Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Паркинг: особенности девелопмента


Паркинг является одним из важнейших элементов инфраструктуры любого объекта недвижимости. От его основных характеристик и, прежде всего, вместительности, в значительной степени зависит рыночная привлекательность офисного и торгового центра, гостиницы и жилого дома.
Существующие во многих странах мира, в том числе и в Украине, государственные нормы определяют минимальное количество машиномест для различных видов и классов недвижимости. Однако, если на Западе девелоперы, стремящиеся обеспечить свои объекты дополнительными конкурентными преимуществами, существенно перевыполняют эти нормы, то отечественные застройщики, сталкивающиеся с огромным неудовлетворенным спросом во всех сегментах рынка, предпочитают в довольно затратном вопросе паркинга экономить и придерживаются установленного государством минимума. В этой статье мы проанализируем причины и последствия такого подхода, а также рассмотрим основные количественные и качественные параметры паркинга, которые необходимо учитывать при его проектировании и строительстве.

Необходимость

Актуальную для всех растущих городов проблему наличия организованных мест стоянки автомобилей можно рассматривать в двух аспектах: общегородском и точечном - для каждого обособленного объекта недвижимости. "Очевидно, - считает Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, - что, несмотря на весомую роль общественных и муниципальных инициатив в строительстве гаражей и паркингов, общий уровень "паркинговой" обеспеченности города находится в прямой зависимости от того, какое внимание этой составляющей инфраструктуры в рамках своих проектов уделяют отдельные девелоперы. В условиях финансовой неспособности государственных и муниципальных органов власти обеспечить реализацию какой-либо программы за счет бюджетных средств основным способом достижения глобальных целей является привлечение частного капитала, для чего создаются соответствующие нормы и стимулы. В данном случае речь идет о требованиях по обязательному обеспечению любого объекта недвижимости определенным количеством парковочных мест, которые должен соблюдать каждый застройщик. Однако, кроме этих требований, важное значение имеет рыночная ситуация, либо усиливающая, либо ослабляющая государственные нормы к вместительности паркингов в структуре того или иного объекта недвижимости". Так, автомобильный паркинг является одним из основных критериев, определяющих классность, рыночную привлекательность, а соответственно, и цену продажи квартир в жилом доме. Не удивительно, что в классификаторе жилой недвижимости, утвержденном в конце апреля текущего года "Украинской Строительной Ассоциацией", требования к паркингу занимают одно из ключевых мест среди факторов "строительных и технических характеристик здания и его конструктивных элементов". И хотя, по мнению самих разработчиков классификатора, паркинг не является критическим для определения класса жилья, в документе указано, что уже в эконом-классе паркинг необходим, а для более высоких уровней - бизнес, премиум (как и де-люкс) - предусматривается обеспечение 1-2 и более машиномест на квартиру. Рассуждая о важности паркинга для жилого дома, многие эксперты отмечают, что для объекта, позиционирующего себя в бизнес-классе и выше, наличие этого фактора - даже не критерий, а ключевой и неотъемлемый атрибут. С этим соглашаются и сами девелоперы, отмечающие, что без гаражей квартиры просто не продавались бы по заявляемой цене. Кроме того, несмотря на многочисленные сложности инженерного обеспечения и технологические проблемы (речь о которых пойдет ниже), паркинги сами по себе являются эффективным активом и приносят девелоперу ощутимый доход, поскольку, как правило, продаются отдельно от квартир.

По мере роста значимости офисного труда, вторым (а для некоторых и первым) по продолжительности пребывания местом становится офис. Как результат роста уровня жизни и автомобилизации населения паркинг уже сегодня является не менее важным, чем для жилого дома, критерием качества офисного здания. С этим соглашаются все эксперты. Так, Сергей Король, председатель наблюдательного совета компании "Нест", отмечает: "Сам принцип деятельности объектов офисной недвижимости предполагает обеспечение компаний-клиентов (арендаторов) условиями, необходимыми для успешной, эффективной, спокойной, лишенной проблем работы. Одним из ключевых базовых элементов инфраструктуры, обеспечивающих такие условия, является паркинг, содержащий необходимое количество машиномест. И хотя требования к обеспечению парковочными местами офисных центров класса А наиболее высокие, в классе В и С паркинг, располагающий достаточным количеством парковочных мест, также необходим для удовлетворения потребностей арендаторов".

Не случайно в классификаторе офисной недвижимости, утвержденном в 2004 году комитетом по недвижимости Американской торговой палаты, среди 10 обязательных требований, соответствие с которым определяет класс офисного центра, указана "охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 м2 арендуемой офисной площади".

Как отмечают эксперты, паркинг является обязательным элементом инфраструктуры и торгового центра. В соответствии с рекомендуемыми рыночными показателями, вместительность паркинга должна определяться исходя из соотношения 4-8 машиномест на 100 м2 общей торговой площади, в зависимости от вида ТЦ, месторасположения, объема, структурного наполнения и других факторов. По словам Сергея Короля, объекты торговой недвижимости вообще не могут работать без паркинга: "Здесь уже речь идет не столько о клиенте-арендаторе, сколько о клиенте-покупателе. Успех ТЦ зависит от успешной деятельности магазинов, арендующих в нем площади, а их успех определяется во многом удобным для покупателя доступом к центру, в том числе и отсутствием проблем с парковкой машины. Преодолев по дороге к ТЦ целый ряд препятствий, покупатель вряд ли захочет вернуться в него, конечно, если рынок достаточно конкурентен и у клиентов есть выбор. Отсутствие паркинга в профессиональном ТЦ - нонсенс. Исключением может быть объект, находящийся в самом центре города, напрямую связанный со станцией метро и расположенный в месте традиционно сложившегося потока пешеходов ("Глобус", "Метроград")".

Евгений Кин, директор компании "ААМ Автоматик" (Москва), отмечает, что "каждый крупный супермаркет, торговый или развлекательный центр непременно предлагает своим посетителям удобные охраняемые стоянки (возможно, даже подземные), различные скидки и бонусы для постоянных покупателей при оплате парковочных мест. Для торговых объектов удобный паркинг - это эффективный способ привлечения покупателей. Ведь люди, привыкшие к определенным условиям комфорта, не поедут в магазин или фитнесс-центр, если там нет стоянки или она мала и неудобна".

Соглашается с этим мнением и Николай Ержаховский, генеральный директор компании "XXI Век": "В торговой недвижимости паркинг является важнейшим инструментом логистики покупательских потоков, средством создания комфортных условий для клиентов и, как следствие, формирует лояльность покупателей-автомобилистов, которые, по статистике, за посещение ТЦ тратят больше денег. От наличия паркинга в значительной степени зависит посещаемость ТЦ в будущем, так как при постоянном увеличении количества ТЦ на рынке, росте конкуренции и увеличении количества автомобилистов более удобные с точки зрения паркинга центры будут привлекать большую часть клиентов".

Паркинг является неотъемлемым элементом инфраструктуры профессионального складского комплекса. Как отмечает Николай Ержаховский, "наличие и формат паркинга, являющегося частью технологического процесса склада, определяется его типом (распределитель, длительное хранение, охлаждение), а также другими характеристиками (например, интенсивностью). В зависимости от мощности складских помещений, необходимо предусмотреть отстойники для автопоездов, стоянки для сотрудников и клиентов логистического центра".

Немалое значение имеет паркинг и для гостиничной недвижимости, где его роль, по словам Андрея Назаренко, "менее значима, чем в офисном и торговом сегментах, однако к его наличию, вместительности и качественным характеристикам каждым оператором выдвигаются довольно жесткие требования, во многом зависящие от класса гостиницы, месторасположения, предполагаемого позиционирования".

Таким образом, для любого объекта недвижимости паркинг является жизненной необходимостью - ключевым элементом инфраструктуры, от характеристик которого в значительной степени зависит качество основных услуг, генерируемых объектом, а значит, и уровень его рыночной привлекательности, проявляющийся в размере арендных ставок.

Государственные и рыночные нормы

С точки зрения законодательства, обеспечение парковочными местами является необходимым требованием при проектировании и строительстве любого объекта недвижимости. При несоблюдении этих норм проект просто не будет согласован, а соответственно, не может быть начато строительство, и объект не будет введен в эксплуатацию.

Расчетное количество машиномест на автостоянках у отдельных общественных зданий и сооружений массового посещения в Украине регулируется ГСН 360-92** в редакции 2002 года.

Если проанализировать пункты таблицы, имеющие непосредственное отношение к нормативам обеспеченности паркингом объектов офисной и торговой недвижимости, то можно сделать следующие выводы.

В офисных центрах, которые мы отнесем к разделу "министерства, учреждения управления, общественные, научные и проектные организации с большим числом посетителей" вместительность паркинга определяется исходя из расчета количества машиномест на 1000 работающих, при этом, если речь идет о Киеве, она должна составлять не менее 20 машиномест. Исходя из требований обеспечения административных служащих 10 м2 площади на 1 человека, в итоге получаем, что минимум 1 машиноместо должно приходиться на 500 (!) м2 площади. В сравнении с приведенными выше рыночные требования 100 м2 на 1 машиноместо - более чем впечатляющий показатель. Однако, и при этом некоторые девелоперы пытаются убедить представителей согласовывающих органов, что в проектируемом здании предполагается крайне незначительное количество сотрудников, а огромная доля помещений будет иметь общее и вспомогательное назначение. В результате арендаторам офисных помещений приходится пользоваться для парковки прилегающей территорией и подъездными дорогами.

Норматив вместительности паркинга для торговых центров - 12 машиномест на 100 м2 торговой площади - на первый взгляд существенно превосходит приведенные выше рыночные показатели, однако, один нюанс не позволяет ему реализоваться на практике. Привязка количества машиномест в паркинге к торговой площади дает недобросовестным девелоперам лазейку - заявляя минимальную долю торговой площади в общей площади ТЦ, можно получить разрешение на строительство в структуре крупного торгового объекта паркинга, в лучшем случае способного вместить автомобили работников ТЦ, но никак не его многочисленных посетителей.

Также стоит отметить, что, кроме довольно простых и понятных количественных требований к вместительности паркинга, существуют многочисленные качественные нормативы, определяющие используемые строительные материалы и технологии, пожарную безопасность, эргономику, возможность универсального использования и т. д. Весь этот перечень в очень незначительной степени регулируется государством и учитывается по усмотрению самих застройщиков.

Очевидно, что характеристики паркинга зависят в первую очередь от его вида: набор требований, которым должна соответствовать открытая наземная стоянка, не идет ни в какое сравнение с параметрами многоуровневого подземного паркинга. Из всего многообразия конструкций в сфере недвижимости получили распространение или претендуют на перспективное развитие следующие виды паркингов: наземные (открытые, крытые), многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные), механизированные.

Виды паркинга

По словам Сергея Короля, одноуровневые наземные паркинги характерны для объектов недвижимости, находящихся не в центральной части городов: "По понятным причинам на одной наземной площадке порядка 3000 м2 в центре города сложно разместить даже 100 автомобилей. А ведь это минимальное количество необходимое для эксплуатации офисного центра класса А в 10 000 м2, расположенного в центре города. А вот под зданием, пятно которого составляет 1500 м2, вполне возможно разместить паркинг такой же площади, получив значительную экономию земли. С другой стороны, работая над проектом строительства ТРЦ где-нибудь на Окружной, девелопер будет рассматривать земельный участок площадью от 20 до 40 гектаров (в зависимости от объема проекта). Земля здесь на порядок дешевле, чем в центре, что позволяет создавать обширную наземную парковку".

С этим мнением соглашается Николай Ержаховский: "Вид паркинга при строительстве того или иного объекта недвижимости определяется исходя из характеристик площадки, стратегии инвестора, экономических и технических решений. Например, при нынешних, довольно высоких ценах на землю в Киеве, и особенно его центральной части, экономически наиболее целесообразно строить подземный паркинг, освобождая площади под застройку непосредственно основной функцией".

"Важную роль играют факторы, определяющие возможность строительства паркинга того или иного вида. В первую очередь, это касается подземного паркинга, создание которого в силу ряда причин (подземные коммуникации, подземные воды, геология) в некоторых местах просто невозможно, - говорит Андрей Назаренко. - Однако, в конечном итоге при прочих равных условиях выбор девелопера определяется результатами сугубо финансовых расчетов. При этом во внимание принимаются такие показатели, как:

стоимость создания паркинга. Строительство открытого, крытого одноуровневого и многоуровневого наземного паркинга (от $50 до $200 за 1 м2) обходится гораздо дешевле, чем подземного (от $500 до $1000 за 1 м2 - в зависимости от инженерно-геологических условий территории, на которой ведется строительство). В целом, стоимость строительства квадратного метра подземного паркинга может в некоторых случаях достигать стоимости строительства квадратного метра возводимого сооружения;

стоимость земли и возможности ее альтернативного использования. Дороговизна земельных ресурсов в центре города нивелирует экономию в себестоимости наземного паркинга; в этих условиях более эффективным является использование максимально возможной площади под основную (офисную, торговую, жилую и т. д.) застройку, с размещением паркинга под землей. Обратная ситуация наблюдается на окраинах города - более низкие цены на землю делают разницу в себестоимости подземного и наземного паркинга достаточно существенной, а также позволяет размещать на участке как основные площади, так и наземный паркинг;

разница в размере дохода, генерируемого объектом недвижимости в зависимости от того, каким видом паркинга располагает объект. Хотя, как правило, для арендаторов коммерческих площадей преимущественное значение имеет не вид паркинга, а в целом достаточная обеспеченность офисного или торгового центра парковочными местами. В условиях насыщенного рынка качественный подземный паркинг становится весомым конкурентным преимуществом объекта, позволяющим ему получать более высокие доходы, чем аналоги с другим видом паркинга или с недостаточно вместительным паркингом. В сфере жилой недвижимости ситуация несколько иная - даже на растущем рынке одним из критериев отнесения объекта к высокому классу является наличие подземного паркинга. Возможно, такая ситуация обусловлена тем, что места в паркинге жилых домов в подавляющем большинстве случаев продаются, а не сдаются в аренду, как в объектах коммерческой недвижимости, и покупатели элитных квартир хотят получить максимум комфорта от места стоянки своего автомобиля.

Ниже мы детально остановимся на наиболее актуальном сегодня для объектов недвижимости виде паркинга - подземном.

Подземный паркинг

Под большинством бизнес-центров классов А и В, а также жилыми комплексами и некоторыми торговыми центрами располагаются одно- или двухуровневые подземные паркинги. Международная практика показывает, что многоуровневые (3 и больше уровней) паркинги строятся редко - это слишком затратно, а кроме того, при организации подземного паркинга существуют градостроительные ограничения по максимально возможной глубине строительства. На сегодняшний день в Киеве построен только один четырехуровневый подземный паркинг - в пока не функционирующем офисном центре "Парус" на углу ул. Мечникова и бульвара Леси Украинки.

В целом, по словам Андрея Назаренко, можно выделить следующие проблемы, возникающие при строительстве подземных паркингов:

"подземные воды и карстовые образования, которые могут ограничить глубину заложения или усложнить процесс рытья котлована. Возникает необходимость проводить трудоемкие работы по устройству свайного поля, делать дополнительный отвод воды, временные дренажи. Кроме того, девелопер несет колоссальные затраты на работы, связанные с гидроизоляцией конструкций. Все это повышает стоимость строительства;

подземные коммуникации, насыщенная сеть которых особенно характерна для центральной части Киева. Проходящие под землей линии метрополитена, требующие укрепления фундаменты стоящих рядом домов - эти "подземные обременения" также значительно повышают стоимость строительства подземного паркинга".

В целом, подземный паркинг - это технически сложное и дорогое сооружение, следовательно цены, по которым продаются и сдаются в аренду места в таких паркингах, довольно высоки.

Подземный паркинг представляет собой единое пространство с разметкой, указывающей границы машиномест. В некоторых объектах часть парковочной зоны разбита на боксы, огражденные с трех сторон бетонными перегородками.

Несмотря на то, что в нашей стране подземные паркинги уже достаточно прочно закрепили свою позицию в качестве элементов инфраструктуры современного здания, эксперты констатируют, что далеко не во всех случаях они соответствуют высокому классу автомобилей, для стоянки которых предназначены, и объекта недвижимости в целом.

Как отмечают эксперты, подземный паркинг должен отвечать следующим требованиям:

безопасность;

круглосуточная охрана;

технологичность;

удобство въезда и выезда, которые должны быть расположены отдельно;

наличие систем:

- гидроизоляции;

- вентиляции и контроля загазованности;

- пожаротушения и дымоудаления;

- связи;

- освещения;

микроклимат (теплый и сухой; воздушные завесы, которые "тормозят" доступ холодного воздуха снаружи, что особенно актуально в зимний период);

отличный обзор;

достаточная для всех типов автомобилей высота потолков и ширина въездов-выездов, разъездов, парковочных мест.

На Западе к этим требованиям добавляется наличие моек, очистителей снега, сушек, грузовых лифтов, расположение на въезде/выезде систем антиобледенения. Хотя в целом, как отмечают эксперты, украинская нормативная база в сфере строительства, зачастую не менее строгая, чем западная, имеет множество "белых пятен", связанных, как правило, с применением современных технологий строительства.

В таких случаях использование международных стандартов неизбежно, но при этом существуют сложности согласования соответствующих решений в контролирующих органах.

Отдельно стоит остановиться на довольно актуальной сегодня проблеме несоответствия нормативных требований к пространственным параметрам подземного паркинга стремительно возрастающим габаритам автомобилей. Например, установленной в СНиПах площади машиноместа 2,3х5 метров явно недостаточно для парковки габаритного авто. Разместить автомобиль на площадке такого размера можно, но к ней еще нужно подъехать и развернуться, не задев стоящие рядом машины. Аналогичное, но все же не столь вопиющее несоответствие касается высоты уровня в подземном паркинге - даже соответствующие нормам и прошедшие экспертизу паркинги оказываются тесными и низкими для обычных джипов, не говоря уже о более крупных автомобилях.

В итоге, наиболее профессиональные девелоперы, особенно реализующие элитные проекты в сфере жилой недвижимости, начали проектировать подземные паркинги в соответствии с собственным перечнем требований, основанным на потребительских предпочтениях покупателей квартир.

Как отмечают эксперты, учитываются габаритные и маневренные параметры (радиус разворота). При этом предусматриваются машиноместа для различных типов автомобилей - высоких и длинных авто представительского класса и машин бизнес-класса. Приведем некоторые технические параметры, учитываемые при проектировании подземного паркинга для автомобилей представительского класса. Длина такого автомобиля составляет не менее 5 метров при ширине более 1,8 метра. Важный параметр - минимальный радиус поворота такого автомобиля составляет 4 метра, внешний габаритный радиус - 6,2 метра. Минимальная ширина кольца, в которое может вписаться такой автомобиль, составляет 2,9 метра. Размер зазора между автомобилем и стеной ограждения (боковой, задней) должен составлять около 0,5 метра, высота ворот и проездов - не менее 2,2 метра с учетом необходимого зазора до нижней части конструкций перекрытий.

Отечественная ситуация и перспективы

Отечественных инвесторов пока еще не заинтересовал такой объект девелопмента как обособленные паркинги, поэтому об этом элементе транспортной инфраструктуры в нашей стране пока еще можно говорить исключительно в привязке к каким-либо торговым, офисным центрам, либо жилым комплексам.

Как уже отмечалось, несмотря на наличие довольно жестких государственных требований к вместительности паркингов в рамках объекта недвижимости того или иного вида, украинские девелоперы, ограниченные размерами существующих земельных участков, пытаются получить максимальный эффект от застройки, что зачастую априори не оставляет наземному паркингу никаких шансов.

Более дорогой вариант подземного паркинга выполняется по минимальной программе - для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также необходимой классности, если такие требования в данном сегменте недвижимости существуют.

"Стоит, однако, отметить, - говорит Андрей Назаренко, - что исключительная важность вместительности паркинга для соответствия тому или иному классу, а также сама необходимость такого соответствия на сегодняшний день далеко не столь однозначна. В условиях рынка продавца и арендодателя пользователи недвижимости вынуждены довольствоваться крайне низким по западным меркам уровнем сервиса, и недостаточное количество машиномест в паркинге - одно из ярких проявлений этой тенденции. Лишь в единицах бизнес-центров Киева норма 100 м2 на 1 машиноместо хоть как-то выполняется. Подавляющее большинство ТЦ столицы не имеет нормального паркинга. Но отечественные девелоперы могут не отягощать себя вопросами удобства дальнейшей эксплуатации построенных ими зданий: рынок и так поглощает все возводимые объекты и даже "требует добавки". Инвесторы редко думают о долгосрочных перспективах проекта - им нужно построить максимум общей площади, а парковка этому только мешает".

По словам Николая Ержаховского, "у девелоперов не всегда получается придерживаться государственных норм в виду отсутствия достаточных площадей для паркинга, потому отклонения обсуждаются на градостроительном совете и в случае аргументированного обоснования могут иметь место". "Также, - добавляет Андрей Назаренко, - очень часто можно встретить ситуацию, когда девелопер заявляет строительство паркинга во второй очереди проекта, а после согласования и строительства благополучно забывает о своих обещаниях".

В целом, по словам экспертов, девелоперы довольно часто пытаются обойти нормы вместительности паркинга. Причем случаев, чтобы контролирующие органы штрафовали застройщика из-за нарушения парковочных норм или останавливали строительство, отечественная история пока не знает. Если нормативы отличаются от объективных коммерческих требований, нормы не выполняются. При разработке концепции девелоперы, конечно же, рассматривают количество парковочных мест как одну из составляющих успешного функционирования объекта недвижимости, но при дефиците земли в городе нередко вынуждены жертвовать ими.

Что касается жилой недвижимости, то еще в 2003 году Киевсовет принял решение, согласно которому все жилые дома в Киеве должны строиться только с подземными паркингами, минимальное количество машиномест в которых должно соответствовать количеству квартир. Проекты жилых зданий, в которых количество машиномест в подземном паркинге будет меньше количества квартир, или паркинг вообще не будет предусмотрен, приниматься к рассмотрению не будут.

Однако, имеются исключения из правил. Например, паркинг может быть предусмотрен во второй очереди проекта; если же дом предназначен для инвалидов либо ветеранов, паркинг вряд ли понадобится. Поэтому решение Киевсовета - это чисто декларативное заявление и не имеет реальной силы, поскольку не подтверждено нормативной базой.

В конечном итоге, как отмечает Сергей Король, "существующие государственные нормы гораздо мягче тех, которые диктует рынок". Насколько же выигрывает девелопер, не соблюдая рыночные нормы, - вопрос неоднозначный. Текущая экономия на таком достаточно дорогостоящем пункте затрат, как паркинг, сегодня не оборачивается существенным снижением арендных ставок и недополучением дохода, но, продолжает Сергей Король, "если застройщик не выполняет официальных требований, а о рыночных и говорить не приходится, он сам себе роет глубокую яму, из которой не выбраться. Построив объект, не обеспеченный достаточным количеством машиномест, девелопер обрекает его на неудачу". Другое дело, что сегодня отечественные игроки рынка только начинают осознавать эту истину.

Нельзя не отметить положительную тенденцию более внимательного отношения девелоперов к паркингам, которая начинает проявляться в последнее время. По мере насыщения рынка офисными, торговыми площадями или, по крайней мере, в ожидании такого насыщения, девелоперам приходится тщательнее изучать потребности клиентов и закладывать в проекты как можно больше дополнительных опций, среди которых одно из существенных мест занимает вместительный паркинг.

Кроме того, эксперты акцентируют внимание на важности надлежащего соблюдения требований к паркингу, даже если это не влечет за собой повышения текущей доходности объекта недвижимости.

Соблюдение всех требований к паркингу повышает привлекательность объекта для инвестиционных покупателей, которые, в силу специфики своего участия в проектах, отдают предпочтения долгосрочным конкурентным преимуществам инвестиционного продукта, а не краткосрочной позиции на рынке. Другими словами, даже если на нынешнем этапе, в силу отсутствия конкуренции на рынке, офисный или торговый центр недостаточно, по западным меркам, обеспеченный паркингом, позволяет позиционироваться в высоком классе и заявлять соответствующие ставки аренды, то в долгосрочной перспективе, по мере повышения уровня конкуренции и появления более профессиональных объектов, уровень доходности проектов, при создании которых девелопер предпочел сэкономить, будет существенно снижаться. Именно этот аспект, пока еще не всегда понятный для отечественных игроков, принимают во внимание международные инвестиционные фонды.

Комментирует Николай Ержаховский: "Наличие качественного современного паркинга позитивно отражается на инвестиционной стоимости объекта в момент выхода девелопера из проекта, хотя и сопряжено с дополнительными капитальными инвестициями. Для институциональных инвесторов необходимое количество парковочных мест - один из основных критериев привлекательности объекта недвижимости для приобретения". Соглашается с этим мнением Сергей Король: "Институциональный инвестор рассматривает к приобретению понятный ему и соответствующий всем нормам и правилам объект. Такими нормами и правилами являются местоположение, доступность, концепция, эффективность площадей, техническая оснащенность, набор арендаторов, условия договоров аренды, соответствие объекта определенному классу. Недостаточность же в том или ином объекте необходимого количества парковочных мест, как правило, означает полное отсутствие к нему инвестиционного интереса".

И если рыночная ситуация пока в целом неблагоприятна для качественного (как и количественного) развития паркингового девелопмента, то, учитывая тот факт, что многие отечественные застройщики сегодня реализуют или планируют начинать реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости, изначально ориентируясь на их продажу как инвестиционного продукта, можно с определенной долей уверенности предположить, что уже сейчас паркинг начинает привлекать надлежащее внимание со стороны игроков рынка недвижимости.
Автор: Иван КОВАЛЕНКО ("Commercial Property", N 6, 1-30 июня 2006)

Комментировать


Адрес источника: http://www.commercialproperty.com.ua
Читайте также:

  Неуспешных проектов не бывает (14.04.2008)

Торговые центры в Украине растут, как грибы после дождя. При этом одни успешны, другие - нет. У каждого владельца ТЦ есть секреты того, как увеличить приток покупателей и заработать максимум прибыли с квадратного метра. О некоторых из них рассказал директор «Украинской Торговой Гильдии» Виталий Бойко.

«Торговое дело»: Какова динамика рынка коммерческой недвижимости в Украине? Виталий Бойко: С одной стороны, наблюдается рост уровня украинских девелоперов. Cегодня крупные отечественные ...



  Бизнес центры Киева: потенциал 2008 года (09.04.2008)

    Большой объем качественных офисных площадей запланирован к вводу в эксплуатацию в 2008г. в столице Украины (по данным компании Соцмарт, количество таких объектов - более 25 бизнес центров).
   Офисная недвижимость постепенно выходит на первый план по инвестиционной привлекательности в Украине среди других сегментов недвижимости. Именно этим объясняется, что на градостроительном совете Киева рассматривается все большее количество проектов бизнес центров. Жилая ...



  На те же грабли (09.04.2008)

   Растущая с каждым годом конкуренция во всех секторах рынка недвижимости заставляет девелоперов более тщательно подходить к подготовке своих проектов. Ошибки, сделанные на стадии проектирования, в ходе строительства или уже на этапе работы сданного в эксплуатацию объекта, могут дорого обойтись инвесторам. Времена, когда здание, построенное с маркетинговыми, техническими или финансовыми просчетами все равно находило покупателя или арендатора, уходят в прошлое. 
   ...



  Идеальная концепция торгового комплекса (09.04.2008)

   Ни один торговый комплекс не может похвастаться идеальной концепцией «на все времена» - таковой еще попросту не придумано. Чтобы торговый комплекс оставался востребованным, его концепция с течением времени должна пересматриваться и совершенствоваться, только так можно оставаться лидером на рынке. Торговый комплекс: рынку нужна уникальность      Некой универсальной формулы, по которой можно создать концепцию торгового комплекса, не существует. Тем не менее, ...



  Киев оказался на 5 месте по объемам строительства. Лидер - Черновцы! (02.04.2008)

   Если в прошлом году по количеству построенных квадратных метров торговой недвижимости столицу Украины обогнали "только" Днепропетровск и Николаев, то теперь она оказалась вообще на пятом месте. Особенно обидно для столичной гордости, что лидером списка оказались Черновцы, в которых живет лишь 245 тыс. человек. В этом году там ввели в строй 100 тыс. кв. м торговых площадей. Далее в списке идут Харьков, Николаев и Днепропетровск. 
   Cтоличные девелоперы смогли ...



  Львовские ТЦ на гребне популярности (28.03.2008)

   Столица Галичины демонстрирует стремительный рост инвестиционной активности.
   Львов по праву считается важнейшим городом западной Украины с точки зрения его культурного значения, политического влияния и инвестиционной привлекательности. Сегодня столица Галичины лидирует по темпам развития инфраструктуры своего рынка коммерческой недвижимости. Поэтому журнал "Коммерческая недвижимость не обходит вниманием столь важный и перспективный центр деловой активности ...



  Торговая недвижимость Запорожья: снижения арендных ставок не предвидится (25.03.2008)

   По мере насыщения киевского рынка профессиональными помещениями и роста конкуренции, инвесторы все больше внимания обращают на другие города, где доходность от вложений может быть даже выше. Один из таких привлекательных регионов – Запорожье.
Торговая недвижимость сегодня

   По данным компании «Украинская торговая гильдия», на конец 2007 года объем рынка торговых площадей в Запорожье составил порядка 110 кв. м на 1000 жителей, что примерно в полтора раза ...



  Из области сделают мегаамбар. Доходность строительства складов в пригороде сравнялась с возведением ТЦ в центре Киева (28.03.2008)

   В столичном регионе наблюдается настоящий логистический бум: в нынешнем году планируется ввести в эксплуатацию порядка 30 складских комплексов, большая часть которых ныне строится в 20–30 км от Киева. По мнению экспертов, благодаря новым площадям впервые за последние годы ставки на аренду складских помещений перестанут расти. Большие проекты
   Как рассказал «ДС» вице-президент по недвижимости и капитальному строительству компании «ВС Энерджи Интернейшнл Украина» ...



  Ожидание эффекта (28.03.2008)

   Проблема постоянного поиска вариантов наиболее рационального использования трудовых и финансовых ресурсов успешно решается с помощью правильно разработанной методологии управления проектами. Это не только обеспечивает девелоперской компании экономию трудозатрат и конечной стоимости проекта, но и позволяет благодаря грамотному планированию создавать высококачественный продукт «с первого раза», поскольку единожды разработанная концепция может быть ...



  Гостиничная недвижимость Санкт-Петербурга (28.03.2008)

Предложение

   На конец 2007 г. рынок средств размещения Санкт-Петербурга насчитывал более 100 гостиниц (исключая мини-отели и хостелы) с номерным фондом около 14 500 мест (см. График 1). За 2007 г. не произошло значительных изменений в структуре предложения гостиниц: открывшиеся 3-звездочные отели увеличили предложение номеров на 2,2% (см. Таблицу 1).
   Стоит обратить внимание, что после официального открытия отеля «Кемпински Мойка, 22» на 197 номеров (февраль ...



  Торговый центр будущего: какой он? (28.03.2008)

   В продолжение разговора о концепции торговых центров сегодня мы озвучим некоторые тенденции развития данного сегмента рынка и расскажем о связи между классом торгового центра и его территориальным положением. Микрорайонный торговый центр рассчитан на торговлю товарами повседневного спроса    Торговые центры принято делить на микрорайонные торговые центры, районные торговые центры, окружыне торговые центры и региональные торговые центры. Так, микрорайонный ...



  Региональные сети Украины: особенности развития (28.03.2008)

   История отечественного ритейла мало чем отличается от того, что пережили розничные сети других стран в период своего становления. Имея возможность ориентироваться на чужой, как позитивный, так и негативный опыт, он, тем не менее, шел собственным путем проб и ошибок. Во многом эту "самостоятельность" предопределили причины объективного характера, существенно притормозившие в Украине процессы мировой глобализации торговли.
   Политическая нестабильность, несуразицы нашего ...



  Гостиничная перспектива (28.03.2008)

   Возросший интерес отечественных и зарубежных капиталистов к инвестированию в коммерческую недвижимость Украины пока в меньшей степени коснулся гостиничного сектора. И еще не сказывается даже влияние приближающегося чемпионата по ЕВРО-2012.    Возросший интерес отечественных и зарубежных капиталистов к инвестированию в коммерческую недвижимость Украины пока в меньшей степени коснулся гостиничного сектора. И еще не сказывается даже влияние приближающегося чемпионата по ...



  Торговые центры Москвы: далеко ли до порога? (28.03.2008)

   Под влиянием моды люди часто поддаются порыву, лишь потом выискивая доводы в пользу своих поступков. Так, миллионы россиян делают подчас самые нелепые приобретения, считая их насущно необходимыми. Обоснование не проблема — было бы желание. Такая логика есть и в расхожем утверждении о том, будто Москве, пережившей бум на рынке торговой недвижимости, нужно дальнейшее развитие этого сектора.
   Доказательства? Пожалуйста: в Лондоне или Париже на одного горожанина ...



  Торговые центры городов Украины – быстрое развитие продолжается (25.03.2008)

   Перспективные идеи по созданию торговых центров в столице в ближайшие несколько лет, при успешной их реализации, рискуют поставить Киев на один уровень по объему качественных торговых площадей с другими европейскими столицами.
   Пусть с некоторым отставанием, но подобная ситуация с развитием сегмента торговой недвижимости наблюдается и в других крупных городах Украины. Более того, по мнению журнала Building, создавшего в конце прошлого года рейтинг «10 лучших торговых ...



  Офисное заднепровье (21.03.2008)

   Нехватка качественных офисов позволила владельцам бизнес-центров, расположенных едва ли не в подвалах, взвинтить арендную плату. Прежде всего это затронуло центральные районы и левый берег Киева. Если центр всегда пользовался популярностью, то Дарница или Позняки стали хитами только сейчас. Причиной тому транспортные заторы, заставляющие предпринимателей осваивать офисы поближе к дому. 
   С января нынешнего года ставки на непрофессиональные офисы выросли в ...



  Недвижимость Симферополя: итоги четвертого квартала (21.03.2008)

   В большинстве сегментов недвижимости Симферополя в течение четвертого квартала наблюдалось повышение цен, наиболее высокое - на первичном рынке жилья, при продаже коммерческой недвижимости, а также при продаже земельных участков в центре города.  
    Продажа и аренда жилой недвижимости
 
    По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством ...



  Праздник, который всегда с тобой. Принудительно (21.03.2008)

   Оказавшись поблизости от нового торгового комплекса, вы не сможете его не заметить. Поначалу он способен показаться случайным нагромождением частей разноцветного конструктора. Одна часть застряла между деревьями парка; другая упала рядом так, что перекрыла кусок проезжей части; третья полностью украла солнце у жителей дома по соседству. Но это только первое впечатление. Приглядевшись, понимаешь, что все продумано. Форма, цвет, отделка, размеры рекламных щитов — все направлено на ...



  Мультиплексы: кино, вино и домино (21.03.2008)

   На сегодняшний день кино является одним из самых массовых и доступных развлечений. Укрепление позиций отечественной киноиндустрии и рост благосостояния населения постепенно вывели на новый уровень и сами кинотеатры. В середине 1990-х начали реконструировать и переоснащать старые здания, но уже через несколько лет и этого оказалось недостаточно. Рынок кинопоказа потребовал не только новых площадей для создания кинотеатров, но и иных форматов.
   Значительно потеснив ...



  На строительство логистических комплексов в России до 2009 года будет потрачено $10 млрд (21.03.2008)

   Самым динамичным сегментом рынка коммерческой недвижимости России по итогам 2007 года признан складской сектор. К нему проявили небывалый интерес девелоперы, иностранные и российские инвесторы.
   Эта тенденция, по оценке экспертов, сохранится в ближайшие пару лет. До 2009 года инвесторы намерены вложить в развитие складской недвижимости $10 млрд. Эксперты отмечают, что современные логистические комплексы стали для инвесторов удобным финансовым ...




Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2022. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis