Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


В очередь - за офисами


29.01.2008

   Даже при реализации в 2008 г. всех запланированных БЦ, дефицит офисных площадей cохранится. 

   Офисно-строительный бум, раз­вернувшийся в столице в минув­шем году, вовсе не гарантирует в ближайшее время удовлетво­рить всех желающих офисами. Пока получается замкнутый круг: площадей вводится в эксплуата­цию все больше, а спрос не пада­ет. Только что «выброшенные» на рынок квадратные метры «по­глощают» компании, которые окрепли, расширили штаты и мо­гут себе позволить более комфор­тные условия. Уровень обеспечен­ности площадями тоже меняется, если раньше считалось достаточ­ным 10 кв.м на сотрудника, то те­перь 15, а то и 20 кв. м. Так что впору клиентом, желающим улуч­шить свои «жилищно-профессиональные условия», становиться в очередь. Несколько изменилась тенденция дислокации бизнес­-центров: они удаляются от «сер­дца» города, причем не только в районы, приближенные к не­му, но и дальше — на окраины и левобережье столицы.

 

   Статистический калейдоскоп

   По всей Украине к началу 2007 года функциониро­вало почти 150 бизнес-центров, из которых пример­но 100 -  в Киеве (690 тыс. кв. м), остальные - в реги­онах, преимущественно в городах-миллионерах (200 тыс. кв. м), констатирует управляющий парт­нер Concorde Development Валерий Кирилко.

   По мнению большинства специалистов, в про­шедшем году рынок офисной недвижимости Киева развивался по аналогии двух предьдущих лет: ста­бильно выводились на рынок новые объемы площадей, однако, как и ранее, они не оказали существен­ного влияния на сложившуюся ситуацию дисбалан­са спроса и предложения. Низкий уровень вакантности так и остался стабильным, что, соответствен­но, повлияло на рост арендных ставок, рассуждает директор ASTERA ONCOR Kiev Андрей Плюгин.

Как это традиционно бывает при подведении итогов года, мнения специалистов, по поводу вво­димых в действие площадей, расходятся. Экспер­ты ASTERA ONCOR подсчитали, что в 2007-м в сто­лице реализованы профессиональные бизнес­центры, общей площадью более140 тыс; кв. м.

   Данные директора департамента управле­ния недвижимостью управляющей компании «Тико-Констракшен» Анны Скрипкиной отли­чаются незначительно.  По ее информации, в 2007 было введено в эксплуатацию лишь не­многим более 170 тыс. кв. м офисных площадей.

   "Украинская Торговая Гильдия» приводит бо­лее мощные результаты: «В целом в Киеве по ито­гам года введено в эксплуатацию 12 объектов клас­сов А и В суммарной арендной площадью около 156 тыс. кв. м. что является рекордно большим пока­зателем за последние годы», - по информации ди­ректора УТГ Вадима Непоседова, учитывая, что прогнозировалось ввести 232 тыс. кв. м, то можно констатировать - процент ввода составил не более 67 % от изначально запланированного.

Аналитики Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko приводят другие цифры за прошедший год, по их данным, в эксплуатацию введено 12 офисных зданий общей площадью 168 тыс, кв. м, 

   Президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов, учитывая площади на левобе­режье и на удаленных от центра города террито­риях, считает, что объем предложения професси­ональных офисных помещений на киевском рынке в прошедшем году увеличился на 180 тыс. кв. м

   Так же как расходятся вышеприведенные дан­ные, неоднозначен и общий подсчет офисных плошадей в Киеве. Cushman & Waketield Stiles & Riabokobylko заявляют, что к началу 2008-го их ко­личество достигло 639,506 тыс. кв м (35,62% прироста с начала 2007 г.).

   Проанализировав офисные помещения с учетом статуса, Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko пришли к такому выводу: совокупная площадь офисных центров класса А в Киеве сос­тавила 145 тыс. кв. м; класс В доминирует, пред­лагая 443 тыс. кв. м. Хотя в прошедшем году наблюдалась тенденция к изменению данного соотношения: 52,9% новых офисных помеще­ний удовлетворяют требования, предъявляемые к А классу.

 

   Новостройки 2007

   «Новое предложение на рынке офисной недви­жимости формируется за счет строительства но­вых бизнес-центров классов А. В и В+, а также реконструкции старых административных зда­ний, но процент прироста качественных площа­дей за счет реконструкции уменьшается», - де­лится наблюдениями Андрей Плюгин.

   Среди перечисляемых уважаемыми экспертами бизнес-центров: вторая очередь БЦ «Леонардо - 44 300 кв. м (уп. Богдана Хмельницкого, 17/52). БЦ «Парус» - 46 740 кв. м(ул. Мечникова, 2), «Айс­берг» - 25 100 кв. м (ул. Жиляиская, 73-79), «Гори­зонт Парк» (ул. Владимирская, 101), а также БЦ «Старый Град» - 5 300 кв, м (пер. Рыльский, 6) и «Карат» (ул. Жилянская, 110), «Реноме» (ул. Димитрова, 5), «Инкристар» (ул. Сурикова), «Альянс-центр» на ул. Ярославов Вал, 23, а также офисная часть ТРЦ «Комод» (ул. Луначарского, 4), еще БЦ на Харьковском шоссе и в районе ст. м. «Шулявская».

   Независимо от категорийности БЦ, большин­ство офисных помещении, отмечают в Cush­man SWakelield Sliles&Riabokobylko, сдаются без отделки. Дизайн и ремонт ложится на плечи ком­паний-арендаторов.

   Ввод в эксплуатацию перечисленных  БЦ по­влиял на ситуацию, но еще далеко не улучшил ее.

 

   Вакансий нет... почти

   По информации Вадима Непоседова, наполня­емость офисных площадей остается на высоком уровне -95 - 100 %.

   Валерии Кирилко. анализируя ситуацию на оте­чественном и зарубежном рынках, отмечает: «В городах с населением свыше миллиона, наполня­емость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения, на московском рынке этот показатель не превышает 95 %»,

   Специалисты Cushman & Wakefield Stiles S Riabokohylko вспоминают, что уровень свобод­ных офисных площадей возрос с 3,5 % в 2006 году до 4 % на 1 квартал 2007 года, в те­чение же года наблюдался дальнейший рост, до 5 %. Средний уровень свободных площадей класса А к концу 2007 года составил 2,17%, а по классу В - 3,5 %.

   Примерно такого же мнения и Анна Скрипкина: «На сегодняшний день уровень вакантности офисной недвижимости класса С составляет не более 10 %, а офисов класса А и В - не более 2 %, притом, что за последние 3 года количество профессиональных офисов увеличилось практи­чески в 3 раза".

   Генеральный директор Группы компаний FIM Оксана Елманова констатирует: «Потреб­ность столицы насчитывает 1.5-2 млн. кв м. Се­годня спрос на офисные площади продолжает превышать предложение в лучшем случае в 2 раза».

   С выходом на рынок новых офисных помеще­ний класса  В, уровень свободных площадей в бизнес-центрах класса В возможно возрастил до 6%. Высокий уровень цен на офисные помещения класса А возможно ограничит спрос и обусловит рост уровня вакантных площадей до 3%, прогнозируют Cushman & Wakefield Stiles S Riabokohylko.
 

   Заманчиво,но рисковано

   Описанная выше ситуация – то есть высокий спрос, далекий от удовлетворения острых по­требностей - свидетельствует о том, что столич­ный рынок БЦ остается привлекательным как для иностранных, так и для отечественных инвесто­ров. Причем, количество бизнес-центров, вве­денных в эксплуатацию в прошлом году, отмеча­ет Сергей Карамнов, значительно превышает ко­личество новых торговых центров,

   Оксана Елманова объясняет причины такой си­туации. «Разработка концепции офисной недви­жимости не требует столь огромных усилий, как разработка концепции проекта ТРЦ. В столице го­раздо проще найти необходимые участки или при­обрести здание под реконструкцию для развития офисной недвижимости, чем под торговую».

Анна Скрипкина напоминает, что основная часть инвестиций западных инвесторов вклады­вается в объекты офисной недвижимости, по­скольку прибыльность ее выше, и сроки возврата инвестиций короче, чем в странах Западной Европы: даже при уровне 9 % данный рынок прив­лекателен для зарубежных бизнесменов. Правда, иностранцы пока не спешат выходить на наш ры­нок ввиду непрозрачных схем выделения земли и наличия множества бюрократических преград на начальном этапе девелопмента. Они предпочитают выступать как портфельные инвесторы, сотрудничая с украинскими девелоперами, или покупать уже готовые объекты, что характерно для западных инвестиционных фондов.

   Однако ввиду незначительного количества качес­твенных бизнес-центров данный процесс не полу­чил широкого распространения, и инвестиционные сделки пока носят лишь единичный характер. Так,  за 2007 было осуществлено всего три «операции» по продаже БЦ: в частности, казахская инвестици­онно-промышленная группа «Евразия» купила два киевских объекта - «Айсберг» и NTBC II, а британ­ский фонд London & Regional – «Подол Плазу».

 

   Ожидания оправданы

   Игроки рынка недвижимости, похоже, не жале­ют времени для отслеживания тенденций и кон­цептуальной проработки прогнозов развития об­суждаемого сегмента. Основной их вывод сво­дится к тому, что в ближайшие годы ожидания ин­весторов, взявшихся за создание офисов, будут оправданы. Об этом можно судить из приведен­ных ниже комментариев.

   Тенденции, сохраняющиеся на протяжении последних лет, по данным УТГ:

• сохранение дефицитности рынка, небольшие темпы ввода (прироста};

  стабильный рост арендной ставки на площа­ди в БЦ всех классов;

   постепенный рост культуры потребления основных групп существующих и потенциальных арендаторов БЦ;

  усугубление загруженности центра города;

• перенос существенного процента (ок. 30 %) ли явленных к вводу объектов на более поздний срок.

   Прогнозы на ближайшие годы:

- постепенное снижение темпов прироста арендной ставки на помещения в БЦ Киева;

- постепенная децентрализация рынка: появле­ние основного количества проектов вне центра горо­да и доминирование спроса на прилегающие к цент­ру районы с хорошей транспортной доступностью;

-  увеличение объемов прироста качественных офисных площадей;

- дифференциация рисков девелоперов путем разработки и реализации многофункциональных комплексов с офисной составляющей.

   Более подробно о не которых тенденциях гово­рит Андрей Плюгин.

- Укрупнение реализуемых проектов  2007 год ознаменовался появлением ряда крупных профес­сиональных бизнес-центров, площади которых пре­вышают 25 тыс. кв. м каждый («Парус», «Айсберг»), Некоторые существующие объекты увеличивают свои площади. В данный момент идет работа над вторыми очередями бизнес-центров «Ильинский» («Ласточка»), «Форум Парк Плаза». Строятся много­функциональные комплексы   («Миракс-Плаэа», «Эспланада», «Дарницкий» и др.). Несколько компа­ний заявили о строительстве крупномасштабных МФК, а также бизнес-парков -  крупных комплексов офисных зданий с сопутствующей инфраструкту­рой (в частности, - «Алакор Бизнес ПаркСити»).

  Расширение географии спроса. Все большее число арендаторов согласны рассматривать для размещения офиса прилегающие к центру и бо­лее  отдаленные  от центра  районы   столицы (просп. Бажана, Петровка, ст. м Левобережная - на них приходится около 3 % общей офисной площади столицы). Увеличивается спрос на офи­сную недвижимость в Соломенском, Оболонском и Голосеевском районах Киева.

   Б списке ASTERA ONCOR. кроме названных вы­ше, отмечен еще ряд тенденций и прогнозов.

  Рост арендных ставок на офисные помеще­ния в 2008 г будет находиться на уровне 15-20 % со стабилизацией в ближайшие годы.

  Предполагаемый уровень ставок в большинстве проектов,  реализуемых  в 2008 г.,  не  превысит $55 кв. м/мес без учета эксплуатационных расходов

  Наблюдается дефицит «длинных денег».

  В течение 2008-2009 годов девелоперы наме­рены сдавать по 200-250 тыс. кв.м офисов в год

  Насыщение рынка может произойти не ранее 2010-2012 г., при условии, что заявленные проекты будут поступательно вводиться в эксплуатацию.

   Валерий Кирилко предусматривает:

  Рост количества предварительных договоров аренды, увеличение сроков арендных договоров.

   Международные девелоперы и инвесторы применят зарубежный опыт в создании и управ­лении новыми качественными зданиями.

   По данным Анны Скрипкиной, в структуре офисных площадей продолжает преобладать класс С. Но офисы этой категории не представ­лены среди запланированных к вводу объектов ввиду их более низкой рентабельности и низкого спроса. В центральной части города из-за огра­ниченности земель новые БЦ станут появляться за счет реконструкции существующих зданий.

   Негативными тенденциями развития рынка в 2007 г., по мнению экспертов «Тико-Констрак-шен», являются:

  частое несоответствие возводимых бизнес-­центров заявленному уровню классности и отсут­ствие четких, признаваемых всеми участниками рынка, критериев их оценки;

   перенос сроков ввода БЦ в эксплуатацию, что снижает количественные показатели разви­тия рынка и способствует росту дефицита;

  снижение уровня доходности до 8 % в 2007 г: высокий уровень арендных ставок привлекает новых участников, однако, по мнению некоторых специа­листов, рынок в значительной степени переоценен, поэтому одновременно с высоким уровнем привле-кательности существует и высокий уровень риска, связанный с возможным снижением уровня доход­ности. Но это случится не ранее 2011-2012 годов, когда произойдет насыщение рынка.

   В Cushman & Wakeficld Stiles & Riabokobylko от­мечают, что количество сделок аренды значи­тельно превышает количество сделок продажи, составляя 91 % во второй половине 2007 года.

   Соответственно, сделки купли-продажи занима­ют лишь 9 %. Несмотря на доминирование сде­лок аренды в структуре спроса, наблюдается тенденция к увеличению продаваемых офисных площадей. Так, к концу 2007 из всех свободных офисных площадей 29% предлагались на про­дажу. Поданным компании, общий объем арен­дованных и купленных в 4 квартале 2007 года офисных помещений классов А и В составил по­рядка 58 621 кв. м

 

   Надежды 2008

   К вводу в эксплуатацию в этом году намечено, по подсчетам  Cushman & Wakeficld Stiles & Riabokobylko, 25 офисных зданий общей полезной площадью около 230 400 кв. м. Среди них полное окончание строительства II очереди «Леонардо», III очереди БЦ "Ильинский», NTBC II, «Патриарх Холл», БЦ на Горького, I72. БЦ на ул. Верхний Вал, 4. БЦ по ул Михайловской, 7...

   С приведенными выше цифрами не согласен Сергей Карамнов. Его данные: «В 2008 году прогнозируется ввод в эксплуатацию не более 30-90 тыс. кв. м профессиональных офисных по­мещений, что едва раза меньше, чем в 2007 г   Единственным положительным моментом для арендаторов БЦ является изменение структуры предложения и увеличение доли офисов класса В. Но даже если все заявленные к открьпию в 2008 году объекты будут построены, дефицит офисных площадей сохранится».

   Вадим Непоседов считает рынок бизнес-цент­ров единственным плацдармом для реализации девелоперских амбиций: «Этому есть свои объяс­нения: неудовлетворенный спрос, приведший к одним из самых высоких ставок в Европе; до­ступный способ финансирования этого типа не­движимости в реконструируемых зданиях путем залогового кредитования и в новом строительст­ве путем проектного кредитования; достаточное количество площадок: относительно несложный способ реализации этого бизнеса».


Источник: Property Times № 2 (200), 



Адрес источника: www.utg.kiev.ua
Читайте также:

  Боулинг встает на якорь

  Обзор московского рынка недвижимости по итогам января 2007 года

  Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги января 2007 года

  Для обновления устаревших жилищных фондов нужно ежегодно строить жилье с расчетом - 1 кв. м на человека, - эксперт

  Ассоциация специалистов по недвижимости (рэлторов) Украины (АСНУ) отмечает снижение платежеспособного спроса на жилье в Киеве

  Киевское жилье медленно, но уверенно продолжает дорожать

  Передвижение недвижимости

  Рост стоимости недвижимости в 2006 г. в больших городах Украины составил 48%, - Ассоциация специалистов по недвижимости

  Обзор земельных участков Подмосковья площадью более 1 Га

  Архитектура элитных поселков

  Объем строительных работ в Полтавской области в 2006 году выполнен на 1 298,8 млн. грн, что на 1,3% меньше, чем в 2005 году

  Стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса на первичном рынке г. Киева в январе 2007 г по сравнению с декабрем 2006 года увеличилась

  Британский журнал MоoneyWeek предупреждает: рынок киевской недвижимости - это "мыльный пузырь"

  Галопирующие цены на жилье во многих регионах Украины привлекли внимание Антимонопольного комитета

  Рынок аренды московского жилья оценивается в 4 млрд. долларов

  Житомирскую область ожидает «строительный бум»

  За прошедшую неделю с 22 по 29 января 2007 года индекс стоимости вторичного жилья Севастополя снизился на $4/кв.м.

  Панельки й чешки у Чернiвцях найпопулярнiшi

  Метропрогноз м. Києва: збудують станцiї “Демiївську”, “Голосiївську”, “Василькiвську”, “Виставковий центр”, “Iподром”, “Теремки”

  В течение ближайших 13 лет на месте нынешних автостоянок и гаражных кооперативов в Киеве появятся паркинги



Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2022. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis