы в регионах, можно было разделить на две категории. К первой относились небольшие компании, которые даже в 2000-м не смогли найти место в многочисленной армии застройщиков Москвы. Ко второй - проекты крупных сетевых компаний. Первые проекты иностранных сетевых операторов - Metro Cash&Carry, IKEA, "Раменка", OBI, McDonalds, "Патэрсон" - вышли в регионы довольно давно, около пяти лет назад. В каждой компании существует своя, индивидуальная политика входа в регионы.

   Торговые и офисные комплексы - "в деревню, к тетке, в глушь..."
   Однако два года назад ситуация на рынке торговых и офисных комплексов серьезно изменилась. Дефицит участков под застройку торговыми и офисными комплексами и высокая конкуренция подтолкнули московских инвесторов и застройщиков к освоению российских регионов. В это время большинство инвестиционно привлекательных площадок под строительство торговых и офисных комплексов в столице уже было поделено, и в Москве остались работать игроки, обладающие значительными финансовыми и иными ресурсами, тогда как условия выхода на региональные рынки коммерческой недвижимости были доступны для многих компаний. С прошлого года привлекательность столичного рынка торговых и офисных комплексов начала постепенно снижаться, тогда как в регионах формируется платежеспособный спрос на качественные проекты коммерческой недвижимости. К числу активно осваиваемых городов можно отнести города-миллионеры, среди которых Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Пермь, Самара. Идет строительство и развиваются проекты торговых и офисных комплексов в Краснодарском крае, Калининградской области, добывающих регионах.
   Самый динамичный сектор рынка коммерческой недвижимости - торговые комплексы. Только за первые полгода 2006 года инвестиции в торговые комплексы составили 1,6 млрд. евро. Сегодня в городах-миллионерах России успешно функционируют по два-три крупных торговых комплекса, а в ближайшее годы их число увеличится в два-три раза. Сегодня, например, в Казани реализуется 16 пилотных проектов торгово-развлекательных комплексов общей площадью 510 тыс. кв. м; в Новосибирске запланировано к сдаче в 2006 году 360 тысяч кв. м площадей в торговых комплексах, а на ближайшие два года - еще около 270 тысяч кв. метров. Для сравнения: в Москве в течение текущего года запланировано к сдаче 350 тысяч кв. метров площадей торговых комплексов.
   Что касается офисных комплексов, то они пока менее популярны у региональных застройщиков. В той же Казани за первое полугодие 2006 года введено в эксплуатацию около 60 тысяч кв. метров офисных комплексов, а до конца 2007 года прогнозируется ввод около 60 тыс. кв. м; в Новосибирске в ближайшие два года планируется ввести в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м офисных комплексов.
   Можно отследить тенденцию: крупнейшие девелоперы в регионах предпочитают торговые  комплексы офисным. Это связано с тем, что процессы сдачи в аренду, а также управление торговыми комплексами представляется возможным и дистанционно из Москвы, что с офисными комплексами осуществить гораздо сложнее. Впрочем, ситуация постепенно меняется.

Торговые и офисные комплексы - далеко и выгодно

   Массовая экспансия игроков рынка коммерческой недвижимости в регионы объясняется достаточно просто: общая черта для региональных рынков торговых и офисных комплексов - высокая доходность. 
   Доходность от проектов торговых и офисных комплексов в регионах можно обозначить формулой Москва+1,5 %. Доходность торгового комплекса в Москве составляет около 10-12%, в Санкт-Петербурге - 15-17%, а в городах-миллионерах, несмотря на более низкую покупательную способность населения, еще выше. Доходность офисных комплексов в Северной столице сегодня оценивается в 14-16%, тогда как в столице этот показатель для офисных комплексов высокого уровня составляет в среднем 12,5%. Сегодня доходность региональных офисных комплексов составляет от 14 до 18%, а в некоторых случаях может доходить до 35%, в то время как доходность проектов офисных комплексов в Москве постепенно снижается. На данный момент она составляет порядка 11-15%, но можно прогнозировать, что в будущем она будет снижаться до уровня, сопоставимого с европейским. Также эксперты обращают внимание на то, что требования со стороны арендаторов к уровню торговых комплексов в регионах в целом гораздо ниже, чем в Москве, при этом сами торговые комплексы по размерам, как правило, меньше столичных.
  Данные факторы играют на повышение доходности торговых и офисных комплексов в регионах. В среднем в регионе можно рассчитывать на окупаемость торгового и офисного комплекса за пять-шесть лет, а в Москве эти показатели уже практически недостижимы. Сегодня в столице дорогая земля, а арендные ставки вряд ли будут сильно расти, тогда как в регионах, наоборот, перспектива роста арендных ставок довольно значительна.
   Однако высокая рентабельность региональных торговых и офисных комплексов вполне компенсируется темпами роста цен на столичную недвижимость, который за последние полгода составил 50%. Поэтому рентабельность инвестиций, сделанных в коммерческую недвижимость Москвы до 2006 года, существенно выше по сравнению с самыми перспективными торговыми и офисными комплексами регионов. Это не единственный минус для девелоперов, запускающих торговые и офисные комплексы в регионах. Здесь существует больше возможностей для развития бизнеса, но и больше рисков.  Основной проблемой работы застройщиков в регионах являются риски, связанные со спецификой взаимоотношений с местной администрацией. Например, смена главы местной администрации может поставить под угрозу проект торгового или офисного комплекса.
   Плюс при выходе на новый рынок компании приходится заново выстраивать линию поведения, что связано с разногласиями в местном законодательстве разных регионов. Суть проблемы в непонимании местной специфики и отсутствии наработанных связей. Но в регионах процедуры согласования всех процессов проходят несколько проще в связи с менее ярко выраженной бюрократией «на местах».  Регионы в целом более доброжелательны и открыты всему новому, так как там по-прежнему есть потребность в проектах и уровень конкуренции не такой высокий, как в Москве.
   Однако эта ситуация постепенно меняется. Некоторые застройщики уже столкнулись с переоценкой локальных рынков, имеющих по сравнению с московским небольшую емкость, просчитать которую достаточно трудно. Впрочем, по мнению экспертов, пик ухода девелоперов в регионы еще впереди. В дальнейшем конкуренция на столичном рынке торговых и офисных комплексов только усилится, что приведет к снижению доходности торговых и офисных комплексов. А сегодняшняя экономическая ситуация способствует росту доходов регионов. Активный интерес к российским регионам проявляют и западные инвесторы. Образ "неосвоенной целины" в их сознании практически стерся в связи с присутствием в регионах таких компаний, как IKEA, "Рамстор" и другие, а что может быть убедительнее успешно реализованных проектов игроков такого уровня. В ближайшем будущем активная экспансия девелоперов в регионы распространится не только на города-миллионеры, но и на регионы с меньшей численностью населения - постепенно эта планка будет снижаться.



Адрес источника: www.gzt.ru
Читайте также:

  В предчувствии распродажи (11.01.2008)

   Нынешний год торговые помещения в Днепропетровске выросли в цене как минимум на треть. По прогнозам ритейлоров, данная тенденция сохранится в 2008 г. Из-за дороговизны небольшие магазины уже готовы переселяться на более дешевую периферию, но крупные объекты ритейла пока еще предпочитают центр города.
   Однако если в областном центре реализуют все заявленные девелоперами проекты, то к 2010 г. местный рынок будет близок к насыщению торговыми площадями, что может ...



  Рынок торговой недвижимости Симферополя (11.01.2008)

   Симферопольские магазины стали более выгодным объектом торговли, чем представленный в них товар, - за год их стоимость удвоилась Найти свободные торговые площади в крымской столице все сложнее - на выполнение заказа даже самого непритязательного клиента местные риэлторы тратят не менее месяца. Дефицит уже сказался на ценах - за год большинство объектов подорожали почти в два раза, что сделало их недоступными для предпринимателей средней руки. Перечисленные тенденции заставляют ...



  Отельеры получают доход с дефицита (11.01.2008)

   Московский гостиничный рынок при разительном несоответствии растущего спроса и имеющегося предложения остается привлекательным для бизнесменов. Гостиниц мирового класса в Москве всегда было мало. Между тем волна реконструкции старых советских гостиниц в столице нарастает одновременно с увеличением туристического потока. А заметного прибавления номерного фонда можно ожидать не раньше чем через три-четыре года. Поэтому удорожание постоя в московском отеле, а следовательно, и рост ...



  Не пренебрегайте маленькими (11.01.2008)

   Небольшой компании сложно найти офис, особенно в бизнес-центрах классов А и В+. Особенно трудно международным компаниям или представительствам региональных фирм, начинающим свою деятельность в Москве и на первых порах не нуждающимся в просторных помещениях, а также юридическим и аудиторским компаниям. По данным компании Praedium, на начало IV квартала общий объем введенных качественных площадей составил примерно 900 000 кв. м. Но на долю небольших офисных блоков приходится самая ...



  К иностранным инвесторам пришел аппетит (11.01.2008)

   2007 год на рынке коммерческой недвижимости столицы и Подмосковья был богат на яркие события. Во-первых, по сравнению с 2006 годом было построено значительно больше современных офисов, торговых центров и складов. Во-вторых, на рынок пришли новые крупные международные фонды, в том числе из Северной Америки. Эксперты предсказывают новый всплеск интереса к проектам высококлассной коммерческой недвижимости.
   Офисы
   К концу года общее количество ...



  Недвижимость Уфа. Итоги по коммерческой недвижимости 2007 года. (11.01.2008)

   Следующий год по Восточному календарю - год Янской Земляной Крысы. Если верить гороскопам, то в следующем году хорошо заниматься заготовками, запасами, брать ссуды, кредиты, делать вложения. А если учесть, что это животное очень ценит свою нору, то год Крысы предполагает повышенный интерес к домострою и обеспечению прочных тылов. Так что самое время поговорить о ценах на уфимское жилье, которые ждут нас в 2008 году.
   В канун нового года принято подводить итоги. В ...



  Столичные гостиницы дороги для простого потребителя (11.01.2008)

   По выводам аналитиков, в 2007 году столичные гостиницы так и не сталы доступны простому потребителю. Цены на номера выросли еще на 10-15%. Но несмотря на это, мест в отелях не хватает.
   Постоянно растущий турпоток в Москву в этом году повысил стоимость размещения в городских гостиницах на 10–15%. Специалисты компании JLL Hotels оценивают рост стоимости номера за прошедший год еще выше – в среднем с 293 до 341 евро, или 16,3%. Эксперты говорят, что в будущем году ...



  Прогноз-2008: бизнес в России растет быстрее офисов. (10.01.2008)

   Сегодня мы попытаемся предсказать, развитие событий в офисном сегменте в будущем 2008 году, что будет с ценами на офисные площади и окажут ли влияние на ценообразование новые офисные супер-объекты.

Офис. Цена продажи не изменятся.

   Сейчас стоимость 1 кв. м офисных помещений в сделках купли-продажи составляет: для офиса класса «А» в диапазоне $5800-8200 за 1 кв. м; для офиса класса «В+» в диапазоне $3800-5800 за 1 кв. м.
   В рублях ...



  Основные тенденции в сфере торговой коммерческой недвижимости. Новые форматы торговых центров, не представленных на российском рынке. (10.01.2008)

   Гигантомания на рынке торговой недвижимости, похоже, стала главной тенденцией нынешнего года. Стремление девелоперов возводить огромные торгово-развлекательные комплексы вызывает у специалистов и понимание, и опасение: как эта тенденция отразится на арендных ставках и не произойдет ли в скором времени перенасыщение рынка?

Основные тенденции в сфере торговой коммерческой недвижимости

   Рынок торговой недвижимости развивается очень активно. Множество ...



  Торговая недвижимость Украины: рост продолжается (27.12.2007)

   Отечественный рынок торговой недвижимости продолжает находиться в стадии роста, как и прогнозировалось экспертами год назад. Тенденции 2007-го повторяют тенденции предыдущего года. Состояние рынка характеризуется малым количеством нового предложения, дефицитом площадей, ростом арендных ставок.
   Единственным значительным отличием является то, что если в 2006 году на украинском рынке еще оставался ряд интересных возможностей для инвестирования, то сегодня их стало ...



  На дне. Просчеты девелоперов поставили в тяжелое положение столичных торговцев (26.12.2007)

   Киев окончательно превращается в торговую провинцию. Если в прошлом году по количеству построенных квадратных метров торговой недвижимости столицу Украины обогнали «только» Днепропетровск и Николаев, то теперь она оказалась вообще на пятом месте. Результатом очередного девелоперского обмана стал рекордный рост арендных ставок в уже действующих ТЦ. Даже расположенные на Левом берегу торговые центры подняли ставки до уровня объектов на Крещатике. Неспособные киевляне ...



  Столичный шок: кризис квартирного жанра (25.12.2007)

   Прогнозы экспертов в отношении цен на новое жилье в столице в 2008 году мало кого могли порадовать. "Рост, рост и еще раз рост", - уверенно твердили игроки рынка, расходясь при этом в величине, на которую квадратные метры могут стать дороже. Тем не менее, большинством мнений коридор в диапазоне 10-25% все же вырисовался, поэтому путем несложных математических расчетов можно было прикинуть, что средняя по Киеву цена "квадрата" уверенно приблизится к отметке в $3 тыс. Однако, как ...



  Прогнозы развития рынка недвижимости в 2008 году (25.12.2007)

   Анализируя тенденции предыдущих лет и уходящего года, можно говорить о том, что вкладывать инвестиции в недвижимость было и будет выгодно.
   Заместитель директора «Build & Live Development» по вопросам развития Елена Распутная делится прогнозами компании на 2008 год и дает оценку развития рынка недвижимости:
   - Анализируя тенденции предыдущих лет и уходящего года, можно говорить о том, что вкладывать инвестиции в недвижимость было и будет выгодно. Вопрос только в том, какой возврат ...



  Ледовые катки – успешная составляющая торговых центров (17.12.2007)

Развлекательная зона на сегодняшний день становится обязательной частью успешного торгового комплекса. Девелоперы пока сотрудничают с любыми арендаторами, работающими в этой сфере, но в будущем занять данную нишу смогут те предприниматели, которые предложат потребителям нестандартные, но пользующиеся спросом развлечения. Сегодня в современных торговых центрах предлагается новое интересное развлечение – ледовые катки. Яркие примеры таких ТРЦ демонстрирует Россия. Ведь там после ошеломляющих ...



  Доходность коммерческой недвижимости в Украине снижается (17.12.2007)

   Если в прошлые годы уровень доходности на объекты коммерческой недвижимости в Украине находился на уровне 12-16%, то сейчас этот показатель снизился до 9%. При этом эксперты называют эту цифру вполне оптимальной для игроков рынка. Об этом в ходе состоявшейся пресс-конференции сообщил генеральный директор компании "Immorent Ukraine" Михаил Меркулов.
   Как передает корреспондент ЛIГАБiзнесIнформ, М. Меркулов отметил, что рынок коммерческой недвижимости сегодня очень ...



  Симферопольские магазины стали более выгодным объектом торговли, чем представленный в них товар, — за год их стоимость удвоилась (17.12.2007)

   Найти свободные торговые площади в крымской столице все сложнее — на выполнение заказа даже самого непритязательного клиента местные риэлторы тратят не менее месяца. Дефицит уже сказался на ценах — за год большинство объектов подорожали почти в два раза, что сделало их недоступными для предпринимателей средней руки. Перечисленные тенденции заставляют продавцов осваивать городскую периферию. Центр — не для всех
   Ажиотаж на симферопольском рынке торговой недвижимости ...



  Арендные ставки (17.12.2007)

   Торговые центры Рост арендных ставок на офисные и торговые помещения в Киеве в августе 2007 г. составил в среднем 5-7%, сообщил агентству «Интерфакс-Украина» Валентин Вечерский, начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «Траектория» (Киев), работающего на рынке недвижимости.
   По его словам, наибольший спрос в августе отмечался на торговые помещения в торговых центрах класса «В», а также в цокольных и первых этажах жилых домов с фасадными входами. Собеседник ...



  В Украине набирает обороты лизинг недвижимости (17.12.2007)

   В 2008 году рынок лизинга коммерческой недвижимости в Украине достигнет $500 млн. Что касается украинского рынка лизинга недвижимости в целом, то его объем в 2007 году составил более $700 млн. При этом в ближайшие 2-3 года этот показатель возрастет до $4 млрд. Об этом в ходе состоявшейся пресс-конференции заявил генеральный директор "Immorent Ukraina" Михаил Меркулов.
   Как передает корреспондент ЛIГАБiзнесIнформ, М. Меркулов отметил, что в последнее время достаточно ...



  Торговая недвижимость Одессы: дефицит качественных площадей (17.12.2007)

   Отдел маркетинга ИСГ «Прогресс-Строй» подвел итоги развития различных сегментов рынка коммерческой недвижимости Одессы за 2007 г. В частности, по торговой недвижимости были отмечены следующие тенденции.
   На данный момент в Одессе проживает более 1 млн. жителей. В городе существует 16 торговых и торгово-развлекательных центров общей площадью 162 000 кв. м. Можно говорить, что Одесса по обеспеченности торговыми площадями примерно соответствует другим ...



  Строим холодильный склад (17.12.2007)

Как это было 30 лет назад
   Основная часть ныне действующих в России и других странах СНГ одно- и многоэтажных холодильных складов (или просто холодильников, как их часто называют специалисты) была построена еще в 1970-80-х годах. В зависимости от назначения холодильников и их принадлежности к тому или иному ведомству в рамках советской плановой экономики, в роли проектантов складов выступали различные специализированные институты: Гипрохолод, Гипромясмолпром, Гипропищепром, Гипроторг и ...




Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2022. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis