Страницы: 1/0/0, 1/1/0
В последнее время наметилась ... «глобализация» менеджмента ... менеджмента российских ТЦ. ... ТЦ. Управляющие компании все ... компании все чаще используют ... используют принципы и технологии ... и технологии сетевого бизнеса. Это ... бизнеса. Это касается не только ... не только крупных «наемных» УК, но ... «наемных» УК, но и структур, ... структур, созданных внутри ... внутри девелоперских ... компаний.
Во весь ... весь рост
Cетевые УК структурируются ... УК структурируются как по вертикали, ... по вертикали, так и по горизонтали. ... и по горизонтали. Филиальная сеть ... сеть может строиться ... строиться по-разному, в зависимости ... в зависимости от масштабов ... масштабов компании, географии ... географии распространения сети, ... сети, особенностей объектов, с ... объектов, с которыми она ... она работает. Головной офис ... Головной офис может взаимодействовать ... взаимодействовать как непосредственно ... непосредственно с менеджерскими ... менеджерскими группами на объектах, ... на объектах, так и через свои ... и через свои отделения на местах, ... на местах, которые целесообразно ... целесообразно создавать, если в ... если в ведении УК в одном ... УК в одном регионе или городе ... или городе находится несколько ТЦ. ... несколько ТЦ.
По словам Александра ... словам Александра Остроухова, ... заместителя генерального ... генерального директора УК ООО ... УК ООО «Делта-сервис» (ТК ... (ТК «Золотой Вавилон»), по ... Вавилон»), по горизонтали ... организация, начиная с ... начиная с головного офиса, делится на ... офиса, делится на блоки, ... соответствующие важнейшим ... важнейшим направлениям: ... административный, технический, ... технический, юридический ... (договорный), финансовый, ... финансовый, арендный и т. п. ... и т. п. Ответственность менеджеров ... менеджеров центрального офиса ... офиса сетевой УК должна ... УК должна распределяться не ... не только по ... по профессиональному, но и по ... но и по территориальному признаку. ... признаку. По вертикали эти ... вертикали эти блоки дублируются на ... дублируются на уровне регионов, ... регионов, городов и отдельных ТЦ в ... и отдельных ТЦ в зависимости от ... от конкретных условий и ... условий и требований, которые ... которые существуют в каждом ... в каждом отдельном случае. При ... случае. При этом разделение ... разделение полномочий между ... между центральным аппаратом УК, ... аппаратом УК, филиалами и ... и исполнителями происходит ... происходит по-разному. Руководство УК ... Руководство УК определяет цели ... цели каждой команды, выделяет ... команды, выделяет организационные ... подразделения, чтобы ... чтобы эффективно их ... их использовать и избежать ... и избежать перегрузки «мозга». Чем ... «мозга». Чем крупнее объект, тем ... объект, тем больше полномочий у ... полномочий у команды, работающей ... работающей «на земле». Большие ... земле». Большие предприятия отчасти ... отчасти нуждаются в ... в обособленной стратегии ... стратегии развития. В очень крупных ... В очень крупных ТЦ штат ... штат подразделения УК может быть ... УК может быть даже больше, чем в ... больше, чем в головном офисе. Но при ... офисе. Но при этом не «раздут». ... не «раздут». Головной офис должен ... офис должен тщательно ... контролировать численность ... численность персонала во всех звеньях ... во всех звеньях цепи, и особенно на ... и особенно на местах.
По словам ... словам Ильи Савицкого, ... Савицкого, консультанта по ... по управлению недвижимостью ... недвижимостью компании «Стайлз энд ... «Стайлз энд Рябокобылко», ... представляющей в нашей ... в нашей стране Cushman & ... Cushman & Wakefield Healey & Baker, ... Healey & Baker, практически все ... все транснациональные ... консалтинговые компании ... компании имеют подразделения, ... подразделения, которые ... специализируются на управлении ... на управлении недвижимостью. Причем ... Причем практически на всех ... на всех уровнях и во всех ... и во всех странах, где они ... где они работают. Как правило, это ... Как правило, это обособленные ... юридические лица, но ... лица, но курируются они как ... они как руководством ... представительств, так и ... так и вышестоящими подразделениями, ... подразделениями, базирующимися в ... в штаб-квартирах этих ... этих корпораций.
Кому ... какие карты в ... карты в руки
Сетевые технологии ... технологии применимы практически в ... практически в каждом ... функциональном блоке УК. Если ... блоке УК. Если говорить об ... об эксплуатации, то УК, в ... то УК, в структуру которых ... которых интегрированы технические ... технические службы, имеют ... имеют возможность снижать издержки ... снижать издержки на содержание ... содержание дорогого оборудования и ... оборудования и профильных ... специалистов, скажем, ... скажем, холодильщиков или лифтовиков. ... или лифтовиков. По мере ... мере необходимости их можно ... их можно перебрасывать с объекта на ... с объекта на объект и даже из ... и даже из региона в регион. В целом ... в регион. В целом эксплуатационная ... функция находится в ... находится в компетенции ... менеджеров, работающих ... работающих непосредственно в ТЦ. Хотя ... в ТЦ. Хотя в перспективе ее ... перспективе ее может координировать ... координировать региональный филиал, ... филиал, скажем, выбирая ... выбирая единого подрядчика для ... подрядчика для обслуживания всех ... всех объектов УК в городе ... УК в городе (регионе).
Управление ...
Управление финансами сетевой ... сетевой УК также распределено ... также распределено по уровням. Как ... уровням. Как говорит Марк ... Марк Афраймович, член совета ... член совета директоров УК «Торговый ... УК «Торговый Квартал», управлением ... управлением расходами на ... на маркетинг и затратами по ... и затратами по линии арендной ... арендной политики занимается ... занимается центральный офис, а ... офис, а эксплуатационные расходы и ... расходы и «коммуналка» ... частично передаются в ... передаются в ведение местных. ... местных. Формирование бюджета самой ... бюджета самой УК происходит на ... происходит на уровне финансовой ... финансовой дирекции и бухгалтерии ... и бухгалтерии головного офиса. ... офиса. Составляются отдельные ... отдельные балансы для центра и ... для центра и филиалов. Бюджет ... Бюджет конкретного ТЦ формируют ... ТЦ формируют финансисты на местах ... на местах под контролем ... контролем вышестоящих менеджеров. ... менеджеров.
Отдельная тема — ... тема — разработка и внедрение ... и внедрение стандартной ... договорной базы в отношении ... базы в отношении арендаторов, ... персонала, подрядных ... подрядных организаций. Этим ... Этим занимаются менеджеры ... менеджеры профильных направлений в ... направлений в головной компании. ... компании. Непосредственно ... заключение договоров ... договоров осуществляют специалисты ... специалисты на местах. Они же ... местах. Они же контролируют их ... их исполнение, за чем, в свою ... за чем, в свою очередь, следит ... следит куратор филиала «из ... филиала «из центра».
Вся сеть ... сеть лицом
Особого ... внимания заслуживает ... заслуживает маркетинговая ... составляющая. Как уже писал ... Как уже писал «МОЛЛ», маркетинг — ... маркетинг — пока наименее освоенная ... наименее освоенная отечественными ... торговыми предприятиями ... предприятиями сфера. По словам ... По словам Алексея Ванчугова, ... Ванчугова, председателя совета ... совета директоров RBA-Holding, ... RBA-Holding, выработка ... маркетинговой стратегии, ... стратегии, порядка действий, ... действий, инструкций должна ... должна осуществляться в головном ... в головном офисе. После этого ... После этого необходимые рекомендации ... рекомендации с учетом местной ... учетом местной специфики передаются в ... передаются в филиалы. Подобный ... Подобный подход позволяет ... позволяет унифицировать действия ... действия сетевой УК, ... УК, централизованно ... контролировать и корректировать ... и корректировать ход всех работ и ... всех работ и рекламных кампаний. ... кампаний. Кроме того, в головном ... того, в головном офисе аккумулируется ... аккумулируется и анализируется вся ... анализируется вся поступающая ... информация.
В дальнейшем ...
В дальнейшем при разработке ... разработке маркетинговых планов ... планов учитывается мнение ... мнение специалистов региональных ... региональных офисов. О том, как ... О том, как это важно, говорит ... важно, говорит следующий пример. ... пример. Допустим, центральный ... центральный офис УК в планах ... УК в планах event-коммуникаций ... предусматривает акцию ... акцию «Рыбалка» (установка в ... (установка в здании ТЦ бассейна с ... ТЦ бассейна с живой рыбой, которую ... рыбой, которую может поймать любой ... поймать любой посетитель) и ... и передает соответствующие ... соответствующие указания в ... в региональные офисы, в том ... офисы, в том числе, например, в ТЦ в ... например, в ТЦ в Волгограде. Однако ... Однако именно в Волгограде ... в Волгограде данная акция будет ... акция будет заведомо провальной, ... провальной, так как проводить ее ... как проводить ее на берегах Волги ... берегах Волги просто ... смешно.
Алгоритм распределения ... распределения работ центрального и ... центрального и сетевых офисов можно ... офисов можно описать на примере ... на примере следующей ситуации. ... ситуации. Центральный офис ТК ... офис ТК «Стокманн» задумывает ... задумывает акцию «Римские ... «Римские каникулы». Цель и суть ... Цель и суть акции, план ее ... план ее проведения и бюджет ... и бюджет передаются во все местные ... во все местные отделения ТК ... ТК «Стокманн» в Европе, в том ... в Европе, в том числе и в Москве. ... и в Москве. Происходит небольшая ... небольшая адаптация к ... к конкретному объекту под ... объекту под контролем регионального ... регионального менеджера, который на ... который на месте ищет ресурсы ... ищет ресурсы для исполнения ... исполнения разработанной центральным ... центральным офисом акции. Акция ... акции. Акция во всей сети ... всей сети поддерживается ... унифицированными рекламными ... рекламными материалами. Но в России ... Но в России есть свои нюансы: ... свои нюансы: заказы на их ... на их производство лучше размещать ... лучше размещать в Москве или ... Москве или Санкт-Петербурге. При ... При более высоких ценах ... высоких ценах качество производства в ... производства в обеих столицах выше. ... столицах выше. Сэкономить же, как ... же, как говорит Алексей ... Алексей Ванчугов, позволяет ... позволяет использование единого ... единого комплекса технологий и ... технологий и алгоритмов, ... возможность проводить ... проводить федеральные кампании для ... кампании для сети в целом. ... в целом. Применяется один тип ... один тип оформления сетевых ТЦ и ... сетевых ТЦ и макетов рекламной ... рекламной продукции для них, то ... для них, то есть используется ... используется единый фирменный стиль ... фирменный стиль (brand book), ... book), который разрабатывается и ... разрабатывается и контролируется ... центральным офисом. ... офисом. Помимо экономии, подобный ... экономии, подобный подход упрощает ... упрощает контроль исполнения ... исполнения планов на местах. ... на местах.
Грамотная управляющая ... управляющая компания в ... в совокупности использует до 80% ... использует до 80% из всех имеющихся ... всех имеющихся маркетинговых ... инструментов.
Маэстро ... на «пожарный» ... «пожарный» случай
Преимущества ... сетевого «ведения дел» ... «ведения дел» очевидны. Во-первых, ... Во-первых, это возможность ... возможность тиражировать успешный ... успешный опыт, передовые методы ... передовые методы работы и технологии, ... и технологии, развивать ... собственную менеджерскую школу ... менеджерскую школу и на ее базе ... на ее базе готовить квалифицированные ... квалифицированные кадры. Дефицит ... Дефицит высококлассных ... специалистов ощущается ... ощущается сетевыми УК не так остро: ... УК не так остро: имея в штате хотя бы ... в штате хотя бы нескольких ... профессионалов, их можно ... их можно использовать в самых ... в самых «горячих точках». ... точках». Такая практика широко ... практика широко распространена на ... на Западе: крупные компании ... крупные компании определяют ... специализацию своих ведущих ... своих ведущих менеджеров в ... в зависимости от целей и ... от целей и задач, решаемых в данном ... решаемых в данном периоде. В первую ... В первую группу входят ... входят менеджеры, открывающие ... открывающие объект и выводящие его ... и выводящие его на оптимальные ... оптимальные рабочие мощности. Во ... мощности. Во второй, самой ... самой многочисленной группе — ... группе — управляющие, которые ... которые работают на объекте в ... на объекте в обычном текущем режиме. ... текущем режиме. И, наконец, элита ... наконец, элита менеджмента ... — управляющие, предназначение ... предназначение которых — ... — реанимировать проблемные ... проблемные предприятия. Проблемы при ... Проблемы при этом могут быть ... могут быть совершенно разными: ... разными: где-то резко упала ... резко упала посещаемость (нужно ... (нужно менять концепцию или ... концепцию или что-то ... реконструировать), где-то началась ... где-то началась «буза» арендаторов… ... арендаторов… На каждый случай ... каждый случай нужен специалист. ... специалист. Кризисных управляющих ... управляющих сравнивают с ... с талантливыми художниками. Это ... художниками. Это всегда сильные ... сильные личности, и таких ... и таких профессионалов во всем мире ... во всем мире можно пересчитать по ... пересчитать по пальцам. При этом, ... При этом, как известно, один в ... известно, один в поле не воин. ... не воин. Обычно кризисный менеджер ... кризисный менеджер имеет свою команду ... свою команду классных помощников, ... помощников, разбирающихся в ... в различных сферах, ... сферах, которая «раскидывает» ... «раскидывает» проблемы по формулам, ... по формулам, составленным маэстро, ... маэстро, и решает их. К ... решает их. К сожалению, для ... для российского рынка это пока ... рынка это пока далекая перспектива. ... перспектива. Хотя, как заверяет ... как заверяет Илья Савицкий, ... Савицкий, управленческие отделения ... отделения транснациональных ... агентств недвижимости, ... недвижимости, которые работают в ... работают в нашей стране, имеют ... стране, имеют возможность в случае ... в случае необходимости ... пригласить таких ... таких суперпрофессионалов из своих ... из своих зарубежных ... подразделений.
Пока же дело ... же дело зачастую обстоит ... обстоит иначе. Вот весьма ... Вот весьма распространенная картина. ... картина. Сетевая УК, ... УК, базирующаяся, скажем, в ... скажем, в Москве, получив ... получив приглашение на объект в ... на объект в регионе, находит на ... находит на месте какого-нибудь ... какого-нибудь более или менее ... или менее подходящего человека и ... человека и сажает его в кресло ... его в кресло управляющего ТЦ. С точки ... ТЦ. С точки зрения УК ... УК преимущества этого человека в ... этого человека в том, что ему не надо ... что ему не надо много платить, не ... платить, не надо покупать ... покупать квартиру и обустраивать быт ... и обустраивать быт — он и так живет в ... он и так живет в этом городе. И такой ... городе. И такой специалист в меру ... в меру своего понимания и ... понимания и возможностей что-то ... что-то делает, а чего-то и не ... а чего-то и не делает, особенно ... особенно если знает, что ... знает, что начальство из Москвы не ... из Москвы не заметит. Не стоит ... Не стоит удивляться, если вскоре ... если вскоре в ТЦ в качестве ... ТЦ в качестве арендаторов и ... и подрядчиков будут работать все ... будут работать все родственники и ... и знакомые этого ... этого менеджера. Понятно, что такой ... Понятно, что такой ТЦ долго не ... долго не протянет.
Отнюдь не хотим ... не хотим сказать, что это ... что это типично для всех. В ... для всех. В России уже работает ... уже работает несколько ... профессиональных сетевых УК, ... сетевых УК, которые стремятся ... стремятся соответствовать самым ... самым высоким современным ... современным требованиям, ведущие ... ведущие сотрудники которых ... которых прошли обучение и ... обучение и стажировку за рубежом, ... за рубежом, получили опыт работы на ... опыт работы на разных объектах, в ... объектах, в разных условиях. ... условиях. Затем квалифицированные ... квалифицированные менеджеры ... командируются на предприятия, ... на предприятия, где выполняют ... выполняют руководящие функции и ... функции и параллельно натаскивают ... натаскивают местных ... специалистов. Сначала до уровня ... Сначала до уровня исполнительных ... директоров, затем — до ... затем — до директоров филиала. В ... филиала. В результате после ... после ухода ... куратора-наставника на объекте ... на объекте остается профессионал, ... профессионал, который в силах ... в силах самостоятельно решить даже ... решить даже экстремальные ... задачи.
«Своя» или ... или наемная?
Все тот же ...
Все тот же вопрос
Около двух ... двух ле