Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Развитие рынка коммерческой ... недвижимости в Украине идет ... в Украине идет быстрыми темпами, по ... темпами, по мере его роста ... его роста возникает острая ... острая необходимость в услугах ... в услугах профессиональных ... консультантов, как у ... как у владельцев земли, так и у ... земли, так и у инвесторов. Стабильное ... Стабильное состояние экономики ... экономики в последние годы ... последние годы создает все ... все предпосылки выхода на рынок ... выхода на рынок западных инвесторов. ... инвесторов. Этот процесс уже ... процесс уже начался, но реального ... но реального прихода западных ... западных компаний на украинский ... на украинский рынок можно ожидать ... можно ожидать через 3-4 года. Это ... 3-4 года. Это позволит окрепнуть ... окрепнуть отечественным ... компаниям, интерес которых к ... интерес которых к девелоперским ... проектам, особенно в ... особенно в секторе потребительского ... потребительского рынка, велик, но ... велик, но оценить инвестиционную ... инвестиционную привлекательность ... подобных проектов, не ... проектов, не являясь специалистом ... специалистом в недвижимости, ... недвижимости, затруднительно. Тем ... Тем более реализовать ... реализовать проект только своими ... только своими силами практически ... практически нереально. Классическая ... Классическая схема создания ... создания объектов коммерческой ... коммерческой недвижимости ... предполагает, когда все эти ... когда все эти участники - отдельные ... - отдельные организации. Основные ... Основные участники ... разработки торговых центров - ... торговых центров - это риелтор, ... риелтор, инвестор, девелопер, ... девелопер, консалтинговые компании, ... компании, архитектурные и ... и проектно-строительные ... организации, ... управляющая, страховые и ... страховые и финансовые компании и ... компании и многие другие. В ... другие. В Украине очень часто ... очень часто инвестор, девелопер, ... девелопер, управляющая компания ... компания представлены «одним ... «одним лицом». В связи с этим ... В связи с этим мы очень часто ... очень часто сталкиваемся с объектами, ... с объектами, имеющими ... непоправимые ошибки. Однако ... ошибки. Однако сейчас уже сложилась ... уже сложилась ситуация, когда ... когда потребительский спрос, ... спрос, растущий быстрыми ... быстрыми темпами, независимо от ... независимо от растущего количества ... количества новых торговых ... торговых центров, остается не ... остается не удовлетворенным. Но ... Но из-за отсутствия ... отсутствия конкуренции между торговыми ... между торговыми центрами ошибки в ... ошибки в концепции ТЦ остаются ... ТЦ остаются незамеченными. ... Однако тому, кто ... тому, кто работает с мыслью о ... с мыслью о завтрашнем дне, стоит ... дне, стоит задуматься о ... о быстрорастущей конкуренции, и о ... конкуренции, и о том, что такие ... что такие недочеты, как ошибочный ... как ошибочный расчет объемов ... объемов объекта и парковочной ... и парковочной зоны, неправильная ... неправильная организация транспортных ... транспортных и пешеходных ... пешеходных потоков, зон логистики, ... зон логистики, неправильное ... определение формата площадей и ... формата площадей и зонирования ... товарных групп, неудачно ... групп, неудачно выбранная этажность и ... этажность и т.д. могут привести ... могут привести к полному краху ... полному краху объекта. Что же нужно, ... Что же нужно, чтобы избежать всех ... избежать всех этих ошибок? ... ошибок? Изначально рассмотрим, с ... рассмотрим, с чего начинается ... начинается разработка объекта торговой ... объекта торговой недвижимости. В ... В первую очередь заказчик ... очередь заказчик должен определиться ... определиться с идеей будущего ... идеей будущего объекта, т.е. ... т.е. определиться с направлением, ... с направлением, в котором будут ... котором будут сфокусированы ... маркетинговые исследования. ... исследования. Идею может предложить ... может предложить сам инвестор, в ... инвестор, в случае, когда он ... когда он ограничен в финансовых ... в финансовых возможностях, или когда ... или когда реализация будущего ... будущего проекта ... непосредственно связана с его ... связана с его личным бизнесом, ... бизнесом, например розничной ... розничной торговлей. Если же ... Если же инвестор не имеет ... не имеет каких-либо ограничений или ... ограничений или убеждений ... относительно направления ... направления использования участка, то ... участка, то помочь ему ... ему определиться с этим может ... с этим может консультант, проведя ... проведя анализ наиболее ... наиболее эффективного использования ... использования этого участка. ... участка.
Примечание. Если есть ... Если есть возможность выбора ... выбора участка из ... из нескольких, то в идеале, ... то в идеале, необходимо провести ... провести маркетинговый анализ ... анализ каждого и среди них ... и среди них выбрать наиболее ... наиболее подходящий. Но на самом ... Но на самом деле, украинская ... украинская реальность не позволяет ... не позволяет это сделать в силу ... сделать в силу ряда причин (дефицит ... причин (дефицит участков, сложность их ... сложность их получения и т.д.), ... и т.д.), что уже на начальных ... уже на начальных стадиях ... ограничивает возможности выбора ... возможности выбора варианта развития ... развития объекта.
По словам ...
По словам генерального ... директора консалтинговой ... консалтинговой компании «Украинская ... «Украинская Торговая Гильдия» ... Гильдия» Вадима Непоседова, ... Непоседова, «цель анализа рынка ... анализа рынка торговой недвижимости ... недвижимости заключается в том, ... в том, чтобы найти свою нишу и ... найти свою нишу и при помощи грамотно ... помощи грамотно разработанной ... концепции ее занять. Но ... ее занять. Но не многие заказчики ... многие заказчики понимают, что им ... что им нужен не просто хороший ... не просто хороший торговый центр, а ... центр, а конкурентоспособный и, ... и, значит, ... рентабельный и высокодоходный ... и высокодоходный на протяжении всего ... протяжении всего времени своего ... своего функционирования». ... Определившись с идеей ... с идеей будущего объекта ... объекта наступает этап более ... этап более глубоких маркетинговых ... маркетинговых исследований ... месторасположения и ... и разрабатывается концепция ... концепция объекта: разрабатывается ... разрабатывается функциональная ... схема, определяется ... определяется направленность торгового ... торгового центра на ... на определенные группы ... группы потребителей, на ... на удовлетворение ряда их ... ряда их потребностей, определяется тип ... определяется тип торгового центра, ... центра, намечается ... расположение якорных ... якорных арендаторов и торговых ... и торговых галерей, зон торговли, ... зон торговли, развлечений, ... общественного питания, ... питания, расположение и величина ... и величина парковки и т.д. Кроме ... и т.д. Кроме этого, ... разрабатываются рекомендации по ... рекомендации по управлению ТЦ, ... ТЦ, структурным подразделениям, ... подразделениям, открытию, ... продвижению, рекламной ... рекламной поддержке и т.д. После ... и т.д. После составления плана ... плана аренды торговых площадей ... торговых площадей разрабатывается ... экономика проекта: ... проекта: предварительная смета ... смета затрат на ... на строительство, доходы и расходы, ... доходы и расходы, экономические риски, ... риски, сроки окупаемости и ... окупаемости и погашения кредита и ... кредита и т.д. Составляется ... Составляется сетевой график ... график реализации проекта. Затем ... проекта. Затем наступает время ... время составления ... проектно-строительной ... документации и строительства. ... и строительства. Одновременно со ... со строительством ведется ... ведется поиск арендаторов, ... арендаторов, подготовка к рекламной ... к рекламной компании. После ... После завершения ... строительства запускаются ... запускаются арендаторы, которым перед ... которым перед открытием необходимо ... необходимо установить ... оборудование, оформить ... оформить витрины и подготовиться к ... и подготовиться к открытию. Когда все ... Когда все готово - центр ... - центр открывается для ... для посетителей. Это был ... Это был представлен правильный и ... правильный и эффективный процесс ... процесс создания объекта ... объекта торговой недвижимости. ... недвижимости. Как же все выглядит на ... же все выглядит на самом деле в ... деле в Украине? Итак, заказчик, ... Итак, заказчик, владеющий участком ... участком земли или старым ... или старым зданием, обращается ... обращается вначале в архитектурную ... в архитектурную мастерскую, которая ... которая выполняет разработку ... разработку проектной ... документации и согласовывает ... и согласовывает проект в ... в архитектурном управлении, ... управлении, земельном комитете, ... комитете, органах пожарного надзора ... пожарного надзора и других. При чем ... других. При чем проектирование могут ... могут осуществлять как ... как специализированные ... проектные бюро и ... бюро и архитектурные мастерские, ... мастерские, так и строительные ... и строительные организации, имеющие на ... имеющие на это разрешение и ... разрешение и лицензию. Но, по ... Но, по мнению Вадима Непоседова, ... Вадима Непоседова, «это первый ... первый неправильный шаг, так как ... шаг, так как все последующие ... последующие проектные решения ... решения торгового объекта ... объекта привязываются к первому, в ... к первому, в котором зачастую ... зачастую непродуман размер здания ... размер здания и организация ... организация пространства в нем для ... в нем для последующего ведения ... ведения бизнеса. Сегодня ... Сегодня большинство ... проектно-строительных организаций ... организаций не обладают опытом ... обладают опытом разработки проектов ... проектов именно торговых ... торговых центров. Да, они ... Да, они предлагают красивые и ... красивые и интересные внешне ... внешне строения, но они не ... но они не учитывают всех тех ... всех тех требований, которые должен ... которые должен выдержать торговый ... торговый центр для успешного ... для успешного функционирования. ... Многие до сих пор ... до сих пор считают, что проектные ... что проектные организации способны ... способны визуализировать такой ... такой объект и смогут ... и смогут заменить тех, кто ... тех, кто согласно мировой практике ... мировой практике этого бизнеса ... бизнеса отвечает за последствия ... за последствия реализации ... строительных проектов и ... проектов и эксплуатацию (управление) ... (управление) торгового центра». ... центра». Основная причина, по ... причина, по которой инвестор ... инвестор обращается именно к ... именно к проектным или ... или архитектурным организациям ... организациям заключается в сложности ... в сложности процесса ... согласования. А эти ... А эти организации, уже не раз набив ... уже не раз набив шишки, обладают ... обладают технологиями ... существенного сокращения ... сокращения времени на согласование ... на согласование проектов, попросту они ... попросту они знают к кому, в ... к кому, в какой кабинет, в каком ... кабинет, в каком порядке заходить, ... заходить, как сделать так, чтобы ... сделать так, чтобы строительство могло ... могло быть начато еще до ... начато еще до оформления всех ... всех документов. Таким же ... Таким же опытом обладает и ряд ... обладает и ряд крупных строительных ... строительных компаний, которые ... которые уже сегодня тоже ... сегодня тоже занялись строительством ... строительством торговых объектов. ... объектов. Т.е. уже на этом этапе ... уже на этом этапе есть возможность ... возможность возникновения любых ... любых ошибок. И в основном ... И в основном они возникают из-за ... возникают из-за незнания ... последовательности создания ... создания коммерческих объектов. ... объектов. Дело в том, что в ... в том, что в последние два года, да ... два года, да и сейчас фактически ... сейчас фактически каждый девелопер ... девелопер приобретает только ... только первый опыт ... опыт строительства торгового центра. ... торгового центра. Наверное, причина ... причина ошибок строительства ... строительства первых ТЦ в том, что ... ТЦ в том, что во-первых, первые ... первые проекты ... реализовывались в уже готовых ... в уже готовых архитектурных формах. ... формах. Во-вторых, первыми за ... первыми за строительство ТЦ ... ТЦ принялись розничные ... розничные торговцы, которые ... которые посчитали, что их опыта и ... что их опыта и знаний в ... в организации сетевого бизнеса ... сетевого бизнеса достаточно для ... для успешного создания ТЦ. ... создания ТЦ. Таким образом, ... образом, классический путь создания ... путь создания объекта торговой ... торговой недвижимости в Украине ... в Украине переворачивается ... наоборот. Изначально ... Изначально заказчик закрепляет за ... закрепляет за собой земельный ... земельный участок, потом ... потом разрабатываются предпроектные ... предпроектные решения, и уж затем ... и уж затем возникает мысль о ... мысль о необходимости ... создания концепции будущего ... концепции будущего объекта. И на этом ... И на этом этапе есть три ... есть три варианта действий ... действий заказчика: концепция не ... концепция не разрабатывается вообще, ... вообще, концепция ... разрабатывается собственными ... собственными силами, концепция ... концепция разрабатывается ... специализированной ... компанией. Отказ от ... Отказ от разработки концепции ... концепции строящего объекта может ... объекта может привести к самым ... к самым плачевным результатам, ... результатам, когда через месяц ... через месяц после открытия владелец ... открытия владелец увидит, что ... что посетителей в торговом ... в торговом центре практически нет и ... практически нет и арендаторы ... соответственно «сворачивают ... «сворачивают удочки». Также многие ... Также многие компании практикуют ... практикуют создание концепции ... концепции собственными силами, ... силами, отдавая всю эту ... всю эту работу в руки одного ... в руки одного отдела. Но по мнению ... Но по мнению специалистов, ... маркетинговый отдел ... отдел компании-заказчика не в ... не в силах выполнить роль ... выполнить роль консультанта. Как ... Как говорит заместитель ... заместитель генерального директора ... директора «УТГ» Виталий Бойко: ... Виталий Бойко: «Методологией ... создания торговых центров ... торговых центров в Украине владеют ... Украине владеют всего несколько ... несколько человек, в частности ... в частности владелец нашей компании ... нашей компании Вадим Непоседов стоял ... Непоседов стоял у истоков создания ... истоков создания первых шести ... шести украинских ТЦ. Разработка ... ТЦ. Разработка концепции, ... исследования, отношения с ... отношения с арендаторами, рекламное ... рекламное продвижение проекта ... проекта создавались, не имея ... не имея отечественных ... образцов. В результате ... В результате получилось, что путь, ... что путь, который мы прошли ... мы прошли сравним с предлагаемым ... с предлагаемым в Западных странах, ... Западных странах, но мы еще учитывали ... мы еще учитывали и особенности ... особенности национального ... менталитета». Таким образом, ... Таким образом, разработку концепции ... концепции ТЦ на ... на профессиональном уровне могут ... уровне могут осуществить только ... только консалтинговые фирмы, ... фирмы, работающие в области ... в области недвижимости, и имеющие ... и имеющие за плечами большой ... плечами большой список работ. Кроме ... работ. Кроме оценки ... инвестиционной привлекательности ... привлекательности объекта, его ... его маркетингового анализа и ... анализа и составления ... бизнес-плана (концепции) ... (концепции) необходимость ... консалтинговых услуг возникает ... услуг возникает практически на ... на каждом этапе создания ... этапе создания объектов коммерческой ... коммерческой недвижимости. В том ... В том числе и на этапе ... и на этапе набора арендаторов. ... арендаторов. Профессиональный ... консультант не только ... не только подберет оптимальный ... оптимальный состав арендаторов, ... арендаторов, соответствующий ... концепции ТЦ, но и сделает ... ТЦ, но и сделает это в установленные ... в установленные сроки, что очень ... что очень важно, потому что ... потому что задержки с набором ... с набором арендаторов и открытием ТЦ ... и открытием ТЦ влекут за собой ... за собой большие финансовые ... финансовые потери (к примеру, для ТЦ ... (к примеру, для ТЦ площадью 15000 ... 15000 м.кв. задержка на месяц ... задержка на месяц может привести к ... привести к потере около 300-400 ... около 300-400 тыс.у.е.).
Итоги: В ...
Итоги: В Западной и ... и российской практике ... практике фактически каждый девелопер, ... каждый девелопер, начиная строить тот ... строить тот или иной объект ... иной объект коммерческой ... недвижимости, обращается к ... обращается к услугам консалтинговой ... консалтинговой компании. Его ... Его интересует, что именно ... что именно целесообразно построить ... построить на том или ином ... том или ином участ