Страницы: 1/0/0, 1/1/0

  •   Одним из самых важных этапов ...
  • этапов строительства объекта ...
  • объекта коммерческой ...
  • недвижимости, в частности ...
  • в частности торгового центра, является ...
  • центра, является расчет стоимости ...
  • стоимости проекта и поиск ...
  • и поиск необходимых инвестиций. ...
  • инвестиций. Если в создание ТЦ ...
  • в создание ТЦ вкладываются не ...
  • не собственные деньги ...
  • деньги компаний, а заемные, ...
  • а заемные, неизбежно возникает вопрос ...
  • возникает вопрос снижения риска их ...
  • риска их невозврата. Для ...
  • Для максимального уменьшения ...
  • уменьшения срока окупаемости ...
  • окупаемости инвестиций заемщики ...
  • заемщики используют «принцип ...
  • «принцип рычага». Финансовый ...
  • Финансовый рычаг — это соотношение ...
  • — это соотношение между заемным и ...
  • заемным и собственным капиталом ...
  • капиталом фирмы. Принцип рычага ...
  • Принцип рычага — совокупное ...
  • совокупное воздействие на уровень ...
  • на уровень прибыли за счет ...
  • за счет собственного капитала и ...
  • капитала и заемного ...
  • финансирования. Он оказывает ...
  • Он оказывает влияние на инвестора ...
  • на инвестора путем изменения нормы ...
  • изменения нормы получаемой прибыли, а ...
  • прибыли, а также изменения ...
  • изменения стоимости собственного ...
  • собственного капитала инвестора. ...
  • инвестора. Финансовая успешность ...
  • успешность объекта зависит от ...
  • зависит от выбранной концепции ...
  • концепции ТЦ, его ...
  • его месторасположения, качества ...
  • качества маркетинговых ...
  • исследований, работы ...
  • работы управляющей компании и т.д. ...
  • компании и т.д. Все это определяет, ...
  • это определяет, насколько точно ...
  • точно текущие финансовые ...
  • финансовые показатели будут совпадать ...
  • будут совпадать с прогнозными ...
  • прогнозными значениями. Кроме того, ...
  • Кроме того, всегда существует ...
  • существует риск, что проект «не ...
  • что проект «не пойдет», несмотря на ...
  • несмотря на вроде бы все учтенные ...
  • бы все учтенные ситуации. Почему ...
  • Почему внешний инвестор ...
  • инвестор принимает решение о ...
  • решение о вложении средств в ...
  • средств в коммерческую ...
  • недвижимость? Существует ряд ...
  • Существует ряд факторов, ...
  • характеризующих инвестиционную ...
  • инвестиционную привлекательность ...
  • того или иного сектора ...
  • или иного сектора экономики. Для ...
  • Для иностранных инвесторов ...
  • инвесторов также важен страховой ...
  • важен страховой риск инвестиций. ...
  • инвестиций. Ежегодно крупнейшие ...
  • крупнейшие агентства и ...
  • и консалтинговые компании ...
  • компании составляют рейтинги ...
  • рейтинги кредитоспособности стран, ...
  • стран, привлекательности для ...
  • для инвестирования. ...
  • Инвестиционный климат ...
  • климат характеризуется ...
  • такими ...
  • макроэкономическими показателями, как ...
  • показателями, как изменение ВВП, ...
  • ВВП, уровень инфляции, ...
  • инфляции, потребительские расходы ...
  • расходы населения. Как ...
  • Как оценивают сами инвесторы ...
  • сами инвесторы привлекательность ...
  • рынка торговой ...
  • торговой недвижимости Москвы и ...
  • Москвы и регионов? Начальник отдела ...
  • Начальник отдела структурного и ...
  • и проектного ...
  • финансирования ЗАО «Райффазенбанк ...
  • ЗАО «Райффазенбанк Австрия» Роман ...
  • Роман Таптыгин отмечает: ...
  • отмечает: «...на основании встреч с ...
  • основании встреч с инвесторами и ...
  • и изучения проектов в ...
  • проектов в секторе торговой ...
  • торговой недвижимости я могу сказать, ...
  • я могу сказать, что этот сектор ...
  • этот сектор безусловно ...
  • привлекателен. Мы видим ...
  • Мы видим изменение качества торговой ...
  • качества торговой недвижимости ...
  • (переход от рынков и ...
  • от рынков и ларьков к цивилизованным ...
  • к цивилизованным торговым центрам). ...
  • центрам). Разница между ...
  • между столичными и региональными ...
  • и региональными проектами, конечно, ...
  • конечно, есть, и она ...
  • и она обусловлена прежде всего ...
  • прежде всего платежеспособным спросом ...
  • спросом и степенью ...
  • степенью насыщения рынка торговыми ...
  • рынка торговыми центрами. Другое ...
  • Другое отличие состоит в ...
  • состоит в оформлении прав на ...
  • прав на земельные участки (а это ...
  • участки (а это основа любого проекта в ...
  • любого проекта в недвижимости), а ...
  • а также в стоимости ...
  • в стоимости земли. Видя ...
  • Видя стремительное развитие и ...
  • развитие и заполнение московского ...
  • московского рынка, столичные ...
  • столичные операторы активно развивают ...
  • активно развивают региональные ...
  • проекты». Заметим, что ...
  • Заметим, что развитие рынка торговой ...
  • рынка торговой недвижимости, а ...
  • а значит, и привлечение ...
  • и привлечение инвестиций в этот ...
  • в этот сектор зависит также от ...
  • зависит также от участия федеральных ...
  • федеральных и региональных ...
  • региональных властей в этом ...
  • в этом процессе.  Проектное ...
  • финансирование ...
  • Предположим, девелоперская ...
  • девелоперская компания решила ...
  • решила привлечь внешнего инвестора ...
  • внешнего инвестора к строительству ...
  • строительству торгового объекта. Речь ...
  • объекта. Речь идет о проектном ...
  • о проектном финансировании, так ...
  • так что необходимые ...
  • необходимые первоначальные затраты на ...
  • затраты на проведение ...
  • маркетингового исследования, ...
  • исследования, наем специалистов, ...
  • специалистов, организационные ...
  • расходы компания взяла на ...
  • компания взяла на себя. Выбран ...
  • Выбран участок для строительства, ...
  • для строительства, подготовлена ...
  • документация, выработана ...
  • выработана концепция объекта, ...
  • объекта, найдено архитектурное ...
  • архитектурное решение. Наступает ...
  • Наступает самый затратный этап ...
  • затратный этап — строительство. Как ...
  • строительство. Как убедить кредитное ...
  • кредитное учреждение либо иного ...
  • либо иного инвестора вложиться ...
  • вложиться в проект? ...
  • проект? Во-первых, необходимо ...
  • необходимо определить объем займа и ...
  • объем займа и способ его получения. ...
  • его получения. Во-вторых — ...
  • — составить грамотное ...
  • грамотное инвестиционное предложение. ...
  • предложение. По словам ...
  • словам вице-президента Внешторгбанка ...
  • Внешторгбанка Дмитрия Ходысо, при ...
  • Ходысо, при первом общении с ...
  • общении с инвестором предложение ...
  • предложение должно быть кратким ...
  • быть кратким и при этом ...
  • при этом максимально полным. То есть ...
  • полным. То есть все основные моменты ...
  • основные моменты нужно изложить на ...
  • изложить на двух страницах текста. ...
  • страницах текста. Для того чтобы ...
  • того чтобы определить необходимый ...
  • необходимый объем заемных ...
  • заемных средств, нужно исходить из ...
  • нужно исходить из общей стоимости ...
  • стоимости проекта — сколько ...
  • — сколько потрачено или будет ...
  • или будет потрачено до момента ...
  • до момента открытия ТЦ и поступления ...
  • ТЦ и поступления первых арендных ...
  • арендных платежей. Если ...
  • Если рассматривать открытие ТЦ ...
  • открытие ТЦ как инвестиционный ...
  • инвестиционный проект, то к нему ...
  • то к нему применимы стандартные ...
  • стандартные инструменты расчета ...
  • расчета эффективности. Основной ...
  • Основной источник доходов ...
  • доходов торгового центра — ...
  • центра — арендные платежи. ...
  • платежи. Каждый арендатор ...
  • арендатор заключает краткосрочный ...
  • краткосрочный договор аренды, где ...
  • аренды, где зафиксированы параметры ...
  • параметры финансовых ...
  • взаимоотношений между ним и ...
  • между ним и управляющей ...
  • компанией. Это арендная ...
  • Это арендная ставка, срок аренды, ...
  • срок аренды, величина депозита, ...
  • депозита, порядок уплаты ...
  • уплаты эксплуатационных и ...
  • и коммунальных платежей. ...
  • платежей. Правильный расчет указанных ...
  • расчет указанных параметров — шаг к ...
  • — шаг к эффективной и ...
  • и стабильной работе ...
  • работе управляющей компании. В ее ...
  • компании. В ее обязанности входит ...
  • входит управление денежными ...
  • денежными потоками ТЦ наряду с ...
  • ТЦ наряду с проведением общих ...
  • общих маркетинговых ...
  • мероприятий, грамотной ...
  • грамотной эксплуатацией здания и ...
  • здания и прилегающих территорий. ...
  • территорий. В результате ...
  • результате проведения маркетинговых ...
  • маркетинговых исследований в зоне ...
  • в зоне застройки, создания ...
  • создания концепции формируется ...
  • формируется эффективный пул ...
  • пул арендаторов, ...
  • определяются «якоря», ...
  • «якоря», вычисляется необходимая ...
  • необходимая арендуемая площадь ...
  • площадь (GLA). Эффективная ...
  • Эффективная арендная ставка для ...
  • ставка для арендаторов определяется, ...
  • определяется, исходя из текущей ...
  • из текущей ситуации на рынке ...
  • на рынке торговой недвижимости, ...
  • недвижимости, возможности каких-то ...
  • каких-то изменений в будущем, ...
  • в будущем, в зависимости от ...
  • зависимости от конкурентного ...
  • окружения. Разумеется, ...
  • Разумеется, учитываются и такие ...
  • и такие параметры, как арендуемая ...
  • как арендуемая площадь, этаж и ...
  • этаж и т.п. Если «якорный ...
  • Если «якорный арендатор» собирается ...
  • собирается платить процент от ...
  • процент от предполагаемого ...
  • оборота, то рассчитывается ...
  • то рассчитывается предполагаемый ...
  • товарооборот, исходя из ...
  • исходя из оценки спроса в ...
  • спроса в данном районе, ...
  • районе, востребованности магазина ...
  • магазина данного формата ...
  • формата (супермаркет, гипермаркет, ...
  • гипермаркет, бутик) и данной ...
  • и данной торговой марки в ...
  • марки в существующей конкурентной ...
  • конкурентной среде. Можно ...
  • Можно прогнозировать общий объем ...
  • общий объем арендных поступлений ...
  • поступлений за определенный ...
  • определенный период, например за ...
  • например за год. Для того чтобы ...
  • Для того чтобы привести будущий доход ...
  • будущий доход к текущей стоимости, ...
  • текущей стоимости, необходимо ...
  • дисконтировать денежные ...
  • денежные потоки по периодам ...
  • по периодам (годам), исходя из уровня ...
  • исходя из уровня инфляции. Например, ...
  • Например, для торгового ...
  • торгового центра с GLA равной 20 ...
  • с GLA равной 20 000 кв. м просчитываем ...
  • кв. м просчитываем годовой арендный ...
  • арендный сбор с 50 арендаторов, ...
  • с 50 арендаторов, без ...
  • эксплуатационных и коммунальных ...
  • и коммунальных платежей, налогов ...
  • налогов (таблица 1). Таким ...
  • 1). Таким образом, в год арендаторы ...
  • в год арендаторы перечисляют сумму, ...
  • сумму, равную 8,2 млн евро. ...
  • 8,2 млн евро. За 5 лет — около 41 ...
  • 5 лет — около 41 млн евро. Это пока ...
  • евро. Это пока еще «грязные» ...
  • «грязные» денежные потоки. Доходная ...
  • потоки. Доходная часть проекта ...
  • проекта определена. Необходимо ...
  • Необходимо подсчитать, какие ...
  • какие затраты на создание ...
  • на создание торгового объекта мы ...
  • объекта мы понесем и уже понесли. ...
  • и уже понесли. Сюда включаются ...
  • включаются предварительные работы, ...
  • работы, маркетинговые ...
  • исследования, затраты на ...
  • затраты на создание ...
  • архитектурного проекта, ...
  • проекта, концепции, непосредственно ...
  • непосредственно строительство, ...
  • отделку, оплату услуг ...
  • оплату услуг риэлтеров, рекламу и ...
  • рекламу и маркетинг ТЦ. Теперь ...
  • ТЦ. Теперь остается сопоставить ...
  • сопоставить расходы и доходы, то ...
  • и доходы, то есть определить, за ...
  • определить, за какое время удастся ...
  • время удастся окупить проект, ...
  • проект, вернув вложенные ...
  • вложенные средства. Расчет ...
  • Расчет эффективности проекта на ...
  • проекта на основе актуализации ...
  • актуализации стоимости финансового ...
  • финансового излишка заключается в ...
  • заключается в сопоставлении ...
  • поступлений (арендных ...
  • (арендных платежей) с ...
  • с инвестиционными затратами после ...
  • затратами после их дисконтирования. ...
  • дисконтирования. Основные показатели — ...
  • показатели — NPV (чистая ...
  • (чистая приведенная стоимость), IRR ...
  • стоимость), IRR (внутренняя норма ...
  • норма рентабельности), срок ...
  • срок окупаемости, ставка ...
  • ставка дисконтирования. В ...
  • В результате, ...
  • отталкиваясь от срока ...
  • от срока окупаемости проекта, ...
  • проекта, затрат на строительство и ...
  • на строительство и открытие, графика ...
  • графика поступления арендных ...
  • арендных платежей, мы можем ...
  • мы можем рассчитать параметры ...
  • параметры займа — какую сумму, ...
  • — какую сумму, под какой процент и ...
  • какой процент и на какой срок ...
  • какой срок необходимо занять. ...
  • занять. Инвестор должен оценить ...
  • должен оценить точность прогноза ...
  • прогноза будущих доходов ТЦ, ...
  • доходов ТЦ, степень возможных рисков ...
  • возможных рисков и способы их ...
  • способы их минимизации. В банках, ...
  • В банках, занимающихся проектным ...
  • проектным финансированием ...
  • строительства, ...
  • существуют специальные ...
  • специальные отделы, работающие ...
  • работающие исключительно с рынком ...
  • с рынком недвижимости. Прогноз ...
  • Прогноз эффективности ...
  • использования объекта ...
  • объекта недвижимости отражается в ...
  • отражается в проформе. Когда ...
  • Когда владелец ожидает ...
  • ожидает построения объекта ...
  • объекта недвижимости с начального ...
  • с начального уровня, проформа ...
  • проформа является особенно важной, ...
  • особенно важной, так как она ...
  • как она содержит анализ гораздо ...
  • анализ гораздо более высоких процентов ...
  • высоких процентов доходов и расходов. ...
  • и расходов. Вот некоторые ...
  • некоторые ключевые элементы: ...
  • элементы: Стоимость земли; ...
  • земли; Стоимость здания; ...
  • здания; Расходы на ...
  • на инфраструктуру; ...
  • Расходы на промежуточное ...
  • на промежуточное финансирование; ...
  • Расходы, связанные ...
  • связанные с арендой; ...
  • арендой; Расходы на маркетинг; ...
  • на маркетинг; Расходы на юриста; ...
  • на юриста; Предполагаемый ...
  • график сдачи в ...
  • сдачи в аренду; Предполагаемый ...
  • Предполагаемый уровень арендной ...
  • арендной платы (должен быть ...
  • (должен быть связан с общими ...
  • с общими расходами); ...
  • Предполагаемый NOI (чистый ...
  • NOI (чистый операционный доход); ...
  • доход); Предполагаемая ...
  • стоимость заемных ...
  • заемных средств (первоначальных и ...
  • (первоначальных и последующих); ...
  • Объективные затраты ...
  • затраты арендаторов на ...
  • на первоначальное завершение; ...
  • завершение; Прибыль на ...
  • на инвестированный капитал, ...
  • капитал, анализ погашения ...
  • погашения долга и предполагаемая ...
  • и предполагаемая чистая текущая ...
  • текущая стоимость будущих ...
  • будущих вариантов продажи. Новый ...
  • продажи. Новый инструмент на ...
  • на инвестиционном рынке В ...
  • рынке В настоящее время в ...
  • время в России существуют ...
  • существуют несколько механизмов ...
  • механизмов привлечения денежных ...
  • денежных средств в строительство ...
  • в строительство объектов ...
  • коммерческой недвижимости. ...
  • недвижимости. Один из самых новых ...
  • из самых новых инструментов — закрытые ...
  • — закрытые паевые ...
  • инвестиционные фонды ...
  • фонды недвижимости. На прошедшей в ...
  • На прошедшей в конце октября ...
  • октября конференции «Инвестиции в ...
  • «Инвестиции в торговле» было ...
  • было отмечено, что все больше ...
  • что все больше финансовых структур ...
  • структур (например, ...
  • «Гарант-Инвест», ...
  • Промышленно-строительный банк (УК ...
  • банк (УК ПСБ) и др.) создают ...
  • и др.) создают такие фонды для ...
  • фонды для реализации проектов ...
  • проектов строительства крупных ...
  • крупных торговых объектов. Что ...
  • объектов. Что такое паевой ...
  • паевой инвестиционный фонд (ПИФ)? ...
  • фонд (ПИФ)? Это обособленный ...
  • обособленный имущественный ...
  • комплекс, состоящий из ...
  • состоящий из имущества, переданного в ...
  • переданного в доверительное ...
  • управление управляющей ...
  • управляющей компании учредителем ...
  • учредителем (учредителями) ...
  • доверительного управления с ...
  • управления с условием ...
  • объединения этого имущества с ...
  • этого имущества с имуществом иных ...
  • иных учредителей ...
  • доверительного управления. Доля ...
  • управления. Доля в праве ...
  • праве собственности на имущество, ...
  • на имущество, полученное в результате ...
  • в результате управления, ...
  • удостоверяется ценной ...
  • ценной бумагой, выдаваемой ...
  • выдаваемой управляющей компанией. ...
  • компанией. Таким образом, ...
  • образом, инвесторы объединяют свои ...
  • объединяют свои средства, передают их ...
  • передают их в управление, вместе ...
  • управление, вместе несут риски. Если ...
  • риски. Если не касаться рынка ...
  • касаться рынка недвижимости, то ПИФы ...
  • то ПИФы имеют некоторые ...
  • некоторые преимущества перед ...
  • перед другими способами вложения ...
  • способами вложения денег, например ...
  • например банковскими депозитами ...
  • депозитами или самостоятельным ...
  • самостоятельным инвестированием на ...
  • на рынке ценных бумаг. ...
  • ценных бумаг. Пайщик может не ...
  • может не обладать ...
  • профессиональными навыками ...
  • навыками инвестора, а риски не такие ...
  • а риски не такие высокие, как при ...
  • как при самостоятельном ...
  • управлении. Следующее ...
  • Следующее преимущество — налоговый ...
  • — налоговый режим. Пайщики платят ...
  • Пайщики платят налог только в ...
  • только в момент реализации пая. ...
  • реализации пая. Паевой инвестиционный ...
  • инвестиционный фонд не является ...
  • не является юридическим лицом. Это ...
  • лицом. Это означает, что ...
  • что плательщиками налога на ...
  • налога на доходы, получаемые в ...
  • получаемые в виде прироста ...
  • прироста стоимости пая, будут ...
  • пая, будут юридические и физические ...
  • и физические лица — пайщики ...
  • — пайщики фонда. Доход от владения ...
  • Доход от владения паем возникает ...
  • возникает только в момент его ...
  • в момент его реализации (выкупа) и ...
  • (выкупа) и облагается по принятой ...
  • по принятой с