Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Одним из самых важных этапов ... этапов строительства объекта ... объекта коммерческой ... недвижимости, в частности ... в частности торгового центра, является ... центра, является расчет стоимости ... стоимости проекта и поиск ... и поиск необходимых инвестиций. ... инвестиций. Если в создание ТЦ ... в создание ТЦ вкладываются не ... не собственные деньги ... деньги компаний, а заемные, ... а заемные, неизбежно возникает вопрос ... возникает вопрос снижения риска их ... риска их невозврата. Для ... Для максимального уменьшения ... уменьшения срока окупаемости ... окупаемости инвестиций заемщики ... заемщики используют «принцип ... «принцип рычага». Финансовый ... Финансовый рычаг — это соотношение ... — это соотношение между заемным и ... заемным и собственным капиталом ... капиталом фирмы. Принцип рычага ... Принцип рычага — совокупное ... совокупное воздействие на уровень ... на уровень прибыли за счет ... за счет собственного капитала и ... капитала и заемного ... финансирования. Он оказывает ... Он оказывает влияние на инвестора ... на инвестора путем изменения нормы ... изменения нормы получаемой прибыли, а ... прибыли, а также изменения ... изменения стоимости собственного ... собственного капитала инвестора. ... инвестора. Финансовая успешность ... успешность объекта зависит от ... зависит от выбранной концепции ... концепции ТЦ, его ... его месторасположения, качества ... качества маркетинговых ... исследований, работы ... работы управляющей компании и т.д. ... компании и т.д. Все это определяет, ... это определяет, насколько точно ... точно текущие финансовые ... финансовые показатели будут совпадать ... будут совпадать с прогнозными ... прогнозными значениями. Кроме того, ... Кроме того, всегда существует ... существует риск, что проект «не ... что проект «не пойдет», несмотря на ... несмотря на вроде бы все учтенные ... бы все учтенные ситуации.
Почему ...
Почему внешний инвестор ... инвестор принимает решение о ... решение о вложении средств в ... средств в коммерческую ... недвижимость? Существует ряд ... Существует ряд факторов, ... характеризующих инвестиционную ... инвестиционную привлекательность ... того или иного сектора ... или иного сектора экономики. Для ... Для иностранных инвесторов ... инвесторов также важен страховой ... важен страховой риск инвестиций. ... инвестиций. Ежегодно крупнейшие ... крупнейшие агентства и ... и консалтинговые компании ... компании составляют рейтинги ... рейтинги кредитоспособности стран, ... стран, привлекательности для ... для инвестирования. ... Инвестиционный климат ... климат характеризуется ... такими ... макроэкономическими показателями, как ... показателями, как изменение ВВП, ... ВВП, уровень инфляции, ... инфляции, потребительские расходы ... расходы населения.
Как ...
Как оценивают сами инвесторы ... сами инвесторы привлекательность ... рынка торговой ... торговой недвижимости Москвы и ... Москвы и регионов? Начальник отдела ... Начальник отдела структурного и ... и проектного ... финансирования ЗАО «Райффазенбанк ... ЗАО «Райффазенбанк Австрия» Роман ... Роман Таптыгин отмечает: ... отмечает: «...на основании встреч с ... основании встреч с инвесторами и ... и изучения проектов в ... проектов в секторе торговой ... торговой недвижимости я могу сказать, ... я могу сказать, что этот сектор ... этот сектор безусловно ... привлекателен. Мы видим ... Мы видим изменение качества торговой ... качества торговой недвижимости ... (переход от рынков и ... от рынков и ларьков к цивилизованным ... к цивилизованным торговым центрам). ... центрам). Разница между ... между столичными и региональными ... и региональными проектами, конечно, ... конечно, есть, и она ... и она обусловлена прежде всего ... прежде всего платежеспособным спросом ... спросом и степенью ... степенью насыщения рынка торговыми ... рынка торговыми центрами. Другое ... Другое отличие состоит в ... состоит в оформлении прав на ... прав на земельные участки (а это ... участки (а это основа любого проекта в ... любого проекта в недвижимости), а ... а также в стоимости ... в стоимости земли. Видя ... Видя стремительное развитие и ... развитие и заполнение московского ... московского рынка, столичные ... столичные операторы активно развивают ... активно развивают региональные ... проекты». Заметим, что ... Заметим, что развитие рынка торговой ... рынка торговой недвижимости, а ... а значит, и привлечение ... и привлечение инвестиций в этот ... в этот сектор зависит также от ... зависит также от участия федеральных ... федеральных и региональных ... региональных властей в этом ... в этом процессе.
Проектное ... финансирование ...
Предположим, девелоперская ... девелоперская компания решила ... решила привлечь внешнего инвестора ... внешнего инвестора к строительству ... строительству торгового объекта. Речь ... объекта. Речь идет о проектном ... о проектном финансировании, так ... так что необходимые ... необходимые первоначальные затраты на ... затраты на проведение ... маркетингового исследования, ... исследования, наем специалистов, ... специалистов, организационные ... расходы компания взяла на ... компания взяла на себя. Выбран ... Выбран участок для строительства, ... для строительства, подготовлена ... документация, выработана ... выработана концепция объекта, ... объекта, найдено архитектурное ... архитектурное решение. Наступает ... Наступает самый затратный этап ... затратный этап — строительство. Как ... строительство. Как убедить кредитное ... кредитное учреждение либо иного ... либо иного инвестора вложиться ... вложиться в проект? ... проект? Во-первых, необходимо ... необходимо определить объем займа и ... объем займа и способ его получения. ... его получения. Во-вторых — ... — составить грамотное ... грамотное инвестиционное предложение. ... предложение. По словам ... словам вице-президента Внешторгбанка ... Внешторгбанка Дмитрия Ходысо, при ... Ходысо, при первом общении с ... общении с инвестором предложение ... предложение должно быть кратким ... быть кратким и при этом ... при этом максимально полным. То есть ... полным. То есть все основные моменты ... основные моменты нужно изложить на ... изложить на двух страницах текста. ... страницах текста. Для того чтобы ... того чтобы определить необходимый ... необходимый объем заемных ... заемных средств, нужно исходить из ... нужно исходить из общей стоимости ... стоимости проекта — сколько ... — сколько потрачено или будет ... или будет потрачено до момента ... до момента открытия ТЦ и поступления ... ТЦ и поступления первых арендных ... арендных платежей. Если ... Если рассматривать открытие ТЦ ... открытие ТЦ как инвестиционный ... инвестиционный проект, то к нему ... то к нему применимы стандартные ... стандартные инструменты расчета ... расчета эффективности. Основной ... Основной источник доходов ... доходов торгового центра — ... центра — арендные платежи. ... платежи. Каждый арендатор ... арендатор заключает краткосрочный ... краткосрочный договор аренды, где ... аренды, где зафиксированы параметры ... параметры финансовых ... взаимоотношений между ним и ... между ним и управляющей ... компанией. Это арендная ... Это арендная ставка, срок аренды, ... срок аренды, величина депозита, ... депозита, порядок уплаты ... уплаты эксплуатационных и ... и коммунальных платежей. ... платежей. Правильный расчет указанных ... расчет указанных параметров — шаг к ... — шаг к эффективной и ... и стабильной работе ... работе управляющей компании. В ее ... компании. В ее обязанности входит ... входит управление денежными ... денежными потоками ТЦ наряду с ... ТЦ наряду с проведением общих ... общих маркетинговых ... мероприятий, грамотной ... грамотной эксплуатацией здания и ... здания и прилегающих территорий. ... территорий. В результате ... результате проведения маркетинговых ... маркетинговых исследований в зоне ... в зоне застройки, создания ... создания концепции формируется ... формируется эффективный пул ... пул арендаторов, ... определяются «якоря», ... «якоря», вычисляется необходимая ... необходимая арендуемая площадь ... площадь (GLA). Эффективная ... Эффективная арендная ставка для ... ставка для арендаторов определяется, ... определяется, исходя из текущей ... из текущей ситуации на рынке ... на рынке торговой недвижимости, ... недвижимости, возможности каких-то ... каких-то изменений в будущем, ... в будущем, в зависимости от ... зависимости от конкурентного ... окружения. Разумеется, ... Разумеется, учитываются и такие ... и такие параметры, как арендуемая ... как арендуемая площадь, этаж и ... этаж и т.п. Если «якорный ... Если «якорный арендатор» собирается ... собирается платить процент от ... процент от предполагаемого ... оборота, то рассчитывается ... то рассчитывается предполагаемый ... товарооборот, исходя из ... исходя из оценки спроса в ... спроса в данном районе, ... районе, востребованности магазина ... магазина данного формата ... формата (супермаркет, гипермаркет, ... гипермаркет, бутик) и данной ... и данной торговой марки в ... марки в существующей конкурентной ... конкурентной среде.
Можно ...
Можно прогнозировать общий объем ... общий объем арендных поступлений ... поступлений за определенный ... определенный период, например за ... например за год. Для того чтобы ... Для того чтобы привести будущий доход ... будущий доход к текущей стоимости, ... текущей стоимости, необходимо ... дисконтировать денежные ... денежные потоки по периодам ... по периодам (годам), исходя из уровня ... исходя из уровня инфляции. Например, ... Например, для торгового ... торгового центра с GLA равной 20 ... с GLA равной 20 000 кв. м просчитываем ... кв. м просчитываем годовой арендный ... арендный сбор с 50 арендаторов, ... с 50 арендаторов, без ... эксплуатационных и коммунальных ... и коммунальных платежей, налогов ... налогов (таблица 1). Таким ... 1). Таким образом, в год арендаторы ... в год арендаторы перечисляют сумму, ... сумму, равную 8,2 млн евро. ... 8,2 млн евро. За 5 лет — около 41 ... 5 лет — около 41 млн евро. Это пока ... евро. Это пока еще «грязные» ... «грязные» денежные потоки.
Доходная ... потоки.
Доходная часть проекта ... проекта определена. Необходимо ... Необходимо подсчитать, какие ... какие затраты на создание ... на создание торгового объекта мы ... объекта мы понесем и уже понесли. ... и уже понесли. Сюда включаются ... включаются предварительные работы, ... работы, маркетинговые ... исследования, затраты на ... затраты на создание ... архитектурного проекта, ... проекта, концепции, непосредственно ... непосредственно строительство, ... отделку, оплату услуг ... оплату услуг риэлтеров, рекламу и ... рекламу и маркетинг ТЦ. Теперь ... ТЦ. Теперь остается сопоставить ... сопоставить расходы и доходы, то ... и доходы, то есть определить, за ... определить, за какое время удастся ... время удастся окупить проект, ... проект, вернув вложенные ... вложенные средства. Расчет ... Расчет эффективности проекта на ... проекта на основе актуализации ... актуализации стоимости финансового ... финансового излишка заключается в ... заключается в сопоставлении ... поступлений (арендных ... (арендных платежей) с ... с инвестиционными затратами после ... затратами после их дисконтирования. ... дисконтирования. Основные показатели — ... показатели — NPV (чистая ... (чистая приведенная стоимость), IRR ... стоимость), IRR (внутренняя норма ... норма рентабельности), срок ... срок окупаемости, ставка ... ставка дисконтирования. В ... В результате, ... отталкиваясь от срока ... от срока окупаемости проекта, ... проекта, затрат на строительство и ... на строительство и открытие, графика ... графика поступления арендных ... арендных платежей, мы можем ... мы можем рассчитать параметры ... параметры займа — какую сумму, ... — какую сумму, под какой процент и ... какой процент и на какой срок ... какой срок необходимо занять. ... занять. Инвестор должен оценить ... должен оценить точность прогноза ... прогноза будущих доходов ТЦ, ... доходов ТЦ, степень возможных рисков ... возможных рисков и способы их ... способы их минимизации. В банках, ... В банках, занимающихся проектным ... проектным финансированием ... строительства, ... существуют специальные ... специальные отделы, работающие ... работающие исключительно с рынком ... с рынком недвижимости. Прогноз ... Прогноз эффективности ... использования объекта ... объекта недвижимости отражается в ... отражается в проформе. Когда ... Когда владелец ожидает ... ожидает построения объекта ... объекта недвижимости с начального ... с начального уровня, проформа ... проформа является особенно важной, ... особенно важной, так как она ... как она содержит анализ гораздо ... анализ гораздо более высоких процентов ... высоких процентов доходов и расходов. ... и расходов.
Вот некоторые ... некоторые ключевые элементы: ... элементы:
Стоимость земли; ... земли;
Стоимость здания; ... здания;
Расходы на ... на инфраструктуру; ...
Расходы на промежуточное ... на промежуточное финансирование; ...
Расходы, связанные ... связанные с арендой; ... арендой;
Расходы на маркетинг; ... на маркетинг;
Расходы на юриста; ... на юриста;
Предполагаемый ... график сдачи в ... сдачи в аренду;
Предполагаемый ...
Предполагаемый уровень арендной ... арендной платы (должен быть ... (должен быть связан с общими ... с общими расходами); ...
Предполагаемый NOI (чистый ... NOI (чистый операционный доход); ... доход);
Предполагаемая ... стоимость заемных ... заемных средств (первоначальных и ... (первоначальных и последующих); ...
Объективные затраты ... затраты арендаторов на ... на первоначальное завершение; ... завершение;
Прибыль на ... на инвестированный капитал, ... капитал, анализ погашения ... погашения долга и предполагаемая ... и предполагаемая чистая текущая ... текущая стоимость будущих ... будущих вариантов продажи.
Новый ... продажи.
Новый инструмент на ... на инвестиционном рынке
В ... рынке
В настоящее время в ... время в России существуют ... существуют несколько механизмов ... механизмов привлечения денежных ... денежных средств в строительство ... в строительство объектов ... коммерческой недвижимости. ... недвижимости. Один из самых новых ... из самых новых инструментов — закрытые ... — закрытые паевые ... инвестиционные фонды ... фонды недвижимости. На прошедшей в ... На прошедшей в конце октября ... октября конференции «Инвестиции в ... «Инвестиции в торговле» было ... было отмечено, что все больше ... что все больше финансовых структур ... структур (например, ... «Гарант-Инвест», ... Промышленно-строительный банк (УК ... банк (УК ПСБ) и др.) создают ... и др.) создают такие фонды для ... фонды для реализации проектов ... проектов строительства крупных ... крупных торговых объектов. Что ... объектов. Что такое паевой ... паевой инвестиционный фонд (ПИФ)? ... фонд (ПИФ)? Это обособленный ... обособленный имущественный ... комплекс, состоящий из ... состоящий из имущества, переданного в ... переданного в доверительное ... управление управляющей ... управляющей компании учредителем ... учредителем (учредителями) ... доверительного управления с ... управления с условием ... объединения этого имущества с ... этого имущества с имуществом иных ... иных учредителей ... доверительного управления. Доля ... управления. Доля в праве ... праве собственности на имущество, ... на имущество, полученное в результате ... в результате управления, ... удостоверяется ценной ... ценной бумагой, выдаваемой ... выдаваемой управляющей компанией. ... компанией. Таким образом, ... образом, инвесторы объединяют свои ... объединяют свои средства, передают их ... передают их в управление, вместе ... управление, вместе несут риски. Если ... риски. Если не касаться рынка ... касаться рынка недвижимости, то ПИФы ... то ПИФы имеют некоторые ... некоторые преимущества перед ... перед другими способами вложения ... способами вложения денег, например ... например банковскими депозитами ... депозитами или самостоятельным ... самостоятельным инвестированием на ... на рынке ценных бумаг. ... ценных бумаг. Пайщик может не ... может не обладать ... профессиональными навыками ... навыками инвестора, а риски не такие ... а риски не такие высокие, как при ... как при самостоятельном ... управлении. Следующее ... Следующее преимущество — налоговый ... — налоговый режим. Пайщики платят ... Пайщики платят налог только в ... только в момент реализации пая. ... реализации пая. Паевой инвестиционный ... инвестиционный фонд не является ... не является юридическим лицом. Это ... лицом. Это означает, что ... что плательщиками налога на ... налога на доходы, получаемые в ... получаемые в виде прироста ... прироста стоимости пая, будут ... пая, будут юридические и физические ... и физические лица — пайщики ... — пайщики фонда. Доход от владения ... Доход от владения паем возникает ... возникает только в момент его ... в момент его реализации (выкупа) и ... (выкупа) и облагается по принятой ... по принятой с