Страницы: 1/0/0, 1/1/0
[Property Times №28, Любовь Привалова] ... Любовь Привалова]
Сегодня формат ... формат крупного ... торгово-развлекательного центра ... центра становится все более ... все более популярным как среди ... как среди киевлян, так и среди ... так и среди торговых ... операторов. Строительный бум в ... Строительный бум в Киеве, связанный с ... связанный с возведением торговых ... торговых центров, обусловлен ... обусловлен многими факторами. ... факторами. В связи с повышением ... связи с повышением покупательской ... способности население ... население предпочитает ... приобретать качественные ... качественные товары в комфортном ... в комфортном месте. Сегодня средний ... Сегодня средний класс набирает силу в ... набирает силу в Киеве, становится ... становится все более ... более многочисленным и обеспеченным. ... и обеспеченным. Значительная часть ... часть этих людей проживает ... людей проживает за пределами центра, ... пределами центра, причем подавляющее ... подавляющее их большинство не ... большинство не имеет привычки ... привычки совершать покупки в дорогих ... покупки в дорогих и модных бутиках, ... модных бутиках, расположенных в ... в центральной части города. ... части города. Вместо этого ... этого киевляне предпочитают ... предпочитают делать покупки недалеко ... покупки недалеко от дома, посещая ... дома, посещая крупные ... торгово-развлекательные центры, где ... центры, где на сегодняшний ... сегодняшний день, как правило, ... как правило, присутствуют все наиболее ... все наиболее популярные бренды. ... бренды. К тому же ... тому же покупатель, не выходя из ... не выходя из здания, может приобрести ... может приобрести самые разнообразные ... разнообразные товары, а также ... а также перекусить и развлечься. ... и развлечься. Кроме того, ... того, добираться до такого ... до такого торгового комплекса ... комплекса гораздо проще, не ... проще, не возникает также проблем и с ... также проблем и с парковкой машин. По ... машин. По мере ужесточения ... ужесточения конкуренции между ... между торгово-развлекательными ... комплексами, считают ... считают специалисты, растет ... растет значение ... оригинального креативного ... креативного подхода к концепции ... к концепции центра. Ведь сегодня ... Ведь сегодня человек не просто ищет ... не просто ищет место, где можно ... где можно приобрести определенный ... определенный товар и потратить ... и потратить деньги, а и отдых, ... а и отдых, «ощущения», ... разнообразие развлечений. ... развлечений. Чтобы успешно ... успешно конкурировать, считают ... считают эксперты, комплекс должен ... комплекс должен иметь свою ... свою оригинальную идею, ... идею, отличительную особенность, ... особенность, необычный ... развлекательный или досуговый ... или досуговый блок, который работает ... который работает как фактор ... фактор привлечения покупателей, а ... покупателей, а значит, и арендаторов. ... и арендаторов. Очевидно, что в ... что в дальнейшем ... торгово-развлекательные комплексы ... комплексы будут ... эволюционировать именно в этом ... именно в этом направлении. Ни для ... Ни для кого не секрет, что ... не секрет, что улучшение ... инвестиционного климата в стране ... климата в стране и небольшие сроки ... небольшие сроки окупаемости торговой ... торговой недвижимости сделали ... сделали торговые центры ... центры выгодным объектом для ... объектом для инвестиций. Кстати, в ... Кстати, в ТРЦ вкладывают ... вкладывают инвестиции, главным ... главным образом, иностранные ... иностранные компании, имеющие не ... имеющие не только опыт, но и ... опыт, но и достаточные для такого ... для такого рода инвестиций ... инвестиций свободные средства. Нужно ... средства. Нужно признать, что у ... что у отечественных компаний ... компаний таких возможностей ... возможностей гораздо меньше. ... меньше. Однако специалисты ... специалисты обеспокоены, что слепое ... что слепое перенесение ... европейских форм ТРЦ без учета ... форм ТРЦ без учета украинской ... ментальности может ослабить ... может ослабить позиции иностранных ... иностранных инвесторов. ... Разработка концепции – ... концепции – сложный процесс Александр ... процесс Александр ОВЧАР, председатель ... председатель правления ЗАО ... ЗАО «Квадрат-Украина» На ... На данный момент в столице ... момент в столице существует огромный ... огромный дефицит торговых ... торговых площадей. Для ... Для увеличения предложения ... предложения пропорционально росту ... росту спроса в 2005 г. ... в 2005 г. необходим ввод в ... ввод в эксплуатацию около 100 тыс. ... около 100 тыс. кв. м новых площадей. ... м новых площадей. Однако, согласно ... согласно имеющимся у нас данным, ... у нас данным, ни один из ... один из нескольких заявленных на ... заявленных на этот год новых ТРЦ не ... год новых ТРЦ не будет введен в ... введен в эксплуатацию. Поэтому ... Поэтому ожидается еще больший ... еще больший дисбаланс между ... между спросом и предложением. ... и предложением. Относительной ... стабилизации ситуации можно ... ситуации можно ожидать не ранее ... не ранее 2009 г. Существующий и ... г. Существующий и прогнозируемый спрос ... спрос на торговые площади ... торговые площади способствует ... повышению ... привлекательности рынка торговой ... рынка торговой недвижимости для ... для инвесторов – как ... – как отечественных, так и ... так и зарубежных Среди основных ... Среди основных особенностей ... современных ТРЦ можно назвать ... ТРЦ можно назвать более скрупулезный ... скрупулезный подход к разработке ... к разработке их концепций. Ведь ... концепций. Ведь только с помощью ... с помощью выверенной концепции ... концепции можно удовлетворить ... удовлетворить коммерческие запросы и ... запросы и желания инвестора, ... инвестора, девелопера, ... арендаторов и покупателей. А ... и покупателей. А именно добиться ... добиться быстрой окупаемости ... окупаемости проекта, приемлемого для ... приемлемого для арендаторов уровня ... уровня ставок, высокой ... высокой популярности ТЦ среди ... ТЦ среди населения. Очевидно, ... Очевидно, что разработка ... разработка концепции – достаточно ... – достаточно сложный процесс, ... процесс, требующий профессиональных ... профессиональных знаний, навыков и ... навыков и опыта. Достаточно ... Достаточно часто на этапе ... на этапе разработки концепции ... концепции возникает конфликт ... конфликт интересов инвестора и ... инвестора и девелопера. Инвестор, ... Инвестор, руководствуясь ... естественным желанием ... желанием быстрого возврата вложенных ... возврата вложенных средств, настаивает ... настаивает на более высоких ... более высоких арендных ставках, ... ставках, увеличении количества ... количества мелких арендаторов, ... арендаторов, максимальном удельном ... удельном весе полезных ... полезных площадей, даже если это ... даже если это происходит в ущерб ... в ущерб комфортности. Задача ... Задача разработчиков ... концепции – достичь баланса ... – достичь баланса между этими ... этими интересами. Сейчас также ... Сейчас также происходит определенная ... определенная ... рынка. Более ... рынка. Более сложными становятся ... становятся бизнес-процессы. ... Возрастает роль функции ... роль функции управления проектами. ... проектами. Все большее значение ... большее значение приобретает наличие ... наличие стратегии развития ... развития девелопера. Алгоритм, ... Алгоритм, по которому до ... которому до недавнего времени ... времени зачастую действовали ... действовали отечественные девелоперы, ... девелоперы, – отвести несколько ... отвести несколько земельных участков, ... участков, исходя из ... из возможности, и только потом ... и только потом задумываться над тем, ... над тем, что на них ... на них построить – уже не работает. ... – уже не работает. На данный момент ... данный момент формируется так ... так называемое ... профессиональное ядро девелоперов, ... ядро девелоперов, куда войдут только ... войдут только те, кто в основу ... кто в основу своей деятельности ... деятельности ставит стратегическое ... стратегическое планирование. Этот ... Этот процесс должен ... должен закончиться к 2008–2009 гг. В ... к 2008–2009 гг. В дальнейшем именно ... именно эти девелоперы будут ... девелоперы будут диктовать условия ... условия игры на рынке торговой ... на рынке торговой недвижимости. ... Акцент на ... на профессиональный консалтинг Вадим ... консалтинг Вадим НЕПОСЕДОВ, ... генеральный директор ... директор «Украинской Торговой Гильдии» ... Торговой Гильдии» Спрос на торговые ... на торговые помещения остается ... остается достаточно высоким, и ... высоким, и поддерживается он в ... он в основном ... потребителями качественных ... качественных торговых площадей – ... площадей – сетевыми операторами, ... операторами, которые занимают до ... занимают до 70% торговых площадей ... торговых площадей в киевских ТЦ. Все ... киевских ТЦ. Все больше сетевых ... сетевых операторов при размещении ... при размещении своего магазина ... магазина отдают предпочтение ... предпочтение торговым центрам, при ... центрам, при этом при выборе ... при выборе торгового центра все ... центра все большее внимание обращают ... внимание обращают на его концепцию и ... его концепцию и маркетинговую ... проработку. Предпочтение ... Предпочтение отдается интересным ... интересным объектам, ... расположенным в местах с ... в местах с интенсивным ... пассажиропотоком. В пользу ... В пользу большого спроса говорит и ... спроса говорит и заполняемость ... торговых площадей киевских ... площадей киевских ТЦ, которая ... которая находится на уровне 90-100%. ... на уровне 90-100%. Торговый центр – ... центр – это наиболее сложный и ... наиболее сложный и многокомпонентный ... вид коммерческой ... коммерческой недвижимости, требующий ... требующий специальных знаний ... знаний именно в области ... в области торговой недвижимости. ... недвижимости. Поэтому разработкой ... разработкой концепции должна ... должна заниматься ... специализированная компания, ... компания, имеющая богатый опыт ... богатый опыт создания подобных ... подобных проектов. Концепция ТЦ ... Концепция ТЦ является своеобразным ... своеобразным планом реализации ... реализации проекта торгового ... торгового центра и включает в себя ... и включает в себя все аспекты работы ... аспекты работы будущего объекта. ... объекта. При разработке ... разработке концепции консультант ... консультант всегда учитывает ... учитывает несколько групп факторов, ... групп факторов, способных повлиять не ... повлиять не столько на отдельные ... на отдельные моменты концепции, ... концепции, сколько на нее в ... на нее в целом: финансовые ... финансовые установки заказчика, ... заказчика, топографические, ... архитектурные и инженерные ... и инженерные особенности участка, ... участка, маркетинговые, ... законодательные и ... и юридические ограничения. ... ограничения. Сложно ранжировать ... ранжировать эти факторы по степени ... факторы по степени важности и ... и определять, какие из них ... какие из них более, а какие менее ... а какие менее важные. В каждом ... В каждом отдельном случае ... случае определяющими могут быть ... могут быть разные факторы. Даже ... факторы. Даже такой важный момент, ... важный момент, как размер ... размер инвестиций, может быть ... может быть пересмотрен заказчиком ... заказчиком исходя из маркетинговых ... из маркетинговых или других ... других особенностей. Поэтому ... Поэтому разработка концепции ... концепции является ключевым этапов в ... ключевым этапов в создании торгового ... торгового центра. Идеальный ... Идеальный вариант развития ... развития объекта, когда ... когда разработкой концепции, ... концепции, предпроектных предложений, ... предложений, набором арендаторов ... арендаторов и управлением ... управлением занимается одна ... одна специализированная ... консалтинговая компания. Почему ... компания. Почему важно поручить ... поручить набор и управление ... и управление именно консалтинговой ... консалтинговой компании? Во-первых, ... Во-первых, профессиональный ... консультант не только ... не только подберет оптимальный ... оптимальный состав арендаторов, ... арендаторов, соответствующий ... концепции ТЦ, но и сделает ... ТЦ, но и сделает это в установленные ... в установленные сроки, что очень ... что очень важно. Во-вторых, ... Во-вторых, только консультант, ... консультант, знающий всю специфику ... всю специфику проекта, сможет ... сможет добиться выполнения ... выполнения заданных сроков ... сроков окупаемости, придерживаясь ... придерживаясь первоначальной ... концепции проекта. ... проекта. Разработку ТРЦ лучше доверить ... ТРЦ лучше доверить западной компании ... компании Анатолий НЕЧХАЕВ, ... НЕЧХАЕВ, директор компании ... компании D&I evolution На мой ... evolution На мой взгляд, в настоящее ... в настоящее время уровень спроса ... уровень спроса на ... торгово-развлекательные центры со ... центры со стороны ... компаний-инвесторов остается ... остается высоким. Это связано, в ... Это связано, в первую очередь, с ... очередь, с тем, что ТРЦ имеет одну ... что ТРЦ имеет одну из самых высоких ... самых высоких арендных ставок среди ... ставок среди остальных сегментов ... сегментов коммерческой ... недвижимости. Кроме того, в ... Кроме того, в Киеве ниша ... ниша профессиональных ТРЦ ... ТРЦ практически не заполнена, и ... не заполнена, и до сих пор на рынке ... сих пор на рынке ощущается реальная ... реальная нехватка ... полноформатных центров с ... центров с грамотным менеджментом. ... менеджментом. Опыт, как говориться, ... как говориться, «не пропьешь». ... пропьешь». Естественно, наиболее ... наиболее правильный ход, я ... ход, я считаю, это ... это комбинирование идеологий ... идеологий проектирования западных ... западных компаний с последующей ... с последующей адаптацией под ... под местные условия. По моему ... условия. По моему мнению, разработку ... разработку концепции ТРЦ лучше ... ТРЦ лучше всего доверить ... доверить иностранной компании с ... компании с большим опытом работы в ... опытом работы в данной области, а ... области, а далее адаптировать ... адаптировать проект силами ... силами локальных ... компаний-девелоперов и проектных ... и проектных организаций, лучше всего ... лучше всего ориентирующихся в ... в особенностях местного ... местного рынка. Что касается ... Что касается комплексного анализа ... анализа рынка ТРЦ, то его, ... ТРЦ, то его, я уверен, может ... уверен, может сделать только ... только компания-девелопер, которая ... которая имеет опыт разработки ... опыт разработки и внедрения хотя бы ... внедрения хотя бы одного ... полномасштабного ТРЦ. Эта ... ТРЦ. Эта компания сможет уберечь ... сможет уберечь инвестора от ... от колоссального количества ... количества заблуждений и ошибок на ... и ошибок на стадии изучения ... изучения ситуации с ТРЦ на рынке, ... с ТРЦ на рынке, а так же сделать ... так же сделать наиболее вероятный ... вероятный финансовый расчет ... расчет доходности будущего ... будущего проекта. Если говорить о ... Если говорить о подборе арендаторов ... арендаторов при запуске ТРЦ, то, ... запуске ТРЦ, то, могу сказать, что ... сказать, что это прерогатива ... прерогатива профессиональной ... компании, которая, имея опыт ... которая, имея опыт и «имя» на рынке, ... «имя» на рынке, может привлечь ... привлечь солидных клиентов под ... клиентов под собственные гарантии. ... гарантии. Когда же проект уже ... же проект уже состоялся и «бренд» ... и «бренд» ТРЦ «раскручен», ... «раскручен», вопросами подбора ... подбора арендаторов, по большому ... по большому счету, может заняться ... может заняться собственный отдел ... отдел аренды. Управление ... Управление ТРЦ, а именно аренду, ... а именно аренду, финансы и службу ... и службу технической эксплуатации ... эксплуатации нужно доверить ... доверить службе управляющего, а ... управляющего, а все сервисные ... сервисные (охрана, уборка, ремонт и ... уборка, ремонт и строительство, лифты ... лифты и механизмы, ... механизмы, охранное и пожарное ... и пожарное обеспечение) лучше всего ... лучше всего отдать по контракту ... по контракту привлеченным ... компаниям. Я уверен, что в ... Я уверен, что в результате развития, ... развития, ТРЦ станут еще более ... станут еще более глобальным и займут ... и займут целые кварталы, где ... кварталы, где каждый желающий ... желающий сможет провести ... провести несколько дней и купить себе ... дней и купить себе все, что только ... что только смогут позволить его ... позволить его финансовые ... возможности. ТРЦ в Киеве – ... ТРЦ в Киеве – психотропное заведение ... заведение Павел ТКАЧ, директор ... ТКАЧ, директор департамента ... аналитики КК «Самсон» ... КК «Самсон» Уровень спроса на ТРЦ в ... спроса на ТРЦ в Киеве можно ... можно определить, только проведя ... только проведя масштабные ... исследования по экономическим ... по экономическим показателям,– уровень ... уровень вакансий арендных ... арендных площадей на момент ... на момент сдачи в эксплуатацию, ... в эксплуатацию, на текущий момент и ... текущий момент и через год. Кроме ... год. Кроме того, никто не ... никто не задавался целью определить ... целью определить мнение потребителя – ... потребителя – насколько ему ... ему интересен подобный формат. ... подобный формат.