|
 |
Замершие офисы. Насыщение столицы офисными площадями переносится на неопределенный срок
03.10.2008 Из-за кризиса ликвидности у инвесторов и сокращения объемов кредитования сроки реализации порядка 50% заявленных проектов в сфере офисной недвижимости будут перенесены на неопределенный срок. Эксперты говорят, что из-за этого киевский рынок офисов останется ненасыщенным еще как минимум несколько лет. В то же время дальнейший рост арендных ставок маловероятен, т. к. арендаторы уже не в состоянии оплачивать даже ныне существующие.
Ожидания не оправдались
Вопреки ожиданиям специалистов, в нынешнем году столичный рынок офисной недвижимости продемонстрировал весьма умеренные темпы развития. По данным компании Colliers International (Украина), в первом полугодии 2008 г. объем ввода в эксплуатацию новых офисных площадей составил около 95 тыс. кв. м, что практически сопоставимо с показателями за аналогичный период прошлого года. «Среди новых бизнес-центров около 13% составят офисы класса А, порядка 68% — класса В и почти 9% — класса С», — сообщил «ДС» управляющий директор компании Александр Носаченко. По его словам, распределение долей на рынке между классами А и В существенно не изменилось, составляя 16 и 70% соответственно. В компании Jones Lang LaSalle добавили, что большинство высококлассных офисных помещений по-прежнему расположено на правом берегу, хотя в ближайшие пару лет их количество на левом должно вырасти с нынешних 6 до 14%.
В начале 2008 г. участники рынка заявляли, что в течение года в Киеве сдадут в эксплуатацию около 30 объектов, общая площадь офисных площадей которых составит порядка 300 тыс. кв. м. «Теперь же очевидно, что завершение как минимум половины из них переносится на более поздний срок. В первую очередь не стоит ожидать появления на рынке высококлассных офисов, так как реализация практически всех заявленных проектов бизнес-центров класса А либо отстает от графика, либо заморожена. По нашим оценкам, общий прирост офисных площадей в 2008 г. может составить примерно 160 тыс. кв. м», — сокрушается заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Виталий Бойко.
По мнению экспертов, главной причиной переноса сроков строительства являются проблемы с финансированием проектов, которые усугубляются недостатком опыта у отдельных девелоперов. «Если у девелопера есть деньги на реализацию проекта, тогда можно диктовать свои условия подрядчикам, ускорить процесс оформления разрешительной документации и т. п. Если денег нет и опыта маловато, то проблемы наслаиваются одна на одну как снежный ком», — пояснил директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов. Даже если все заявленные ныне проекты реализуют, он считает, что Киев по-прежнему будет отставать от других европейских столиц по насыщенности этими помещениями. «К примеру, в сравнении с московским рынок офисной недвижимости Киева отстает по степени своего развития на 2–2,5 года, а в сравнении с Будапештом — на пять-шесть лет», — информирует г-н Тумасов.
Арендные ставки обогнали спрос
По итогам первого полугодия нынешнего года арендные ставки на офисные помещения в столице показали колоссальный рост. По данным Украинской Торговой Гильдии, вместо ожидаемых 20% за год средняя арендная ставка за полгода подскочила на 23% и преодолела психологический барьер в $100/кв. м. Для сравнения: за весь прошлый год удорожание аренды составило 18–20%. «Такой скачок обоснован увеличением разрыва между спросом и предложением», — пояснил г-н Тумасов. Это подтверждают и другие эксперты, по оценкам которых ежегодно потенциальный спрос на помещения в бизнес-центрах растет на 70% за счет как появления новых предприятий, так и увеличения средней площади арендуемых офисов. О неудовлетворенном спросе свидетельствует и высокий уровень заполняемости бизнес-центров. По данным Jones Lang LaSalle, по итогам второго квартала 2008 г. доля свободных офисных площадей в Киеве составила всего 3,3%. «Заполняемость практически всех БЦ класса А находится на уровне, близком к 100%. Такие же высокие показатели и у БЦ класса В — не менее 95%», — говорит Виталий Бойко. По его словам, к моменту сдачи новых объектов их владельцы, как правило, уже имеют предварительные договоренности с будущими арендаторами, которые готовы занять 90% площадей. Сергей Тумасов добавил, что определенную роль в росте арендных ставок сыграли и колебания курса доллара. «Некоторые операторы рынка перевели арендные ставки в евро или гривню, но по выгодному для них курсу», — отметил он.
Киевский рынок офисов
Наиболее активно в этом году увеличивалась стоимость аренды площадей бизнес-центров класса А. По сообщению г-на Бойко, если в конце прошлого года они предлагались в среднем по $77–78 кв. м, то в середине нынешнего средняя ставка поднялась на 31% — до $102 за кв. м. В то же время средняя стоимость аренды офисных помещений класса В выросла незначительно — с $60,4 до $71,4 за кв. м. Впрочем, по словам директора департамента управления недвижимостью управляющей компании «Тико-Констракшен» Анны Скрипкиной, сегодня увеличение арендных ставок остановилось. В течение последнего месяца их уровень останется неизменным. «Девелоперы уже не могут идти на повышение расценок ввиду крайне низкого спроса на офисные квадраты. То есть можно утверждать, что на данный момент рост стоимости аренды обогнал уровень платежеспособного спроса», — считает она. Анна Скрипкина отметила, что это искусственное падение спроса. «К сожалению, сейчас кредитные ресурсы недоступны не только девелоперам, но и арендаторам. Не стоит забывать и о том, что многие иностранные компании, которые собирались открывать свои представительства в Украине, в связи с финансовым кризисом как в нашей стране, так и в мире отложили эти планы на неопределенный срок», — пояснила эксперт.
Аналогичная ситуация наблюдается и с продажей офисных площадей. По мнению директора компании по управлению активами «Финком Эссет Менеджмент» Павла Ружицкого, реализация данных объектов остановилась еще в конце весны. «Самыми ликвидными на сегодняшний день являются уже построенные бизнес-центры с набранными арендаторами. Но они не продаются. А покупать строящиеся проекты никто не хочет. Все очень взвешенно стали оценивать риски», — пояснила эксперт.
Призрачное будущее
Ярким примером будущего развития событий на рынке офисных площадей, как, впрочем, и на всем рынке столичной недвижимости, можно считать заморозку строительства многофункционального комплекса на Подоле Mirax Plaza, который реализует российская компания Mirax Group. Напомним, что проект Mirax Plaza включает в себя офисы класса А и апартаменты премиум-класса, жилой комплекс бизнес-класса, торгово-развлекательный и физкультурно-оздоровительный комплексы, а также крупнейший в Киеве многоуровневый зонированный паркинг на 2 тыс. машиномест. На текущий момент возведено 11 этажей первой башни, в которой планировались расположить офисы класса А. «Мы не будем брать ни одного кредита… Мы намерены закрыть стройку на 11 этаже, так как в настоящее время продаж практически нет. В уже построенной части здания компания сконцентрируется на проведении коммуникаций и отделочных работах. После этого мы предложим въехать в офисы», — сообщил глава корпорации Сергей Полонский, добавив, что туда же переедет и украинский филиал Mirax Group. Правда, как компания собирается сдать недостроенный объект в эксплуатацию и пройти госэкспертизу, остается загадкой.
Похожие заявления о заморозке, продаже или переносе сроков реализации своих проектов на прошлой неделе сделали и некоторые другие компании. Как утверждают отечественные эксперты, фин-учреждения продолжают кредитовать проекты офисной недвижимости. Поэтому большинство объектов, на которых уже начато строительство, все же достроят, если, конечно, у застройщика нет других обязательств, а банк жестко контролирует целевое использование денежных средств. «Процентные ставки по кредитам достаточно высокие, около 15% в долларах и 24% годовых в гривне. Но офисные проекты банки кредитуют охотнее, чем, например, жилую недвижимость», — делится с «ДС» г-н Ружицкий.
А вот судьба проектов, где еще не начаты строительные работы, весьма туманна. По данным аналитиков Украинской Торговой Гильдии, сроки реализации 50% ныне только заявленных проектов, предусматривающих ввод в эксплуатацию объектов в 2010–2012 гг., перенесены на неопределенное время из-за проблем с финансированием. Повлияло это и на сроки окупаемости офисных проектов, которые существенно увеличились. По словам президента девелоперской компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, с начала года ставка капитализации в сегменте офисной недвижимости упала с 14 до 11–12%. «В условиях острой нехватки денег для реализации офисных проектов насыщения рынка дефицитными квадратными метрами до 2010 г. не произойдет. Часть проектов либо заморозят до лучших времен, либо продадут», — утверждает г-жа Скрипкина. Она прогнозирует, что если сложности с финансированием удастся преодолеть в течение года, то арендные ставки сохранят годовой темп прироста в пределах 25–30% еще на протяжении двух лет. Впрочем, другие учасники рынка считают, что уровень ставок аренды достиг своего апогея. «Многие компании отказываются от офисов с хорошим месторасположением в пользу менее престижных, потому что уже не могут платить по таким ценам. Это становится нерентабельно», — сокрушается предприниматель Василий Деревянчук.
Адрес источника: www.dsnews.ua
Читайте также:
| Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%».
Одним из наиболее перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости в Украине многие эксперты считают торговую недвижимость. В силу недостаточной насыщенности городов торговыми и торгово-развлекательными объектами сегодня этот сегмент является особенно привлекательным для инвесторов и в перспективе имеет ... |
| Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации офисной недвижимости в Киеве составила по итогам первого квартала 13,5% годовых. Это является максимальным значением среди всех исследуемых стран региона ЕМЕА. Для сравнения в целом по таковому доходность офисной недвижимости составила 5,65%. Причем если данное значение в годовой амплитуде снизилось ... |
|
Фото: www.houseofchapple.com
Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке недвижимости.
В отсутствие доступных ипотечных программ, рассрочка была важным маркетинговым инструментам позволяющим застройщикам увеличивать темпы продаж. По данным портала "Столичная недвижимость", еще в начале года в 100 из 135-и столичных новостроек или в 70% новостроек можно было купить квартиру в ... |
| В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает ЛІГАБізнесІнформ.
Наибольшее падение в абсолютном значении продемонстрировал Шевченковский район. За месяц вторичное жилье утратило в цене около $42 на 1 кв.м, опустившись до отметки $2 257 за кв.м. На $31 уменьшилась цена квадратного метра в Голосеевском и Днепровском районе, составив $1719 и $1612 за 1 кв.м ... |
| Как сообщает газета «Крещатик», на сегодняшний день в Киеве насчитывается 734 объекта, которые находятся в стадии незавершенного строительства.
Наибольшее количество остановленных и законсервированных объектов находится в Деснянском (74 объекта или 35,1% от общего количества остановленных и законсервированных объектов по городу), Голосеевском (33 или 15,6%) и Шевченковском (27 или 12,8%) районах города. Основной причиной прекращения строительства, как отмечают застройщики, является ... |
| По данным Госкомстат Украины, за период с января по март текущего года предприятиями Украины выполнены строительные работы на сумму 9,8 миллиарда гривен. Индекс строительной продукции в январе-марте по сравнению с соответствующим периодом 2013 года составил 93,6%.
В I квартале 2014 года по сравнению с I кварталом 2013-го сократился объем строительства зданий на 6,5%, в том числе нежилых – на 13,7%. Строительство инженерных сооружений сократилось на 6,2%. В то же время строительство жилых ... |
| По итогам 2013 года в Киеве и Киевской области принято в эксплуатацию 1509 тыс. кв. м и 1515 тыс. кв. м жилья, что совокупно составляет около 27% всего введенного в эксплуатацию жилья в Украине. В 2013 году всего было введено в эксплуатацию 11,2 млн. кв. м жилья.
Прирост объема введенного в эксплуатацию жилья в Киеве, в сравнении с 2012 годом составил 5,6 тыс.кв. м или 0,4%. Тогда как в Киевской области в 2013 году было введено на 29,8% или 347 тыс. кв. м жилой площади больше, чем в 2012 ... |
| В последнее время ТРЦ становятся не просто местом для шопинга, а эпицентром развлечений. И хотя главной целью посещения все ещё остаются покупки, с развитием молов нового поколения украинцы все чаще выбирают поход в торговый центр как способ приятно провести время.
Яркий пример – в любое время дня в торговом центре именно на фудкорте можно увидеть самое большое количество людей. Это подтверждается и статистикой: за 10 лет траты украинцев на посещение кафе и ресторанов увеличились с 2,2% до ... |
| Украинские власти объявили о подготовке кардинального улучшения бизнес-климата в стране. Корреспондент узнал, что по этому поводу думают сами бизнесмены.
Украина стоит на пороге радикальных перемен. Улучшение условий ведения бизнеса, о необходимости которого так долго говорили политики и чиновники самых разных мастей, похоже, начало осуществляться. Правительство и парламент вовсю изменяют законодательство, новоназначенные руководители разных ведомств обещают не оставить камня на камне от ... |
| Столичные отельеры для привлечения клиентов предоставляют значительные скидки, порой достигающие половины от заявленной стоимости размещения.
Экономическая и политическая нестабильность в стране привела к существенному снижению количества посетителей отелей, вследствие чего заполняемость гостиниц в центре Киева с начала 2014 года упала в 2,5 раза – до 20%.
Такие данные содержаться в обзоре рынка гостиничной недвижимости Киева, составленном экспертами консалтинговой компании Colliers ... |
| В текущем месяце среднерыночная посещаемость торговых центров повысилась на 3% по сравнению с предыдущим месяцем. В марте этот показатель составил 727 человек на 1000 кв. м GLA для региональных ТЦ и 1037 чел. на 1000 кв.м GLA для окружных ТЦ. Об этом сообщает департамент стратегического консалтинга компании UTG.
С начала года посещаемость в ТЦ окружного формата остается практически на одном уровне, в то время как данный показатель в региональных ТЦ демонстрирует уверенный рост - с чуть более ... |
| Если прогноз сбудется, 2014 год окажется самым неудачным для сектора коммерческой недвижимости в России начиная с 2009.
Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в первом квартале упали на 73,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании CBRE. Общая сумма сделок снизилась с $2,4 млрд до $636 млн. Об этом сообщает РБК 15 апреля.
Затраты инвесторов на покупку коммерческой недвижимости в первые три месяца этого года составили всего 636 млн долларов, или ... |
| Большинство арендаторов признает, в нынешних экономических условиях, товарооборот в гривнах в успешных ТРЦ в Киеве как минимум не падают, а если и падают, то незначительно по сравнению с прошлым годом. Об этом сообщили в компании Colliers International. Некоторые арендаторы брендов «масс маркет» даже отмечают незначительный рост оборотов в гривне (5-10%). К самым успешным торговым центрам основные фешн сети относят ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Dream Town, ТРЦ Sky Mall. Так, по информации пресс-службы ... |
| Торговые центры Киева пошли навстречу арендаторам, пересмотрев арендные ставки.
С учетом сложной экономической ситуации, которая негативно отражается на потребительских настроениях и уровне продаж, управляющие компании основных ТРЦ Киева пересмотрели условия аренды для арендаторов.
Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG арендные ставки для некоторых арендаторов снизились на 10-30%. Альтернативным методом урегулирования проблемы стала фиксация ... |
| На протяжении года уровень арендных ставок в киевских торговых центрах остается стабильным. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG в период с марта 2013 по февраль 2014 индикативный показатель среднерыночной арендной ставки на площади торговой галереи в ТЦ Киева составлял $70 за кв.м/мес. без НДС и эксплуатационных расходов.
При этом, в феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2%, ненамного поднявшись по сравнению с предыдущим месяцем. «На ... |
| Взлеты и падения на рынке розничного ритейла трудно объяснить одним фактором. За каждым, даже маленьким, успехом стоит комплексная работа, позволяющая добиться признания покупателей и высокого уровня продаж. Безусловно, сегодняшняя сложная экономическая ситуация в стране крайне негативно влияет на бизнес в целом, что не могло не сказаться на рынке ритейла в Украине. В то же время, некоторым компаниям удается демонстрировать положительные финансовые результаты даже в условиях экономического ... |
| Подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС вызовет активный интерес мировых ритейлеров к украинскому рынку. Об этом рассказал руководитель проектов компании UTG Сергей Заика.
"Ещё в ноябре 2013 года, участвуя в выставке MAPIC, мы увидели небывалый ажиотаж со стороны международных сетей. Причиной такого всплеска интереса стала новость о предстоящем подписании Украиной Соглашения об Ассоциации с ЕС. Те компании, которые ранее отвечали, что Украина не входит в ближайшие планы по развитию, в ... |
| Под влиянием трагических событий и перед лицом сложной экономической ситуации мы как представители бизнеса и граждане Украины обращаемся ко всем украинским предпринимателям с призывом не оставаться в стороне от урегулирования проблем экономики. Мы призываем к следующим действиям.
1. Оплачивать налоги в полном объеме.
Прошедшие двадцать лет не привели нас к экономическому успеху, и сейчас наша страна стоит на пороге коллапса. Любая экономическая помощь от других государств и международных ... |
| Только 25,5% киевлян обращают внимание на бренды при покупке одежды, по данным исследования консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" (UTG).
Согласно сообщения UTG, наиболее популярными брендами одежды среди жителей столицы были Zara (17% опрошенных) и Collins (14%). Также киевляне предпочитают покупать обувь брендов Ecco (9,6%) и сети "Интертоп" – (9,2%).
В сегменте спортивной одежды лидерство удерживает бренд Adidas: 54% горожан, покупавших спортивную одежду, покупали ... |
| По данным компании UTG, в течение следующих трех лет объем качественных торговых площадей в Киеве увеличится примерно в 2,5 раза, что может существенно ухудшить положение владельцев функционирующих торговых центров.
«Новое предложение будет «давить» на рынок. Старые торговые центры, имеющие недостатки в концепциях, будут терять арендаторов, переходящих в другие, более качественные объекты. Возможно, с 2015 года в наиболее проблемных объектах арендные ставки «просядут» на 10-15% в год», – ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
|
|
Результаты опросов