|
 |
Коммерческая недвижимость России-2007/ Офисы
15.02.2008 В отличие от рынка жилой недвижимости, державшего инвесторов в напряжении на протяжении целого года, все сегменты рынка коммерческой недвижимости демонстрировали хорошие показатели. Только в одном московском регионе в 2007 году было возведено 1,5 млн кв.м офисов, более 900 тыс. кв. м торговых помещений и более 800 тыс. кв.м складских площадей. Cтавки доходности в данных сегментам несколько снизились по сравнению с предыдущим годом. Так, по данным Cushman&Wakefield/Styles&Ryabokobylko, вложения в сегмент офисной недвижимости по состоянию на декабрь 2007 года могли в среднем принести инвесторам 7,25-8,5% (по сравнению с 9,5% на декабрь 2006 года), инвестиции в торговые и складские объекты в тот же период обещали 8-9% (против 10% в 2006 году) и 8,5-10% (против 10% в 2006 году) соответственно. Однако на активность инвесторов это не повлияло, наоборот, в 2007 году юридические и физические лица охотнее, чем в предыдущие годы, вкладывали свои средства в коммерческую недвижимость.
В 2007 году рынок офисной недвижимости продолжил свое равномерное развитие, оставаясь одним из наиболее динамичных сегментов коммерческой недвижимости. Общий объем качественных офисных площадей, введенных в прошлом году, на 780 тыс. кв. м превысил показатели 2006 года, однако так и не покрыл всевозрастающего спроса на недвижимость данного сегмента. Активное освоение новых площадок, в том числе и тех, что находились за пределами МКАД, позволило аналитикам говорить о закреплении тенденции децентрализации, которую подстегнуло решение московского правительства запретить строительство офисных помещений внутри Садового кольца.
По предварительным данным, общий объем качественных офисных площадей, введенных в эксплуатацию в московском регионе в 2007 году, составил 1,5 млн кв. м. «Это примерно на 780 тыс. кв. м больше аналогичного показателя 2006 года», - заверил вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец.
По его словам, доля офисных помещений класса «А» в общем объеме введенных качественных площадей составила 60%, а в целом на класс «В» пришлось 40%. При этом, по данным компании Praedium, общий объем качественных офисных помещений, размещенных в столице и ее ближайших окрестностях, в прошедшем году преодолел планку в 7 млн кв. м.
Объем качественного офисного пространства в московском регионе
Источник Praedium
Самым крупным объектом, введенным в 2007 году, можно назвать «Северную Башню» в рамках ММДЦ «Москва-Сити», арендуемая офисная площадь которой составила 48,7 тыс. кв. м. Однако прорывом года эксперты, опрошенные RealEstate.ru, назвали «Химки Бизнес-Парк» - 23 тыс кв. м первой очереди бизнес-центра класса «А» за пределами Московской автомобильной кольцевой дороги (МКАД). «Химки Бизнес-Парк» является знаковым объектом, так как в нем воплотились основные тенденции последних лет. Во-первых, это децентрализация рынка офисной недвижимости, ведь объект расположен на Ленинградском шоссе в подмосковном г. Химки. Во-вторых, это укрупнение объектов и их многофазность: общая площадь объекта составит 130 тыс. кв. м, которые будут реализованы в несколько очередей», - уточнил М. Гец из компании Blackwood.
Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в 2007 г.
|
Здание |
Класс здания |
Арендуемая офисная площадь, кв. м |
|
Башня на Набережной, Блок С |
A |
10 8000 |
|
Северная Башня, Блоки 19-2, 19-3 |
A |
48 715 |
|
Ситидел* |
A |
42 550 |
|
Серебряный город* |
A |
41 420 |
|
Новоспасский двор, 2-я очередь |
B |
37 700 |
|
Кутузов Тауэр |
B |
29 530 |
|
Газойл Плаза |
B |
24 695 |
|
Авилон Плаза* |
B |
22 980 |
|
Легион, 2-я очередь* |
A |
22 495 |
|
Соколиная гора |
B |
20 825 |
|
Лотте |
A |
20 710 |
|
Бизнес-парк «Химки», I очередь |
A |
19 985 |
|
Конкорд |
A |
19 430 |
|
Четыре ветра* |
А |
17 500 |
|
Аквамарин, II очередь |
A |
11 030 |
* – планируется к вводу в эксплуатацию до конца 2007 года
Источник Colliers International
Как показала практика, расположение за пределами Садового кольца уже не пугает потенциальных арендаторов, которые с интересом рассматривают для себя подобные варианты. В частности, по словам регионального директора по офисной недвижимости Colliers International Пола Блэкмана, первая очередь данного бизнес-парка была полностью сдана в аренду. «В числе арендаторов – автомобильная компания «Форд Мотор Компании», компания DHL, одно из подразделений IKEA – «ИКЕА Проперти», строительная компания Schuco International Moskau, а также российское представительство автомобильной компании Renault», - подытожил он.
Участники рынка уверены, что это только начало. В свете отказа московского правительства от дальнейшего строительства офисных зданий в Центральном административном округе (ЦАО) столицы, возможные последствия которого целый год обсуждали девелоперы и аналитики, децентрализация офисов пойдет гораздо стремительнее. А некоторые эксперты даже спрогнозировали, что в ближайшие несколько лет лишь 24% офисов останется в центре Москвы. «Еще одним новым бизнес – кластером могут стать и аэропорты», - добавила руководитель группы аналитики офисных помещений Jones Lang LaSalle Наталья Боронтова.
Впрочем предвидя возможные будущие трудности с поиском площадей в определенных районах столицы, многие арендаторы в 2007 году попытались запастись офисными площадями в бизнес-центрах, пришедшихся им по вкусу. «На рынке появилась такая тенденция: арендаторы берут помещения, превышающие по размеру их потребности, тем самым стараясь обезопасить себя от расходов при переезде в случае расширения. Впоследствии неиспользуемые площади они сдают в субаренду», - прокомментировал П. Блэкман из Colliers International.
Что касается 2008 года, то девелоперы обещают порадовать арендаторов и покупателей офисной недвижимости новыми квадратными метрами. «На будущий год заявлено к вводу порядка 1,7-1,8 млн кв. м качественных офисных площадей», - сообщил М. Гец из компании Blackwood.
Кроме того, в текущем году были анонсировано несколько весьма крупных проектов класса «А» на более отдаленную перспективу. «В их числе Бизнес-центр «Двинцев» площадью 57,8 тыс. кв. м от MRGroup, Парк Хуамин площадью 200 тыс. кв.м от CNPC и компании «Великая стена» и Башня «Россия» от «СТ Тауэрс», общая площадь которой составит 520,8 тыс. кв.м», - рассказал руководитель отдела офисной недвижимости Praedium Юрий Юдаков.
Наиболее значимые объекты, планируемые к вводу в 2008 году
|
Здание |
Класс здания |
Арендуемая офисная площадь, кв. м |
|
Комплекс «Федерация», Башня «Запад» |
A |
80 800 |
|
Метрополис |
A |
80 165 |
|
Градекс |
A |
76 050 |
|
Домников |
A |
60 000 |
|
Бизнес-парк «Южный порт» |
B |
55 000 |
|
Офисный комплекс на улице Двинцев |
A |
47 070 |
|
Капитал Сити, I очередь |
A |
28 990 |
|
Буревестник |
B |
28 765 |
|
Военторг |
A |
26 980 |
|
Авиатор |
B |
21 080 |
|
Бизнес-парк «Химки», II очередь |
A |
20 010 |
Источник Colliers International
Правда, в течение года эти цифры вполне могут быть скорректированы: вопрос задержки сроков сдачи офисных помещений в эксплуатацию по-прежнему актуален для данного сегмента коммерческой недвижимости. Действительно, ведь и в 2007 году были перенесены сроки ввода целого ряда объектов: многофункционального комплекса «Капитал Сити», Башни «Южной», многофункционального центра «Военторг», многофункционального комплекса «Четыре ветра». По словам директора департамента консалтинга и исследований «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Айдара Галеева, обычно прогнозируемый объем ввода корректируются на 10-12% от заявленного к концу года.
Правда, как показала практика, спрос на офисные площади, даже в тех объектах, сдача которых задерживается, все равно превышал предложение, и сложившаяся ситуация вряд ли изменится в течение ближайших лет. Наиболее интересные помещения разбираются на самых ранних стадиях девелопмента объекта. Так, в 2007 году среди основных сделок по аренде и продаже офисных площадей можно выделить следующие:
Основные сделки 2007 года
Аренда
|
Объект |
Арендатор |
Площадь, кв.м. |
|
Офисный центр «Белая площадь» около Белорусского вокзала общей площадью 74 000 кв.м. |
PricewaterhouseCoopers |
32 500 |
|
Офисный центр «Метрополис» |
Procter&Gamble |
18 000 |
|
Северная Башня |
Транстелеком |
15 242 |
|
Башня на Набережной, блок С |
«Ренессанс Капитал» |
13 950 |
|
Офисный центр «Профико» |
СТС |
12 000 |
|
Серебряный Город |
СУЭК |
10 050 |
|
Луч |
Fesco |
8 000 |
|
Северная Башня |
General Motors |
5 612 |
|
Покровский Двор |
Sminex |
5 580 |
Купля-продажа
|
Объект |
Покупатель |
Продавец |
|
Два этажа БЦ «Башня 2000» в Москва-Сити |
«Стройгазкомплект», дочерняя компания «Газпрома» |
ООО «Манежная площадь» |
|
133 000 кв.м. в стоящемся комплексе «Mirax Plaza» |
ОАО «Газпром» |
Mirax Group |
Источник Praedium
Что же касается арендных ставок и стоимости предложения квадратного метра, то первые находились в пределах 730-1400 долл. за 1 кв. м в год для класса «А» и 450-1070 долл./кв. м/год для класса «В». «В 2007 году рост ставок составил 19% для класса «А» и 17-18% для класса «В». В 2008 году темпы повышения ставок, по нашим прогнозам, будут ниже – в районе 10-14% в год», - уверен М. Гец.
Также в 2007 году росли и цены продаж. В частности, по итогам I полугодия, верхняя планка предложения 1 кв. м класса «А» доходила лишь до 7,7 тыс. долл., в то время как во II полугодии она поднялась до 10 тыс. долл. А вот максимальная стоимость «квадрата» в классе «В» выросла незначительно: с 6,5 тыс. долл. в I полугодии до 7 тыс. долл. во втором, и вряд ли тенденция к повышению будет переломлена в новом году.
Юлия ВАСИЛЕНКО
Адрес источника: www.realestate.ru
Читайте также:
| Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%».
Одним из наиболее перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости в Украине многие эксперты считают торговую недвижимость. В силу недостаточной насыщенности городов торговыми и торгово-развлекательными объектами сегодня этот сегмент является особенно привлекательным для инвесторов и в перспективе имеет ... |
| Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации офисной недвижимости в Киеве составила по итогам первого квартала 13,5% годовых. Это является максимальным значением среди всех исследуемых стран региона ЕМЕА. Для сравнения в целом по таковому доходность офисной недвижимости составила 5,65%. Причем если данное значение в годовой амплитуде снизилось ... |
|
Фото: www.houseofchapple.com
Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке недвижимости.
В отсутствие доступных ипотечных программ, рассрочка была важным маркетинговым инструментам позволяющим застройщикам увеличивать темпы продаж. По данным портала "Столичная недвижимость", еще в начале года в 100 из 135-и столичных новостроек или в 70% новостроек можно было купить квартиру в ... |
| В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает ЛІГАБізнесІнформ.
Наибольшее падение в абсолютном значении продемонстрировал Шевченковский район. За месяц вторичное жилье утратило в цене около $42 на 1 кв.м, опустившись до отметки $2 257 за кв.м. На $31 уменьшилась цена квадратного метра в Голосеевском и Днепровском районе, составив $1719 и $1612 за 1 кв.м ... |
| Как сообщает газета «Крещатик», на сегодняшний день в Киеве насчитывается 734 объекта, которые находятся в стадии незавершенного строительства.
Наибольшее количество остановленных и законсервированных объектов находится в Деснянском (74 объекта или 35,1% от общего количества остановленных и законсервированных объектов по городу), Голосеевском (33 или 15,6%) и Шевченковском (27 или 12,8%) районах города. Основной причиной прекращения строительства, как отмечают застройщики, является ... |
| По данным Госкомстат Украины, за период с января по март текущего года предприятиями Украины выполнены строительные работы на сумму 9,8 миллиарда гривен. Индекс строительной продукции в январе-марте по сравнению с соответствующим периодом 2013 года составил 93,6%.
В I квартале 2014 года по сравнению с I кварталом 2013-го сократился объем строительства зданий на 6,5%, в том числе нежилых – на 13,7%. Строительство инженерных сооружений сократилось на 6,2%. В то же время строительство жилых ... |
| По итогам 2013 года в Киеве и Киевской области принято в эксплуатацию 1509 тыс. кв. м и 1515 тыс. кв. м жилья, что совокупно составляет около 27% всего введенного в эксплуатацию жилья в Украине. В 2013 году всего было введено в эксплуатацию 11,2 млн. кв. м жилья.
Прирост объема введенного в эксплуатацию жилья в Киеве, в сравнении с 2012 годом составил 5,6 тыс.кв. м или 0,4%. Тогда как в Киевской области в 2013 году было введено на 29,8% или 347 тыс. кв. м жилой площади больше, чем в 2012 ... |
| В последнее время ТРЦ становятся не просто местом для шопинга, а эпицентром развлечений. И хотя главной целью посещения все ещё остаются покупки, с развитием молов нового поколения украинцы все чаще выбирают поход в торговый центр как способ приятно провести время.
Яркий пример – в любое время дня в торговом центре именно на фудкорте можно увидеть самое большое количество людей. Это подтверждается и статистикой: за 10 лет траты украинцев на посещение кафе и ресторанов увеличились с 2,2% до ... |
| Украинские власти объявили о подготовке кардинального улучшения бизнес-климата в стране. Корреспондент узнал, что по этому поводу думают сами бизнесмены.
Украина стоит на пороге радикальных перемен. Улучшение условий ведения бизнеса, о необходимости которого так долго говорили политики и чиновники самых разных мастей, похоже, начало осуществляться. Правительство и парламент вовсю изменяют законодательство, новоназначенные руководители разных ведомств обещают не оставить камня на камне от ... |
| Столичные отельеры для привлечения клиентов предоставляют значительные скидки, порой достигающие половины от заявленной стоимости размещения.
Экономическая и политическая нестабильность в стране привела к существенному снижению количества посетителей отелей, вследствие чего заполняемость гостиниц в центре Киева с начала 2014 года упала в 2,5 раза – до 20%.
Такие данные содержаться в обзоре рынка гостиничной недвижимости Киева, составленном экспертами консалтинговой компании Colliers ... |
| В текущем месяце среднерыночная посещаемость торговых центров повысилась на 3% по сравнению с предыдущим месяцем. В марте этот показатель составил 727 человек на 1000 кв. м GLA для региональных ТЦ и 1037 чел. на 1000 кв.м GLA для окружных ТЦ. Об этом сообщает департамент стратегического консалтинга компании UTG.
С начала года посещаемость в ТЦ окружного формата остается практически на одном уровне, в то время как данный показатель в региональных ТЦ демонстрирует уверенный рост - с чуть более ... |
| Если прогноз сбудется, 2014 год окажется самым неудачным для сектора коммерческой недвижимости в России начиная с 2009.
Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в первом квартале упали на 73,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании CBRE. Общая сумма сделок снизилась с $2,4 млрд до $636 млн. Об этом сообщает РБК 15 апреля.
Затраты инвесторов на покупку коммерческой недвижимости в первые три месяца этого года составили всего 636 млн долларов, или ... |
| Большинство арендаторов признает, в нынешних экономических условиях, товарооборот в гривнах в успешных ТРЦ в Киеве как минимум не падают, а если и падают, то незначительно по сравнению с прошлым годом. Об этом сообщили в компании Colliers International. Некоторые арендаторы брендов «масс маркет» даже отмечают незначительный рост оборотов в гривне (5-10%). К самым успешным торговым центрам основные фешн сети относят ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Dream Town, ТРЦ Sky Mall. Так, по информации пресс-службы ... |
| Торговые центры Киева пошли навстречу арендаторам, пересмотрев арендные ставки.
С учетом сложной экономической ситуации, которая негативно отражается на потребительских настроениях и уровне продаж, управляющие компании основных ТРЦ Киева пересмотрели условия аренды для арендаторов.
Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG арендные ставки для некоторых арендаторов снизились на 10-30%. Альтернативным методом урегулирования проблемы стала фиксация ... |
| На протяжении года уровень арендных ставок в киевских торговых центрах остается стабильным. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG в период с марта 2013 по февраль 2014 индикативный показатель среднерыночной арендной ставки на площади торговой галереи в ТЦ Киева составлял $70 за кв.м/мес. без НДС и эксплуатационных расходов.
При этом, в феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2%, ненамного поднявшись по сравнению с предыдущим месяцем. «На ... |
| Взлеты и падения на рынке розничного ритейла трудно объяснить одним фактором. За каждым, даже маленьким, успехом стоит комплексная работа, позволяющая добиться признания покупателей и высокого уровня продаж. Безусловно, сегодняшняя сложная экономическая ситуация в стране крайне негативно влияет на бизнес в целом, что не могло не сказаться на рынке ритейла в Украине. В то же время, некоторым компаниям удается демонстрировать положительные финансовые результаты даже в условиях экономического ... |
| Подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС вызовет активный интерес мировых ритейлеров к украинскому рынку. Об этом рассказал руководитель проектов компании UTG Сергей Заика.
"Ещё в ноябре 2013 года, участвуя в выставке MAPIC, мы увидели небывалый ажиотаж со стороны международных сетей. Причиной такого всплеска интереса стала новость о предстоящем подписании Украиной Соглашения об Ассоциации с ЕС. Те компании, которые ранее отвечали, что Украина не входит в ближайшие планы по развитию, в ... |
| Под влиянием трагических событий и перед лицом сложной экономической ситуации мы как представители бизнеса и граждане Украины обращаемся ко всем украинским предпринимателям с призывом не оставаться в стороне от урегулирования проблем экономики. Мы призываем к следующим действиям.
1. Оплачивать налоги в полном объеме.
Прошедшие двадцать лет не привели нас к экономическому успеху, и сейчас наша страна стоит на пороге коллапса. Любая экономическая помощь от других государств и международных ... |
| Только 25,5% киевлян обращают внимание на бренды при покупке одежды, по данным исследования консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" (UTG).
Согласно сообщения UTG, наиболее популярными брендами одежды среди жителей столицы были Zara (17% опрошенных) и Collins (14%). Также киевляне предпочитают покупать обувь брендов Ecco (9,6%) и сети "Интертоп" – (9,2%).
В сегменте спортивной одежды лидерство удерживает бренд Adidas: 54% горожан, покупавших спортивную одежду, покупали ... |
| По данным компании UTG, в течение следующих трех лет объем качественных торговых площадей в Киеве увеличится примерно в 2,5 раза, что может существенно ухудшить положение владельцев функционирующих торговых центров.
«Новое предложение будет «давить» на рынок. Старые торговые центры, имеющие недостатки в концепциях, будут терять арендаторов, переходящих в другие, более качественные объекты. Возможно, с 2015 года в наиболее проблемных объектах арендные ставки «просядут» на 10-15% в год», – ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
|
|
Результаты опросов