Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Паркинг: особенности девелопмента


Паркинг является одним из важнейших элементов инфраструктуры любого объекта недвижимости. От его основных характеристик и, прежде всего, вместительности, в значительной степени зависит рыночная привлекательность офисного и торгового центра, гостиницы и жилого дома.
Существующие во многих странах мира, в том числе и в Украине, государственные нормы определяют минимальное количество машиномест для различных видов и классов недвижимости. Однако, если на Западе девелоперы, стремящиеся обеспечить свои объекты дополнительными конкурентными преимуществами, существенно перевыполняют эти нормы, то отечественные застройщики, сталкивающиеся с огромным неудовлетворенным спросом во всех сегментах рынка, предпочитают в довольно затратном вопросе паркинга экономить и придерживаются установленного государством минимума. В этой статье мы проанализируем причины и последствия такого подхода, а также рассмотрим основные количественные и качественные параметры паркинга, которые необходимо учитывать при его проектировании и строительстве.

Необходимость

Актуальную для всех растущих городов проблему наличия организованных мест стоянки автомобилей можно рассматривать в двух аспектах: общегородском и точечном - для каждого обособленного объекта недвижимости. "Очевидно, - считает Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, - что, несмотря на весомую роль общественных и муниципальных инициатив в строительстве гаражей и паркингов, общий уровень "паркинговой" обеспеченности города находится в прямой зависимости от того, какое внимание этой составляющей инфраструктуры в рамках своих проектов уделяют отдельные девелоперы. В условиях финансовой неспособности государственных и муниципальных органов власти обеспечить реализацию какой-либо программы за счет бюджетных средств основным способом достижения глобальных целей является привлечение частного капитала, для чего создаются соответствующие нормы и стимулы. В данном случае речь идет о требованиях по обязательному обеспечению любого объекта недвижимости определенным количеством парковочных мест, которые должен соблюдать каждый застройщик. Однако, кроме этих требований, важное значение имеет рыночная ситуация, либо усиливающая, либо ослабляющая государственные нормы к вместительности паркингов в структуре того или иного объекта недвижимости". Так, автомобильный паркинг является одним из основных критериев, определяющих классность, рыночную привлекательность, а соответственно, и цену продажи квартир в жилом доме. Не удивительно, что в классификаторе жилой недвижимости, утвержденном в конце апреля текущего года "Украинской Строительной Ассоциацией", требования к паркингу занимают одно из ключевых мест среди факторов "строительных и технических характеристик здания и его конструктивных элементов". И хотя, по мнению самих разработчиков классификатора, паркинг не является критическим для определения класса жилья, в документе указано, что уже в эконом-классе паркинг необходим, а для более высоких уровней - бизнес, премиум (как и де-люкс) - предусматривается обеспечение 1-2 и более машиномест на квартиру. Рассуждая о важности паркинга для жилого дома, многие эксперты отмечают, что для объекта, позиционирующего себя в бизнес-классе и выше, наличие этого фактора - даже не критерий, а ключевой и неотъемлемый атрибут. С этим соглашаются и сами девелоперы, отмечающие, что без гаражей квартиры просто не продавались бы по заявляемой цене. Кроме того, несмотря на многочисленные сложности инженерного обеспечения и технологические проблемы (речь о которых пойдет ниже), паркинги сами по себе являются эффективным активом и приносят девелоперу ощутимый доход, поскольку, как правило, продаются отдельно от квартир.

По мере роста значимости офисного труда, вторым (а для некоторых и первым) по продолжительности пребывания местом становится офис. Как результат роста уровня жизни и автомобилизации населения паркинг уже сегодня является не менее важным, чем для жилого дома, критерием качества офисного здания. С этим соглашаются все эксперты. Так, Сергей Король, председатель наблюдательного совета компании "Нест", отмечает: "Сам принцип деятельности объектов офисной недвижимости предполагает обеспечение компаний-клиентов (арендаторов) условиями, необходимыми для успешной, эффективной, спокойной, лишенной проблем работы. Одним из ключевых базовых элементов инфраструктуры, обеспечивающих такие условия, является паркинг, содержащий необходимое количество машиномест. И хотя требования к обеспечению парковочными местами офисных центров класса А наиболее высокие, в классе В и С паркинг, располагающий достаточным количеством парковочных мест, также необходим для удовлетворения потребностей арендаторов".

Не случайно в классификаторе офисной недвижимости, утвержденном в 2004 году комитетом по недвижимости Американской торговой палаты, среди 10 обязательных требований, соответствие с которым определяет класс офисного центра, указана "охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 м2 арендуемой офисной площади".

Как отмечают эксперты, паркинг является обязательным элементом инфраструктуры и торгового центра. В соответствии с рекомендуемыми рыночными показателями, вместительность паркинга должна определяться исходя из соотношения 4-8 машиномест на 100 м2 общей торговой площади, в зависимости от вида ТЦ, месторасположения, объема, структурного наполнения и других факторов. По словам Сергея Короля, объекты торговой недвижимости вообще не могут работать без паркинга: "Здесь уже речь идет не столько о клиенте-арендаторе, сколько о клиенте-покупателе. Успех ТЦ зависит от успешной деятельности магазинов, арендующих в нем площади, а их успех определяется во многом удобным для покупателя доступом к центру, в том числе и отсутствием проблем с парковкой машины. Преодолев по дороге к ТЦ целый ряд препятствий, покупатель вряд ли захочет вернуться в него, конечно, если рынок достаточно конкурентен и у клиентов есть выбор. Отсутствие паркинга в профессиональном ТЦ - нонсенс. Исключением может быть объект, находящийся в самом центре города, напрямую связанный со станцией метро и расположенный в месте традиционно сложившегося потока пешеходов ("Глобус", "Метроград")".

Евгений Кин, директор компании "ААМ Автоматик" (Москва), отмечает, что "каждый крупный супермаркет, торговый или развлекательный центр непременно предлагает своим посетителям удобные охраняемые стоянки (возможно, даже подземные), различные скидки и бонусы для постоянных покупателей при оплате парковочных мест. Для торговых объектов удобный паркинг - это эффективный способ привлечения покупателей. Ведь люди, привыкшие к определенным условиям комфорта, не поедут в магазин или фитнесс-центр, если там нет стоянки или она мала и неудобна".

Соглашается с этим мнением и Николай Ержаховский, генеральный директор компании "XXI Век": "В торговой недвижимости паркинг является важнейшим инструментом логистики покупательских потоков, средством создания комфортных условий для клиентов и, как следствие, формирует лояльность покупателей-автомобилистов, которые, по статистике, за посещение ТЦ тратят больше денег. От наличия паркинга в значительной степени зависит посещаемость ТЦ в будущем, так как при постоянном увеличении количества ТЦ на рынке, росте конкуренции и увеличении количества автомобилистов более удобные с точки зрения паркинга центры будут привлекать большую часть клиентов".

Паркинг является неотъемлемым элементом инфраструктуры профессионального складского комплекса. Как отмечает Николай Ержаховский, "наличие и формат паркинга, являющегося частью технологического процесса склада, определяется его типом (распределитель, длительное хранение, охлаждение), а также другими характеристиками (например, интенсивностью). В зависимости от мощности складских помещений, необходимо предусмотреть отстойники для автопоездов, стоянки для сотрудников и клиентов логистического центра".

Немалое значение имеет паркинг и для гостиничной недвижимости, где его роль, по словам Андрея Назаренко, "менее значима, чем в офисном и торговом сегментах, однако к его наличию, вместительности и качественным характеристикам каждым оператором выдвигаются довольно жесткие требования, во многом зависящие от класса гостиницы, месторасположения, предполагаемого позиционирования".

Таким образом, для любого объекта недвижимости паркинг является жизненной необходимостью - ключевым элементом инфраструктуры, от характеристик которого в значительной степени зависит качество основных услуг, генерируемых объектом, а значит, и уровень его рыночной привлекательности, проявляющийся в размере арендных ставок.

Государственные и рыночные нормы

С точки зрения законодательства, обеспечение парковочными местами является необходимым требованием при проектировании и строительстве любого объекта недвижимости. При несоблюдении этих норм проект просто не будет согласован, а соответственно, не может быть начато строительство, и объект не будет введен в эксплуатацию.

Расчетное количество машиномест на автостоянках у отдельных общественных зданий и сооружений массового посещения в Украине регулируется ГСН 360-92** в редакции 2002 года.

Если проанализировать пункты таблицы, имеющие непосредственное отношение к нормативам обеспеченности паркингом объектов офисной и торговой недвижимости, то можно сделать следующие выводы.

В офисных центрах, которые мы отнесем к разделу "министерства, учреждения управления, общественные, научные и проектные организации с большим числом посетителей" вместительность паркинга определяется исходя из расчета количества машиномест на 1000 работающих, при этом, если речь идет о Киеве, она должна составлять не менее 20 машиномест. Исходя из требований обеспечения административных служащих 10 м2 площади на 1 человека, в итоге получаем, что минимум 1 машиноместо должно приходиться на 500 (!) м2 площади. В сравнении с приведенными выше рыночные требования 100 м2 на 1 машиноместо - более чем впечатляющий показатель. Однако, и при этом некоторые девелоперы пытаются убедить представителей согласовывающих органов, что в проектируемом здании предполагается крайне незначительное количество сотрудников, а огромная доля помещений будет иметь общее и вспомогательное назначение. В результате арендаторам офисных помещений приходится пользоваться для парковки прилегающей территорией и подъездными дорогами.

Норматив вместительности паркинга для торговых центров - 12 машиномест на 100 м2 торговой площади - на первый взгляд существенно превосходит приведенные выше рыночные показатели, однако, один нюанс не позволяет ему реализоваться на практике. Привязка количества машиномест в паркинге к торговой площади дает недобросовестным девелоперам лазейку - заявляя минимальную долю торговой площади в общей площади ТЦ, можно получить разрешение на строительство в структуре крупного торгового объекта паркинга, в лучшем случае способного вместить автомобили работников ТЦ, но никак не его многочисленных посетителей.

Также стоит отметить, что, кроме довольно простых и понятных количественных требований к вместительности паркинга, существуют многочисленные качественные нормативы, определяющие используемые строительные материалы и технологии, пожарную безопасность, эргономику, возможность универсального использования и т. д. Весь этот перечень в очень незначительной степени регулируется государством и учитывается по усмотрению самих застройщиков.

Очевидно, что характеристики паркинга зависят в первую очередь от его вида: набор требований, которым должна соответствовать открытая наземная стоянка, не идет ни в какое сравнение с параметрами многоуровневого подземного паркинга. Из всего многообразия конструкций в сфере недвижимости получили распространение или претендуют на перспективное развитие следующие виды паркингов: наземные (открытые, крытые), многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные), механизированные.

Виды паркинга

По словам Сергея Короля, одноуровневые наземные паркинги характерны для объектов недвижимости, находящихся не в центральной части городов: "По понятным причинам на одной наземной площадке порядка 3000 м2 в центре города сложно разместить даже 100 автомобилей. А ведь это минимальное количество необходимое для эксплуатации офисного центра класса А в 10 000 м2, расположенного в центре города. А вот под зданием, пятно которого составляет 1500 м2, вполне возможно разместить паркинг такой же площади, получив значительную экономию земли. С другой стороны, работая над проектом строительства ТРЦ где-нибудь на Окружной, девелопер будет рассматривать земельный участок площадью от 20 до 40 гектаров (в зависимости от объема проекта). Земля здесь на порядок дешевле, чем в центре, что позволяет создавать обширную наземную парковку".

С этим мнением соглашается Николай Ержаховский: "Вид паркинга при строительстве того или иного объекта недвижимости определяется исходя из характеристик площадки, стратегии инвестора, экономических и технических решений. Например, при нынешних, довольно высоких ценах на землю в Киеве, и особенно его центральной части, экономически наиболее целесообразно строить подземный паркинг, освобождая площади под застройку непосредственно основной функцией".

"Важную роль играют факторы, определяющие возможность строительства паркинга того или иного вида. В первую очередь, это касается подземного паркинга, создание которого в силу ряда причин (подземные коммуникации, подземные воды, геология) в некоторых местах просто невозможно, - говорит Андрей Назаренко. - Однако, в конечном итоге при прочих равных условиях выбор девелопера определяется результатами сугубо финансовых расчетов. При этом во внимание принимаются такие показатели, как:

стоимость создания паркинга. Строительство открытого, крытого одноуровневого и многоуровневого наземного паркинга (от $50 до $200 за 1 м2) обходится гораздо дешевле, чем подземного (от $500 до $1000 за 1 м2 - в зависимости от инженерно-геологических условий территории, на которой ведется строительство). В целом, стоимость строительства квадратного метра подземного паркинга может в некоторых случаях достигать стоимости строительства квадратного метра возводимого сооружения;

стоимость земли и возможности ее альтернативного использования. Дороговизна земельных ресурсов в центре города нивелирует экономию в себестоимости наземного паркинга; в этих условиях более эффективным является использование максимально возможной площади под основную (офисную, торговую, жилую и т. д.) застройку, с размещением паркинга под землей. Обратная ситуация наблюдается на окраинах города - более низкие цены на землю делают разницу в себестоимости подземного и наземного паркинга достаточно существенной, а также позволяет размещать на участке как основные площади, так и наземный паркинг;

разница в размере дохода, генерируемого объектом недвижимости в зависимости от того, каким видом паркинга располагает объект. Хотя, как правило, для арендаторов коммерческих площадей преимущественное значение имеет не вид паркинга, а в целом достаточная обеспеченность офисного или торгового центра парковочными местами. В условиях насыщенного рынка качественный подземный паркинг становится весомым конкурентным преимуществом объекта, позволяющим ему получать более высокие доходы, чем аналоги с другим видом паркинга или с недостаточно вместительным паркингом. В сфере жилой недвижимости ситуация несколько иная - даже на растущем рынке одним из критериев отнесения объекта к высокому классу является наличие подземного паркинга. Возможно, такая ситуация обусловлена тем, что места в паркинге жилых домов в подавляющем большинстве случаев продаются, а не сдаются в аренду, как в объектах коммерческой недвижимости, и покупатели элитных квартир хотят получить максимум комфорта от места стоянки своего автомобиля.

Ниже мы детально остановимся на наиболее актуальном сегодня для объектов недвижимости виде паркинга - подземном.

Подземный паркинг

Под большинством бизнес-центров классов А и В, а также жилыми комплексами и некоторыми торговыми центрами располагаются одно- или двухуровневые подземные паркинги. Международная практика показывает, что многоуровневые (3 и больше уровней) паркинги строятся редко - это слишком затратно, а кроме того, при организации подземного паркинга существуют градостроительные ограничения по максимально возможной глубине строительства. На сегодняшний день в Киеве построен только один четырехуровневый подземный паркинг - в пока не функционирующем офисном центре "Парус" на углу ул. Мечникова и бульвара Леси Украинки.

В целом, по словам Андрея Назаренко, можно выделить следующие проблемы, возникающие при строительстве подземных паркингов:

"подземные воды и карстовые образования, которые могут ограничить глубину заложения или усложнить процесс рытья котлована. Возникает необходимость проводить трудоемкие работы по устройству свайного поля, делать дополнительный отвод воды, временные дренажи. Кроме того, девелопер несет колоссальные затраты на работы, связанные с гидроизоляцией конструкций. Все это повышает стоимость строительства;

подземные коммуникации, насыщенная сеть которых особенно характерна для центральной части Киева. Проходящие под землей линии метрополитена, требующие укрепления фундаменты стоящих рядом домов - эти "подземные обременения" также значительно повышают стоимость строительства подземного паркинга".

В целом, подземный паркинг - это технически сложное и дорогое сооружение, следовательно цены, по которым продаются и сдаются в аренду места в таких паркингах, довольно высоки.

Подземный паркинг представляет собой единое пространство с разметкой, указывающей границы машиномест. В некоторых объектах часть парковочной зоны разбита на боксы, огражденные с трех сторон бетонными перегородками.

Несмотря на то, что в нашей стране подземные паркинги уже достаточно прочно закрепили свою позицию в качестве элементов инфраструктуры современного здания, эксперты констатируют, что далеко не во всех случаях они соответствуют высокому классу автомобилей, для стоянки которых предназначены, и объекта недвижимости в целом.

Как отмечают эксперты, подземный паркинг должен отвечать следующим требованиям:

безопасность;

круглосуточная охрана;

технологичность;

удобство въезда и выезда, которые должны быть расположены отдельно;

наличие систем:

- гидроизоляции;

- вентиляции и контроля загазованности;

- пожаротушения и дымоудаления;

- связи;

- освещения;

микроклимат (теплый и сухой; воздушные завесы, которые "тормозят" доступ холодного воздуха снаружи, что особенно актуально в зимний период);

отличный обзор;

достаточная для всех типов автомобилей высота потолков и ширина въездов-выездов, разъездов, парковочных мест.

На Западе к этим требованиям добавляется наличие моек, очистителей снега, сушек, грузовых лифтов, расположение на въезде/выезде систем антиобледенения. Хотя в целом, как отмечают эксперты, украинская нормативная база в сфере строительства, зачастую не менее строгая, чем западная, имеет множество "белых пятен", связанных, как правило, с применением современных технологий строительства.

В таких случаях использование международных стандартов неизбежно, но при этом существуют сложности согласования соответствующих решений в контролирующих органах.

Отдельно стоит остановиться на довольно актуальной сегодня проблеме несоответствия нормативных требований к пространственным параметрам подземного паркинга стремительно возрастающим габаритам автомобилей. Например, установленной в СНиПах площади машиноместа 2,3х5 метров явно недостаточно для парковки габаритного авто. Разместить автомобиль на площадке такого размера можно, но к ней еще нужно подъехать и развернуться, не задев стоящие рядом машины. Аналогичное, но все же не столь вопиющее несоответствие касается высоты уровня в подземном паркинге - даже соответствующие нормам и прошедшие экспертизу паркинги оказываются тесными и низкими для обычных джипов, не говоря уже о более крупных автомобилях.

В итоге, наиболее профессиональные девелоперы, особенно реализующие элитные проекты в сфере жилой недвижимости, начали проектировать подземные паркинги в соответствии с собственным перечнем требований, основанным на потребительских предпочтениях покупателей квартир.

Как отмечают эксперты, учитываются габаритные и маневренные параметры (радиус разворота). При этом предусматриваются машиноместа для различных типов автомобилей - высоких и длинных авто представительского класса и машин бизнес-класса. Приведем некоторые технические параметры, учитываемые при проектировании подземного паркинга для автомобилей представительского класса. Длина такого автомобиля составляет не менее 5 метров при ширине более 1,8 метра. Важный параметр - минимальный радиус поворота такого автомобиля составляет 4 метра, внешний габаритный радиус - 6,2 метра. Минимальная ширина кольца, в которое может вписаться такой автомобиль, составляет 2,9 метра. Размер зазора между автомобилем и стеной ограждения (боковой, задней) должен составлять около 0,5 метра, высота ворот и проездов - не менее 2,2 метра с учетом необходимого зазора до нижней части конструкций перекрытий.

Отечественная ситуация и перспективы

Отечественных инвесторов пока еще не заинтересовал такой объект девелопмента как обособленные паркинги, поэтому об этом элементе транспортной инфраструктуры в нашей стране пока еще можно говорить исключительно в привязке к каким-либо торговым, офисным центрам, либо жилым комплексам.

Как уже отмечалось, несмотря на наличие довольно жестких государственных требований к вместительности паркингов в рамках объекта недвижимости того или иного вида, украинские девелоперы, ограниченные размерами существующих земельных участков, пытаются получить максимальный эффект от застройки, что зачастую априори не оставляет наземному паркингу никаких шансов.

Более дорогой вариант подземного паркинга выполняется по минимальной программе - для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также необходимой классности, если такие требования в данном сегменте недвижимости существуют.

"Стоит, однако, отметить, - говорит Андрей Назаренко, - что исключительная важность вместительности паркинга для соответствия тому или иному классу, а также сама необходимость такого соответствия на сегодняшний день далеко не столь однозначна. В условиях рынка продавца и арендодателя пользователи недвижимости вынуждены довольствоваться крайне низким по западным меркам уровнем сервиса, и недостаточное количество машиномест в паркинге - одно из ярких проявлений этой тенденции. Лишь в единицах бизнес-центров Киева норма 100 м2 на 1 машиноместо хоть как-то выполняется. Подавляющее большинство ТЦ столицы не имеет нормального паркинга. Но отечественные девелоперы могут не отягощать себя вопросами удобства дальнейшей эксплуатации построенных ими зданий: рынок и так поглощает все возводимые объекты и даже "требует добавки". Инвесторы редко думают о долгосрочных перспективах проекта - им нужно построить максимум общей площади, а парковка этому только мешает".

По словам Николая Ержаховского, "у девелоперов не всегда получается придерживаться государственных норм в виду отсутствия достаточных площадей для паркинга, потому отклонения обсуждаются на градостроительном совете и в случае аргументированного обоснования могут иметь место". "Также, - добавляет Андрей Назаренко, - очень часто можно встретить ситуацию, когда девелопер заявляет строительство паркинга во второй очереди проекта, а после согласования и строительства благополучно забывает о своих обещаниях".

В целом, по словам экспертов, девелоперы довольно часто пытаются обойти нормы вместительности паркинга. Причем случаев, чтобы контролирующие органы штрафовали застройщика из-за нарушения парковочных норм или останавливали строительство, отечественная история пока не знает. Если нормативы отличаются от объективных коммерческих требований, нормы не выполняются. При разработке концепции девелоперы, конечно же, рассматривают количество парковочных мест как одну из составляющих успешного функционирования объекта недвижимости, но при дефиците земли в городе нередко вынуждены жертвовать ими.

Что касается жилой недвижимости, то еще в 2003 году Киевсовет принял решение, согласно которому все жилые дома в Киеве должны строиться только с подземными паркингами, минимальное количество машиномест в которых должно соответствовать количеству квартир. Проекты жилых зданий, в которых количество машиномест в подземном паркинге будет меньше количества квартир, или паркинг вообще не будет предусмотрен, приниматься к рассмотрению не будут.

Однако, имеются исключения из правил. Например, паркинг может быть предусмотрен во второй очереди проекта; если же дом предназначен для инвалидов либо ветеранов, паркинг вряд ли понадобится. Поэтому решение Киевсовета - это чисто декларативное заявление и не имеет реальной силы, поскольку не подтверждено нормативной базой.

В конечном итоге, как отмечает Сергей Король, "существующие государственные нормы гораздо мягче тех, которые диктует рынок". Насколько же выигрывает девелопер, не соблюдая рыночные нормы, - вопрос неоднозначный. Текущая экономия на таком достаточно дорогостоящем пункте затрат, как паркинг, сегодня не оборачивается существенным снижением арендных ставок и недополучением дохода, но, продолжает Сергей Король, "если застройщик не выполняет официальных требований, а о рыночных и говорить не приходится, он сам себе роет глубокую яму, из которой не выбраться. Построив объект, не обеспеченный достаточным количеством машиномест, девелопер обрекает его на неудачу". Другое дело, что сегодня отечественные игроки рынка только начинают осознавать эту истину.

Нельзя не отметить положительную тенденцию более внимательного отношения девелоперов к паркингам, которая начинает проявляться в последнее время. По мере насыщения рынка офисными, торговыми площадями или, по крайней мере, в ожидании такого насыщения, девелоперам приходится тщательнее изучать потребности клиентов и закладывать в проекты как можно больше дополнительных опций, среди которых одно из существенных мест занимает вместительный паркинг.

Кроме того, эксперты акцентируют внимание на важности надлежащего соблюдения требований к паркингу, даже если это не влечет за собой повышения текущей доходности объекта недвижимости.

Соблюдение всех требований к паркингу повышает привлекательность объекта для инвестиционных покупателей, которые, в силу специфики своего участия в проектах, отдают предпочтения долгосрочным конкурентным преимуществам инвестиционного продукта, а не краткосрочной позиции на рынке. Другими словами, даже если на нынешнем этапе, в силу отсутствия конкуренции на рынке, офисный или торговый центр недостаточно, по западным меркам, обеспеченный паркингом, позволяет позиционироваться в высоком классе и заявлять соответствующие ставки аренды, то в долгосрочной перспективе, по мере повышения уровня конкуренции и появления более профессиональных объектов, уровень доходности проектов, при создании которых девелопер предпочел сэкономить, будет существенно снижаться. Именно этот аспект, пока еще не всегда понятный для отечественных игроков, принимают во внимание международные инвестиционные фонды.

Комментирует Николай Ержаховский: "Наличие качественного современного паркинга позитивно отражается на инвестиционной стоимости объекта в момент выхода девелопера из проекта, хотя и сопряжено с дополнительными капитальными инвестициями. Для институциональных инвесторов необходимое количество парковочных мест - один из основных критериев привлекательности объекта недвижимости для приобретения". Соглашается с этим мнением Сергей Король: "Институциональный инвестор рассматривает к приобретению понятный ему и соответствующий всем нормам и правилам объект. Такими нормами и правилами являются местоположение, доступность, концепция, эффективность площадей, техническая оснащенность, набор арендаторов, условия договоров аренды, соответствие объекта определенному классу. Недостаточность же в том или ином объекте необходимого количества парковочных мест, как правило, означает полное отсутствие к нему инвестиционного интереса".

И если рыночная ситуация пока в целом неблагоприятна для качественного (как и количественного) развития паркингового девелопмента, то, учитывая тот факт, что многие отечественные застройщики сегодня реализуют или планируют начинать реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости, изначально ориентируясь на их продажу как инвестиционного продукта, можно с определенной долей уверенности предположить, что уже сейчас паркинг начинает привлекать надлежащее внимание со стороны игроков рынка недвижимости.
Автор: Иван КОВАЛЕНКО ("Commercial Property", N 6, 1-30 июня 2006)

Комментировать


Адрес источника: http://www.commercialproperty.com.ua
Читайте также:

  Растет аренда торговых и складских помещений в Одессе и Севастополе (10.10.2008)

   В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Это позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов.
    По оценкам генерального директора местного АН Direct Яны Агоевой, в течение последнего года спрос на склады вырос как ...



  Horeca: большому бизнесу большое оборудование (10.10.2008)

   Отечественный рынок HoReCa активно развивается. В ближайшие годы, в связи с проведением в Украине чемпионата по футболу "ЕВРО-2012", ожидается дальнейший рост количества предприятий формата HoReCa. Специалисты прогнозируют, что в ближайшее время больше всего ретеилеры будут инвестировать средства в оборудование для новых гостиниц, фастфудов и пивных баров, А руководители общепитов, доминирующих в Киеве, станут открывать свои точки в других городах Украины (Днепропетровске, Донецке, ...



  Крыму не хватает торговых центров (10.10.2008)

   В последние год-два в сфере торговли Крыма наконец начался процесс укрупнения. Крупных торговых центров становится все больше, а подходящей для недвижимости практически нет, что заставляет начинать бизнес со строительной площадки. Впрочем, дефицит устранить не удастся и в перспективе, учитывая ограниченные возможности городов в плане строительства новых торговых центров. Все начинается со столицы 
   В Крыму представлены многие ведущие местные, украинские и ...



  Деньги по сусекам. Аренда одесских складов продолжает дорожать, привлекая все больше инвесторов на рынок логистической недвижимости (08.10.2008)

   В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Арендаторы буквально выстраиваются в очередь, желая заполучить хранилища, что позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов. Впрочем, эксперты не уверены, что всем девелоперам удастся ...



  Замершие офисы. Насыщение столицы офисными площадями переносится на неопределенный срок (03.10.2008)

   Из-за кризиса ликвидности у инвесторов и сокращения объемов кредитования сроки реализации порядка 50% заявленных проектов в сфере офисной недвижимости будут перенесены на неопределенный срок. Эксперты говорят, что из-за этого киевский рынок офисов останется ненасыщенным еще как минимум несколько лет. В то же время дальнейший рост арендных ставок маловероятен, т. к. арендаторы уже не в состоянии оплачивать даже ныне существующие. Ожидания не оправдались    Вопреки ...



  Рынок торговой недвижимости Запорожья (03.10.2008)

   Недостаток торговых объектов в Запорожье иссяк — сегодня предпринимателям предлагают на выбор десятки свободных помещений. Но многим продавцам не магазины по новым ценам попросту не по карману, а владельцы объектов пока не готовы снижать ставки. В ожидании скидок арендаторы начали выселяться из центра и осваивать окраины города.
   Недостаток торговых объектов в Запорожье, на который еще год назад жаловались местные ритейлеры, иссяк — сегодня им предлагают на выбор ...



  Торговая недвижимость Севастополя (03.10.2008)

   Севастополь остается одним из самых притягательных городов страны для отечественных ритейлоров — за год количество желающих получить доступ к местным покупателям увеличилось на 40%. Предложение же торговых площадей, несмотря на одни из самых высоких в Украине темпы строительства, не успевает реагировать на растущие аппетиты продавцов. Как следствие цены с начала года увеличились вдвое.

Жажда собственности    Если многие областные центры в этом году были ...



  Перспективность делового Борисполя (03.10.2008)

Город в целом    В экономическом и географическом отношении г. Борисполь имеет выгодное расположение, что объясняется соседством с Киевом, развитой инфраструктурой подъездных дорог и хорошей транспортной инфраструктурой.    Генеральным планом развития районного центра до 2026 г. предусмотрена закладка новых улиц в микрорайонах усадебной застройки (8, 28 и 28-а), а также расширение (до 14 м.) проходящих через город трасс. Кроме того, планируется соорудить западное объездное ...



  Киев – не Майами-бич… (03.10.2008)

   50-этажная гостиница в районе станции метро «Арсенальная», разноцветный отель возле Банковой – под стать подобному сооружению где-нибудь на знаменитом курорте Флориды… И это, может статься, лишь малая часть оксюморонов, которыми Киев собирается прославиться, принимая Евро-2012!
   Сможет ли Киев приютить полчища фанатов, если у нас не отберут финал футбольного Евро-2012? И, с другой стороны, не превратится ли отельный бум в некий театр абсурда, настолько свойственный ...



  Бизнес-центр: все включено (03.10.2008)

   Современный бизнес-центр должен предлагать своим арендаторам не только высококлассную инженерию и профессиональное управление, но и определенную инфраструктуру, чтобы офисные работники имели под рукой все необходимое, не выходя в город. Существует ли некий базовый набор услуг в бизнес-центре и в каких случаях нужны дополнительные опции? Обычный вариант бизнес-центра    Выбирая здание под свой офис, арендаторы очень придирчиво оценивают все его параметры. Немаловажен и ...



  Отличный от других. Рекордные темпы строительства новых торговых площадей в Севастополе раззадорили ритейлоров — спрос на квадраты и и (30.09.2008)

   Севастополь остается одним из самых притягательных городов страны для отечественных ритейлоров — за год количество желающих получить доступ к местным покупателям увеличилось на 40%. Предложение же торговых площадей, несмотря на одни из самых высоких в Украине темпы строительства, не успевает реагировать на растущие аппетиты продавцов. Как следствие цены с начала года увеличились вдвое. Жажда собственности

   Если многие областные центры в этом году были ...



  Торговый центр "лайф-стайл": время пришло (30.09.2008)

   Новый для российского рынка формат торговых центров life-style, или по-русски «стиль жизни», кажется чем-то нетрадиционным, изысканным и дорогим. Особенно если сравнивать со всеми типовыми торговыми центрами, построенными в России за последние пять лет. 
   На своей родине, в США, торговый центр категории life-style тоже считается дорогим магазином по сравнению с обычным моллом. Как говорят международные эксперты, центр life-style предназначен для «верхушки ...



  Аналитический обзор рынка торговой недвижимости Чернигова (26.09.2008)

   Компания "Соцмарт" провела комплекс исследований в г. Чернигов для Depot Development Group (анализ существующего и перспективного рынка торговой и офисной недвижимости города, экспресс опрос посетителей торговых центров города для выявления параметров спроса и потребительских предпочтений). В статье приводятся выдержки из аналитического отчета.
   Чернигов является центром Черниговской области, его территория составляет 79 кв. км, 62% из которых -микрорайоны и ...



  Нехватка качества на рынке Запорожья (26.09.2008)

   На сегодняшний день Запорожье является одним из динамично развивающихся регионов Украины, привлекающим значительные потоки инвестиций в различные отрасли, в том числе — в недвижимость. При этом рынок коммерческой недвижимости только начинает активно развиваться.
   Проведенное компанией Build & Live Development исследование показало, что рынок профессиональной торговой недвижимости в Запорожье только начинает развиваться. Кроме этого, на рынке наблюдается общий ...



  Дорогое изобилие. Недавний дефицит торговых площадей в Запорожье обернулся их переизбытком, что, впрочем, пока не сделало помещения деш (24.09.2008)

   Недостаток торговых объектов в Запорожье, на который еще год назад жаловались местные ритейлоры, иссяк — сегодня им предлагают на выбор десятки свободных помещений, в том числе и в особо дефицитном ранее торговом районе города вдоль проспекта Ленина. Но продавцы не спешат арендовать освободившиеся площади, так как многим из них магазины по новым ценам попросту не по карману, а владельцы даже простаивающих объектов пока не готовы снижать ставки. В ожидании скидок на наиболее ...



  Десять лучших в мире мест для инвестиций! (24.09.2008)

   Недавно журнал Forbes опубликовал десятку наиболее выгодных мест для инвестиций в недвижимость в мире. Для этого ассоциация иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE) провела опрос среди 200 своих участников, владельцев недвижимости на общую сумму $700 млрд по всему миру, где они видят для себя самые большие перспективы для инвестиций.
   В список Forbes вошло несколько самых дорогих городов мира. По данным портала Global Property Guide, первоклассная недвижимость в ...



  Жить и парковаться. Харьков продаст участки под строительство отелей и паркингов (19.09.2008)

   Несмотря на продолжающиеся судебные разбирательства по первому земельному аукциону, состоявшемуся в Харькове в конце февраля, местные власти готовятся пустить с молотка вторую партию городской земли. Чиновники уже составили список из девяти новых участков общей площадью 7,12 га, который должен быть утвержден на ближайшей сессии горсовета.           Харьковские чиновники решили предложить инвесторам пять участков для строительства ...



  Как Одесса СКЛАДывается, или Логистический бизнес "жемчужины у моря" (19.09.2008)

   Одесса — морские ворота Украины. Товары, которые завозятся через эти "ворота" (а кроме непосредственно Одесского порта, в области действует еще семь гаваней разного масштаба) или же подвозятся к ним, чтобы отправиться на экспорт, разумеется, необходимо где-то хранить. И пока что это — немалая проблема.
   По данным Research Development Company, общий объем складского рынка Одессы на сегодняшний день — более 800 тыс. кв. м. И проблема далеко не только в том, что этого ...



  Нестандартная аренда (18.09.2008)

   Плюсы и минусы лизинговой схемы приобретения коммерческой недвижимости
   Лизинг - это вид инвестиционной деятельности, при котором лизингодатель (лизинговая компания) приобретает у поставщика определенное имущество (предмет лизинга) и затем сдает его в аренду за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях лизингополучателю (клиенту) с последующим переходом права собственности лизингополучателю при условии своевременного внесения всех ...



  Девелоперы переориентируются на ТРЦ премиум-класса (12.09.2008)

   Все больше компаний, специализирующихся на реализации проектов коммерческой недвижимости, строят или объявляют о планах постройки торгово-развлекательных центров премиум-класса. Сегодня их доля на рынке составляет не более 5%, но в будущем аналитики прогнозируют расширение этого сегмента до 10-15% всего за 2 года. Так, в Виннице строится «Фериде Плаза» и ряд других объектов, относящихся к премиум-сегменту ТРЦ. В Киеве к данному классу относятся «Мандарин Плаза» и «Арена Сити», в ...




Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2022. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis