Новости | Блог            
О проекте | Реклама | Контакты | Поиск
Девелоперский проект
Доска объявлений
Торговые центры
Бизнес-центры
Каталог компаний
Новости
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей
Исследования
Опросы
Специализированные СМИ
Пользователям
Полезные ссылки


Реконструкция «хрущевок»: беспилотный проект


16.06.2011

Реконструкцию «хрущевок» можно начать хоть завтра – уже разработана и подготовлена к реализации программа по реновации районов целиком, со сносом пятиэтажек и строительством новых зданий. Пилотным проектом должен стать участок в почти 50 га на Киевском массиве Нивки. Но даже несмотря на желание иностранных инвесторов строить украинские чиновники упрямо не хотят подходить к вопросу с практической стороны.

По примеру и закону

Устаревшие пятиэтажки составляют четверть существующего жилого фонда Украины, занимая ценные градостроительные территории в срединной и центральной части городов. Поэтому интерес к земле под
«хрущевками» остается, тем более что в соседней России программы по реновации успешно работают с 1999 г. Так, в Москве уже снесено 9 млн. кв. м жилья (это в вдвое больше объемов всех таких зданий в Киеве) и намечено снести еще 22 млн. По примеру Москвы и с учетом возникавших там сложностей в Киеве также разработали законодательную и проектную базу для реновации микрорайонов.

Так, в 2005 г. Киевсовет принял решение «О порядке согласования мест расположения объектов в кварталах старой застройки», в котором предусмотрена разработка градостроительной концепции реновации. Снос устаревшего фонда был обоснован и в государственной программе «Территория качественного жилья». А в 2006 г. был принят Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», в котором учитывались интересы инвесторов и юридические гарантии жителям домов, предназначенных для сноса. Переселение жителей снесенных домов в новые квартиры в том же микрорайоне предполагается производить по нормам жилищной обеспеченности не ниже 27 кв. м на человека и с коэффициентом по увеличению площади.

Позже, в 2008 г. для Киева была принята Городская программа комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда, разработанная Институтом урбанистики (главный архитектор проекта – Алла Плешкановская). Программой предусмотрен снос 6,9 млн. кв. м жилья на территории около 1500 га, и строительство на освободившихся территориях около 30 млн. кв. м жилья. Четырехкратный прирост площадей обеспечит рентабельность инвестиций, хотя она будет различаться в зависимости от района и этажности новой застройки.

Стартовый проект

В качестве пилотного проекта в Институте урбанистики разработана градостроительная и инвестиционная документация для комплексной реконструкции (реновации) микрорайона по ул. Маршала Гречко – от №2 до №26 (жилмассив Нивки). Общая площадь застроенной сегодня панельными домами территории составляет 46,9 га, причем плотность застройки вдвое ниже разрешенной современными нормативами. Технический износ зданий составляет от 34% до 68%. На этой территории проживает около 10 тыс. чел., средняя жилищная обеспеченность составляет 20,2 кв. м на человека, детские сады и школы загружены на 60%.

По проекту, представленному в нескольких вариантах, с домами от 12 до 22 этажей., на территории можно разместить в 2-4 раза больше жилья, чем в настоящее время. При застройке преимущественно 12-16-этажными и отдельными 18-22-этажными зданиями количество жителей микрорайона составит около 21 тыс. человек.

Согласно разработанному плану, каждому сносу старого дома предшествует строительство нового, в который переселятся жители (принцип «волны»). С этой целью сформированы завершенные социально-планировочные единицы — пять пусковых комплексов, в состав которых входит новый переселенческий и коммерческий жилой фонд и объекты обслуживания местного уровня. Жилье предполагается строить с коэффициентом 1,4 (т. е. площадь квартир будет больше прежних на 40%) и небыстрыми темпами – первый пусковой комплекс на ул. Маршала Гречко должен строиться 56 месяцев (при традиционных методах ведения строительства).

Инвестор не состоялся

Впрочем, предложенный коэффициент увеличения площади при реконструкции оказался недостаточным с точки зрения инвестиционной привлекательности. Так, при соотношении сносимого и вновь построенного жилого фонда 1:1,5 (40% и 60%) проект будет убыточным (все квартиры уйдут «переселенцам»). Даже при соотношении 1:2 (35% и 65%) расходы не окупаются, ведь в микрорайоне придется менять инженерную инфраструктуру, создавать благоустройство и объекты обслуживания. Расходы сравняются с доходами лишь при соотношении 1:2,5 (29% и 71%). Тогда при бюджетном финансировании возможно полное возвращение вложенных средств (такое соотношение использовали в Москве).

В случае инвестирования в программу частного капитала построенный жилой фонд распределяется между инвестором (для продажи) и заказчиком (город или район, для переселения людей). Поэтому для привлечения инвестора соотношение площадей снесенного и построенного жилого фонда должно быть 1:3 (25% и 75%), а еще лучше – 1:4 (20% и 80%). В последнем случае рентабельность капиталовложений составит около 60%. В более престижных районах рентабельность повышается, ведь при той же себестоимости строительства цена квартир будет выше.

К разработчикам проекта поступило несколько предложений от инвесторов из Чехии и Великобритании. Рассчитанная рентабельность в 60% их вполне устроила (в отличие от местных компаний, которые хотят не менее 100 %), кроме того, они провели собственный расчет, после чего твердо заявили: «Мы за это беремся». Впрочем, переговоры с местной властью длятся уже три года и пока ничем не закончились.

Препятствием для достижения договоренностей стала необходимость государственных (в форме постановления Кабмина) или банковских гарантий, которые сейчас сложно получить в силу экономической неустойчивости в стране. Другая сложность состоит в том, что для инвестирования в проект по закону необходимо провести тендер, а найти даже второго желающего на участие в таком крупном проекте непросто. Впрочем, по мнению директора Института урбанистики Генриха Фильварова, эти сложности разрешимы, а дело в другом.

«Все зависит от доброй воли инвестора и от политической воли руководства города, которое пока не настроено заниматься пятиэтажками, несмотря на то, что это заложено в генеральный план Киева». Поэтому основной проблемой остается бюрократическая волокита с регистрацией контрактов между инвестиционной компанией и городом.
За чей счет праздник?

Минрегионстрой планировал начать реконструкцию «хрущевок» в 2011 г. «Если киевляне не будут перенимать российский опыт, то мы никогда не получим комфортное жилье», - заявлял экс-министр Владимир Яцуба в конце 2010 г. Но затем недавно уволенный из кресла замминистра строительства и ЖКХ Юрий Хиврич признался, что денег на реализацию программы нет, поэтому в текущем году ею заниматься не будут. Кроме того, по его словам, в Киеве и так достаточно свободных площадей, где можно возводить жилье.

Любопытно, что средства на реновацию районов пятиэтажек собираются искать в бюджете, хотя по сути – это проект, рассчитанный на инвестора. Правда, инвестор должен владеть «длинными деньгами», которых в Украине нет. А иностранцев министерские и городские чиновники отпугивают непрозрачными и сложными правилами. С учетом того, что профильное ведомство уже много месяцев пребывает в процессе реформирования и недавно в очередной раз лишилось руководителей ждать быстрого решения вопроса пока не приходится.


Читайте также:

  На чем экономят украинские строительные компании (20.05.2014)

Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости в Украине многие эксперты считают торговую недвижимость. В силу недостаточной насыщенности городов торговыми и торгово-развлекательными объектами сегодня этот сегмент является особенно привлекательным для инвесторов и в перспективе имеет ...



  Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности (19.05.2014)

Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации офисной недвижимости в Киеве составила по итогам первого квартала 13,5% годовых. Это является максимальным значением среди всех исследуемых стран региона ЕМЕА. Для сравнения в целом по таковому доходность офисной недвижимости составила 5,65%. Причем если данное значение в годовой амплитуде снизилось ...



  Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются (15.05.2014)

Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке недвижимости. В отсутствие доступных ипотечных программ, рассрочка была важным маркетинговым инструментам позволяющим застройщикам увеличивать темпы продаж. По данным портала "Столичная недвижимость", еще в начале года в 100 из 135-и столичных новостроек или в 70% новостроек можно было купить квартиру в ...



  Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте (14.05.2014)

В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает ЛІГАБізнесІнформ. Наибольшее падение в абсолютном значении продемонстрировал Шевченковский район. За месяц вторичное жилье утратило в цене около $42 на 1 кв.м, опустившись до отметки $2 257 за кв.м. На $31 уменьшилась цена квадратного метра в Голосеевском и Днепровском районе, составив $1719 и $1612 за 1 кв.м ...



  В Киеве увеличилось количество недостроев (05.05.2014)

Как сообщает газета «Крещатик», на сегодняшний день в Киеве насчитывается 734 объекта, которые находятся в стадии незавершенного строительства. Наибольшее количество остановленных и законсервированных объектов находится в Деснянском (74 объекта или 35,1% от общего количества остановленных и законсервированных объектов по городу), Голосеевском (33 или 15,6%) и Шевченковском (27 или 12,8%) районах города. Основной причиной прекращения строительства, как отмечают застройщики, является ...



  В январе-марте объем строительных работ составил 9,8 миллиарда (29.04.2014)

По данным Госкомстат Украины, за период с января по март текущего года предприятиями Украины выполнены строительные работы на сумму 9,8 миллиарда гривен. Индекс строительной продукции в январе-марте по сравнению с соответствующим периодом 2013 года составил 93,6%. В I квартале 2014 года по сравнению с I кварталом 2013-го сократился объем строительства зданий на 6,5%, в том числе нежилых – на 13,7%. Строительство инженерных сооружений сократилось на 6,2%. В то же время строительство жилых ...



  Киев и Киевская область обеспечили четверть всего принятого в эксплуатацию жилья в стране (25.04.2014)

По итогам 2013 года в Киеве и Киевской области принято в эксплуатацию 1509 тыс. кв. м и 1515 тыс. кв. м жилья, что совокупно составляет около 27% всего введенного в эксплуатацию жилья в Украине. В 2013 году всего было введено в эксплуатацию 11,2 млн. кв. м жилья. Прирост объема введенного в эксплуатацию жилья в Киеве, в сравнении с 2012 годом составил 5,6 тыс.кв. м или 0,4%. Тогда как в Киевской области в 2013 году было введено на 29,8% или 347 тыс. кв. м жилой площади больше, чем в 2012 ...



  Торговые центры в эпоху фаст-фуда (23.04.2014)

В последнее время ТРЦ становятся не просто местом для шопинга, а эпицентром развлечений. И хотя главной целью посещения все ещё остаются покупки, с развитием молов нового поколения украинцы все чаще выбирают поход в торговый центр как способ приятно провести время. Яркий пример – в любое время дня в торговом центре именно на фудкорте можно увидеть самое большое количество людей. Это подтверждается и статистикой: за 10 лет траты украинцев на посещение кафе и ресторанов увеличились с 2,2% до ...



  Корреспондент: Станет ли бизнес-климат лучше? Мнение бизнесменов (22.04.2014)

Украинские власти объявили о подготовке кардинального улучшения бизнес-климата в стране. Корреспондент узнал, что по этому поводу думают сами бизнесмены. Украина стоит на пороге радикальных перемен. Улучшение условий ведения бизнеса, о необходимости которого так долго говорили политики и чиновники самых разных мастей, похоже, начало осуществляться. Правительство и парламент вовсю изменяют законодательство, новоназначенные руководители разных ведомств обещают не оставить камня на камне от ...



  Заполняемость отелей в центре Киева упала в 2,5 раза (18.04.2014)

Столичные отельеры для привлечения клиентов предоставляют значительные скидки, порой достигающие половины от заявленной стоимости размещения. Экономическая и политическая нестабильность в стране привела к существенному снижению количества посетителей отелей, вследствие чего заполняемость гостиниц в центре Киева с начала 2014 года упала в 2,5 раза – до 20%. Такие данные содержаться в обзоре рынка гостиничной недвижимости Киева, составленном экспертами консалтинговой компании Colliers ...



  Средняя посещаемость киевских ТЦ выросла на 3% (17.04.2014)

В текущем месяце среднерыночная посещаемость торговых центров повысилась на 3% по сравнению с предыдущим месяцем. В марте этот показатель составил 727 человек на 1000 кв. м GLA для региональных ТЦ и 1037 чел. на 1000 кв.м GLA для окружных ТЦ. Об этом сообщает департамент стратегического консалтинга компании UTG. С начала года посещаемость в ТЦ окружного формата остается практически на одном уровне, в то время как данный показатель в региональных ТЦ демонстрирует уверенный рост - с чуть более ...



  Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость упали на 70% (16.04.2014)

Если прогноз сбудется, 2014 год окажется самым неудачным для сектора коммерческой недвижимости в России начиная с 2009. Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в первом квартале упали на 73,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании CBRE. Общая сумма сделок снизилась с $2,4 млрд до $636 млн. Об этом сообщает РБК 15 апреля. Затраты инвесторов на покупку коммерческой недвижимости в первые три месяца этого года составили всего 636 млн долларов, или ...



  Товарооборот в торговых центрах Киева - не падает (15.04.2014)

Большинство арендаторов признает, в нынешних экономических условиях, товарооборот в гривнах в успешных ТРЦ в Киеве как минимум не падают, а если и падают, то незначительно по сравнению с прошлым годом. Об этом сообщили в компании Colliers International. Некоторые арендаторы брендов «масс маркет» даже отмечают незначительный рост оборотов в гривне (5-10%). К самым успешным торговым центрам основные фешн сети относят ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Dream Town, ТРЦ Sky Mall. Так, по информации пресс-службы ...



  ТРЦ столицы ищут новые пути выживания (14.04.2014)

Торговые центры Киева пошли навстречу арендаторам, пересмотрев арендные ставки. С учетом сложной экономической ситуации, которая негативно отражается на потребительских настроениях и уровне продаж, управляющие компании основных ТРЦ Киева пересмотрели условия аренды для арендаторов. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG арендные ставки для некоторых арендаторов снизились на 10-30%. Альтернативным методом урегулирования проблемы стала фиксация ...



  В феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2% (11.04.2014)

На протяжении года уровень арендных ставок в киевских торговых центрах остается стабильным. Согласно данным исследования департамента стратегического консалтинга UTG в период с марта 2013 по февраль 2014 индикативный показатель среднерыночной арендной ставки на площади торговой галереи в ТЦ Киева составлял $70 за кв.м/мес. без НДС и эксплуатационных расходов. При этом, в феврале уровень вакантности в киевских ТЦ составил 2%, ненамного поднявшись по сравнению с предыдущим месяцем. «На ...



  Рынок розничной торговли во времена кризиса (08.04.2014)

Взлеты и падения на рынке розничного ритейла трудно объяснить одним фактором. За каждым, даже маленьким, успехом стоит комплексная работа, позволяющая добиться признания покупателей и высокого уровня продаж. Безусловно, сегодняшняя сложная экономическая ситуация в стране крайне негативно влияет на бизнес в целом, что не могло не сказаться на рынке ритейла в Украине. В то же время, некоторым компаниям удается демонстрировать положительные финансовые результаты даже в условиях экономического ...



  Как повлияет подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС на украинский рынок ритейла (26.03.2014)

Подписание Соглашения об Ассоциации с ЕС вызовет активный интерес мировых ритейлеров к украинскому рынку. Об этом рассказал руководитель проектов компании UTG Сергей Заика. "Ещё в ноябре 2013 года, участвуя в выставке MAPIC, мы увидели небывалый ажиотаж со стороны международных сетей. Причиной такого всплеска интереса стала новость о предстоящем подписании Украиной Соглашения об Ассоциации с ЕС. Те компании, которые ранее отвечали, что Украина не входит в ближайшие планы по развитию, в ...



  Обращение компании UTG к предпринимателям Украины (25.02.2014)

Под влиянием трагических событий и перед лицом сложной экономической ситуации мы как представители бизнеса и граждане Украины обращаемся ко всем украинским предпринимателям с призывом не оставаться в стороне от урегулирования проблем экономики. Мы призываем к следующим действиям. 1. Оплачивать налоги в полном объеме. Прошедшие двадцать лет не привели нас к экономическому успеху, и сейчас наша страна стоит на пороге коллапса. Любая экономическая помощь от других государств и международных ...



  Почти половине покупателей безразличен бренд (17.02.2014)

Только 25,5% киевлян обращают внимание на бренды при покупке одежды, по данным исследования консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" (UTG). Согласно сообщения UTG, наиболее популярными брендами одежды среди жителей столицы были Zara (17% опрошенных) и Collins (14%). Также киевляне предпочитают покупать обувь брендов Ecco (9,6%) и сети "Интертоп" – (9,2%). В сегменте спортивной одежды лидерство удерживает бренд Adidas: 54% горожан, покупавших спортивную одежду, покупали ...



  UTG представляет новые решения для собстенников ТРЦ (05.02.2014)

По данным компании UTG, в течение следующих трех лет объем качественных торговых площадей в Киеве увеличится примерно в 2,5 раза, что может существенно ухудшить положение владельцев функционирующих торговых центров. «Новое предложение будет «давить» на рынок. Старые торговые центры, имеющие недостатки в концепциях, будут терять арендаторов, переходящих в другие, более качественные объекты. Возможно, с 2015 года в наиболее проблемных объектах арендные ставки «просядут» на 10-15% в год», – ...




Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720, 1721-1740, 1741-1760, 1761-1780, 1781-1800, 1801-1820, 1821-1840, 1841-1860, 1861-1880, 1881-1900, 1901-1920.
Аналитика/статьи
- Подписка на рассылку статей


Антикризисный менеджмент в ритейле: как ТРЦ может повысить продажи арендаторов до 20%
11.07.2014
Весной 2014 года арендные ставки в ТРЦ Киева снизились на 10-30%, до $30-$100 за кв.м (в зависимости от расположения ТРЦ, количества якорных арендаторов и т.д). ТРЦ решились на этот явно убыточный
Подробнее »

Рейтинг надежности застройщиков 2013 года
20.05.2014
Начало 2014 года отметилось кризисом банковской системы Украины с проблемной ликвидностью практически всех финансовых учреждений. С начала года отток среди вкладов банковской системы превысил 32,5
Подробнее »

Крым встречает первые российские ритейл сети
19.05.2014
Весной 2014 самый большой ТРЦ Крыма MEGANOM, заключил первые договора с российскими fashion-ритейл сетями O'STIN, Спортмастер, INCITY. Был подписан договор с брендами LPP Group, которая откроет в
Подробнее »

Апрельская инфляция выросла на 3,3%
09.05.2014
Потребительские цены в Украине в апреле 2014 года выросли на 3,3%. Как сообщил Государственный комитет статистики во вторник, с начала текущего года инфляция достигла 6,4%, а в годовом измерении (по
Подробнее »

... показать все
На чем экономят украинские строительные компании
20.05.2014
Владимир Носов: «В результате грамотной оптимизации технологии строительства и проектных решений стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%». Одним из наиболее
Подробнее »

Рынок коммерческой недвижимости Киева лидирует в регионе ЕМЕА по уровню доходности
19.05.2014
Вследствие высоких экономических и политических рисков коммерческая недвижимость Украины характеризуется одним из наиболее высоких уровней доходности в регионе ЕМЕА. Так средняя ставка капитализации
Подробнее »

Деньги вперед. Квартиры в Киеве в рассрочку почти не продаются
15.05.2014
Фото: www.houseofchapple.com Купить квартиру в рассрочку в столице становится все труднее. Застройщики массово отказываются от этого способа оплаты квадратных метров на первичном рынке
Подробнее »

Квартиры в Киеве подешевели в долларовом эквиваленте
14.05.2014
В начале мая цены на квартиры в долларовом эквиваленте снизились во всех десяти районах Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании UTG, которыми располагает
Подробнее »

... показать все
Инвестиции в какой сегмент недвижимости будут преобладать в 2014 году?







Результаты опросов
Новости в формате RSS:
Подписка на новости:
E-mail:
RedTram

...
Выгодны ли инвестиции в Спортивные клубы Украины?
© develop.com.ua 2005-2020. Все права защищены.       Поддержка, обновление сайта - Exipilis