Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0

  • [ж-л «Коммерческая недвижимость №7-8] ...
  • №7-8] Чем руководствуется ...
  • руководствуется торговый оператор ...
  • оператор при рассмотрении ...
  • рассмотрении перспективы своего ...
  • своего присутствия в том или ...
  • в том или ином ТЦ? Об этом шла ...
  • ТЦ? Об этом шла полемика в редакции ...
  • в редакции «КН» УЧАСТНИКИ: ...
  • УЧАСТНИКИ: Наталья БОРИСОВА (Н. Б.), ...
  • БОРИСОВА (Н. Б.), PR-менеджер ООО СИК ...
  • ООО СИК «Дафи» Сергей ...
  • Сергей КАРАМНОВ (С. К.), ...
  • (С. К.), президент компании Real ...
  • компании Real Estate Solutions Валерий ...
  • Solutions Валерий КИРИЛКО (В. К), ...
  • (В. К), генеральный директор ...
  • директор компании «Кастл ...
  • «Кастл Девелопмент» Александр ...
  • Александр ОВЧАР (А. О.), ...
  • (А. О.), председатель правления ЗАО ...
  • правления ЗАО «Квадрат-Украина» ...
  • Наталья РОЖКОВА (Н. ...
  • РОЖКОВА (Н. Р.), директор по ...
  • директор по маркетингу ЗАО ...
  • ЗАО «Квадрат-Украина» Геннадий ...
  • Геннадий СУЛЬДИН (Г. С.), ...
  • (Г. С.), генеральный директор ...
  • директор компании ...
  • «Енергобуд-девелопмент» Сергей ...
  • Сергей ХОМЕНКО (С. Х.), ...
  • (С. Х.), руководитель департамента ...
  • департамента аренды и управления ...
  • и управления консалтинговой компании ...
  • компании «Украинская ...
  • Торговая Гильдия» (УТГ) ...
  • Гильдия» (УТГ) «КН»: – Как вы ...
  • – Как вы считаете: все ли проекты, ...
  • все ли проекты, реализованные в сфере ...
  • в сфере торговой ...
  • недвижимости в последнее время, ...
  • в последнее время, могут рассчитывать ...
  • рассчитывать на коммерческий ...
  • коммерческий успех? На какие основные ...
  • На какие основные моменты, ...
  • определяющие успешность ...
  • успешность торгового предприятия, ...
  • предприятия, стоит обратить внимание ...
  • обратить внимание потенциальным ...
  • арендаторам? С. Х.: – ...
  • С. Х.: – Действительно, в ...
  • в ближайшей перспективе ...
  • перспективе бoльшая часть проектов ...
  • часть проектов может рассчитывать на ...
  • рассчитывать на коммерческий успех. ...
  • успех. Это связано, в ...
  • связано, в первую очередь, с ...
  • очередь, с недостаточной ...
  • насыщенностью рынка торговыми ...
  • рынка торговыми площадями и быстрым ...
  • и быстрым ростом сетевых ...
  • сетевых торговых операторов, а ...
  • операторов, а также с появлением новых ...
  • с появлением новых отечественных и ...
  • и зарубежных операторов. ...
  • операторов. Однако в более ...
  • в более отдаленной перспективе ...
  • перспективе стабильный ...
  • коммерческий успех будут иметь ...
  • успех будут иметь только правильно ...
  • правильно позиционированные (и ...
  • (и относительно крупные) ...
  • крупные) торговые объекты. В ...
  • объекты. В первую очередь это ...
  • очередь это зависит от ...
  • от профессионально выстроенной ...
  • выстроенной концепции торгового ...
  • торгового объекта, филигранного ...
  • филигранного подбора операторов и ...
  • операторов и качественного ...
  • управления. А. О.: – ...
  • А. О.: – Позволю себе здесь ...
  • себе здесь немного не согласиться. ...
  • не согласиться. Думаю, что некоторые ...
  • что некоторые объекты торговой ...
  • торговой недвижимости не могут ...
  • не могут рассчитывать на ...
  • на коммерческий успех в ...
  • успех в долгосрочной ...
  • перспективе, даже если сейчас ...
  • даже если сейчас они работают ...
  • работают достаточно эффективно. В ...
  • эффективно. В первую очередь это ...
  • очередь это относится к ТЦ с ...
  • к ТЦ с неудачным ...
  • месторасположением и недовыверенным ...
  • и недовыверенным форматом. Поэтому при ...
  • Поэтому при выборе «своего» ТЦ ...
  • «своего» ТЦ арендаторам ...
  • необходимо обратить внимание ...
  • обратить внимание на ...
  • месторасположение ТЦ, от которого в ...
  • ТЦ, от которого в наибольшей степени ...
  • степени зависит успешность ...
  • успешность торгового предприятия. ...
  • предприятия. Необходимо также ...
  • также оценить ...
  • профессионализм управляющей ...
  • управляющей компании (от которого ...
  • (от которого будет зависеть подбор ...
  • зависеть подбор «якорей» и определение ...
  • и определение соседства, ...
  • обслуживание здания, ...
  • здания, обеспечение маркетинговой ...
  • маркетинговой активности) и наличие ...
  • и наличие в ее «портфеле» ...
  • ее «портфеле» успешных проектов. Еще ...
  • проектов. Еще одним немаловажным ...
  • немаловажным моментом, от которого ...
  • от которого во многом зависит ...
  • многом зависит успех ТЦ и на который ...
  • ТЦ и на который нужно обратить ...
  • обратить внимание, является ...
  • является удачное сочетание формата ...
  • сочетание формата и концепции. ...
  • концепции. Возьмите ТРЦ «Караван». ...
  • ТРЦ «Караван». Изначально его ...
  • его месторасположение было ...
  • было выбрано неудачно и не ...
  • неудачно и не соответствовало ...
  • правилам, выдвигаемым к ...
  • выдвигаемым к выбору расположения ...
  • расположения ТЦ. Из-за этого многие ...
  • Из-за этого многие розничные операторы ...
  • операторы на этапе проведения ...
  • этапе проведения переговоров сказали ...
  • сказали «нет». Однако ...
  • Однако благодаря оптимально ...
  • оптимально выбранному формату – ...
  • формату – гипермаркет-галерея, и ...
  • и эффективному ...
  • управлению удалось ...
  • удалось компенсировать неудачность ...
  • неудачность месторасположения. И ...
  • И сейчас торговый ...
  • торговый комплекс входит в число ...
  • входит в число наиболее успешных. ...
  • успешных. Хотя такое первенство ...
  • такое первенство может закончиться ...
  • закончиться на этапе выхода ...
  • этапе выхода другого объекта с таким ...
  • объекта с таким же удачным форматом, ...
  • удачным форматом, но с лучшим ...
  • с лучшим месторасположением. В. К.: – ...
  • В. К.: – Каждый оператор ...
  • оператор самостоятельно выводит ...
  • выводит формулу успеха ...
  • успеха пребывания в ТЦ. Но для ...
  • в ТЦ. Но для большинства ...
  • месторасположение комплекса и ...
  • комплекса и его грамотная ...
  • грамотная концепция являются ...
  • являются основными факторами. Как ...
  • факторами. Как говорят американские ...
  • американские девелоперы, на успех ...
  • на успех тут влияют три ...
  • влияют три основных фактора – ...
  • фактора – месторасположение, ...
  • месторасположение и ...
  • и месторасположение. Из ...
  • Из этого можно сделать ...
  • можно сделать вывод, что ...
  • что месторасположение является ...
  • является ключевым фактором успеха… ...
  • фактором успеха… хотя и не основным. ...
  • и не основным. Порой комплексы, ...
  • комплексы, размещенные в промзоне ...
  • в промзоне или в спальном ...
  • в спальном районе, намного успешнее ...
  • намного успешнее иных объектов в ...
  • объектов в центре. И все-таки место ...
  • И все-таки место – один из факторов, ...
  • один из факторов, от которых ...
  • которых отталкиваются операторы при ...
  • операторы при выборе «своего» ТЦ. ...
  • «своего» ТЦ. Месторасположение ...
  • анализируется очень ...
  • очень тщательно – ...
  • – транспортные развязки, ...
  • развязки, пешеходные и автомобильные ...
  • и автомобильные потоки, удобство ...
  • удобство подъездных путей. Также ...
  • путей. Также необходимо оценить ...
  • оценить окружение – жилая и ...
  • – жилая и коммерческая ...
  • недвижимость, ...
  • социально-демографические ...
  • показатели района и т. д. ...
  • района и т. д. «КН»: – Какие ...
  • – Какие основные аспекты ...
  • аспекты привлекательности ТЦ для ...
  • ТЦ для арендаторов? И какие из ...
  • И какие из них решающие? С.Х.: – ...
  • решающие? С.Х.: – Я выделил бы: . ...
  • выделил бы: . удачное местоположение ...
  • местоположение объекта . величину ...
  • . величину ТЦ . размещение ...
  • . размещение товарных групп и ...
  • групп и логистику помещений внутри ...
  • помещений внутри ТЦ . присутствие ...
  • . присутствие известных «якорных» ...
  • «якорных» арендаторов . наличие ...
  • . наличие хорошей парковки . ...
  • парковки . уровень отделки ...
  • отделки помещений и здания в целом ...
  • и здания в целом . цену аренды . ...
  • цену аренды . квалифицированное ...
  • управление развитием ТЦ. ...
  • развитием ТЦ. Назвать какой-либо ...
  • какой-либо критерий решающим ...
  • решающим невозможно. Необходимы ...
  • Необходимы положительные выводы ...
  • выводы по большинству из ...
  • большинству из перечисленных выше ...
  • выше позиций. С. К.: – В ...
  • С. К.: – В зону ответственности ...
  • ответственности девелопера входит ...
  • входит максимальное повышение ...
  • повышение привлекательности ТЦ ...
  • ТЦ за счет целого ...
  • счет целого комплекса мероприятий: ...
  • мероприятий: маркетинговое ...
  • продвижение, разработка ...
  • разработка стратегии продвижения на ...
  • продвижения на рынке, грамотная ...
  • грамотная PR-кампания, ...
  • популяризация ТЦ, поддержка ...
  • ТЦ, поддержка внутренних резервов в ...
  • резервов в виде обучения и ...
  • обучения и консультации ...
  • арендаторов, техническая ...
  • техническая модернизация объекта и т. ...
  • объекта и т. д. Арендатор, в ...
  • Арендатор, в свою очередь, путем ...
  • очередь, путем поиска ценовых, ...
  • ценовых, ассортиментных, товарных ...
  • товарных изменений, ...
  • использования маркетинговых ...
  • маркетинговых путей находит ...
  • находит оптимальные соотношения ...
  • соотношения возможностей извлечения ...
  • извлечения прибыли в рамках ...
  • в рамках правил торгового центра. ...
  • торгового центра. И параллельно ...
  • параллельно обеспечивает высокий ...
  • высокий уровень обслуживания и ...
  • обслуживания и профессионализацию ...
  • продавцов. Таким ...
  • Таким образом, едиными усилиями ...
  • едиными усилиями владелец и ...
  • и арендатор обеспечивают ...
  • обеспечивают стабильное и успешное ...
  • и успешное (это решающий момент!) ...
  • решающий момент!) функционирование ТЦ ...
  • ТЦ – и, соответственно, ...
  • и, соответственно, извлекают максимум ...
  • максимум прибыли. А. О.: – ...
  • А. О.: – Но, как известно, ...
  • как известно, существует две категории ...
  • две категории арендаторов – ...
  • – крупные/«якорные», их ...
  • их можно назвать ...
  • назвать арендаторами первого эшелона, ...
  • первого эшелона, и помельче, – ...
  • помельче, – назовем их вторым ...
  • их вторым эшелоном. Для обеих ...
  • Для обеих категорий, думаю, решающим ...
  • думаю, решающим аспектом все-таки ...
  • все-таки является посещаемость ...
  • посещаемость ТЦ. Н. Б.: – Здесь я ...
  • Н. Б.: – Здесь я бы выделила еще ...
  • выделила еще такой важный аспект, ...
  • важный аспект, как соответствие ...
  • соответствие ценовой ниши основного ...
  • ниши основного потока посетителей ТЦ ...
  • посетителей ТЦ ценовому ...
  • позиционированию торговой точки ...
  • торговой точки арендатора. Считаю ...
  • Считаю этот фактор ...
  • фактор решающим. Так, формирование ...
  • Так, формирование базы арендаторов ...
  • арендаторов центра покупок и отдыха ...
  • покупок и отдыха «Дафи» в ...
  • в Днепропетровске проходило в ...
  • проходило в несколько этапов. На ...
  • этапов. На первом определились с ...
  • определились с площадями для ...
  • для «якорных» арендаторов: ...
  • арендаторов: «Великої кишені» и ...
  • кишені» и «Домотехники»; затем на ...
  • затем на основе анализа ...
  • анализа психологии потребителей ...
  • потребителей были сформированы ...
  • сформированы торговые галереи под ...
  • галереи под определенные товарные ...
  • товарные группы. И уже после ...
  • И уже после этого начался ...
  • начался подбор арендаторов, ...
  • арендаторов, представляющих на рынке ...
  • на рынке эти товарные группы в ...
  • товарные группы в четко ...
  • сформированном ценовом сегменте. ...
  • ценовом сегменте. Выделение ...
  • раскрученных марок – тоже один ...
  • марок – тоже один из аспектов ...
  • аспектов привлекательности. А. О.: – ...
  • А. О.: – Среди других ...
  • других факторов, влияющих на ...
  • влияющих на успешность ТЦ в глазах ...
  • ТЦ в глазах арендаторов, также ...
  • также можно отметить ...
  • отметить выгодные договорные ...
  • договорные условия, в частности, ...
  • в частности, доступные арендные ...
  • арендные ставки, профессиональный ...
  • профессиональный tanant-mix и удачное ...
  • и удачное соседство, ...
  • маркетинговую активность ...
  • активность управляющей компании, ...
  • компании, удачную рекламную и ...
  • рекламную и PR-поддержку, высокие ...
  • высокие технические ...
  • характеристики эксплуатации ...
  • эксплуатации ТЦ (вентиляция, ...
  • (вентиляция, кондиционирование, ...
  • наличие складских ...
  • складских помещений). «КН»: – ...
  • «КН»: – Используют ли операторы ...
  • ли операторы свои маркетинговые ...
  • маркетинговые исследования или всецело ...
  • или всецело полагаются на опыт ...
  • на опыт и прогнозы ...
  • прогнозы девелопера? Н. Б.: – Конечно, ...
  • Н. Б.: – Конечно, используют. Но ...
  • Но независимо от этого ...
  • от этого разработку концепции ...
  • концепции центра покупок и отдыха ...
  • покупок и отдыха «Дафи», опираясь на ...
  • опираясь на результаты ...
  • количественных маркетинговых ...
  • маркетинговых исследований, ...
  • осуществляла компания ...
  • компания «Colliers International ...
  • International Украина». Изучением ...
  • Изучением потребительского ...
  • восприятия рекламной ...
  • рекламной продукции, ...
  • направленной на продвижение и ...
  • на продвижение и формирование ...
  • концепции центра занимается ...
  • центра занимается компания Marketing ...
  • Marketing Service Group. А. ...
  • Group. А. О.: – Проведение таких ...
  • – Проведение таких исследований ...
  • считается достаточно ...
  • достаточно дорогим удовольствием и ...
  • удовольствием и требует много ...
  • много времени. Хотя ...
  • Хотя самостоятельно их провести для ...
  • их провести для крупных арендаторов ...
  • арендаторов вполне реально, и ...
  • реально, и вложения в маркетинговые ...
  • в маркетинговые исследования ...
  • оправдают себя «на все ...
  • себя «на все сто». Ведь таким ...
  • Ведь таким образом можно получить ...
  • можно получить определенную гарантию ...
  • гарантию успешности или ...
  • или неуспешности бизнеса в ...
  • бизнеса в данном месте и данном ...
  • месте и данном ТЦ. С. Х.: – Но в ...
  • С. Х.: – Но в большинстве случаев ...
  • случаев «якорные» арендаторы ...
  • арендаторы все-таки проводят свои ...
  • проводят свои маркетинговые ...
  • исследования по каждому ...
  • по каждому из предлагаемых им ...
  • предлагаемых им объектов. И только ...
  • И только средние и небольшие ...
  • и небольшие операторы полагаются ...
  • полагаются преимущественно на ...
  • на опыт и знания ...
  • и знания девелопера, а также ...
  • а также анализируют качество ...
  • качество «якорных» арендаторов. (Это ...
  • арендаторов. (Это уже из моего опыта.) ...
  • из моего опыта.) В. К.: – Как ...
  • К.: – Как правило, происходит ...
  • происходит объединение исследований и ...
  • исследований и прогнозов ...
  • девелопера с собственной ...
  • с собственной аналитикой и прогнозами. ...
  • и прогнозами. У многих операторов ...
  • многих операторов есть расчетные ...
  • расчетные технологии определения ...
  • определения идеальных условий для ...
  • условий для магазина. Затем они ...
  • Затем они просто подбирают ...
  • подбирают место, максимально ...
  • максимально удовлетворяющее этим ...
  • этим требованиям. ...
  • Наибольшие трудности оператор ...
  • трудности оператор испытывает при ...
  • при выборе первого места, на ...
  • первого места, на котором он ...
  • он собирается осуществлять свой ...
  • осуществлять свой коммерческий ...
  • проект. После того как ...
  • После того как оператор понимает свою ...
  • понимает свою нишу – ...
  • – стандартизируются сроки и ...
  • сроки и стоимость открытия ...
  • открытия магазина, прорабатывается ...
  • прорабатывается необходимый ...
  • автомобильный и ...
  • и пассажиропоток, ...
  • социально-демографические параметры ...
  • параметры торгового района. И в ...
  • района. И в результате ...
  • появляются так называемые ...
  • так называемые корпоративные ...
  • требования к ТЦ (если это ...
  • к ТЦ (если это касается розничного ...
  • розничного оператора, который ...
  • который планирует размещаться в ...
  • размещаться в центре). После этого ...
  • После этого остается лишь ...
  • лишь подбирать место согласно ...
  • место согласно прописанным условиям ...
  • условиям и по необходимости ...
  • по необходимости «выкручивать руки» ...
  • руки» потенциальному ...
  • арендодателю. Например, у ...
  • Например, у магазина по продаже ...
  • по продаже сувенирной продукции ...
  • продукции могут быть ...
  • быть следующие корпоративные ...
  • корпоративные требования: . объект ...
  • . объект размещения – отдельно ...
  • – отдельно стоящее здание, ...
  • здание, нежилое помещение в жилом ...
  • помещение в жилом или ...
  • административном здании, ...
  • здании, магазин-бутик в ТЦ . ...
  • в ТЦ . минимальная площадь ...
  • площадь размещения – 100 м2 торговой ...
  • – 100 м2 торговой и 50 м2 складской ...
  • 50 м2 складской площади, максимальная ...
  • максимальная – 300 м2 торговой и ...
  • 300 м2 торговой и 100 м2 складской . ...
  • м2 складской . этажи размещения – ...
  • размещения – 1-й, 2-й над уровнем ...
  • 2-й над уровнем земли . обязательно ...
  • . обязательно наличие наружной ...
  • наружной витрины . уровень ...
  • . уровень месячной арендной ставки ...
  • арендной ставки максимум $50/м2 ...
  • $50/м2 торговой, $10/м2 ...
  • $10/м2 складской площади . деловой ...
  • площади . деловой район или жилой ...
  • или жилой район с плотностью ...
  • с плотностью населения не менее 40 000 ...
  • не менее 40 000 в ближайшей ...
  • ближайшей 500-метровой зоне . уровень ...
  • зоне . уровень дохода ближайшего ...
  • ближайшего окружения – не менее ...
  • – не менее $200 на душу ...
  • на душу населения . минимальный ...
  • . минимальный автомобильный и ...
  • и пассажиропоток на ближайшей ...
  • на ближайшей проездной улице или ...
  • улице или развязке – не менее ...
  • – не менее 30 000 единиц. Лишь ...
  • 000 единиц. Лишь после определения ...
  • определения этих показателей ...
  • показателей целесообразно искать ...
  • искать объект размещения. Г. ...
  • размещения. Г. С.: – Прогнозы ...
  • – Прогнозы девелоперов операторы, ...
  • операторы, конечно, учитывают. Но ...
  • учитывают. Но девелопер – лицо ...
  • – лицо заинтересованное. ...
  • Поэтому операторы ...
  • операторы (практически все!) сами ...
  • все!) сами оценивают маркетинговую ...
  • маркетинговую привлекательность ...
  • торгового центра. ...
  • центра. Способы – от личных ...
  • – от личных контактов до системных ...
  • до системных маркетинговых ...
  • програм