Страницы: 1/0/0, 1/1/0

  • [ж-л «Недвижимость ревю», октябрь 2005 ...
  • октябрь 2005 г.] Любой объект ...
  • Любой объект недвижимого имущества ...
  • имущества сможет «прожить» ...
  • «прожить» дольше и обеспечить ...
  • и обеспечить нормальные условия ...
  • условия работы (проживания) ...
  • (проживания) только при условии ...
  • при условии надлежащей, бережной его ...
  • бережной его эксплуатации. ...
  • Ситуация еще больше ...
  • еще больше усложняется если речь об ...
  • если речь об объектах ...
  • коммерческой недвижимости. В ...
  • недвижимости. В таком случае для ...
  • случае для собственника важно ...
  • важно сохранить, увеличить ...
  • увеличить стоимость здания для ...
  • здания для возможной его продажи в ...
  • его продажи в будущем при этом ...
  • при этом учитывать ...
  • потребительский характер ...
  • характер использования здания ...
  • здания временными арендаторами. ...
  • арендаторами. Поставленной цели ...
  • цели можно достичь, только ...
  • достичь, только применяя в отношении ...
  • в отношении недвижимого имущества ...
  • имущества профессиональный ...
  • подход, получивший на ...
  • получивший на практике название ...
  • название управление ...
  • недвижимостью или Property ...
  • или Property Management. Определимся ...
  • Определимся с понятием ...
  • понятием Управлений недвижимостью ...
  • недвижимостью является комплексным ...
  • комплексным понятием, которое ...
  • которое включает в себя несколько ...
  • в себя несколько направлений. В ...
  • В развитых странах сегодня ...
  • странах сегодня выделяют четыре ...
  • четыре подхода в управлении ...
  • в управлении недвижимостью: ...
  • Facility Management, ...
  • Management, Property Management, ...
  • Management, Building Management, ...
  • Management, Asset Management. ...
  • Management. Отечественные же эксперты ...
  • же эксперты рынка в силу ряда ...
  • в силу ряда причин отмечают, что ...
  • отмечают, что услуга по управлению ...
  • по управлению недвижимостью в ...
  • в Украине представлена в ...
  • представлена в основном двумя ...
  • двумя направлениями. Так, ...
  • Так, Светлана Власова, ...
  • Власова, начальник отдела управления ...
  • отдела управления объектами ...
  • коммерческой недвижимости ...
  • недвижимости «Украинской Торговой ...
  • Торговой Гильдии», выделяет два ...
  • выделяет два равно важных вектора ...
  • важных вектора деятельности ...
  • управляющей компании: ...
  • компании: техническое управление ...
  • управление (сопровождение, ...
  • контроль качества ...
  • качества строительства, техническая ...
  • техническая эксплуатация ...
  • объекта, уборка, ...
  • уборка, организация питания ...
  • питания арендаторов, охраны и т.д.) и ...
  • охраны и т.д.) и экономическое ...
  • управление, ...
  • предусматривающее ведение ...
  • ведение бухгалтерии по эксплуатации ...
  • по эксплуатации объекта, ...
  • регулирование отношений с ...
  • отношений с арендаторами, консалтинг ...
  • консалтинг и пр. «В нашей ...
  • пр. «В нашей компании принято ...
  • принято разделять управление ...
  • управление эксплуатацией здания, ...
  • здания, влючающей по мимо ...
  • по мимо обслуживания оборудования и ...
  • оборудования и охраны, и услуги по ...
  • и услуги по уходу за зданием ...
  • за зданием (аналог западного ...
  • западного Building и Facility ...
  • и Facility management), а также ...
  • а также профессиональные ...
  • услуги, связанные с ...
  • связанные с финансовой частью работы ...
  • частью работы объекта, с ...
  • с заключением договоров и ...
  • договоров и работой с арендаторами, и ...
  • с арендаторами, и отслеживанием ...
  • финансовых потоков», - ...
  • потоков», - рассказала Татьяна ...
  • Татьяна Бандура, администратор ...
  • администратор департамента ...
  • менеджмента DTZ Zadelhoff ...
  • DTZ Zadelhoff Tie Leung. ...
  • Leung. Специфическое для Украины ...
  • для Украины направление Asset ...
  • Asset Management (управления ...
  • (управления активами) подразумевает ...
  • подразумевает формирование ...
  • стратегии долгосрочного ...
  • долгосрочного сохранения и увеличения ...
  • и увеличения стоимости объекта ...
  • объекта недвижимости, ...
  • финансовый менеджмент и ...
  • менеджмент и рефинансирование, ...
  • оценку и прогнозирование, ...
  • и прогнозирование, позиционирование на ...
  • на рынке, оптимизацию ...
  • оптимизацию использования ...
  • объектов и их ...
  • и их перепрофилирование. Таким ...
  • Таким образом, можно говорить о ...
  • можно говорить о таких главных ...
  • главных направлениях работы ...
  • работы управляющей компании: - ...
  • компании: - сопровождение и ...
  • и контроль качества ...
  • качества строительства объекта; - ...
  • объекта; - предоставление всего ...
  • всего комплекса услуг по ...
  • услуг по эксплуатации и ...
  • и техническому обслуживанию ...
  • обслуживанию инженерных систем ...
  • систем здания как собственными ...
  • как собственными силами, так и с ...
  • так и с привлечением сторонних ...
  • сторонних организаций; - уборка ...
  • - уборка помещений и ...
  • и прилегающих территорий; - ...
  • территорий; - организация и ...
  • и обеспечение охраны объекта; ...
  • охраны объекта; - организация ...
  • организация службы паркинга; - ...
  • паркинга; - организация reception; - ...
  • reception; - ведение бухгалтерии ...
  • бухгалтерии по эксплуатации ...
  • эксплуатации здания, отслеживание ...
  • отслеживание финансовых потоков; - ...
  • потоков; - управление отношениями ...
  • отношениями с арендаторами; - ...
  • арендаторами; - организация ...
  • коммерческого использования ...
  • использования площадей объекта, ...
  • объекта, обеспечивающая ...
  • собственнику получение ...
  • получение доходов, помимо арендной ...
  • помимо арендной платы (сдача ...
  • (сдача арендных мест, организация ...
  • мест, организация презентаций, ...
  • выставок). Владелец может ...
  • Владелец может включить в список ...
  • в список обязанностей ...
  • управляющей компании и ...
  • компании и специфические поручения: ...
  • поручения: управление складами, ...
  • складами, садово-парковые ...
  • работы, доставку ...
  • доставку корреспонденции и курьерские ...
  • и курьерские услуги, заказ ...
  • заказ легковых и грузовых такси ...
  • и грузовых такси т.д. Но при этом не ...
  • Но при этом не стоит забывать ...
  • забывать главной особенности ...
  • особенности профессионального ...
  • управления недвижимостью - ...
  • недвижимостью - рассматривание ...
  • объекта недвижимости как ...
  • недвижимости как бизнеса, ...
  • приносящего доход. Именно в ...
  • доход. Именно в этом и заключается ...
  • и заключается отличие между ...
  • между управляющими и ...
  • и эксплутационными компаниями. ...
  • компаниями. Задача управляющей ...
  • управляющей компании сберечь и, по ...
  • сберечь и, по возможности, сделать ...
  • сделать недвижимое имущество ...
  • имущество более ликвидным, ...
  • ликвидным, быстро и выгодно сдать ...
  • и выгодно сдать площади, увеличить ...
  • увеличить чистую прибыль и ...
  • прибыль и обеспечить собственнику ...
  • собственнику (а как следствие и ...
  • как следствие и себе) стабильный и ...
  • стабильный и длительный доход. ...
  • доход. Управляющая компания ...
  • компания должна увеличить ...
  • увеличить капитализацию объекта, и ...
  • объекта, и когда перед инвестором ...
  • перед инвестором стоит такая задача, ...
  • такая задача, он должен ...
  • должен обратиться к профессионалам. ...
  • к профессионалам. «Бизнес-цель ...
  • компании по эксплуатации ...
  • по эксплуатации недвижимости – это ...
  • – это регулярная генерация ...
  • генерация прибыли на основе ...
  • на основе существующих активов. ...
  • активов. Профессиональная ...
  • управляющая компания ...
  • компания всегда должна «видеть на ...
  • должна «видеть на горизонте» ...
  • инвестиционную продажу ...
  • продажу управляемых активов ...
  • активов (asset disposal) и ...
  • disposal) и соответственно планировать ...
  • планировать свою деятельность», ...
  • деятельность», - сообщил Александр ...
  • сообщил Александр Хрипун, ...
  • коммерческий директор компании ...
  • директор компании «Caprate Partners». ...
  • Partners». Всё или почти всё ...
  • или почти всё Каждый собственник ...
  • собственник здания сам определяет ...
  • сам определяет для себя, какой ...
  • себя, какой перечень услуг он хочет ...
  • услуг он хочет получить от ...
  • от управляющей компании. По ...
  • компании. По словам С.Власовой каждый ...
  • С.Власовой каждый объект индивидуален ...
  • индивидуален по-своему, ...
  • совершенно одинаковых зданий ...
  • одинаковых зданий не бывает, и даже ...
  • бывает, и даже при технически ...
  • технически одинаковом оснащении ...
  • оснащении требования и задачи ...
  • и задачи разных владельцев могут ...
  • владельцев могут кардинально ...
  • отличаться. Именно поэтому ...
  • Именно поэтому профессиональное ...
  • управление недвижимостью ...
  • недвижимостью может иметь ...
  • иметь комплексный или частичный ...
  • или частичный характер. «У всех ...
  • «У всех наших клиентов свои ...
  • клиентов свои различные требования к ...
  • требования к предоставляемым ...
  • услугам. Например, ...
  • Например, некоторые Владельцы сами ...
  • Владельцы сами занимаются ...
  • отслеживанием арендных ...
  • арендных платежей, и таким ...
  • и таким Владельцам не редко ...
  • не редко необходима наша помощь в ...
  • наша помощь в организации оплат ...
  • оплат связанных с эксплуатацией ...
  • с эксплуатацией здания. Но даже если ...
  • Но даже если мы предоставляем ...
  • предоставляем услуги связанные с ...
  • связанные с эксплуатацией здания, ...
  • здания, то и тут могут ...
  • и тут могут существовать специфические ...
  • специфические требования. Так у ...
  • Так у кого-то существуют ...
  • существуют повышенные требования ...
  • требования к безопасности и ...
  • безопасности и предоставление услуг ...
  • услуг организовывается таким ...
  • таким образом, чтобы ...
  • чтобы удовлетворить эти ...
  • эти требования. Кто-то просит ...
  • Кто-то просит определенный вид ...
  • вид услуг по уборке здания ...
  • по уборке здания или помещений. В ...
  • помещений. В целом перечень услуг, ...
  • перечень услуг, которые владелец ...
  • владелец хочет переложить на ...
  • переложить на плечи управляющей ...
  • управляющей компании, зависит от ...
  • зависит от возможностей владельца, ...
  • владельца, от специфики бизнеса, ...
  • специфики бизнеса, от того, находится ...
  • того, находится ли здание в ...
  • здание в долгосрочной аренде или в ...
  • аренде или в собственности», - ...
  • - отметила Т.Бандура. Ряд ...
  • Т.Бандура. Ряд собственников ...
  • предпочитает заключать ...
  • заключать договора с несколькими ...
  • с несколькими подрядчиками и ...
  • и самостоятельно ...
  • контролировать их работу. Но, ...
  • их работу. Но, по мнению Валерия ...
  • мнению Валерия Кирилко, директора ...
  • директора компании «Castle ...
  • «Castle Development», учитывая, ...
  • учитывая, что практически все ...
  • практически все технические системы ...
  • системы здания взаимосвязаны ...
  • взаимосвязаны (например, ...
  • кондиционеры, ...
  • телекоммуникации, отопление, ...
  • отопление, компьютерные сети зависят ...
  • сети зависят от электричества; ...
  • электричества; авария водоснабжения ...
  • водоснабжения может привести к ...
  • привести к дисфункции электросистем ...
  • электросистем и нарушениям в ...
  • нарушениям в охранном оборудовании), ...
  • оборудовании), выгоднее и надежнее ...
  • и надежнее возложить всю ...
  • всю ответственность за объект ...
  • за объект на одну опытную ...
  • одну опытную компанию. При сдаче ...
  • При сдаче здания нескольким ...
  • нескольким арендаторам количество ...
  • количество забот по эксплуатации, а ...
  • по эксплуатации, а также рисков ...
  • рисков значительно увеличивается, ...
  • увеличивается, и для владельца ...
  • для владельца спокойнее, если за это ...
  • если за это будет отвечать одна ...
  • отвечать одна компания. Именно ...
  • Именно поэтому сегодня в мире ...
  • сегодня в мире собственники ...
  • недвижимости предпочитают ...
  • предпочитают заключать договора на ...
  • договора на комплексное ...
  • управление зданий. Дело в ...
  • зданий. Дело в том, что на западе ...
  • что на западе владельцами недвижимых ...
  • недвижимых объектов являются, ...
  • являются, как правило, ...
  • правило, инвестиционные компании и ...
  • компании и фонды, основная сфера ...
  • основная сфера деятельности ...
  • которых далека от property ...
  • далека от property management. При ...
  • При этом не только ...
  • не только перечень, но и качество ...
  • но и качество некоторых услуг может ...
  • услуг может быть адаптировано к ...
  • адаптировано к дополнительным ...
  • пожеланиям владельца или ...
  • владельца или отдельных арендаторов. ...
  • арендаторов. Например, для ...
  • для химической чистки ...
  • чистки помещений оговаривается ...
  • оговаривается периодичность: ...
  • еженедельная или ...
  • или ежемесячная, повсеместная или в ...
  • повсеместная или в определенных ...
  • помещениях, всегда или в ...
  • всегда или в соответствии с ...
  • с сезоном. Важно отметить, ...
  • Важно отметить, что в современных ...
  • в современных офисных и торговых ...
  • и торговых центрах функционирует ...
  • функционирует огромное количество ...
  • количество сложной техники и ...
  • техники и оборудования. Поэтому ...
  • Поэтому одной управляющей ...
  • управляющей компании практически ...
  • практически невозможно иметь у себя ...
  • иметь у себя в штате ...
  • штате высококлассных специалистов по ...
  • специалистов по всем направлениям. В ...
  • направлениям. В связи с этим ...
  • с этим управляющие компании ...
  • компании выступают в большинстве ...
  • в большинстве случаев ...
  • генподрядчиками, привлекающими на ...
  • привлекающими на различные ...
  • направления работы с объектом ...
  • работы с объектом субподрядные ...
  • организации. «Дело в том, ...
  • «Дело в том, что любая ...
  • любая деятельность регулируется ...
  • регулируется определенными нормами и ...
  • нормами и лицензиями. ...
  • Например, для того чтобы ...
  • для того чтобы правильно ...
  • отрегулировать лифт вы должны ...
  • лифт вы должны иметь на это ...
  • на это разрешение, вы должны пройти ...
  • вы должны пройти специальные курсы, ...
  • курсы, обучиться, в противном ...
  • в противном случае вас просто ...
  • вас просто не допустят к работе. ...
  • допустят к работе. Обучить же ...
  • же специалиста по каждому из ...
  • по каждому из возможных видов ...
  • видов оборудования и направлению ...
  • и направлению достаточно дорого ...
  • дорого Вот и получается, что ...
  • и получается, что обслуживание ...
  • объектов с привлечением ...
  • с привлечением компаний со стороны, ...
  • со стороны, так называемый ...
  • называемый «аутсорсинг» обходиться ...
  • обходиться дешевле», - отметила ...
  • - отметила Т.Бандура. В ...
  • В большинстве случаев, ...
  • случаев, руководство полного цикла ...
  • полного цикла осуществляется ...
  • несколькими менеджерами ...
  • менеджерами упарвляющей компании, ...
  • компании, которые продвигают ...
  • продвигают все стратегии. Так, ...
  • стратегии. Так, по словам С.Власовой, ...
  • словам С.Власовой, как правило, это: ...
  • правило, это: директор по ...
  • по управлению, директор по ...
  • директор по аренде, юридический ...
  • юридический директор, директор по ...
  • директор по строительству и ...
  • и архитектуре и финансовый ...
  • и финансовый директор. При этом, по ...
  • При этом, по мнению экспертов, в ...
  • экспертов, в конечном итоге ...
  • итоге комплексное обслуживание ...
  • обслуживание обойдется ...
  • собственнику дешевле. Так как ...
  • дешевле. Так как управляющая ...
  • компания, обслуживая ...
  • обслуживая несколько объектов и ...
  • объектов и налаживая тесное ...
  • тесное сотрудничество с ...
  • с проверенными субподрядчиками, ...
  • субподрядчиками, экономит значительные ...
  • значительные средства. Ведь чем ...
  • Ведь чем больше квадратных ...
  • квадратных метров обслуживает ...
  • обслуживает компания (чем больше ...
  • (чем больше объектов находится у ...
  • находится у неё в управлении), ...
  • в управлении), тем дешевле её услуга. ...
  • дешевле её услуга. Своеобразный эффект ...
  • эффект масштаба, который ...
  • который достигается благодаря ...
  • благодаря снижению ...
  • эксплуатационных издержек: не ...
  • издержек: не надо, например, на ...
  • например, на каждом объекте ...
  • объекте создавать собственные ...
  • собственные эксплуатационные службы, ...
  • службы, потому что есть ...
  • что есть централизованная. В то ...
  • В то же время в ряде ...
  • время в ряде случаев собственнику ...
  • собственнику действительно не ...
  • не обязательно прибегать к ...
  • прибегать к комплексному ...
  • облуживанию здания ...
  • здания управляющей компанией. ...
  • компанией. Например, в небольшом ...
  • в небольшом одноэтажном здании с ...
  • здании с одним арендатором ...
  • арендатором владельцу будет выгоднее ...
  • будет выгоднее отправить на обучение ...
  • на обучение свой управляющий ...
  • управляющий персонал или ...
  • или пригласить опытного ...
  • опытного специалиста по управлению. Но ...
  • по управлению. Но надежность такого ...
  • такого управления по мере ...
  • по мере увеличения объекта ...
  • объекта понижается, потому что ...
  • потому что единственного ...
  • специалиста будет ...
  • будет недостаточно, а создание ...
  • а создание штата из нескольких ...
  • из нескольких управляющих – это ...
  • – это серьезные затраты для ...
  • затраты для собственника. Даже если ...
  • Даже если собственник ...
  • согласится выложить нужную ...
  • выложить нужную сумму за ...
  • за квалифицированных сотрудников, ...
  • сотрудников, вовсе не факт, что ...
  • не факт, что они будут работать ...
  • будут работать как единый механизм. ...
  • единый механизм. Такой характер ...
  • характер управления чреват ...
  • чреват пренебрежительным отношением ...
  • отношением к арендаторам, ...
  • арендаторам, стремлением к ...
  • к сверхприбылям путем ...
  • путем беспощадной экономии на самом ...
  • экономии на самом здании и услугах (в ...
  • и услугах (в том числе и для ...
  • числе и для получения прибыли лично ...
  • прибыли лично для себя, а не для ...
  • себя, а не для компании), о ...
  • о завышении класса объекта, о ...
  • класса объекта, о неграмотном ...
  • заключении договоров, а ...
  • договоров, а также о невнимательности ...
  • о невнимательности при проверке ...
  • проверке платежеспособности ...
  • арендато