Страницы: 1/0/0, 1/1/0

  •   Одним из самых важных этапов ...
  • важных этапов строительства объекта ...
  • объекта коммерческой ...
  • недвижимости, в частности ...
  • в частности торгового центра, ...
  • центра, является расчет ...
  • расчет стоимости проекта и поиск ...
  • проекта и поиск необходимых ...
  • инвестиций. Если в создание ...
  • Если в создание ТЦ вкладываются не ...
  • вкладываются не собственные деньги ...
  • деньги компаний, а заемные, ...
  • а заемные, неизбежно возникает ...
  • возникает вопрос снижения риска ...
  • снижения риска их невозврата. Для ...
  • невозврата. Для максимального ...
  • уменьшения срока ...
  • срока окупаемости инвестиций ...
  • инвестиций заемщики используют ...
  • используют «принцип рычага». ...
  • рычага». Финансовый рычаг — это ...
  • рычаг — это соотношение между заемным ...
  • между заемным и собственным ...
  • собственным капиталом фирмы. Принцип ...
  • фирмы. Принцип рычага — совокупное ...
  • — совокупное воздействие на ...
  • на уровень прибыли за счет ...
  • прибыли за счет собственного капитала ...
  • капитала и заемного ...
  • заемного финансирования. Он оказывает ...
  • Он оказывает влияние на инвестора ...
  • на инвестора путем изменения ...
  • изменения нормы получаемой ...
  • получаемой прибыли, а также изменения ...
  • а также изменения стоимости ...
  • собственного капитала ...
  • капитала инвестора. Финансовая ...
  • Финансовая успешность объекта ...
  • объекта зависит от выбранной ...
  • от выбранной концепции ТЦ, его ...
  • ТЦ, его месторасположения, качества ...
  • качества маркетинговых ...
  • исследований, работы ...
  • работы управляющей компании и ...
  • компании и т.д. Все это ...
  • Все это определяет, насколько точно ...
  • насколько точно текущие финансовые ...
  • финансовые показатели будут ...
  • будут совпадать с прогнозными ...
  • с прогнозными значениями. Кроме ...
  • Кроме того, всегда ...
  • всегда существует риск, что проект ...
  • риск, что проект «не пойдет», несмотря ...
  • пойдет», несмотря на вроде бы все ...
  • вроде бы все учтенные ситуации. ...
  • ситуации. Почему внешний ...
  • внешний инвестор принимает решение ...
  • принимает решение о вложении средств в ...
  • вложении средств в коммерческую ...
  • недвижимость? Существует ...
  • Существует ряд факторов, ...
  • факторов, характеризующих ...
  • инвестиционную ...
  • привлекательность того или иного ...
  • того или иного сектора экономики. Для ...
  • экономики. Для иностранных ...
  • инвесторов также важен ...
  • также важен страховой риск ...
  • риск инвестиций. Ежегодно ...
  • Ежегодно крупнейшие агентства и ...
  • агентства и консалтинговые компании ...
  • компании составляют рейтинги ...
  • рейтинги кредитоспособности ...
  • стран, ...
  • привлекательности для ...
  • для инвестирования. Инвестиционный ...
  • Инвестиционный климат характеризуется ...
  • характеризуется такими ...
  • макроэкономическими показателями, ...
  • показателями, как изменение ВВП, ...
  • изменение ВВП, уровень инфляции, ...
  • инфляции, потребительские ...
  • расходы населения. Как ...
  • населения. Как оценивают сами ...
  • сами инвесторы ...
  • привлекательность рынка торговой ...
  • рынка торговой недвижимости Москвы и ...
  • Москвы и регионов? Начальник ...
  • Начальник отдела структурного и ...
  • структурного и проектного ...
  • финансирования ЗАО ...
  • ЗАО «Райффазенбанк Австрия» Роман ...
  • Австрия» Роман Таптыгин отмечает: ...
  • отмечает: «...на основании ...
  • основании встреч с инвесторами и ...
  • с инвесторами и изучения проектов в ...
  • проектов в секторе торговой ...
  • торговой недвижимости я могу ...
  • я могу сказать, что этот ...
  • что этот сектор безусловно ...
  • безусловно привлекателен. Мы видим ...
  • Мы видим изменение качества ...
  • качества торговой недвижимости ...
  • недвижимости (переход от рынков и ...
  • от рынков и ларьков к ...
  • к цивилизованным торговым ...
  • торговым центрам). Разница между ...
  • Разница между столичными и ...
  • и региональными проектами, ...
  • проектами, конечно, есть, и она ...
  • есть, и она обусловлена прежде всего ...
  • прежде всего платежеспособным ...
  • спросом и степенью ...
  • и степенью насыщения рынка ...
  • рынка торговыми центрами. Другое ...
  • центрами. Другое отличие состоит в ...
  • состоит в оформлении прав на ...
  • прав на земельные участки (а ...
  • участки (а это основа любого ...
  • основа любого проекта в недвижимости), ...
  • в недвижимости), а также в стоимости ...
  • также в стоимости земли. Видя ...
  • Видя стремительное развитие и ...
  • развитие и заполнение московского ...
  • московского рынка, столичные ...
  • столичные операторы активно ...
  • активно развивают региональные ...
  • региональные проекты». Заметим, ...
  • Заметим, что развитие рынка ...
  • развитие рынка торговой недвижимости, ...
  • недвижимости, а значит, и ...
  • значит, и привлечение инвестиций в ...
  • инвестиций в этот сектор зависит ...
  • сектор зависит также от участия ...
  • от участия федеральных и региональных ...
  • и региональных властей в этом ...
  • в этом ...
  • финансирование ...
  • финансирование Предположим, ...
  • девелоперская компания ...
  • компания решила привлечь внешнего ...
  • привлечь внешнего инвестора к ...
  • к строительству торгового ...
  • торгового объекта. Речь идет о ...
  • Речь идет о проектном ...
  • финансировании, так что ...
  • так что необходимые первоначальные ...
  • первоначальные затраты на проведение ...
  • на проведение маркетингового ...
  • исследования, наем ...
  • наем специалистов, ...
  • организационные расходы ...
  • расходы компания взяла на себя. ...
  • взяла на себя. Выбран участок для ...
  • участок для строительства, ...
  • подготовлена документация, ...
  • документация, выработана концепция ...
  • концепция объекта, найдено ...
  • найдено архитектурное решение. ...
  • решение. Наступает самый ...
  • самый затратный этап — ...
  • этап — строительство. Как убедить ...
  • Как убедить кредитное учреждение ...
  • учреждение либо иного инвестора ...
  • иного инвестора вложиться в проект? ...
  • в проект? Во-первых, ...
  • необходимо определить объем ...
  • определить объем займа и способ его ...
  • и способ его получения. Во-вторых ...
  • Во-вторых — составить ...
  • составить грамотное инвестиционное ...
  • инвестиционное предложение. По словам ...
  • По словам вице-президента ...
  • Внешторгбанка Дмитрия ...
  • Дмитрия Ходысо, при первом ...
  • при первом общении с инвестором ...
  • с инвестором предложение должно ...
  • должно быть кратким и при этом ...
  • кратким и при этом максимально полным. ...
  • полным. То есть все ...
  • есть все основные моменты нужно ...
  • моменты нужно изложить на двух ...
  • на двух страницах текста. Для того ...
  • текста. Для того чтобы определить ...
  • определить необходимый объем ...
  • объем заемных средств, нужно ...
  • средств, нужно исходить из общей ...
  • из общей стоимости проекта — ...
  • проекта — сколько потрачено или ...
  • потрачено или будет потрачено до ...
  • потрачено до момента открытия ТЦ и ...
  • открытия ТЦ и поступления первых ...
  • первых арендных платежей. ...
  • платежей. Если рассматривать ...
  • рассматривать открытие ТЦ как ...
  • ТЦ как инвестиционный проект, то к ...
  • проект, то к нему применимы ...
  • применимы стандартные инструменты ...
  • инструменты расчета ...
  • эффективности. Основной источник ...
  • Основной источник доходов торгового ...
  • торгового центра — арендные ...
  • — арендные платежи. Каждый ...
  • Каждый арендатор заключает ...
  • заключает краткосрочный договор ...
  • договор аренды, где зафиксированы ...
  • где зафиксированы параметры финансовых ...
  • финансовых взаимоотношений ...
  • между ним и управляющей ...
  • ним и управляющей компанией. Это ...
  • Это арендная ставка, срок ...
  • ставка, срок аренды, величина ...
  • величина депозита, порядок уплаты ...
  • порядок уплаты эксплуатационных и ...
  • и коммунальных ...
  • платежей. Правильный расчет ...
  • Правильный расчет указанных параметров ...
  • параметров — шаг к эффективной ...
  • шаг к эффективной и стабильной работе ...
  • стабильной работе управляющей ...
  • компании. В ее обязанности ...
  • В ее обязанности входит управление ...
  • управление денежными потоками ТЦ ...
  • потоками ТЦ наряду с проведением ...
  • с проведением общих маркетинговых ...
  • маркетинговых мероприятий, ...
  • грамотной эксплуатацией ...
  • эксплуатацией здания и прилегающих ...
  • и прилегающих территорий. В ...
  • В результате проведения ...
  • проведения маркетинговых ...
  • исследований в зоне застройки, ...
  • в зоне застройки, создания концепции ...
  • концепции формируется ...
  • эффективный пул арендаторов, ...
  • пул арендаторов, определяются ...
  • «якоря», вычисляется ...
  • вычисляется необходимая арендуемая ...
  • арендуемая площадь (GLA). ...
  • (GLA). Эффективная арендная ставка ...
  • арендная ставка для арендаторов ...
  • арендаторов определяется, исходя из ...
  • исходя из текущей ситуации на ...
  • ситуации на рынке торговой ...
  • торговой недвижимости, возможности ...
  • возможности каких-то изменений ...
  • изменений в будущем, в ...
  • будущем, в зависимости от ...
  • от конкурентного окружения. ...
  • окружения. Разумеется, учитываются и ...
  • учитываются и такие параметры, как ...
  • параметры, как арендуемая площадь, ...
  • площадь, этаж и т.п. Если ...
  • и т.п. Если «якорный арендатор» ...
  • арендатор» собирается платить ...
  • платить процент от ...
  • от предполагаемого оборота, то ...
  • оборота, то рассчитывается ...
  • предполагаемый товарооборот, ...
  • товарооборот, исходя из оценки ...
  • из оценки спроса в данном районе, ...
  • в данном районе, востребованности ...
  • магазина данного ...
  • данного формата (супермаркет, ...
  • (супермаркет, гипермаркет, бутик) и ...
  • бутик) и данной торговой марки ...
  • торговой марки в существующей ...
  • существующей конкурентной среде. ...
  • среде. Можно прогнозировать ...
  • прогнозировать общий объем арендных ...
  • объем арендных поступлений за ...
  • за определенный период, ...
  • период, например за год. Для того ...
  • за год. Для того чтобы привести ...
  • привести будущий доход к текущей ...
  • доход к текущей стоимости, ...
  • необходимо дисконтировать ...
  • дисконтировать денежные потоки по ...
  • потоки по периодам (годам), исходя ...
  • (годам), исходя из уровня инфляции. ...
  • уровня инфляции. Например, для ...
  • для торгового центра с GLA ...
  • центра с GLA равной 20 000 кв. м ...
  • 20 000 кв. м просчитываем годовой ...
  • годовой арендный сбор с 50 ...
  • сбор с 50 арендаторов, без ...
  • без эксплуатационных и ...
  • и коммунальных платежей, ...
  • платежей, налогов (таблица 1). ...
  • (таблица 1). Таким образом, в год ...
  • образом, в год арендаторы ...
  • перечисляют сумму, равную 8,2 ...
  • сумму, равную 8,2 млн евро. За 5 лет — ...
  • евро. За 5 лет — около 41 млн евро. ...
  • 41 млн евро. Это пока еще ...
  • пока еще «грязные» денежные потоки. ...
  • денежные потоки. Доходная часть ...
  • часть проекта определена. ...
  • определена. Необходимо подсчитать, ...
  • подсчитать, какие затраты на ...
  • затраты на создание торгового ...
  • торгового объекта мы понесем и уже ...
  • мы понесем и уже понесли. Сюда ...
  • Сюда включаются ...
  • предварительные работы, ...
  • работы, маркетинговые исследования, ...
  • исследования, затраты на создание ...
  • на создание архитектурного ...
  • проекта, концепции, ...
  • концепции, непосредственно ...
  • строительство, отделку, оплату ...
  • отделку, оплату услуг риэлтеров, ...
  • риэлтеров, рекламу и маркетинг ТЦ. ...
  • и маркетинг ТЦ. Теперь остается ...
  • остается сопоставить расходы и ...
  • расходы и доходы, то есть ...
  • то есть определить, за какое ...
  • за какое время удастся окупить ...
  • удастся окупить проект, вернув ...
  • вернув вложенные средства. Расчет ...
  • средства. Расчет эффективности ...
  • проекта на основе ...
  • на основе актуализации стоимости ...
  • стоимости финансового излишка ...
  • излишка заключается в ...
  • в сопоставлении поступлений ...
  • поступлений (арендных платежей) с ...
  • платежей) с инвестиционными ...
  • затратами после их ...
  • после их дисконтирования. Основные ...
  • Основные показатели — NPV ...
  • — NPV (чистая приведенная ...
  • приведенная стоимость), IRR ...
  • IRR (внутренняя норма ...
  • норма рентабельности), срок ...
  • срок окупаемости, ставка ...
  • ставка дисконтирования. В ...
  • В результате, отталкиваясь от ...
  • отталкиваясь от срока окупаемости ...
  • окупаемости проекта, затрат на ...
  • затрат на строительство и открытие, ...
  • и открытие, графика поступления ...
  • поступления арендных платежей, ...
  • платежей, мы можем рассчитать ...
  • можем рассчитать параметры займа — ...
  • займа — какую сумму, под какой ...
  • сумму, под какой процент и на какой ...
  • и на какой срок необходимо ...
  • необходимо занять. Инвестор должен ...
  • Инвестор должен оценить точность ...
  • точность прогноза будущих ...
  • будущих доходов ТЦ, степень ...
  • ТЦ, степень возможных рисков и способы ...
  • рисков и способы их минимизации. В ...
  • минимизации. В банках, занимающихся ...
  • занимающихся проектным ...
  • финансированием строительства, ...
  • строительства, существуют ...
  • специальные отделы, ...
  • отделы, работающие исключительно с ...
  • исключительно с рынком недвижимости. ...
  • недвижимости. Прогноз ...
  • эффективности использования ...
  • использования объекта недвижимости ...
  • недвижимости отражается в проформе. ...
  • в проформе. Когда владелец ...
  • владелец ожидает построения ...
  • построения объекта недвижимости с ...
  • недвижимости с начального уровня, ...
  • уровня, проформа является ...
  • является особенно важной, так как ...
  • важной, так как она содержит анализ ...
  • содержит анализ гораздо более высоких ...
  • более высоких процентов доходов и ...
  • доходов и расходов. Вот ...
  • Вот некоторые ключевые ...
  • ключевые элементы: ...
  • Стоимость земли; ...
  • земли; Стоимость здания; ...
  • здания; Расходы на ...
  • на инфраструктуру; Расходы на ...
  • Расходы на промежуточное ...
  • финансирование; Расходы, ...
  • Расходы, связанные с арендой; ...
  • с арендой; Расходы на ...
  • на маркетинг; Расходы ...
  • Расходы на юриста; ...
  • юриста; Предполагаемый график ...
  • график сдачи в аренду; ...
  • в аренду; Предполагаемый уровень ...
  • уровень арендной платы ...
  • платы (должен быть связан с ...
  • быть связан с общими расходами); ...
  • расходами); Предполагаемый NOI ...
  • NOI (чистый операционный ...
  • операционный доход); ...
  • Предполагаемая стоимость ...
  • стоимость заемных средств ...
  • средств (первоначальных и ...
  • и последующих); Объективные ...
  • Объективные затраты арендаторов ...
  • арендаторов на первоначальное ...
  • первоначальное завершение; ...
  • Прибыль на инвестированный ...
  • на инвестированный капитал, анализ ...
  • анализ погашения долга и ...
  • долга и предполагаемая чистая ...
  • чистая текущая стоимость ...
  • стоимость будущих вариантов ...
  • вариантов продажи. Новый инструмент ...
  • Новый инструмент на инвестиционном ...
  • инвестиционном рынке В настоящее ...
  • В настоящее время в России ...
  • в России существуют несколько ...
  • несколько механизмов привлечения ...
  • привлечения денежных средств в ...
  • средств в строительство объектов ...
  • объектов коммерческой ...
  • недвижимости. Один из самых ...
  • Один из самых новых инструментов ...
  • инструментов — закрытые паевые ...
  • закрытые паевые инвестиционные фонды ...
  • фонды недвижимости. На ...
  • На прошедшей в конце ...
  • в конце октября конференции ...
  • конференции «Инвестиции в торговле» ...
  • в торговле» было отмечено, что все ...
  • отмечено, что все больше финансовых ...
  • финансовых структур (например, ...
  • (например, «Гарант-Инвест», ...
  • Промышленно-строительный ...
  • банк (УК ПСБ) и ...
  • (УК ПСБ) и др.) создают такие ...
  • создают такие фонды для реализации ...
  • для реализации проектов строительства ...
  • строительства крупных торговых ...
  • торговых объектов. Что такое ...
  • Что такое паевой инвестиционный ...
  • инвестиционный фонд (ПИФ)? Это ...
  • (ПИФ)? Это обособленный ...
  • имущественный комплекс, ...
  • комплекс, состоящий из имущества, ...
  • из имущества, переданного в ...
  • в доверительное управление ...
  • управление управляющей компании ...
  • компании учредителем ...
  • (учредителями) доверительного ...
  • доверительного управления с условием ...
  • с условием объединения этого ...
  • этого имущества с имуществом ...
  • с имуществом иных учредителей ...
  • учредителей доверительного ...
  • управления. Доля в праве ...
  • Доля в праве собственности на ...
  • на имущество, полученное в ...
  • полученное в результате ...
  • управления, удостоверяется ...
  • удостоверяется ценной бумагой, ...
  • бумагой, выдаваемой управляющей ...
  • управляющей компанией. Таким ...
  • Таким образом, инвесторы ...
  • инвесторы объединяют свои средства, ...
  • свои средства, передают их в ...
  • их в управление, вместе несут ...
  • вместе несут риски. Если не касаться ...
  • Если не касаться рынка недвижимости, ...
  • недвижимости, то ПИФы имеют ...
  • ПИФы имеют некоторые преимущества ...
  • преимущества перед другими ...
  • другими способами вложения денег, ...
  • вложения денег, например банковскими ...
  • банковскими депозитами или ...
  • или самостоятельным ...
  • инвестированием на рынке ...
  • на рынке ценных бумаг. Пайщик ...
  • бумаг. Пайщик может не обладать ...
  • не обладать профессиональными навыками ...
  • навыками инвестора, а риски ...
  • а риски не такие высокие, ...
  • такие высокие, как при ...
  • при самостоятельном управлении. ...
  • управлении. Следующее преимущество — ...
  • преимущество — налоговый режим. ...
  • режим. Пайщики платят налог ...
  • платят налог только в момент ...
  • в момент реализации пая. Паевой ...
  • пая. Паевой инвестиционный фонд не ...
  • фонд не является юридическим ...
  • юридическим лицом. Это означает, ...
  • Это означает, что плательщиками ...
  • плательщиками налога на доходы, ...
  • на доходы, получаемые в виде ...
  • в виде прироста стоимости пая, ...
  • стоимости пая, будут юридические и ...
  • юридические и физические лица — ...
  • лица — пайщики фонда. Доход от ...
  • фонда. Доход от владения паем ...
  • паем возникает только в момент ...
  • только в момент его реализации ...
  • реализации (выкупа) и облагается по ...
  • и облагается по