Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Строить торговые и офисные комплексы выгоднее в регионах


   Длительное время девелоперы свысока смотрели на российскую глубинку, однако в последнее время ситуация в корне изменилась. Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики.
   Первые торговые и офисные комплексы в регионах были построены 5-7 лет назад. Правда, строительством торговых и офисных комплексов за пределами МКАД занимались в основном местные компании, которые стремились выйти на столичный рынок, показывающий высокую доходность. Исключения можно было пересчитать по пальцам. Компании, которые покинули столичный рынок недвижимости ради сомнительной перспективы в регионах, можно было разделить на две категории. К первой относились небольшие компании, которые даже в 2000-м не смогли найти место в многочисленной армии застройщиков Москвы. Ко второй - проекты крупных сетевых компаний. Первые проекты иностранных сетевых операторов - Metro Cash&Carry, IKEA, "Раменка", OBI, McDonalds, "Патэрсон" - вышли в регионы довольно давно, около пяти лет назад. В каждой компании существует своя, индивидуальная политика входа в регионы.

   Торговые и офисные комплексы - "в деревню, к тетке, в глушь..."
   Однако два года назад ситуация на рынке торговых и офисных комплексов серьезно изменилась. Дефицит участков под застройку торговыми и офисными комплексами и высокая конкуренция подтолкнули московских инвесторов и застройщиков к освоению российских регионов. В это время большинство инвестиционно привлекательных площадок под строительство торговых и офисных комплексов в столице уже было поделено, и в Москве остались работать игроки, обладающие значительными финансовыми и иными ресурсами, тогда как условия выхода на региональные рынки коммерческой недвижимости были доступны для многих компаний. С прошлого года привлекательность столичного рынка торговых и офисных комплексов начала постепенно снижаться, тогда как в регионах формируется платежеспособный спрос на качественные проекты коммерческой недвижимости. К числу активно осваиваемых городов можно отнести города-миллионеры, среди которых Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Пермь, Самара. Идет строительство и развиваются проекты торговых и офисных комплексов в Краснодарском крае, Калининградской области, добывающих регионах.
   Самый динамичный сектор рынка коммерческой недвижимости - торговые комплексы. Только за первые полгода 2006 года инвестиции в торговые комплексы составили 1,6 млрд. евро. Сегодня в городах-миллионерах России успешно функционируют по два-три крупных торговых комплекса, а в ближайшее годы их число увеличится в два-три раза. Сегодня, например, в Казани реализуется 16 пилотных проектов торгово-развлекательных комплексов общей площадью 510 тыс. кв. м; в Новосибирске запланировано к сдаче в 2006 году 360 тысяч кв. м площадей в торговых комплексах, а на ближайшие два года - еще около 270 тысяч кв. метров. Для сравнения: в Москве в течение текущего года запланировано к сдаче 350 тысяч кв. метров площадей торговых комплексов.
   Что касается офисных комплексов, то они пока менее популярны у региональных застройщиков. В той же Казани за первое полугодие 2006 года введено в эксплуатацию около 60 тысяч кв. метров офисных комплексов, а до конца 2007 года прогнозируется ввод около 60 тыс. кв. м; в Новосибирске в ближайшие два года планируется ввести в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м офисных комплексов.
   Можно отследить тенденцию: крупнейшие девелоперы в регионах предпочитают торговые  комплексы офисным. Это связано с тем, что процессы сдачи в аренду, а также управление торговыми комплексами представляется возможным и дистанционно из Москвы, что с офисными комплексами осуществить гораздо сложнее. Впрочем, ситуация постепенно меняется.

Торговые и офисные комплексы - далеко и выгодно

   Массовая экспансия игроков рынка коммерческой недвижимости в регионы объясняется достаточно просто: общая черта для региональных рынков торговых и офисных комплексов - высокая доходность. 
   Доходность от проектов торговых и офисных комплексов в регионах можно обозначить формулой Москва+1,5 %. Доходность торгового комплекса в Москве составляет около 10-12%, в Санкт-Петербурге - 15-17%, а в городах-миллионерах, несмотря на более низкую покупательную способность населения, еще выше. Доходность офисных комплексов в Северной столице сегодня оценивается в 14-16%, тогда как в столице этот показатель для офисных комплексов высокого уровня составляет в среднем 12,5%. Сегодня доходность региональных офисных комплексов составляет от 14 до 18%, а в некоторых случаях может доходить до 35%, в то время как доходность проектов офисных комплексов в Москве постепенно снижается. На данный момент она составляет порядка 11-15%, но можно прогнозировать, что в будущем она будет снижаться до уровня, сопоставимого с европейским. Также эксперты обращают внимание на то, что требования со стороны арендаторов к уровню торговых комплексов в регионах в целом гораздо ниже, чем в Москве, при этом сами торговые комплексы по размерам, как правило, меньше столичных.
  Данные факторы играют на повышение доходности торговых и офисных комплексов в регионах. В среднем в регионе можно рассчитывать на окупаемость торгового и офисного комплекса за пять-шесть лет, а в Москве эти показатели уже практически недостижимы. Сегодня в столице дорогая земля, а арендные ставки вряд ли будут сильно расти, тогда как в регионах, наоборот, перспектива роста арендных ставок довольно значительна.
   Однако высокая рентабельность региональных торговых и офисных комплексов вполне компенсируется темпами роста цен на столичную недвижимость, который за последние полгода составил 50%. Поэтому рентабельность инвестиций, сделанных в коммерческую недвижимость Москвы до 2006 года, существенно выше по сравнению с самыми перспективными торговыми и офисными комплексами регионов. Это не единственный минус для девелоперов, запускающих торговые и офисные комплексы в регионах. Здесь существует больше возможностей для развития бизнеса, но и больше рисков.  Основной проблемой работы застройщиков в регионах являются риски, связанные со спецификой взаимоотношений с местной администрацией. Например, смена главы местной администрации может поставить под угрозу проект торгового или офисного комплекса.
   Плюс при выходе на новый рынок компании приходится заново выстраивать линию поведения, что связано с разногласиями в местном законодательстве разных регионов. Суть проблемы в непонимании местной специфики и отсутствии наработанных связей. Но в регионах процедуры согласования всех процессов проходят несколько проще в связи с менее ярко выраженной бюрократией «на местах».  Регионы в целом более доброжелательны и открыты всему новому, так как там по-прежнему есть потребность в проектах и уровень конкуренции не такой высокий, как в Москве.
   Однако эта ситуация постепенно меняется. Некоторые застройщики уже столкнулись с переоценкой локальных рынков, имеющих по сравнению с московским небольшую емкость, просчитать которую достаточно трудно. Впрочем, по мнению экспертов, пик ухода девелоперов в регионы еще впереди. В дальнейшем конкуренция на столичном рынке торговых и офисных комплексов только усилится, что приведет к снижению доходности торговых и офисных комплексов. А сегодняшняя экономическая ситуация способствует росту доходов регионов. Активный интерес к российским регионам проявляют и западные инвесторы. Образ "неосвоенной целины" в их сознании практически стерся в связи с присутствием в регионах таких компаний, как IKEA, "Рамстор" и другие, а что может быть убедительнее успешно реализованных проектов игроков такого уровня. В ближайшем будущем активная экспансия девелоперов в регионы распространится не только на города-миллионеры, но и на регионы с меньшей численностью населения - постепенно эта планка будет снижаться.



Адрес источника: www.gzt.ru
Читайте также:

  Подальше от конкурентов. Донецкие арендаторы стали активно интересоваться помещениями на окраинах (03.10.2007)

   В Донецке 12 октября состоится конкурс на право аренды 44 нежилых помещений коммунальной собственности общей площадью почти 2,8 тыс. кв. м.
   Как рассказала «ДС» начальник отдела аренды городского управления коммунальных ресурсов Виктория Мирошниченко, ссылаясь на опыт проведения предыдущих аукционов, при вполне предсказуемом спросе участников на помещения, пригодные для предприятий быта, магазинов и офисов, большой неожиданностью стал их интерес к окраинам. ...


  Украинские гостиницы: «звездный» бизнес (03.10.2007)

   Сегодня в Украине нехватает гостиниц категории пять звезд.
   Как передает ugmk.info, при этом, ежегодно количество посещающих нашу страну иностранных бизнесменов и VIP-туристов растет в среднем на 20%. Очевидно, что номерной фонд даже приблизительно не может удовлетворить эти потребности. 
   По оценкам экспертов, в стране катастрофически не хватает гостиниц. В первую очередь, это касается Донецка. Так, для нужд города не достает девяти ...


  Время «лайф-стайл» (03.10.2007)

   Новый для российского рынка формат торговых центров life-style, или по-русски «стиль жизни», кажется чем-то нетрадиционным, изысканным и дорогим. Особенно если сравнивать со всеми типовыми торговыми центрами, построенными в России за последние пять лет.
   На своей родине, в США, торговый комплекс категории life-style тоже считается дорогим магазином по сравнению с обычным моллом. Как говорят международные эксперты, центр life-style предназначен для «верхушки среднего ...


  Строительство на набережных Невы (03.10.2007)

   В 2007 г. доходность вложений в офисы снизилась до 10-12%. Аналитики прогнозируют уход с рынка ряда петербургских девелоперов. Основными тенденциями на рынке качественной офисной недвижимости аналитики называют увеличение числа объектов, строящихся вне центра города, и рост числа инвестиционных сделок. Больше миллиона к концу года    По данным компании «Бекар. Консалтинг», в первом полугодии 2007 г. в Петербурге сдано в эксплуатацию 106 500 кв. м офисной недвижимости. ...


  Рынок офисной недвижимости Харькова (02.10.2007)

   Компания Build & Live Development проанализировала офисную недвижимость Харькова и выяснила, что рынок активно развивается. Но, несмотря на строительство офисных центров, которое в последние годы активно ведется в Харькове, дефицит качественной офисной недвижимости по-прежнему ощущается.    На начало июня 2007 года объем предложения на рынке офисной недвижимости г. Харькова составил порядка 636 тыс.кв.м. Из них 12% - качественные профессиональные площади класса ...


  Цену определяет локация (01.10.2007)

   Существует незыблемое правило, по которому большинство складов и логистических центров размещаются не внутри городов, а вне их. Наи­лучшие места их размещения — это пригород­ные территории, вблизи автомобильных трасс и транспортных развязок. Но в наших городах, включая столицу, от прошлых времен осталось наследие, с которым приходится расставаться. И чем быстрее, тем лучше    Поскольку львиная доля складов все еще находится в самом городе (а не в предместье, как ...


  Строительный ритейл: сложность понимания (28.09.2007)

   Создание строительных супермаркетов -- сложный и капиталоемкий процесс, обладающий своей спецификой. Сегодня строительные и проектные организации слабо понимают ее, и поэтому создать правильную концепцию работы современного супермаркета строительного ритейла сложно. Это приводит к принятию неверных технических решений, нуждающихся в дополнительной доработке со стороны ритейлера --заказчика строительства.   Рынок и его закономерности
   По подсчетам экспертов компании СП ООО ...


  В Украине настроят Radisson-ов (28.09.2007)

   Radisson SAS договаривается с инвесторами о постройке четырех гостиниц в Украине. Максимальная сумма инвестиций — 400 миллионов долларов.
   Брюссельская Rezidor Hotel Group, владелица всемирно известной сети отелей Radisson SAS, построит к 2010-2011 годам еще четыре гостиницы в Украине. Об этом заявил гендиректор киевской гостиницы Radisson SAS Конрад Майер.
   По словам менеджера по рекламе Radisson SAS Елены Пневской, сейчас активно ведутся переговоры ...


  Офисный рынок недвижимости: то ли еще будет? (28.09.2007)

   Два-три года назад в Украине ощущался значительный дефицит коммерческой недвижимости. Однако сегодня ситуация изменилась кардинальным образом: спрос на офисные и складские площади превышает предложение в 2 -2,5 раза.
   Еще в 2004 г. прогнозы экспертов, касающиеся перспектив развития этого сегмента рынка, были крайне пессимистичны. Специалисты утверждали: заниматься жилой недвижимостью значительно выгодней – небольшой срок окупаемости плюс высокая рентабельность. Кроме ...


  Почему у нас непопулярна идея "офиса за городом" (28.09.2007)

   С приходом осени усилилась деловая активность в Москве. По резкому увеличению пробок на дорогах это особенно заметно. "Живу в Одинцово, и каждый день тащусь на работу по полтора часа. Уже слов нет. А когда перекрывают Кутузовский, чувствую, что мне надо оказывать психологическую помощь", - жалуются люди. Может быть, пора перенести офис поближе к дому? 
   На конференции, которую проводила Московская ассоциация риэлторов, прозвучала информация, что в Подмосковье ...


  Торговые центры Подмосковья (28.09.2007)

   До недавнего времени жители Подмосковья за покупками и развлечениями ездили в столицу. Однако проблемы с транспортным сообщением между Москвой и областью, общий рост рынка недвижимости, уровня доходов и, как следствие, запросов граждан, проживающих в этом регионе, привел к необходимости строительства современных торгово-развлекательных центров (ТРЦ) на местах. В настоящий момент в городах за МКАДом насчитывается около двух десятков крупных объектов торговли, также было заявлено о ...


  Недвижимость не сбежит (28.09.2007)

   Участники рынка единогласно отмечают высокий уровень спроса на лизинг коммерческой недвижимости, в то время как предложение могло бы быть в разы больше. 
   Лизинг недвижимости — бесспорно востребованный механизм, и интерес к нему неуклонно растет. В России, по оценкам «Эксперт РА», в объеме нового бизнеса лизинг зданий и сооружений составил 2,29%, хотя в прошлом году был меньше одного процента. В сибирском регионе ситуация отличается. Здесь недвижимость выходит ...


  Эксперты рекомендуют вкладываться в коммерческую недвижимость в регионах (28.09.2007)

   На сайте ИК «ФИНАМ» (www.finam.ru) состоялась конференция «Инвестиции в недвижимость: перспективные направления», участие в которой приняли эксперты по рынку недвижимости и аналитики инвестиционных компаний. По их мнению, наибольшую доходность сейчас способны обеспечить вложения в коммерческую недвижимость, причем региональные проекты более привлекательны по сравнению с Москвой. «Если говорить о том, в какой из регионов выгоднее всего инвестировать при покупке недвижимости в ...


  Цена недвижимости и спрос. Причины и следствия (28.09.2007)

   Статья является кратким обзором исследующим явления спроса на недвижимость и как следствие формирование цены на нее. Как и почему спрос на недвижимое имущество может то взлетать до небес то падать в яму кризиса. Как создать искусственный кризис и кому он выгоден.    Инвестора и покупателя всегда волнует вопрос формирования спроса на предмет инвестиций. Рынок недвижимости как и любой другой финансовый ранок, подвержен колебаниям спроса в зависимости от примерно однотипных ...


  Киевляне больше не верят девелоперам, продающим участки в чистом поле под видом коттеджных городков (28.09.2007)

   Коттеджные поселки так и не стали способом решения жилищных проблем киевлян. Как и прогнозировала <ДС>, из-за жадности девелоперов реальное строительство домов в составе цивилизованных поселков продвигается крайне медленно, а покупать виртуальные проекты в чистом поле по цене столичных квартир горожане не желают. В результате, несмотря на то что количество проектов коттеджных городков под Киевом множится, продажи в большинстве из них гораздо ниже прошлогодних показателей. ...


  Бизнес-центр: место имеет значение (28.09.2007)

   Одним из наиболее существенных факторов, на основе которого формируется арендная ставка бизнес-центра, является его месторасположение. При прочих равных условиях удачное, удачное местоположение бизнес-центра способно увеличить уровень арендной ставки на 10% - 30%.
   Необходимо учитывать, что ставка может меняться в ту или иную сторону в зависимости от того, насколько бизнес-центр близок к центру города или к центрам деловой активности, на сколько развита транспортная ...


  Самая обаятельная и привлекательная (28.09.2007)

   Будущая столица олимпийских игр обещает в ближайшие годы превратиться в одну большую стройку, трудиться на которой станут, прежде всего, крупнейшие федеральные игроки, способные вести строительство с олимпийским размахом. О своих «сочинских» планах уже успели объявить Интеррос, Базовый Элемент, а также множество других компаний. Высокий спрос, и практически полное отсутствие качественного предложения делает сегмент коммерческой недвижимости Сочи одним из самых ...


  Шахтерской столице нужно все

  Логистические «ворота» Киева

  Вот уже несколько лет украинский рынок недвижимости атакуют иностранцы



Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2022. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis