Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0
[ж-л «Коммерческая недвижимость №7-8] ... №7-8]
Чем руководствуется ... руководствуется торговый оператор ... оператор при рассмотрении ... рассмотрении перспективы своего ... своего присутствия в том или ... в том или ином ТЦ? Об этом шла ... ТЦ? Об этом шла полемика в редакции ... в редакции «КН» УЧАСТНИКИ: ... УЧАСТНИКИ: Наталья БОРИСОВА (Н. Б.), ... БОРИСОВА (Н. Б.), PR-менеджер ООО СИК ... ООО СИК «Дафи» Сергей ... Сергей КАРАМНОВ (С. К.), ... (С. К.), президент компании Real ... компании Real Estate Solutions Валерий ... Solutions Валерий КИРИЛКО (В. К), ... (В. К), генеральный директор ... директор компании «Кастл ... «Кастл Девелопмент» Александр ... Александр ОВЧАР (А. О.), ... (А. О.), председатель правления ЗАО ... правления ЗАО «Квадрат-Украина» ... Наталья РОЖКОВА (Н. ... РОЖКОВА (Н. Р.), директор по ... директор по маркетингу ЗАО ... ЗАО «Квадрат-Украина» Геннадий ... Геннадий СУЛЬДИН (Г. С.), ... (Г. С.), генеральный директор ... директор компании ... «Енергобуд-девелопмент» Сергей ... Сергей ХОМЕНКО (С. Х.), ... (С. Х.), руководитель департамента ... департамента аренды и управления ... и управления консалтинговой компании ... компании «Украинская ... Торговая Гильдия» (УТГ) ... Гильдия» (УТГ) «КН»: – Как вы ... – Как вы считаете: все ли проекты, ... все ли проекты, реализованные в сфере ... в сфере торговой ... недвижимости в последнее время, ... в последнее время, могут рассчитывать ... рассчитывать на коммерческий ... коммерческий успех? На какие основные ... На какие основные моменты, ... определяющие успешность ... успешность торгового предприятия, ... предприятия, стоит обратить внимание ... обратить внимание потенциальным ... арендаторам? С. Х.: – ... С. Х.: – Действительно, в ... в ближайшей перспективе ... перспективе бoльшая часть проектов ... часть проектов может рассчитывать на ... рассчитывать на коммерческий успех. ... успех. Это связано, в ... связано, в первую очередь, с ... очередь, с недостаточной ... насыщенностью рынка торговыми ... рынка торговыми площадями и быстрым ... и быстрым ростом сетевых ... сетевых торговых операторов, а ... операторов, а также с появлением новых ... с появлением новых отечественных и ... и зарубежных операторов. ... операторов. Однако в более ... в более отдаленной перспективе ... перспективе стабильный ... коммерческий успех будут иметь ... успех будут иметь только правильно ... правильно позиционированные (и ... (и относительно крупные) ... крупные) торговые объекты. В ... объекты. В первую очередь это ... очередь это зависит от ... от профессионально выстроенной ... выстроенной концепции торгового ... торгового объекта, филигранного ... филигранного подбора операторов и ... операторов и качественного ... управления. А. О.: – ... А. О.: – Позволю себе здесь ... себе здесь немного не согласиться. ... не согласиться. Думаю, что некоторые ... что некоторые объекты торговой ... торговой недвижимости не могут ... не могут рассчитывать на ... на коммерческий успех в ... успех в долгосрочной ... перспективе, даже если сейчас ... даже если сейчас они работают ... работают достаточно эффективно. В ... эффективно. В первую очередь это ... очередь это относится к ТЦ с ... к ТЦ с неудачным ... месторасположением и недовыверенным ... и недовыверенным форматом. Поэтому при ... Поэтому при выборе «своего» ТЦ ... «своего» ТЦ арендаторам ... необходимо обратить внимание ... обратить внимание на ... месторасположение ТЦ, от которого в ... ТЦ, от которого в наибольшей степени ... степени зависит успешность ... успешность торгового предприятия. ... предприятия. Необходимо также ... также оценить ... профессионализм управляющей ... управляющей компании (от которого ... (от которого будет зависеть подбор ... зависеть подбор «якорей» и определение ... и определение соседства, ... обслуживание здания, ... здания, обеспечение маркетинговой ... маркетинговой активности) и наличие ... и наличие в ее «портфеле» ... ее «портфеле» успешных проектов. Еще ... проектов. Еще одним немаловажным ... немаловажным моментом, от которого ... от которого во многом зависит ... многом зависит успех ТЦ и на который ... ТЦ и на который нужно обратить ... обратить внимание, является ... является удачное сочетание формата ... сочетание формата и концепции. ... концепции. Возьмите ТРЦ «Караван». ... ТРЦ «Караван». Изначально его ... его месторасположение было ... было выбрано неудачно и не ... неудачно и не соответствовало ... правилам, выдвигаемым к ... выдвигаемым к выбору расположения ... расположения ТЦ. Из-за этого многие ... Из-за этого многие розничные операторы ... операторы на этапе проведения ... этапе проведения переговоров сказали ... сказали «нет». Однако ... Однако благодаря оптимально ... оптимально выбранному формату – ... формату – гипермаркет-галерея, и ... и эффективному ... управлению удалось ... удалось компенсировать неудачность ... неудачность месторасположения. И ... И сейчас торговый ... торговый комплекс входит в число ... входит в число наиболее успешных. ... успешных. Хотя такое первенство ... такое первенство может закончиться ... закончиться на этапе выхода ... этапе выхода другого объекта с таким ... объекта с таким же удачным форматом, ... удачным форматом, но с лучшим ... с лучшим месторасположением. В. К.: – ... В. К.: – Каждый оператор ... оператор самостоятельно выводит ... выводит формулу успеха ... успеха пребывания в ТЦ. Но для ... в ТЦ. Но для большинства ... месторасположение комплекса и ... комплекса и его грамотная ... грамотная концепция являются ... являются основными факторами. Как ... факторами. Как говорят американские ... американские девелоперы, на успех ... на успех тут влияют три ... влияют три основных фактора – ... фактора – месторасположение, ... месторасположение и ... и месторасположение. Из ... Из этого можно сделать ... можно сделать вывод, что ... что месторасположение является ... является ключевым фактором успеха… ... фактором успеха… хотя и не основным. ... и не основным. Порой комплексы, ... комплексы, размещенные в промзоне ... в промзоне или в спальном ... в спальном районе, намного успешнее ... намного успешнее иных объектов в ... объектов в центре. И все-таки место ... И все-таки место – один из факторов, ... один из факторов, от которых ... которых отталкиваются операторы при ... операторы при выборе «своего» ТЦ. ... «своего» ТЦ. Месторасположение ... анализируется очень ... очень тщательно – ... – транспортные развязки, ... развязки, пешеходные и автомобильные ... и автомобильные потоки, удобство ... удобство подъездных путей. Также ... путей. Также необходимо оценить ... оценить окружение – жилая и ... – жилая и коммерческая ... недвижимость, ... социально-демографические ... показатели района и т. д. ... района и т. д. «КН»: – Какие ... – Какие основные аспекты ... аспекты привлекательности ТЦ для ... ТЦ для арендаторов? И какие из ... И какие из них решающие? С.Х.: – ... решающие? С.Х.: – Я выделил бы: . ... выделил бы: . удачное местоположение ... местоположение объекта . величину ... . величину ТЦ . размещение ... . размещение товарных групп и ... групп и логистику помещений внутри ... помещений внутри ТЦ . присутствие ... . присутствие известных «якорных» ... «якорных» арендаторов . наличие ... . наличие хорошей парковки . ... парковки . уровень отделки ... отделки помещений и здания в целом ... и здания в целом . цену аренды . ... цену аренды . квалифицированное ... управление развитием ТЦ. ... развитием ТЦ. Назвать какой-либо ... какой-либо критерий решающим ... решающим невозможно. Необходимы ... Необходимы положительные выводы ... выводы по большинству из ... большинству из перечисленных выше ... выше позиций. С. К.: – В ... С. К.: – В зону ответственности ... ответственности девелопера входит ... входит максимальное повышение ... повышение привлекательности ТЦ ... ТЦ за счет целого ... счет целого комплекса мероприятий: ... мероприятий: маркетинговое ... продвижение, разработка ... разработка стратегии продвижения на ... продвижения на рынке, грамотная ... грамотная PR-кампания, ... популяризация ТЦ, поддержка ... ТЦ, поддержка внутренних резервов в ... резервов в виде обучения и ... обучения и консультации ... арендаторов, техническая ... техническая модернизация объекта и т. ... объекта и т. д. Арендатор, в ... Арендатор, в свою очередь, путем ... очередь, путем поиска ценовых, ... ценовых, ассортиментных, товарных ... товарных изменений, ... использования маркетинговых ... маркетинговых путей находит ... находит оптимальные соотношения ... соотношения возможностей извлечения ... извлечения прибыли в рамках ... в рамках правил торгового центра. ... торгового центра. И параллельно ... параллельно обеспечивает высокий ... высокий уровень обслуживания и ... обслуживания и профессионализацию ... продавцов. Таким ... Таким образом, едиными усилиями ... едиными усилиями владелец и ... и арендатор обеспечивают ... обеспечивают стабильное и успешное ... и успешное (это решающий момент!) ... решающий момент!) функционирование ТЦ ... ТЦ – и, соответственно, ... и, соответственно, извлекают максимум ... максимум прибыли. А. О.: – ... А. О.: – Но, как известно, ... как известно, существует две категории ... две категории арендаторов – ... – крупные/«якорные», их ... их можно назвать ... назвать арендаторами первого эшелона, ... первого эшелона, и помельче, – ... помельче, – назовем их вторым ... их вторым эшелоном. Для обеих ... Для обеих категорий, думаю, решающим ... думаю, решающим аспектом все-таки ... все-таки является посещаемость ... посещаемость ТЦ. Н. Б.: – Здесь я ... Н. Б.: – Здесь я бы выделила еще ... выделила еще такой важный аспект, ... важный аспект, как соответствие ... соответствие ценовой ниши основного ... ниши основного потока посетителей ТЦ ... посетителей ТЦ ценовому ... позиционированию торговой точки ... торговой точки арендатора. Считаю ... Считаю этот фактор ... фактор решающим. Так, формирование ... Так, формирование базы арендаторов ... арендаторов центра покупок и отдыха ... покупок и отдыха «Дафи» в ... в Днепропетровске проходило в ... проходило в несколько этапов. На ... этапов. На первом определились с ... определились с площадями для ... для «якорных» арендаторов: ... арендаторов: «Великої кишені» и ... кишені» и «Домотехники»; затем на ... затем на основе анализа ... анализа психологии потребителей ... потребителей были сформированы ... сформированы торговые галереи под ... галереи под определенные товарные ... товарные группы. И уже после ... И уже после этого начался ... начался подбор арендаторов, ... арендаторов, представляющих на рынке ... на рынке эти товарные группы в ... товарные группы в четко ... сформированном ценовом сегменте. ... ценовом сегменте. Выделение ... раскрученных марок – тоже один ... марок – тоже один из аспектов ... аспектов привлекательности. А. О.: – ... А. О.: – Среди других ... других факторов, влияющих на ... влияющих на успешность ТЦ в глазах ... ТЦ в глазах арендаторов, также ... также можно отметить ... отметить выгодные договорные ... договорные условия, в частности, ... в частности, доступные арендные ... арендные ставки, профессиональный ... профессиональный tanant-mix и удачное ... и удачное соседство, ... маркетинговую активность ... активность управляющей компании, ... компании, удачную рекламную и ... рекламную и PR-поддержку, высокие ... высокие технические ... характеристики эксплуатации ... эксплуатации ТЦ (вентиляция, ... (вентиляция, кондиционирование, ... наличие складских ... складских помещений). «КН»: – ... «КН»: – Используют ли операторы ... ли операторы свои маркетинговые ... маркетинговые исследования или всецело ... или всецело полагаются на опыт ... на опыт и прогнозы ... прогнозы девелопера? Н. Б.: – Конечно, ... Н. Б.: – Конечно, используют. Но ... Но независимо от этого ... от этого разработку концепции ... концепции центра покупок и отдыха ... покупок и отдыха «Дафи», опираясь на ... опираясь на результаты ... количественных маркетинговых ... маркетинговых исследований, ... осуществляла компания ... компания «Colliers International ... International Украина». Изучением ... Изучением потребительского ... восприятия рекламной ... рекламной продукции, ... направленной на продвижение и ... на продвижение и формирование ... концепции центра занимается ... центра занимается компания Marketing ... Marketing Service Group. А. ... Group. А. О.: – Проведение таких ... – Проведение таких исследований ... считается достаточно ... достаточно дорогим удовольствием и ... удовольствием и требует много ... много времени. Хотя ... Хотя самостоятельно их провести для ... их провести для крупных арендаторов ... арендаторов вполне реально, и ... реально, и вложения в маркетинговые ... в маркетинговые исследования ... оправдают себя «на все ... себя «на все сто». Ведь таким ... Ведь таким образом можно получить ... можно получить определенную гарантию ... гарантию успешности или ... или неуспешности бизнеса в ... бизнеса в данном месте и данном ... месте и данном ТЦ. С. Х.: – Но в ... С. Х.: – Но в большинстве случаев ... случаев «якорные» арендаторы ... арендаторы все-таки проводят свои ... проводят свои маркетинговые ... исследования по каждому ... по каждому из предлагаемых им ... предлагаемых им объектов. И только ... И только средние и небольшие ... и небольшие операторы полагаются ... полагаются преимущественно на ... на опыт и знания ... и знания девелопера, а также ... а также анализируют качество ... качество «якорных» арендаторов. (Это ... арендаторов. (Это уже из моего опыта.) ... из моего опыта.) В. К.: – Как ... К.: – Как правило, происходит ... происходит объединение исследований и ... исследований и прогнозов ... девелопера с собственной ... с собственной аналитикой и прогнозами. ... и прогнозами. У многих операторов ... многих операторов есть расчетные ... расчетные технологии определения ... определения идеальных условий для ... условий для магазина. Затем они ... Затем они просто подбирают ... подбирают место, максимально ... максимально удовлетворяющее этим ... этим требованиям. ... Наибольшие трудности оператор ... трудности оператор испытывает при ... при выборе первого места, на ... первого места, на котором он ... он собирается осуществлять свой ... осуществлять свой коммерческий ... проект. После того как ... После того как оператор понимает свою ... понимает свою нишу – ... – стандартизируются сроки и ... сроки и стоимость открытия ... открытия магазина, прорабатывается ... прорабатывается необходимый ... автомобильный и ... и пассажиропоток, ... социально-демографические параметры ... параметры торгового района. И в ... района. И в результате ... появляются так называемые ... так называемые корпоративные ... требования к ТЦ (если это ... к ТЦ (если это касается розничного ... розничного оператора, который ... который планирует размещаться в ... размещаться в центре). После этого ... После этого остается лишь ... лишь подбирать место согласно ... место согласно прописанным условиям ... условиям и по необходимости ... по необходимости «выкручивать руки» ... руки» потенциальному ... арендодателю. Например, у ... Например, у магазина по продаже ... по продаже сувенирной продукции ... продукции могут быть ... быть следующие корпоративные ... корпоративные требования: . объект ... . объект размещения – отдельно ... – отдельно стоящее здание, ... здание, нежилое помещение в жилом ... помещение в жилом или ... административном здании, ... здании, магазин-бутик в ТЦ . ... в ТЦ . минимальная площадь ... площадь размещения – 100 м2 торговой ... – 100 м2 торговой и 50 м2 складской ... 50 м2 складской площади, максимальная ... максимальная – 300 м2 торговой и ... 300 м2 торговой и 100 м2 складской . ... м2 складской . этажи размещения – ... размещения – 1-й, 2-й над уровнем ... 2-й над уровнем земли . обязательно ... . обязательно наличие наружной ... наружной витрины . уровень ... . уровень месячной арендной ставки ... арендной ставки максимум $50/м2 ... $50/м2 торговой, $10/м2 ... $10/м2 складской площади . деловой ... площади . деловой район или жилой ... или жилой район с плотностью ... с плотностью населения не менее 40 000 ... не менее 40 000 в ближайшей ... ближайшей 500-метровой зоне . уровень ... зоне . уровень дохода ближайшего ... ближайшего окружения – не менее ... – не менее $200 на душу ... на душу населения . минимальный ... . минимальный автомобильный и ... и пассажиропоток на ближайшей ... на ближайшей проездной улице или ... улице или развязке – не менее ... – не менее 30 000 единиц. Лишь ... 000 единиц. Лишь после определения ... определения этих показателей ... показателей целесообразно искать ... искать объект размещения. Г. ... размещения. Г. С.: – Прогнозы ... – Прогнозы девелоперов операторы, ... операторы, конечно, учитывают. Но ... учитывают. Но девелопер – лицо ... – лицо заинтересованное. ... Поэтому операторы ... операторы (практически все!) сами ... все!) сами оценивают маркетинговую ... маркетинговую привлекательность ... торгового центра. ... центра. Способы – от личных ... – от личных контактов до системных ... до системных маркетинговых ... програм