Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Стоимость эксплуатации недвижимости


Собственники коммерческой недвижимости сегодня озадачены вопросом: как снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом сохранить их в «полности и сохранности». Для того, чтобы снизить стоимость эксплуатации, собственнику необходимо представлять, как формируются расходы на эксплуатацию.

Доходный метод расчета затрат
 
«Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, «берутся» с потолка, - рассказывает директор по эксплуатации Управляющей компании «Бекар» Евгений Якушин. – Такие цифры не отражают реальной картины, и вводят собственников в заблуждение. Для того, чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов».
 
Чтобы обеспечивать планируемую доходность объекта, надо уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100% и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент.
 
Например, расходы для бизнес-центров классов «В» и «С» распределяются следующим образом. На безопасность бизнес-центра собственник тратит порядка 4-5% от валового дохода, отплата коммунальных услуг (водоснабжение, газ, электричество, теплоснабжение) отнимает около 5-7% валового дохода. Расходы на управление объектом (вознаграждение УК), как правило, доходят до 6-8% от валового дохода. При этом стоимость эксплуатации объекта (техническое обслуживание, текущий ремонт, уборка, зарплата персонала, накладные и обеспечивающие расходы и т.д.) такова. На практике стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10% от валового дохода, объект класса В дороже в эксплуатации – 12-14%. Самый затратный с точки зрения эксплуатации – объект класса «С», его эксплуатация обходится собственнику в 14-16%.
 
Затратный метод
 
По наблюдениям Евгения Якушина, часто именно девелоперы считают доходный метод наиболее целесообразным для расчета стоимости эксплуатации. Этот способ обеспечивает девелоперам при фиксированной доходности максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию – определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить. Поскольку девелопер чаще всего не собирается эксплуатировать объект недвижимости до окончания его срока службы, то и на эксплуатацию ему выгодно тратить фиксированную сумму. С одной стороны, он может выделить ее из валового дохода, а с другой – этой суммы достаточно, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта коммерческой недвижимости. Девелоперу важно также, что его расходы на эксплуатацию не превышали расходы «соседей» (других собственников офисных или торговых центров).
 
Сравнительный метод
 
Как утверждают эксперты «Бекара», не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него, существует также затратный метод расчета эксплутационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов – в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса.
 
Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому, чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно использовать еще один метод расчета стоимости эксплуатации – сравнительный.
 
Не дороже, чем «соседи»
 
Сравнительный анализ «объектов-аналогов» заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. По мнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требует определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому как позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».
 
Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию – это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона различаются. При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле- мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на м2 в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5 на м2 в месяц.
 
Выбор метода расчета стоимости эксплуатации – исключительно прерогатива собственника объекта коммерческой недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму, и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем «коллеги» (сравнительный метод). Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.
 
Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, который запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше. Допустим, собственник собирался тратить на эксплуатацию 2,3 у.е. на 1 кв. м в месяц, но поставили более дорогую систему кондиционирования, и теперь эксплуатация будет стоить 2,5 у.е. за 1 кв. м в месяц. И здесь каждый владелец коммерческой недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее – сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта, либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем «соседи».
 
Таким образом, панацеи для собственника не существует – определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно. Помочь же сократить эти расходы и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов – дело профессиональной эксплуатационной компании. По мнению Евгения Якушина, благодаря качественно оказанным услугам по эксплуатации недвижимости, можно сэкономить 10-20% от затрат на эксплуатацию. Наибольший эффект при этом достигается тогда, когда эксплуатирующую компанию привлекают еще на стадии бизнес-планирования. Грамотные консультации помогут собственнику снизить будущие эксплуатационные затраты за счет правильного выбора инженерных систем здания, рекомендаций по стандартному режиму и технологиям эксплуатации, а также прогнозирования оптимальных затрат на эксплуатацию.

Комментировать



Адрес источника: Бекар
Читайте также:

  Сколько стоит эксплуатация здания?

  Инструменты Project management для успеха торгового центра

  Профессиональное управление коммерческой недвижимостью повышает прибыли

  Рынок управления еще прощает ошибки

  Риэлторские технологии: Стоимость услуг управляющей компании

  Офисный ЖЭК. Управление торговым центром приносит от $60 тыс. в год

  Инвестиции в управляющие компании растут

  Кто в доме хозяин: украинский рынок профессионального управления

  Механизмы управления недвижимостью

  Требуется управляющий

  Коммунальное сальдо

  Кому доверить управление ТЦ?

  Выход Управляющей Компании на рынок: 5 необходимых шагов

  Российская практика. Управление коммерческой недвижимостью

  Простота требует жертв

  Россия. Управление рисками: Разработка и внедрение Процедурной модели управления выбранным типом проектов

  УПРАВЛЯТЬ НЕДВИЖИМОСТЬЮ — ПРОСТО

  Торговым центрам нужны профессионалы

  Неписаные правила

  Деньги любят счет



Документы: 1-20, 21-40.
Управление
- Каталог компаний
- Новости/Статьи
- Словарь терминов


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2018. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis