Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Паркинг: особенности девелопмента


Паркинг является одним из важнейших элементов инфраструктуры любого объекта недвижимости. От его основных характеристик и, прежде всего, вместительности, в значительной степени зависит рыночная привлекательность офисного и торгового центра, гостиницы и жилого дома.
Существующие во многих странах мира, в том числе и в Украине, государственные нормы определяют минимальное количество машиномест для различных видов и классов недвижимости. Однако, если на Западе девелоперы, стремящиеся обеспечить свои объекты дополнительными конкурентными преимуществами, существенно перевыполняют эти нормы, то отечественные застройщики, сталкивающиеся с огромным неудовлетворенным спросом во всех сегментах рынка, предпочитают в довольно затратном вопросе паркинга экономить и придерживаются установленного государством минимума. В этой статье мы проанализируем причины и последствия такого подхода, а также рассмотрим основные количественные и качественные параметры паркинга, которые необходимо учитывать при его проектировании и строительстве.

Необходимость

Актуальную для всех растущих городов проблему наличия организованных мест стоянки автомобилей можно рассматривать в двух аспектах: общегородском и точечном - для каждого обособленного объекта недвижимости. "Очевидно, - считает Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, - что, несмотря на весомую роль общественных и муниципальных инициатив в строительстве гаражей и паркингов, общий уровень "паркинговой" обеспеченности города находится в прямой зависимости от того, какое внимание этой составляющей инфраструктуры в рамках своих проектов уделяют отдельные девелоперы. В условиях финансовой неспособности государственных и муниципальных органов власти обеспечить реализацию какой-либо программы за счет бюджетных средств основным способом достижения глобальных целей является привлечение частного капитала, для чего создаются соответствующие нормы и стимулы. В данном случае речь идет о требованиях по обязательному обеспечению любого объекта недвижимости определенным количеством парковочных мест, которые должен соблюдать каждый застройщик. Однако, кроме этих требований, важное значение имеет рыночная ситуация, либо усиливающая, либо ослабляющая государственные нормы к вместительности паркингов в структуре того или иного объекта недвижимости". Так, автомобильный паркинг является одним из основных критериев, определяющих классность, рыночную привлекательность, а соответственно, и цену продажи квартир в жилом доме. Не удивительно, что в классификаторе жилой недвижимости, утвержденном в конце апреля текущего года "Украинской Строительной Ассоциацией", требования к паркингу занимают одно из ключевых мест среди факторов "строительных и технических характеристик здания и его конструктивных элементов". И хотя, по мнению самих разработчиков классификатора, паркинг не является критическим для определения класса жилья, в документе указано, что уже в эконом-классе паркинг необходим, а для более высоких уровней - бизнес, премиум (как и де-люкс) - предусматривается обеспечение 1-2 и более машиномест на квартиру. Рассуждая о важности паркинга для жилого дома, многие эксперты отмечают, что для объекта, позиционирующего себя в бизнес-классе и выше, наличие этого фактора - даже не критерий, а ключевой и неотъемлемый атрибут. С этим соглашаются и сами девелоперы, отмечающие, что без гаражей квартиры просто не продавались бы по заявляемой цене. Кроме того, несмотря на многочисленные сложности инженерного обеспечения и технологические проблемы (речь о которых пойдет ниже), паркинги сами по себе являются эффективным активом и приносят девелоперу ощутимый доход, поскольку, как правило, продаются отдельно от квартир.

По мере роста значимости офисного труда, вторым (а для некоторых и первым) по продолжительности пребывания местом становится офис. Как результат роста уровня жизни и автомобилизации населения паркинг уже сегодня является не менее важным, чем для жилого дома, критерием качества офисного здания. С этим соглашаются все эксперты. Так, Сергей Король, председатель наблюдательного совета компании "Нест", отмечает: "Сам принцип деятельности объектов офисной недвижимости предполагает обеспечение компаний-клиентов (арендаторов) условиями, необходимыми для успешной, эффективной, спокойной, лишенной проблем работы. Одним из ключевых базовых элементов инфраструктуры, обеспечивающих такие условия, является паркинг, содержащий необходимое количество машиномест. И хотя требования к обеспечению парковочными местами офисных центров класса А наиболее высокие, в классе В и С паркинг, располагающий достаточным количеством парковочных мест, также необходим для удовлетворения потребностей арендаторов".

Не случайно в классификаторе офисной недвижимости, утвержденном в 2004 году комитетом по недвижимости Американской торговой палаты, среди 10 обязательных требований, соответствие с которым определяет класс офисного центра, указана "охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 м2 арендуемой офисной площади".

Как отмечают эксперты, паркинг является обязательным элементом инфраструктуры и торгового центра. В соответствии с рекомендуемыми рыночными показателями, вместительность паркинга должна определяться исходя из соотношения 4-8 машиномест на 100 м2 общей торговой площади, в зависимости от вида ТЦ, месторасположения, объема, структурного наполнения и других факторов. По словам Сергея Короля, объекты торговой недвижимости вообще не могут работать без паркинга: "Здесь уже речь идет не столько о клиенте-арендаторе, сколько о клиенте-покупателе. Успех ТЦ зависит от успешной деятельности магазинов, арендующих в нем площади, а их успех определяется во многом удобным для покупателя доступом к центру, в том числе и отсутствием проблем с парковкой машины. Преодолев по дороге к ТЦ целый ряд препятствий, покупатель вряд ли захочет вернуться в него, конечно, если рынок достаточно конкурентен и у клиентов есть выбор. Отсутствие паркинга в профессиональном ТЦ - нонсенс. Исключением может быть объект, находящийся в самом центре города, напрямую связанный со станцией метро и расположенный в месте традиционно сложившегося потока пешеходов ("Глобус", "Метроград")".

Евгений Кин, директор компании "ААМ Автоматик" (Москва), отмечает, что "каждый крупный супермаркет, торговый или развлекательный центр непременно предлагает своим посетителям удобные охраняемые стоянки (возможно, даже подземные), различные скидки и бонусы для постоянных покупателей при оплате парковочных мест. Для торговых объектов удобный паркинг - это эффективный способ привлечения покупателей. Ведь люди, привыкшие к определенным условиям комфорта, не поедут в магазин или фитнесс-центр, если там нет стоянки или она мала и неудобна".

Соглашается с этим мнением и Николай Ержаховский, генеральный директор компании "XXI Век": "В торговой недвижимости паркинг является важнейшим инструментом логистики покупательских потоков, средством создания комфортных условий для клиентов и, как следствие, формирует лояльность покупателей-автомобилистов, которые, по статистике, за посещение ТЦ тратят больше денег. От наличия паркинга в значительной степени зависит посещаемость ТЦ в будущем, так как при постоянном увеличении количества ТЦ на рынке, росте конкуренции и увеличении количества автомобилистов более удобные с точки зрения паркинга центры будут привлекать большую часть клиентов".

Паркинг является неотъемлемым элементом инфраструктуры профессионального складского комплекса. Как отмечает Николай Ержаховский, "наличие и формат паркинга, являющегося частью технологического процесса склада, определяется его типом (распределитель, длительное хранение, охлаждение), а также другими характеристиками (например, интенсивностью). В зависимости от мощности складских помещений, необходимо предусмотреть отстойники для автопоездов, стоянки для сотрудников и клиентов логистического центра".

Немалое значение имеет паркинг и для гостиничной недвижимости, где его роль, по словам Андрея Назаренко, "менее значима, чем в офисном и торговом сегментах, однако к его наличию, вместительности и качественным характеристикам каждым оператором выдвигаются довольно жесткие требования, во многом зависящие от класса гостиницы, месторасположения, предполагаемого позиционирования".

Таким образом, для любого объекта недвижимости паркинг является жизненной необходимостью - ключевым элементом инфраструктуры, от характеристик которого в значительной степени зависит качество основных услуг, генерируемых объектом, а значит, и уровень его рыночной привлекательности, проявляющийся в размере арендных ставок.

Государственные и рыночные нормы

С точки зрения законодательства, обеспечение парковочными местами является необходимым требованием при проектировании и строительстве любого объекта недвижимости. При несоблюдении этих норм проект просто не будет согласован, а соответственно, не может быть начато строительство, и объект не будет введен в эксплуатацию.

Расчетное количество машиномест на автостоянках у отдельных общественных зданий и сооружений массового посещения в Украине регулируется ГСН 360-92** в редакции 2002 года.

Если проанализировать пункты таблицы, имеющие непосредственное отношение к нормативам обеспеченности паркингом объектов офисной и торговой недвижимости, то можно сделать следующие выводы.

В офисных центрах, которые мы отнесем к разделу "министерства, учреждения управления, общественные, научные и проектные организации с большим числом посетителей" вместительность паркинга определяется исходя из расчета количества машиномест на 1000 работающих, при этом, если речь идет о Киеве, она должна составлять не менее 20 машиномест. Исходя из требований обеспечения административных служащих 10 м2 площади на 1 человека, в итоге получаем, что минимум 1 машиноместо должно приходиться на 500 (!) м2 площади. В сравнении с приведенными выше рыночные требования 100 м2 на 1 машиноместо - более чем впечатляющий показатель. Однако, и при этом некоторые девелоперы пытаются убедить представителей согласовывающих органов, что в проектируемом здании предполагается крайне незначительное количество сотрудников, а огромная доля помещений будет иметь общее и вспомогательное назначение. В результате арендаторам офисных помещений приходится пользоваться для парковки прилегающей территорией и подъездными дорогами.

Норматив вместительности паркинга для торговых центров - 12 машиномест на 100 м2 торговой площади - на первый взгляд существенно превосходит приведенные выше рыночные показатели, однако, один нюанс не позволяет ему реализоваться на практике. Привязка количества машиномест в паркинге к торговой площади дает недобросовестным девелоперам лазейку - заявляя минимальную долю торговой площади в общей площади ТЦ, можно получить разрешение на строительство в структуре крупного торгового объекта паркинга, в лучшем случае способного вместить автомобили работников ТЦ, но никак не его многочисленных посетителей.

Также стоит отметить, что, кроме довольно простых и понятных количественных требований к вместительности паркинга, существуют многочисленные качественные нормативы, определяющие используемые строительные материалы и технологии, пожарную безопасность, эргономику, возможность универсального использования и т. д. Весь этот перечень в очень незначительной степени регулируется государством и учитывается по усмотрению самих застройщиков.

Очевидно, что характеристики паркинга зависят в первую очередь от его вида: набор требований, которым должна соответствовать открытая наземная стоянка, не идет ни в какое сравнение с параметрами многоуровневого подземного паркинга. Из всего многообразия конструкций в сфере недвижимости получили распространение или претендуют на перспективное развитие следующие виды паркингов: наземные (открытые, крытые), многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные), механизированные.

Виды паркинга

По словам Сергея Короля, одноуровневые наземные паркинги характерны для объектов недвижимости, находящихся не в центральной части городов: "По понятным причинам на одной наземной площадке порядка 3000 м2 в центре города сложно разместить даже 100 автомобилей. А ведь это минимальное количество необходимое для эксплуатации офисного центра класса А в 10 000 м2, расположенного в центре города. А вот под зданием, пятно которого составляет 1500 м2, вполне возможно разместить паркинг такой же площади, получив значительную экономию земли. С другой стороны, работая над проектом строительства ТРЦ где-нибудь на Окружной, девелопер будет рассматривать земельный участок площадью от 20 до 40 гектаров (в зависимости от объема проекта). Земля здесь на порядок дешевле, чем в центре, что позволяет создавать обширную наземную парковку".

С этим мнением соглашается Николай Ержаховский: "Вид паркинга при строительстве того или иного объекта недвижимости определяется исходя из характеристик площадки, стратегии инвестора, экономических и технических решений. Например, при нынешних, довольно высоких ценах на землю в Киеве, и особенно его центральной части, экономически наиболее целесообразно строить подземный паркинг, освобождая площади под застройку непосредственно основной функцией".

"Важную роль играют факторы, определяющие возможность строительства паркинга того или иного вида. В первую очередь, это касается подземного паркинга, создание которого в силу ряда причин (подземные коммуникации, подземные воды, геология) в некоторых местах просто невозможно, - говорит Андрей Назаренко. - Однако, в конечном итоге при прочих равных условиях выбор девелопера определяется результатами сугубо финансовых расчетов. При этом во внимание принимаются такие показатели, как:

стоимость создания паркинга. Строительство открытого, крытого одноуровневого и многоуровневого наземного паркинга (от $50 до $200 за 1 м2) обходится гораздо дешевле, чем подземного (от $500 до $1000 за 1 м2 - в зависимости от инженерно-геологических условий территории, на которой ведется строительство). В целом, стоимость строительства квадратного метра подземного паркинга может в некоторых случаях достигать стоимости строительства квадратного метра возводимого сооружения;

стоимость земли и возможности ее альтернативного использования. Дороговизна земельных ресурсов в центре города нивелирует экономию в себестоимости наземного паркинга; в этих условиях более эффективным является использование максимально возможной площади под основную (офисную, торговую, жилую и т. д.) застройку, с размещением паркинга под землей. Обратная ситуация наблюдается на окраинах города - более низкие цены на землю делают разницу в себестоимости подземного и наземного паркинга достаточно существенной, а также позволяет размещать на участке как основные площади, так и наземный паркинг;

разница в размере дохода, генерируемого объектом недвижимости в зависимости от того, каким видом паркинга располагает объект. Хотя, как правило, для арендаторов коммерческих площадей преимущественное значение имеет не вид паркинга, а в целом достаточная обеспеченность офисного или торгового центра парковочными местами. В условиях насыщенного рынка качественный подземный паркинг становится весомым конкурентным преимуществом объекта, позволяющим ему получать более высокие доходы, чем аналоги с другим видом паркинга или с недостаточно вместительным паркингом. В сфере жилой недвижимости ситуация несколько иная - даже на растущем рынке одним из критериев отнесения объекта к высокому классу является наличие подземного паркинга. Возможно, такая ситуация обусловлена тем, что места в паркинге жилых домов в подавляющем большинстве случаев продаются, а не сдаются в аренду, как в объектах коммерческой недвижимости, и покупатели элитных квартир хотят получить максимум комфорта от места стоянки своего автомобиля.

Ниже мы детально остановимся на наиболее актуальном сегодня для объектов недвижимости виде паркинга - подземном.

Подземный паркинг

Под большинством бизнес-центров классов А и В, а также жилыми комплексами и некоторыми торговыми центрами располагаются одно- или двухуровневые подземные паркинги. Международная практика показывает, что многоуровневые (3 и больше уровней) паркинги строятся редко - это слишком затратно, а кроме того, при организации подземного паркинга существуют градостроительные ограничения по максимально возможной глубине строительства. На сегодняшний день в Киеве построен только один четырехуровневый подземный паркинг - в пока не функционирующем офисном центре "Парус" на углу ул. Мечникова и бульвара Леси Украинки.

В целом, по словам Андрея Назаренко, можно выделить следующие проблемы, возникающие при строительстве подземных паркингов:

"подземные воды и карстовые образования, которые могут ограничить глубину заложения или усложнить процесс рытья котлована. Возникает необходимость проводить трудоемкие работы по устройству свайного поля, делать дополнительный отвод воды, временные дренажи. Кроме того, девелопер несет колоссальные затраты на работы, связанные с гидроизоляцией конструкций. Все это повышает стоимость строительства;

подземные коммуникации, насыщенная сеть которых особенно характерна для центральной части Киева. Проходящие под землей линии метрополитена, требующие укрепления фундаменты стоящих рядом домов - эти "подземные обременения" также значительно повышают стоимость строительства подземного паркинга".

В целом, подземный паркинг - это технически сложное и дорогое сооружение, следовательно цены, по которым продаются и сдаются в аренду места в таких паркингах, довольно высоки.

Подземный паркинг представляет собой единое пространство с разметкой, указывающей границы машиномест. В некоторых объектах часть парковочной зоны разбита на боксы, огражденные с трех сторон бетонными перегородками.

Несмотря на то, что в нашей стране подземные паркинги уже достаточно прочно закрепили свою позицию в качестве элементов инфраструктуры современного здания, эксперты констатируют, что далеко не во всех случаях они соответствуют высокому классу автомобилей, для стоянки которых предназначены, и объекта недвижимости в целом.

Как отмечают эксперты, подземный паркинг должен отвечать следующим требованиям:

безопасность;

круглосуточная охрана;

технологичность;

удобство въезда и выезда, которые должны быть расположены отдельно;

наличие систем:

- гидроизоляции;

- вентиляции и контроля загазованности;

- пожаротушения и дымоудаления;

- связи;

- освещения;

микроклимат (теплый и сухой; воздушные завесы, которые "тормозят" доступ холодного воздуха снаружи, что особенно актуально в зимний период);

отличный обзор;

достаточная для всех типов автомобилей высота потолков и ширина въездов-выездов, разъездов, парковочных мест.

На Западе к этим требованиям добавляется наличие моек, очистителей снега, сушек, грузовых лифтов, расположение на въезде/выезде систем антиобледенения. Хотя в целом, как отмечают эксперты, украинская нормативная база в сфере строительства, зачастую не менее строгая, чем западная, имеет множество "белых пятен", связанных, как правило, с применением современных технологий строительства.

В таких случаях использование международных стандартов неизбежно, но при этом существуют сложности согласования соответствующих решений в контролирующих органах.

Отдельно стоит остановиться на довольно актуальной сегодня проблеме несоответствия нормативных требований к пространственным параметрам подземного паркинга стремительно возрастающим габаритам автомобилей. Например, установленной в СНиПах площади машиноместа 2,3х5 метров явно недостаточно для парковки габаритного авто. Разместить автомобиль на площадке такого размера можно, но к ней еще нужно подъехать и развернуться, не задев стоящие рядом машины. Аналогичное, но все же не столь вопиющее несоответствие касается высоты уровня в подземном паркинге - даже соответствующие нормам и прошедшие экспертизу паркинги оказываются тесными и низкими для обычных джипов, не говоря уже о более крупных автомобилях.

В итоге, наиболее профессиональные девелоперы, особенно реализующие элитные проекты в сфере жилой недвижимости, начали проектировать подземные паркинги в соответствии с собственным перечнем требований, основанным на потребительских предпочтениях покупателей квартир.

Как отмечают эксперты, учитываются габаритные и маневренные параметры (радиус разворота). При этом предусматриваются машиноместа для различных типов автомобилей - высоких и длинных авто представительского класса и машин бизнес-класса. Приведем некоторые технические параметры, учитываемые при проектировании подземного паркинга для автомобилей представительского класса. Длина такого автомобиля составляет не менее 5 метров при ширине более 1,8 метра. Важный параметр - минимальный радиус поворота такого автомобиля составляет 4 метра, внешний габаритный радиус - 6,2 метра. Минимальная ширина кольца, в которое может вписаться такой автомобиль, составляет 2,9 метра. Размер зазора между автомобилем и стеной ограждения (боковой, задней) должен составлять около 0,5 метра, высота ворот и проездов - не менее 2,2 метра с учетом необходимого зазора до нижней части конструкций перекрытий.

Отечественная ситуация и перспективы

Отечественных инвесторов пока еще не заинтересовал такой объект девелопмента как обособленные паркинги, поэтому об этом элементе транспортной инфраструктуры в нашей стране пока еще можно говорить исключительно в привязке к каким-либо торговым, офисным центрам, либо жилым комплексам.

Как уже отмечалось, несмотря на наличие довольно жестких государственных требований к вместительности паркингов в рамках объекта недвижимости того или иного вида, украинские девелоперы, ограниченные размерами существующих земельных участков, пытаются получить максимальный эффект от застройки, что зачастую априори не оставляет наземному паркингу никаких шансов.

Более дорогой вариант подземного паркинга выполняется по минимальной программе - для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также необходимой классности, если такие требования в данном сегменте недвижимости существуют.

"Стоит, однако, отметить, - говорит Андрей Назаренко, - что исключительная важность вместительности паркинга для соответствия тому или иному классу, а также сама необходимость такого соответствия на сегодняшний день далеко не столь однозначна. В условиях рынка продавца и арендодателя пользователи недвижимости вынуждены довольствоваться крайне низким по западным меркам уровнем сервиса, и недостаточное количество машиномест в паркинге - одно из ярких проявлений этой тенденции. Лишь в единицах бизнес-центров Киева норма 100 м2 на 1 машиноместо хоть как-то выполняется. Подавляющее большинство ТЦ столицы не имеет нормального паркинга. Но отечественные девелоперы могут не отягощать себя вопросами удобства дальнейшей эксплуатации построенных ими зданий: рынок и так поглощает все возводимые объекты и даже "требует добавки". Инвесторы редко думают о долгосрочных перспективах проекта - им нужно построить максимум общей площади, а парковка этому только мешает".

По словам Николая Ержаховского, "у девелоперов не всегда получается придерживаться государственных норм в виду отсутствия достаточных площадей для паркинга, потому отклонения обсуждаются на градостроительном совете и в случае аргументированного обоснования могут иметь место". "Также, - добавляет Андрей Назаренко, - очень часто можно встретить ситуацию, когда девелопер заявляет строительство паркинга во второй очереди проекта, а после согласования и строительства благополучно забывает о своих обещаниях".

В целом, по словам экспертов, девелоперы довольно часто пытаются обойти нормы вместительности паркинга. Причем случаев, чтобы контролирующие органы штрафовали застройщика из-за нарушения парковочных норм или останавливали строительство, отечественная история пока не знает. Если нормативы отличаются от объективных коммерческих требований, нормы не выполняются. При разработке концепции девелоперы, конечно же, рассматривают количество парковочных мест как одну из составляющих успешного функционирования объекта недвижимости, но при дефиците земли в городе нередко вынуждены жертвовать ими.

Что касается жилой недвижимости, то еще в 2003 году Киевсовет принял решение, согласно которому все жилые дома в Киеве должны строиться только с подземными паркингами, минимальное количество машиномест в которых должно соответствовать количеству квартир. Проекты жилых зданий, в которых количество машиномест в подземном паркинге будет меньше количества квартир, или паркинг вообще не будет предусмотрен, приниматься к рассмотрению не будут.

Однако, имеются исключения из правил. Например, паркинг может быть предусмотрен во второй очереди проекта; если же дом предназначен для инвалидов либо ветеранов, паркинг вряд ли понадобится. Поэтому решение Киевсовета - это чисто декларативное заявление и не имеет реальной силы, поскольку не подтверждено нормативной базой.

В конечном итоге, как отмечает Сергей Король, "существующие государственные нормы гораздо мягче тех, которые диктует рынок". Насколько же выигрывает девелопер, не соблюдая рыночные нормы, - вопрос неоднозначный. Текущая экономия на таком достаточно дорогостоящем пункте затрат, как паркинг, сегодня не оборачивается существенным снижением арендных ставок и недополучением дохода, но, продолжает Сергей Король, "если застройщик не выполняет официальных требований, а о рыночных и говорить не приходится, он сам себе роет глубокую яму, из которой не выбраться. Построив объект, не обеспеченный достаточным количеством машиномест, девелопер обрекает его на неудачу". Другое дело, что сегодня отечественные игроки рынка только начинают осознавать эту истину.

Нельзя не отметить положительную тенденцию более внимательного отношения девелоперов к паркингам, которая начинает проявляться в последнее время. По мере насыщения рынка офисными, торговыми площадями или, по крайней мере, в ожидании такого насыщения, девелоперам приходится тщательнее изучать потребности клиентов и закладывать в проекты как можно больше дополнительных опций, среди которых одно из существенных мест занимает вместительный паркинг.

Кроме того, эксперты акцентируют внимание на важности надлежащего соблюдения требований к паркингу, даже если это не влечет за собой повышения текущей доходности объекта недвижимости.

Соблюдение всех требований к паркингу повышает привлекательность объекта для инвестиционных покупателей, которые, в силу специфики своего участия в проектах, отдают предпочтения долгосрочным конкурентным преимуществам инвестиционного продукта, а не краткосрочной позиции на рынке. Другими словами, даже если на нынешнем этапе, в силу отсутствия конкуренции на рынке, офисный или торговый центр недостаточно, по западным меркам, обеспеченный паркингом, позволяет позиционироваться в высоком классе и заявлять соответствующие ставки аренды, то в долгосрочной перспективе, по мере повышения уровня конкуренции и появления более профессиональных объектов, уровень доходности проектов, при создании которых девелопер предпочел сэкономить, будет существенно снижаться. Именно этот аспект, пока еще не всегда понятный для отечественных игроков, принимают во внимание международные инвестиционные фонды.

Комментирует Николай Ержаховский: "Наличие качественного современного паркинга позитивно отражается на инвестиционной стоимости объекта в момент выхода девелопера из проекта, хотя и сопряжено с дополнительными капитальными инвестициями. Для институциональных инвесторов необходимое количество парковочных мест - один из основных критериев привлекательности объекта недвижимости для приобретения". Соглашается с этим мнением Сергей Король: "Институциональный инвестор рассматривает к приобретению понятный ему и соответствующий всем нормам и правилам объект. Такими нормами и правилами являются местоположение, доступность, концепция, эффективность площадей, техническая оснащенность, набор арендаторов, условия договоров аренды, соответствие объекта определенному классу. Недостаточность же в том или ином объекте необходимого количества парковочных мест, как правило, означает полное отсутствие к нему инвестиционного интереса".

И если рыночная ситуация пока в целом неблагоприятна для качественного (как и количественного) развития паркингового девелопмента, то, учитывая тот факт, что многие отечественные застройщики сегодня реализуют или планируют начинать реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости, изначально ориентируясь на их продажу как инвестиционного продукта, можно с определенной долей уверенности предположить, что уже сейчас паркинг начинает привлекать надлежащее внимание со стороны игроков рынка недвижимости.
Автор: Иван КОВАЛЕНКО ("Commercial Property", N 6, 1-30 июня 2006)

Комментировать


Адрес источника: http://www.commercialproperty.com.ua
Читайте также:

  Офисы опустели... (08.09.2008)

   Стремясь получить максимальные прибыли, застройщики спровоцировали «затоваривание» рынка офисными и торговыми площадями...
   Столичные предприниматели пресытились офисами и торговыми площадями. По словам начальника сектора коммерческой недвижимости компании «Траектория» Валентина Вечерского, нынешним летом количество сделок по аренде и по продаже коммерческой недвижимости снизилось на 15–18% по сравнению с показателями, характерными для этого сезона. А уровень ...



  Квартира под офис: изменяем целевое назначение жилья (04.09.2008)

   Сдавать квартиру под офис гораздо выгоднее, чем в качестве жилья - говорят эксперты. Однако формальная процедура перевода жилья в нежилой фонд может обойтись собственнику в $20-30 тыс. и занять около года. Стоит ли идти на столь высокие затраты и можно ли сэкономить?
   Несмотря на активное строительство офисных центров, в столице по-прежнему отмечается недостаток коммерческих площадей. Аналитики отмечают острый дефицит помещений под магазины и небольшие офисы. Как ...



  Складские помещения остаются в дефиците (01.09.2008)

   Складские помещения остаются в дефиците Складов в Украине не так много, как хотелось бы предпринимателям. По данным аналитиков рынка недвижимости, сегодня ощущается повышенный спрос на складские помещения, в то время как новых проектов мало. 
  Мест нет

   Высокая стоимость земли, а также повышенные требования к территориям, на которых может быть расположен складской комплекс, привели к тому, что число приобретаемых земельных участков под застройку складами уменьшилось, ...



  Украина: апарт-отели - новое веяние рынка недвижимости (28.08.2008)

   В мировой практике приобретение в частную собственность отдельной резиденции в гостинице уже давно стало нормой. Такая покупка обычно рассматривается не только как жилье, но и как выгодная инвестиция. В Украине аналогичные проекты в большинстве своем пока находятся в стадии реализации. Первым украинским проектом апарт-отеля может стать Hilton, строящийся сейчас в Киеве на бульваре Тараса Шевченко. 
   Практика продажи номеров в отелях достаточно широко ...



  Особенности рынка торговой недвижимости Львова (26.08.2008)

   Рынок торговой недвижимости Львова Торговые площади во Львове, о дефиците которых местные риэлторы говорили уже давно, снова подорожали. 
   Спрос на них настолько высок, что в ход идут любые мало-мальски подходящие помещения, а в центре продавцы уже вытесняют жильцов, полностью занимая многоквартирные дома. Впрочем, эксперты уверены, что в течение ближайших двух лет напряжение на рынке, а вслед за ним и цены спадут, ведь инвесторы обещают утроить площадь ...



  Сдаем гараж под логистический цетр (21.08.2008)

   Чтобы зарабатывать, сдавая недвижимость под склад, не обязательно вкладывать миллионы долларов в строительство логистического центра. Спрос настолько превышает предложение, что предприниматели готовы арендовать даже гаражи и подвалы.
   Для большинства киевских предпринимателей снять помещение под склад — большая проблема. «Арендные ставки в специализированных центрах многим не по карману, да и места в складских помещениях, даже пригородных, не хватает, — сетует ...



  Для львовских торговцев настали тяжелые времена — цены на помещения растут катастрофическими темпами (21.08.2008)

   Торговые площади во Львове, о дефиците которых местные риэлторы говорили уже давно, снова подорожали. Спрос на них настолько высок, что в ход идут любые мало-мальски подходящие помещения, а в центре продавцы уже вытесняют жильцов, полностью занимая многоквартирные дома.
   Впрочем, эксперты уверены, что в течение ближайших двух лет напряжение на рынке, а вслед за ним и цены спадут, ведь инвесторы обещают утроить площадь имеющихся в городе объектов ...



  Эксплуатировать высококлассные объекты в Киеве будет невозможно! (21.08.2008)

   Сегодня в центре Киева заявлены к реализации тысячи коммерческих площадей самого высокого класса. Но отсутствие единой схемы перспективного развития транспортных коммуникаций столицы может привести к невозможности их использования.
   Рекомендации градостоительного совета «разработать транспортную схему» значится чуть ли ни во всех протоколах обсуждения проектов будущих сооружений. Причем каждый раз, вопросы автомобильных и переходных развязок, замены коммуникаций и ...



  Аналитический обзор рынка торговой недвижимости г. Ялта (19.08.2008)

   Компания «Соцмарт» провела комплекс исследований в Малой Ялте. В данной статье приводятся выдержки из аналитического отчета по торговой недвижимости города Ялта.
  Ялта является наиболее популярным крымским курортом. Его по праву называют столицей Южного берега Крыма. Статус города в СССР Ялта получила в 1938 г. Это сравнительно молодой центр международного туризма, который отметил 170-летие в марте 2008 года. Город Ялта расположен в 86 км от Симферополя, в 40 км ...



  Облака нам только снятся (18.08.2008)

   $800 млн. — такую сумму ровно месяц назад заплатил инвестиционный совет города Абу-Даби, столицы ОАЭ, за легендарный небоскреб Крайслер-Билдинг на Манхеттене. Продажа 319-метрового гиганта, который с 30-х годов прошлого века считается символом Нью-Йорка, стала далеко не самой крупной сделкой на американском рынке недвижимости. В начале лета другие предприимчивые арабы из Эмиратов приобрели офисный небоскреб General Motors в том же районе, но по цене более солидной – $2,8 млрд. ...



  Тонкости рынка складской логистики (07.08.2008)

  На сегодня в киевском регионе имеется менее 400 тысяч квадратных метров качественных складских площадей. Требуется в полтора раза больше.
  Качественные складские площади в Киеве и в ключевых пунктах основных транспортных магистралей пользуются повышенным спросом. Тарифы на услуги таких складов запредельны. Несмотря на более высокий уровень заработной платы в Европе, аналогичные услуги там стоят значительно дешевле. Такое ценообразование объясняется более благоприятным для ...



  Киев застраивают офисами! (04.08.2008)

   Офисные центры – основная тема градсоветов этого года. Если еще недавно предприятия и организации старались «пристроить» свои свободные территории для строительства жилья, то теперь они возводят офисные комплексы. На очередном заседании архитекторы утверждили два проекта по ул. Ивана Кудри, 15 в Печерском районе и на углу бульвара Ивана Лепсе и ул. Николая Василенко.

Укрепляя склоны

   Проект по ул. Ивана Кудри совсем недавно прошел предварительное ...



  Исследования рынка недвижимости Донецка за I полугодие 2008 года (01.08.2008)

   Отдел маркетинга и аналитики ГК «ГЕРЦ» исследовал рынок недвижимости Донецка за I полугодие 2008 года. В ходе исследования, проведенного с учетом данных, предоставленных риелторами, было выявлено несколько тенденций на рынке жилой недвижимости:    Увеличилось количество сделок в национальной валюте, что снижает риски, связанные с неустойчивым курсом иностранных валют.    В июле текущего года количество сделок уменьшилось примерно на 40-50% по сравнению с ...



  Эксперты прогнозируют увеличение объема рынка складских помещений Киева вдвое к концу 2008г (01.08.2008)

   Объем рынка складских помещений Киева в течение второй половины 2008 года при условии реализации новых проектов в запланированные сроки увеличится на 363 тыс. кв. м, тогда как по результатам первого полугодия он составил 360 тыс. кв. м.
   "На конец первого полугодия 2008 года, по нашим оценкам, общий объем высококачественных складских комплексов в Киеве составляет 360 тыс. кв. м. При условии реализации новых проектов в запланированные сроки, мы ожидаем увеличения ...



  Топ-10 самых дорогих офисов Киева (28.07.2008)

Составляя рейтинг офисных центров столицы, Контракты ориентировались на стоимость аренды квадратного метра в центре Киева. Но в рейтинге офисы расположены в зависимости от годового дохода от сдачи в аренду объекта. В перечень не были включены крупные центры, не приносящие ренты владельцам, а также объекты с отсутствующими вакантными площадями.
 1. БЦ «Парус»

Рента: $50,57 млн в год

Площадь: 52 672 кв. м

Арендаторы: Интерпайп, Райффайзен Банк Аваль, Олимп, Конкорд ...



  Торговые центры Киева: перспективные зоны (25.07.2008)

   Развитие сегмента коммерческой недвижимости в столице Украины в последние несколько лет несется головокружительными темпами. В первую очередь это касается офисной и торговой недвижимости. Компания «Соцмарт» провела исследование торговой недвижимости г. Киева. В данной статье приводятся выдержки из аналитического отчета. На начало марта 2008 года, по данным аналитического отдела «Соцмарт»,  в Киеве  действовало 33 торговых центра (Олимпийский, Большевик, Метроград, Арена, ...



  "Бросок" в пригород. Складская недвижимость, возведенная за чертой города, окупается в 2,5 раза быстрее! (23.07.2008)

   Эксперты, занимающиеся анализом занятости населения, отмечают, что в прошлом году наблюдался возросший спрос на представителей профессий, занятых в сфере складской логистики. В больших количествах требуются специалисты по регулированию материально-транспортных потоков, работники складов.    В нынешнем году тенденция сохраняется. В возрастающем спросе на квалифицированную рабочую силу для обслуживания складов отражаются как нарастающие процессы модернизации инфраструктуры, так и коренное ...



  Кредиты под офисы: быть или не быть? (23.07.2008)

   Кризис ликвидности на отечественном рынке станет главной преградой для кредитования офисов в этом году. Банки уже взвинтили цены на этот вид займов и ужесточили требования для заемщиков. Однако это не предел: они собираются сделать это еще раз через несколько месяцев. А потому не рассчитывают на весьма скромные результаты по результатам работы в 2008 г. — прирост "офисного" портфеля на 25-30%.
   Получить кредит под когда-то классическую схему по преобразованию ...



  Инвесторы гостиничной недвижимости неоднозначны в прогнозах развития рынка (17.07.2008)

   На Васильевском острове начинается редевелопмент крупной территории Санкт-Петербургского сталепрокатного завода, на территории которого появится многофункциональный комплекс стоимостью до $1 млрд. Финансировать проект будут нынешние собственники предприятия – финский фонд Lipsanen & Co. Group и шведская компания Vassili Aktiebolag.
   Однако, как отмечает «РБК Daily», заявленный проект может обрести скандальность: предполагаемая высота доминанты – 50 м не ...



  Первое полугодие 2008 г. завершилось без неожиданностей (15.07.2008)

Завершений 1-го полугодия – период подведения итогов. Не случайно, различные СМИ обращаются в УТГ с практически одинаковыми вопросами, посвященными итогам полугодия. Подробнее о рынке мы расскажем в готовящемся к выпуску в конце июля  нашем очередном  аналитическом обзоре за 1-е полугодие 2008, однако управляющий директор компании Виталий Бойко, уже сегодня выделил  основные тезисы по рынку, которые удовлетворят любопытство желающих.Итак, вот они. Рынок коммерческой ...




Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2022. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis