Страницы: 1/0/0, 1/1/0

  • Развитие рынка коммерческой ...
  • недвижимости в Украине идет ...
  • в Украине идет быстрыми темпами, по ...
  • темпами, по мере его роста ...
  • его роста возникает острая ...
  • острая необходимость в услугах ...
  • в услугах профессиональных ...
  • консультантов, как у ...
  • как у владельцев земли, так и у ...
  • земли, так и у инвесторов. Стабильное ...
  • Стабильное состояние экономики ...
  • экономики в последние годы ...
  • последние годы создает все ...
  • все предпосылки выхода на рынок ...
  • выхода на рынок западных инвесторов. ...
  • инвесторов. Этот процесс уже ...
  • процесс уже начался, но реального ...
  • но реального прихода западных ...
  • западных компаний на украинский ...
  • на украинский рынок можно ожидать ...
  • можно ожидать через 3-4 года. Это ...
  • 3-4 года. Это позволит окрепнуть ...
  • окрепнуть отечественным ...
  • компаниям, интерес которых к ...
  • интерес которых к девелоперским ...
  • проектам, особенно в ...
  • особенно в секторе потребительского ...
  • потребительского рынка, велик, но ...
  • велик, но оценить инвестиционную ...
  • инвестиционную привлекательность ...
  • подобных проектов, не ...
  • проектов, не являясь специалистом ...
  • специалистом в недвижимости, ...
  • недвижимости, затруднительно. Тем ...
  • Тем более реализовать ...
  • реализовать проект только своими ...
  • только своими силами практически ...
  • практически нереально. Классическая ...
  • Классическая схема создания ...
  • создания объектов коммерческой ...
  • коммерческой недвижимости ...
  • предполагает, когда все эти ...
  • когда все эти участники - отдельные ...
  • - отдельные организации. Основные ...
  • Основные участники ...
  • разработки торговых центров - ...
  • торговых центров - это риелтор, ...
  • риелтор, инвестор, девелопер, ...
  • девелопер, консалтинговые компании, ...
  • компании, архитектурные и ...
  • и проектно-строительные ...
  • организации, ...
  • управляющая, страховые и ...
  • страховые и финансовые компании и ...
  • компании и многие другие. В ...
  • другие. В Украине очень часто ...
  • очень часто инвестор, девелопер, ...
  • девелопер, управляющая компания ...
  • компания представлены «одним ...
  • «одним лицом». В связи с этим ...
  • В связи с этим мы очень часто ...
  • очень часто сталкиваемся с объектами, ...
  • с объектами, имеющими ...
  • непоправимые ошибки. Однако ...
  • ошибки. Однако сейчас уже сложилась ...
  • уже сложилась ситуация, когда ...
  • когда потребительский спрос, ...
  • спрос, растущий быстрыми ...
  • быстрыми темпами, независимо от ...
  • независимо от растущего количества ...
  • количества новых торговых ...
  • торговых центров, остается не ...
  • остается не удовлетворенным. Но ...
  • Но из-за отсутствия ...
  • отсутствия конкуренции между торговыми ...
  • между торговыми центрами ошибки в ...
  • ошибки в концепции ТЦ остаются ...
  • ТЦ остаются незамеченными. ...
  • Однако тому, кто ...
  • тому, кто работает с мыслью о ...
  • с мыслью о завтрашнем дне, стоит ...
  • дне, стоит задуматься о ...
  • о быстрорастущей конкуренции, и о ...
  • конкуренции, и о том, что такие ...
  • что такие недочеты, как ошибочный ...
  • как ошибочный расчет объемов ...
  • объемов объекта и парковочной ...
  • и парковочной зоны, неправильная ...
  • неправильная организация транспортных ...
  • транспортных и пешеходных ...
  • пешеходных потоков, зон логистики, ...
  • зон логистики, неправильное ...
  • определение формата площадей и ...
  • формата площадей и зонирования ...
  • товарных групп, неудачно ...
  • групп, неудачно выбранная этажность и ...
  • этажность и т.д. могут привести ...
  • могут привести к полному краху ...
  • полному краху объекта. Что же нужно, ...
  • Что же нужно, чтобы избежать всех ...
  • избежать всех этих ошибок? ...
  • ошибок? Изначально рассмотрим, с ...
  • рассмотрим, с чего начинается ...
  • начинается разработка объекта торговой ...
  • объекта торговой недвижимости. В ...
  • В первую очередь заказчик ...
  • очередь заказчик должен определиться ...
  • определиться с идеей будущего ...
  • идеей будущего объекта, т.е. ...
  • т.е. определиться с направлением, ...
  • с направлением, в котором будут ...
  • котором будут сфокусированы ...
  • маркетинговые исследования. ...
  • исследования. Идею может предложить ...
  • может предложить сам инвестор, в ...
  • инвестор, в случае, когда он ...
  • когда он ограничен в финансовых ...
  • в финансовых возможностях, или когда ...
  • или когда реализация будущего ...
  • будущего проекта ...
  • непосредственно связана с его ...
  • связана с его личным бизнесом, ...
  • бизнесом, например розничной ...
  • розничной торговлей. Если же ...
  • Если же инвестор не имеет ...
  • не имеет каких-либо ограничений или ...
  • ограничений или убеждений ...
  • относительно направления ...
  • направления использования участка, то ...
  • участка, то помочь ему ...
  • ему определиться с этим может ...
  • с этим может консультант, проведя ...
  • проведя анализ наиболее ...
  • наиболее эффективного использования ...
  • использования этого участка. ...
  • участка. Примечание. Если есть ...
  • Если есть возможность выбора ...
  • выбора участка из ...
  • из нескольких, то в идеале, ...
  • то в идеале, необходимо провести ...
  • провести маркетинговый анализ ...
  • анализ каждого и среди них ...
  • и среди них выбрать наиболее ...
  • наиболее подходящий. Но на самом ...
  • Но на самом деле, украинская ...
  • украинская реальность не позволяет ...
  • не позволяет это сделать в силу ...
  • сделать в силу ряда причин (дефицит ...
  • причин (дефицит участков, сложность их ...
  • сложность их получения и т.д.), ...
  • и т.д.), что уже на начальных ...
  • уже на начальных стадиях ...
  • ограничивает возможности выбора ...
  • возможности выбора варианта развития ...
  • развития объекта. По словам ...
  • По словам генерального ...
  • директора консалтинговой ...
  • консалтинговой компании «Украинская ...
  • «Украинская Торговая Гильдия» ...
  • Гильдия» Вадима Непоседова, ...
  • Непоседова, «цель анализа рынка ...
  • анализа рынка торговой недвижимости ...
  • недвижимости заключается в том, ...
  • в том, чтобы найти свою нишу и ...
  • найти свою нишу и при помощи грамотно ...
  • помощи грамотно разработанной ...
  • концепции ее занять. Но ...
  • ее занять. Но не многие заказчики ...
  • многие заказчики понимают, что им ...
  • что им нужен не просто хороший ...
  • не просто хороший торговый центр, а ...
  • центр, а конкурентоспособный и, ...
  • и, значит, ...
  • рентабельный и высокодоходный ...
  • и высокодоходный на протяжении всего ...
  • протяжении всего времени своего ...
  • своего функционирования». ...
  • Определившись с идеей ...
  • с идеей будущего объекта ...
  • объекта наступает этап более ...
  • этап более глубоких маркетинговых ...
  • маркетинговых исследований ...
  • месторасположения и ...
  • и разрабатывается концепция ...
  • концепция объекта: разрабатывается ...
  • разрабатывается функциональная ...
  • схема, определяется ...
  • определяется направленность торгового ...
  • торгового центра на ...
  • на определенные группы ...
  • группы потребителей, на ...
  • на удовлетворение ряда их ...
  • ряда их потребностей, определяется тип ...
  • определяется тип торгового центра, ...
  • центра, намечается ...
  • расположение якорных ...
  • якорных арендаторов и торговых ...
  • и торговых галерей, зон торговли, ...
  • зон торговли, развлечений, ...
  • общественного питания, ...
  • питания, расположение и величина ...
  • и величина парковки и т.д. Кроме ...
  • и т.д. Кроме этого, ...
  • разрабатываются рекомендации по ...
  • рекомендации по управлению ТЦ, ...
  • ТЦ, структурным подразделениям, ...
  • подразделениям, открытию, ...
  • продвижению, рекламной ...
  • рекламной поддержке и т.д. После ...
  • и т.д. После составления плана ...
  • плана аренды торговых площадей ...
  • торговых площадей разрабатывается ...
  • экономика проекта: ...
  • проекта: предварительная смета ...
  • смета затрат на ...
  • на строительство, доходы и расходы, ...
  • доходы и расходы, экономические риски, ...
  • риски, сроки окупаемости и ...
  • окупаемости и погашения кредита и ...
  • кредита и т.д. Составляется ...
  • Составляется сетевой график ...
  • график реализации проекта. Затем ...
  • проекта. Затем наступает время ...
  • время составления ...
  • проектно-строительной ...
  • документации и строительства. ...
  • и строительства. Одновременно со ...
  • со строительством ведется ...
  • ведется поиск арендаторов, ...
  • арендаторов, подготовка к рекламной ...
  • к рекламной компании. После ...
  • После завершения ...
  • строительства запускаются ...
  • запускаются арендаторы, которым перед ...
  • которым перед открытием необходимо ...
  • необходимо установить ...
  • оборудование, оформить ...
  • оформить витрины и подготовиться к ...
  • и подготовиться к открытию. Когда все ...
  • Когда все готово - центр ...
  • - центр открывается для ...
  • для посетителей. Это был ...
  • Это был представлен правильный и ...
  • правильный и эффективный процесс ...
  • процесс создания объекта ...
  • объекта торговой недвижимости. ...
  • недвижимости. Как же все выглядит на ...
  • же все выглядит на самом деле в ...
  • деле в Украине? Итак, заказчик, ...
  • Итак, заказчик, владеющий участком ...
  • участком земли или старым ...
  • или старым зданием, обращается ...
  • обращается вначале в архитектурную ...
  • в архитектурную мастерскую, которая ...
  • которая выполняет разработку ...
  • разработку проектной ...
  • документации и согласовывает ...
  • и согласовывает проект в ...
  • в архитектурном управлении, ...
  • управлении, земельном комитете, ...
  • комитете, органах пожарного надзора ...
  • пожарного надзора и других. При чем ...
  • других. При чем проектирование могут ...
  • могут осуществлять как ...
  • как специализированные ...
  • проектные бюро и ...
  • бюро и архитектурные мастерские, ...
  • мастерские, так и строительные ...
  • и строительные организации, имеющие на ...
  • имеющие на это разрешение и ...
  • разрешение и лицензию. Но, по ...
  • Но, по мнению Вадима Непоседова, ...
  • Вадима Непоседова, «это первый ...
  • первый неправильный шаг, так как ...
  • шаг, так как все последующие ...
  • последующие проектные решения ...
  • решения торгового объекта ...
  • объекта привязываются к первому, в ...
  • к первому, в котором зачастую ...
  • зачастую непродуман размер здания ...
  • размер здания и организация ...
  • организация пространства в нем для ...
  • в нем для последующего ведения ...
  • ведения бизнеса. Сегодня ...
  • Сегодня большинство ...
  • проектно-строительных организаций ...
  • организаций не обладают опытом ...
  • обладают опытом разработки проектов ...
  • проектов именно торговых ...
  • торговых центров. Да, они ...
  • Да, они предлагают красивые и ...
  • красивые и интересные внешне ...
  • внешне строения, но они не ...
  • но они не учитывают всех тех ...
  • всех тех требований, которые должен ...
  • которые должен выдержать торговый ...
  • торговый центр для успешного ...
  • для успешного функционирования. ...
  • Многие до сих пор ...
  • до сих пор считают, что проектные ...
  • что проектные организации способны ...
  • способны визуализировать такой ...
  • такой объект и смогут ...
  • и смогут заменить тех, кто ...
  • тех, кто согласно мировой практике ...
  • мировой практике этого бизнеса ...
  • бизнеса отвечает за последствия ...
  • за последствия реализации ...
  • строительных проектов и ...
  • проектов и эксплуатацию (управление) ...
  • (управление) торгового центра». ...
  • центра». Основная причина, по ...
  • причина, по которой инвестор ...
  • инвестор обращается именно к ...
  • именно к проектным или ...
  • или архитектурным организациям ...
  • организациям заключается в сложности ...
  • в сложности процесса ...
  • согласования. А эти ...
  • А эти организации, уже не раз набив ...
  • уже не раз набив шишки, обладают ...
  • обладают технологиями ...
  • существенного сокращения ...
  • сокращения времени на согласование ...
  • на согласование проектов, попросту они ...
  • попросту они знают к кому, в ...
  • к кому, в какой кабинет, в каком ...
  • кабинет, в каком порядке заходить, ...
  • заходить, как сделать так, чтобы ...
  • сделать так, чтобы строительство могло ...
  • могло быть начато еще до ...
  • начато еще до оформления всех ...
  • всех документов. Таким же ...
  • Таким же опытом обладает и ряд ...
  • обладает и ряд крупных строительных ...
  • строительных компаний, которые ...
  • которые уже сегодня тоже ...
  • сегодня тоже занялись строительством ...
  • строительством торговых объектов. ...
  • объектов. Т.е. уже на этом этапе ...
  • уже на этом этапе есть возможность ...
  • возможность возникновения любых ...
  • любых ошибок. И в основном ...
  • И в основном они возникают из-за ...
  • возникают из-за незнания ...
  • последовательности создания ...
  • создания коммерческих объектов. ...
  • объектов. Дело в том, что в ...
  • в том, что в последние два года, да ...
  • два года, да и сейчас фактически ...
  • сейчас фактически каждый девелопер ...
  • девелопер приобретает только ...
  • только первый опыт ...
  • опыт строительства торгового центра. ...
  • торгового центра. Наверное, причина ...
  • причина ошибок строительства ...
  • строительства первых ТЦ в том, что ...
  • ТЦ в том, что во-первых, первые ...
  • первые проекты ...
  • реализовывались в уже готовых ...
  • в уже готовых архитектурных формах. ...
  • формах. Во-вторых, первыми за ...
  • первыми за строительство ТЦ ...
  • ТЦ принялись розничные ...
  • розничные торговцы, которые ...
  • которые посчитали, что их опыта и ...
  • что их опыта и знаний в ...
  • в организации сетевого бизнеса ...
  • сетевого бизнеса достаточно для ...
  • для успешного создания ТЦ. ...
  • создания ТЦ. Таким образом, ...
  • образом, классический путь создания ...
  • путь создания объекта торговой ...
  • торговой недвижимости в Украине ...
  • в Украине переворачивается ...
  • наоборот. Изначально ...
  • Изначально заказчик закрепляет за ...
  • закрепляет за собой земельный ...
  • земельный участок, потом ...
  • потом разрабатываются предпроектные ...
  • предпроектные решения, и уж затем ...
  • и уж затем возникает мысль о ...
  • мысль о необходимости ...
  • создания концепции будущего ...
  • концепции будущего объекта. И на этом ...
  • И на этом этапе есть три ...
  • есть три варианта действий ...
  • действий заказчика: концепция не ...
  • концепция не разрабатывается вообще, ...
  • вообще, концепция ...
  • разрабатывается собственными ...
  • собственными силами, концепция ...
  • концепция разрабатывается ...
  • специализированной ...
  • компанией. Отказ от ...
  • Отказ от разработки концепции ...
  • концепции строящего объекта может ...
  • объекта может привести к самым ...
  • к самым плачевным результатам, ...
  • результатам, когда через месяц ...
  • через месяц после открытия владелец ...
  • открытия владелец увидит, что ...
  • что посетителей в торговом ...
  • в торговом центре практически нет и ...
  • практически нет и арендаторы ...
  • соответственно «сворачивают ...
  • «сворачивают удочки». Также многие ...
  • Также многие компании практикуют ...
  • практикуют создание концепции ...
  • концепции собственными силами, ...
  • силами, отдавая всю эту ...
  • всю эту работу в руки одного ...
  • в руки одного отдела. Но по мнению ...
  • Но по мнению специалистов, ...
  • маркетинговый отдел ...
  • отдел компании-заказчика не в ...
  • не в силах выполнить роль ...
  • выполнить роль консультанта. Как ...
  • Как говорит заместитель ...
  • заместитель генерального директора ...
  • директора «УТГ» Виталий Бойко: ...
  • Виталий Бойко: «Методологией ...
  • создания торговых центров ...
  • торговых центров в Украине владеют ...
  • Украине владеют всего несколько ...
  • несколько человек, в частности ...
  • в частности владелец нашей компании ...
  • нашей компании Вадим Непоседов стоял ...
  • Непоседов стоял у истоков создания ...
  • истоков создания первых шести ...
  • шести украинских ТЦ. Разработка ...
  • ТЦ. Разработка концепции, ...
  • исследования, отношения с ...
  • отношения с арендаторами, рекламное ...
  • рекламное продвижение проекта ...
  • проекта создавались, не имея ...
  • не имея отечественных ...
  • образцов. В результате ...
  • В результате получилось, что путь, ...
  • что путь, который мы прошли ...
  • мы прошли сравним с предлагаемым ...
  • с предлагаемым в Западных странах, ...
  • Западных странах, но мы еще учитывали ...
  • мы еще учитывали и особенности ...
  • особенности национального ...
  • менталитета». Таким образом, ...
  • Таким образом, разработку концепции ...
  • концепции ТЦ на ...
  • на профессиональном уровне могут ...
  • уровне могут осуществить только ...
  • только консалтинговые фирмы, ...
  • фирмы, работающие в области ...
  • в области недвижимости, и имеющие ...
  • и имеющие за плечами большой ...
  • плечами большой список работ. Кроме ...
  • работ. Кроме оценки ...
  • инвестиционной привлекательности ...
  • привлекательности объекта, его ...
  • его маркетингового анализа и ...
  • анализа и составления ...
  • бизнес-плана (концепции) ...
  • (концепции) необходимость ...
  • консалтинговых услуг возникает ...
  • услуг возникает практически на ...
  • на каждом этапе создания ...
  • этапе создания объектов коммерческой ...
  • коммерческой недвижимости. В том ...
  • В том числе и на этапе ...
  • и на этапе набора арендаторов. ...
  • арендаторов. Профессиональный ...
  • консультант не только ...
  • не только подберет оптимальный ...
  • оптимальный состав арендаторов, ...
  • арендаторов, соответствующий ...
  • концепции ТЦ, но и сделает ...
  • ТЦ, но и сделает это в установленные ...
  • в установленные сроки, что очень ...
  • что очень важно, потому что ...
  • потому что задержки с набором ...
  • с набором арендаторов и открытием ТЦ ...
  • и открытием ТЦ влекут за собой ...
  • за собой большие финансовые ...
  • финансовые потери (к примеру, для ТЦ ...
  • (к примеру, для ТЦ площадью 15000 ...
  • 15000 м.кв. задержка на месяц ...
  • задержка на месяц может привести к ...
  • привести к потере около 300-400 ...
  • около 300-400 тыс.у.е.). Итоги: В ...
  • Итоги: В Западной и ...
  • и российской практике ...
  • практике фактически каждый девелопер, ...
  • каждый девелопер, начиная строить тот ...
  • строить тот или иной объект ...
  • иной объект коммерческой ...
  • недвижимости, обращается к ...
  • обращается к услугам консалтинговой ...
  • консалтинговой компании. Его ...
  • Его интересует, что именно ...
  • что именно целесообразно построить ...
  • построить на том или ином ...
  • том или ином участ