Страницы: 1/0/0, 1/1/0
В последнее время наметилась ... «глобализация» менеджмента ... менеджмента российских ТЦ. ... ТЦ. Управляющие компании все ... компании все чаще используют ... используют принципы и технологии ... и технологии сетевого бизнеса. Это ... бизнеса. Это касается не только ... не только крупных «наемных» УК, но ... «наемных» УК, но и структур, ... структур, созданных внутри ... внутри девелоперских ... компаний.
Во весь ... весь рост
Cетевые УК ... УК структурируются как по ... как по вертикали, так и по ... так и по горизонтали. Филиальная ... Филиальная сеть может строиться ... может строиться по-разному, в ... в зависимости от масштабов ... от масштабов компании, географии ... географии распространения сети, ... сети, особенностей ... объектов, с которыми она ... с которыми она работает. Головной офис ... Головной офис может ... взаимодействовать как ... как непосредственно с менеджерскими ... с менеджерскими группами на ... на объектах, так и через свои ... так и через свои отделения на местах, ... на местах, которые ... целесообразно создавать, если в ... создавать, если в ведении УК в одном ... УК в одном регионе или городе ... или городе находится несколько ... несколько ТЦ.
По словам ...
По словам Александра Остроухова, ... Остроухова, заместителя ... генерального директора УК ООО ... директора УК ООО «Делта-сервис» (ТК ... (ТК «Золотой Вавилон»), ... Вавилон»), по горизонтали ... горизонтали организация, начиная с ... начиная с головного офиса, ... офиса, делится на блоки, ... на блоки, соответствующие важнейшим ... важнейшим направлениям: ... административный, ... технический, юридический ... юридический (договорный), финансовый, ... финансовый, арендный и т. п. ... и т. п. Ответственность ... менеджеров центрального ... центрального офиса сетевой УК ... сетевой УК должна распределяться не ... распределяться не только по ... по профессиональному, но и по ... но и по территориальному ... признаку. По вертикали эти ... По вертикали эти блоки дублируются ... дублируются на уровне регионов, ... уровне регионов, городов и отдельных ... и отдельных ТЦ в зависимости от ... в зависимости от конкретных условий и ... условий и требований, которые ... которые существуют в каждом ... в каждом отдельном случае. ... случае. При этом разделение ... этом разделение полномочий между ... между центральным аппаратом УК, ... аппаратом УК, филиалами и ... и исполнителями происходит ... происходит по-разному. ... Руководство УК определяет цели ... УК определяет цели каждой команды, ... команды, выделяет ... организационные подразделения, ... подразделения, чтобы эффективно их ... эффективно их использовать и избежать ... и избежать перегрузки «мозга». ... «мозга». Чем крупнее объект, ... крупнее объект, тем больше ... больше полномочий у команды, ... у команды, работающей «на земле». ... «на земле». Большие предприятия ... предприятия отчасти нуждаются в ... нуждаются в обособленной стратегии ... стратегии развития. В очень ... В очень крупных ТЦ штат ... ТЦ штат подразделения УК может ... УК может быть даже больше, чем в ... даже больше, чем в головном офисе. Но ... офисе. Но при этом не ... этом не «раздут». Головной офис ... Головной офис должен тщательно ... тщательно контролировать численность ... численность персонала во всех ... во всех звеньях цепи, и ... цепи, и особенно на местах.
По ... на местах.
По словам Ильи Савицкого, ... Ильи Савицкого, консультанта по ... по управлению ... недвижимостью компании «Стайлз ... компании «Стайлз энд Рябокобылко», ... Рябокобылко», представляющей в нашей ... в нашей стране Cushman & ... Cushman & Wakefield Healey ... Healey & Baker, ... Baker, практически все ... все транснациональные консалтинговые ... консалтинговые компании имеют ... имеют подразделения, которые ... которые специализируются на ... на управлении ... недвижимостью. Причем ... Причем практически на всех уровнях и ... на всех уровнях и во всех странах, ... всех странах, где они работают. Как ... они работают. Как правило, это ... это обособленные юридические ... юридические лица, но курируются ... но курируются они как руководством ... как руководством представительств, так ... так и вышестоящими ... вышестоящими подразделениями, ... базирующимися в ... в штаб-квартирах этих ... этих корпораций.
Кому какие ... какие карты в ... в руки
Сетевые технологии ... технологии применимы практически в ... практически в каждом функциональном ... функциональном блоке УК. Если ... УК. Если говорить об эксплуатации, ... об эксплуатации, то УК, в структуру ... УК, в структуру которых ... интегрированы технические ... технические службы, имеют возможность ... имеют возможность снижать издержки на ... издержки на содержание дорогого ... дорогого оборудования и ... и профильных специалистов, ... специалистов, скажем, ... холодильщиков или лифтовиков. По ... или лифтовиков. По мере необходимости ... необходимости их можно ... можно перебрасывать с объекта на ... с объекта на объект и даже из региона ... и даже из региона в регион. В целом ... регион. В целом эксплуатационная ... функция находится в ... находится в компетенции менеджеров, ... менеджеров, работающих ... непосредственно в ТЦ. Хотя в ... в ТЦ. Хотя в перспективе ее может ... ее может координировать ... региональный филиал, ... филиал, скажем, выбирая единого ... выбирая единого подрядчика для ... для обслуживания всех ... всех объектов УК в городе ... УК в городе (регионе).
Управление ...
Управление финансами сетевой УК ... сетевой УК также распределено ... распределено по уровням. Как ... уровням. Как говорит Марк Афраймович, ... Марк Афраймович, член совета ... совета директоров УК «Торговый ... УК «Торговый Квартал», управлением ... управлением расходами на маркетинг ... на маркетинг и затратами по ... затратами по линии арендной политики ... арендной политики занимается ... центральный офис, а ... офис, а эксплуатационные расходы и ... расходы и «коммуналка» частично ... частично передаются в ведение ... в ведение местных. ... Формирование бюджета самой УК ... бюджета самой УК происходит на уровне ... на уровне финансовой дирекции ... дирекции и бухгалтерии ... бухгалтерии головного офиса. ... офиса. Составляются отдельные ... отдельные балансы для центра и ... для центра и филиалов. Бюджет ... Бюджет конкретного ТЦ формируют ... ТЦ формируют финансисты на местах ... на местах под контролем ... контролем вышестоящих менеджеров. ... менеджеров.
Отдельная тема — ... тема — разработка и внедрение ... и внедрение стандартной ... договорной базы в отношении ... базы в отношении арендаторов, ... персонала, подрядных ... подрядных организаций. Этим ... Этим занимаются менеджеры ... менеджеры профильных направлений в ... направлений в головной компании. ... компании. Непосредственно ... заключение договоров ... договоров осуществляют специалисты на ... специалисты на местах. Они же ... Они же контролируют их ... их исполнение, за чем, в свою ... за чем, в свою очередь, следит ... следит куратор филиала «из ... филиала «из центра».
Вся ... сеть лицом
Особого ... лицом
Особого внимания заслуживает ... заслуживает маркетинговая ... составляющая. Как уже писал ... Как уже писал «МОЛЛ», маркетинг — ... маркетинг — пока наименее ... наименее освоенная отечественными ... отечественными торговыми ... предприятиями сфера. По словам ... сфера. По словам Алексея Ванчугова, ... Ванчугова, председателя совета ... совета директоров ... RBA-Holding, выработка ... выработка маркетинговой стратегии, ... стратегии, порядка действий, ... действий, инструкций должна ... должна осуществляться в головном ... в головном офисе. После этого ... После этого необходимые ... рекомендации с учетом местной ... с учетом местной специфики ... передаются в филиалы. ... в филиалы. Подобный подход позволяет ... подход позволяет унифицировать ... действия сетевой УК, ... сетевой УК, централизованно ... контролировать и ... и корректировать ход всех работ и ... ход всех работ и рекламных кампаний. ... кампаний. Кроме того, в ... того, в головном офисе ... офисе аккумулируется и анализируется ... и анализируется вся поступающая ... поступающая информация.
В ...
В дальнейшем при разработке ... при разработке маркетинговых планов ... планов учитывается мнение ... мнение специалистов ... региональных офисов. О том, ... офисов. О том, как это важно, говорит ... это важно, говорит следующий пример. ... пример. Допустим, центральный ... центральный офис УК в планах ... УК в планах event-коммуникаций ... предусматривает акцию ... акцию «Рыбалка» (установка ... (установка в здании ТЦ бассейна ... здании ТЦ бассейна с живой рыбой, ... живой рыбой, которую может поймать ... может поймать любой посетитель) и ... посетитель) и передает ... соответствующие указания в ... указания в региональные офисы, в том ... офисы, в том числе, например, в ... например, в ТЦ в Волгограде. ... в Волгограде. Однако именно в ... именно в Волгограде данная акция ... данная акция будет заведомо ... заведомо провальной, так как проводить ... так как проводить ее на берегах Волги ... на берегах Волги просто ... смешно.
Алгоритм распределения ... распределения работ центрального и ... центрального и сетевых офисов ... офисов можно описать на примере ... описать на примере следующей ситуации. ... ситуации. Центральный офис ТК ... офис ТК «Стокманн» ... задумывает акцию «Римские ... акцию «Римские каникулы». Цель и суть ... Цель и суть акции, план ее ... план ее проведения и бюджет ... и бюджет передаются во все ... во все местные отделения ТК ... отделения ТК «Стокманн» в Европе, в ... в Европе, в том числе и в Москве. ... числе и в Москве. Происходит небольшая ... небольшая адаптация к ... к конкретному объекту под ... объекту под контролем регионального ... регионального менеджера, который ... который на месте ищет ... месте ищет ресурсы для исполнения ... для исполнения разработанной ... центральным офисом акции. ... офисом акции. Акция во всей сети ... во всей сети поддерживается ... унифицированными рекламными ... рекламными материалами. Но в ... Но в России есть свои ... есть свои нюансы: заказы на их ... заказы на их производство лучше ... лучше размещать в Москве или ... в Москве или Санкт-Петербурге. При ... При более высоких ценах ... высоких ценах качество производства ... производства в обеих столицах ... обеих столицах выше. Сэкономить же, ... Сэкономить же, как говорит Алексей ... говорит Алексей Ванчугов, позволяет ... позволяет использование единого ... единого комплекса ... технологий и алгоритмов, ... и алгоритмов, возможность проводить ... проводить федеральные кампании ... кампании для сети в целом. ... сети в целом. Применяется один тип ... один тип оформления сетевых ТЦ ... сетевых ТЦ и макетов рекламной ... макетов рекламной продукции для них, ... для них, то есть используется ... есть используется единый фирменный ... фирменный стиль (brand book), ... (brand book), который разрабатывается ... разрабатывается и контролируется ... контролируется центральным офисом. ... офисом. Помимо экономии, ... экономии, подобный подход упрощает ... подход упрощает контроль исполнения ... исполнения планов на местах. ... на местах.
Грамотная ... управляющая компания в ... компания в совокупности использует до ... использует до 80% из всех ... из всех имеющихся маркетинговых ... маркетинговых ... на «пожарный» ... на «пожарный» ... сетевого «ведения ... сетевого «ведения дел» очевидны. ... очевидны. Во-первых, это ... это возможность тиражировать ... тиражировать успешный опыт, передовые ... опыт, передовые методы работы и ... работы и технологии, развивать ... развивать собственную ... менеджерскую школу и на ее ... школу и на ее базе готовить ... готовить квалифицированные кадры. ... кадры. Дефицит высококлассных ... высококлассных специалистов ... ощущается сетевыми УК не так ... сетевыми УК не так остро: имея в штате ... имея в штате хотя бы нескольких ... бы нескольких профессионалов, их ... их можно использовать в ... использовать в самых «горячих ... «горячих точках». Такая практика ... Такая практика широко распространена ... распространена на Западе: крупные ... Западе: крупные компании определяют ... определяют специализацию своих ... своих ведущих менеджеров в ... менеджеров в зависимости от ... от целей и задач, решаемых ... и задач, решаемых в данном периоде. В ... данном периоде. В первую группу входят ... группу входят менеджеры, ... открывающие объект и ... объект и выводящие его на ... его на оптимальные рабочие мощности. ... рабочие мощности. Во второй, самой ... второй, самой многочисленной группе — ... группе — управляющие, ... которые работают на ... работают на объекте в обычном текущем ... в обычном текущем режиме. И, наконец, ... И, наконец, элита менеджмента ... менеджмента — управляющие, ... предназначение которых ... которых — реанимировать ... реанимировать проблемные предприятия. ... предприятия. Проблемы при этом ... при этом могут быть совершенно ... быть совершенно разными: где-то ... где-то резко упала ... упала посещаемость (нужно менять ... (нужно менять концепцию или что-то ... или что-то реконструировать), ... где-то началась «буза» ... началась «буза» арендаторов… На ... На каждый случай нужен ... случай нужен специалист. Кризисных ... Кризисных управляющих сравнивают ... сравнивают с талантливыми ... талантливыми художниками. Это всегда ... Это всегда сильные личности, и ... личности, и таких профессионалов ... профессионалов во всем мире можно ... всем мире можно пересчитать по ... по пальцам. При этом, как ... При этом, как известно, один в поле ... один в поле не воин. Обычно ... воин. Обычно кризисный менеджер имеет ... менеджер имеет свою команду ... команду классных помощников, ... помощников, разбирающихся в различных ... в различных сферах, которая ... которая «раскидывает» проблемы ... проблемы по формулам, ... формулам, составленным маэстро, и ... маэстро, и решает их. К сожалению, ... их. К сожалению, для российского ... российского рынка это пока далекая ... это пока далекая перспектива. Хотя, ... Хотя, как заверяет Илья ... заверяет Илья Савицкий, управленческие ... управленческие отделения ... транснациональных агентств ... агентств недвижимости, которые ... которые работают в нашей ... в нашей стране, имеют ... имеют возможность в случае ... в случае необходимости пригласить ... пригласить таких ... суперпрофессионалов из своих ... из своих зарубежных ... подразделений.
Пока же дело зачастую ... же дело зачастую обстоит иначе. Вот ... иначе. Вот весьма ... распространенная картина. Сетевая ... картина. Сетевая УК, базирующаяся, ... базирующаяся, скажем, в Москве, ... в Москве, получив приглашение на ... приглашение на объект в регионе, ... в регионе, находит на месте ... на месте какого-нибудь более или ... более или менее подходящего ... подходящего человека и сажает его в ... и сажает его в кресло управляющего ... управляющего ТЦ. С точки зрения ... С точки зрения УК преимущества ... преимущества этого человека в том, ... человека в том, что ему не надо много ... ему не надо много платить, не надо ... не надо покупать квартиру и ... квартиру и обустраивать быт — он и ... быт — он и так живет в этом ... живет в этом городе. И такой ... И такой специалист в меру своего ... в меру своего понимания и ... и возможностей что-то делает, а ... что-то делает, а чего-то и не ... и не делает, особенно если ... особенно если знает, что начальство из ... что начальство из Москвы не заметит. ... не заметит. Не стоит удивляться, ... стоит удивляться, если вскоре в ТЦ в ... вскоре в ТЦ в качестве арендаторов ... арендаторов и подрядчиков будут ... подрядчиков будут работать все ... все родственники и знакомые ... и знакомые этого менеджера. ... менеджера. Понятно, что такой ТЦ ... что такой ТЦ долго не ... не протянет.
Отнюдь не хотим ... не хотим сказать, что это типично ... что это типично для всех. В России уже ... всех. В России уже работает несколько ... несколько профессиональных ... сетевых УК, которые ... УК, которые стремятся ... соответствовать самым высоким ... самым высоким современным ... требованиям, ведущие сотрудники ... ведущие сотрудники которых прошли ... прошли обучение и стажировку за ... и стажировку за рубежом, получили ... получили опыт работы на разных ... работы на разных объектах, в разных ... в разных условиях. Затем ... Затем квалифицированные ... менеджеры командируются на ... командируются на предприятия, где ... где выполняют руководящие ... руководящие функции и ... и параллельно натаскивают ... натаскивают местных специалистов. ... специалистов. Сначала до уровня ... до уровня исполнительных директоров, ... директоров, затем — до ... — до директоров филиала. В ... филиала. В результате после ухода ... после ухода куратора-наставника на ... на объекте остается ... остается профессионал, который в ... который в силах ... самостоятельно решить даже ... решить даже экстремальные ... задачи.
«Своя» или ... или наемн