Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Эффективное управление финансовыми ... финансовыми ресурсами — один из ... — один из главных критериев ... критериев успешной работы любого ... работы любого предприятия. Однако на ... Однако на развивающемся ... отечественном рынке ... рынке крупноформатной торговли в ... торговли в этом отношении ... отношении нередко возникают ... возникают серьезные проблемы. ... проблемы. Несмотря на отсутствие ... на отсутствие необходимых знаний и ... знаний и опыта некоторые ... некоторые владельцы ТЦ пытаются ... ТЦ пытаются полностью контролировать ... контролировать все денежные ... денежные вопросы самостоятельно. ... самостоятельно. Положение усугубляется ... усугубляется тем, что при этом ... что при этом многие из них ... из них продолжают стремиться к ... стремиться к получению максимального ... максимального и быстрого барыша, ... быстрого барыша, до сих пор не ... сих пор не осознав, что это удел тех, ... что это удел тех, кто оказался на ... оказался на рынке ТЦ случайно и не ... ТЦ случайно и не собирается на нем ... на нем долго ... задерживаться.
Очень часто ... часто управление деньгами ... деньгами сводится к ... к элементарной оценке общих ... оценке общих финансовых результатов. ... результатов. Такой упрощенный ... упрощенный «административный» ... подход не позволяет ... не позволяет увидеть результаты ... результаты работы отдельных ... отдельных подразделений, судить об ... судить об убыточности тех или ... тех или иных производственных ... производственных единиц и результатах ... и результатах проводимых ... мероприятий, не дает ... не дает объективного представления ... представления о распределении ... распределении средств, об ... об эффективности реализации ... реализации конкретных товаров ... товаров торговыми ... операторами.
Сущность финансовой ... финансовой функции УК — повышение ... УК — повышение прибыли от работы ... от работы вверенного предприятия, ... предприятия, сокращение расходов ... расходов и всякого рода ... всякого рода издержек. По идее, ... По идее, собственник вообще может ... вообще может не интересоваться, ... интересоваться, каким образом ... образом получается итоговая сумма ... итоговая сумма чистой прибыли, ... прибыли, главное, чтобы она ... чтобы она соответствовала его ... его ожиданиям. Ну и, конечно, ... Ну и, конечно, чтобы при этом не ... при этом не страдала репутация его ... репутация его предприятия. ... Правда, надо разделять ... надо разделять финансовые функции УК и ... функции УК и девелопера или ... или владельца ТЦ. Так, ... ТЦ. Так, привлечение инвестиций, ... инвестиций, расчеты и ... и взаимодействие с кредиторами, ... с кредиторами, решение иных внешних ... иных внешних денежных вопросов — ... вопросов — это прерогатива ... прерогатива последних, вмешательство ... вмешательство УК здесь излишне. ... здесь излишне. По словам Алексея ... словам Алексея Панфилова, главы ФПК ... главы ФПК «Гарант-Инвест», нужно ... нужно четко ... регламентировать (в рамках ... (в рамках договора или устава, если ... или устава, если УК входит в ... входит в структуру компании — ... компании — владельца ТЦ), решение ... ТЦ), решение каких вопросов ... вопросов руководитель УК вправе в ... УК вправе в оперативном порядке ... порядке брать на себя, а каких ... на себя, а каких нет. К примеру, может ... К примеру, может ли УК заложить ... УК заложить часть недвижимого ... недвижимого имущества для получения ... для получения кредита? Специалисты ... Специалисты однозначно отвечают: ... отвечают: это выходит за рамки ... выходит за рамки ее полномочий. ... полномочий. Здесь должно быть, как в ... должно быть, как в хорошей спортивной ... спортивной команде, — хозяин ... — хозяин клуба не вмешивается в ... не вмешивается в работу тренера, и ... тренера, и наоборот. В ... В результате каждый занимается ... каждый занимается своим делом на ... делом на высоком профессиональном ... профессиональном уровне. ...
Экономить лучше ... лучше заранее
Однако это вовсе ... это вовсе не значит, что УК ... значит, что УК должна самоустраниться ... самоустраниться от решения всех ... решения всех вопросов, которые не ... которые не относятся ... непосредственно к ... к функционированию ТЦ. По мнению ... ТЦ. По мнению Марка Афраймовича, ... Афраймовича, члена совета директоров ... совета директоров УК «Торговый ... «Торговый Квартал», в какой-то мере ... в какой-то мере менеджеры ТЦ должны ... ТЦ должны приступать к ... к выполнению своей финансовой ... своей финансовой «миссии» уже на ... уже на этапе разработки ... разработки концепции и привлечения ... и привлечения инвесторов. Например, ... Например, предоставлять им ... им техническое описание ... описание объекта или ... или определенные гарантии по ... гарантии по эксплуатационным и ... и управленческим рискам.
Не ... рискам.
Не надо забывать, что ... забывать, что оптимизация затрат ... затрат на обустройство ... обустройство коммуникаций, закупку ... закупку техники и оборудования, ... и оборудования, расходных ... материалов и т.д. также ... и т.д. также входит в полномочия УК. И ... в полномочия УК. И собственник должен ... должен понимать, что при ... что при этом ему надо ... ему надо оплачивать работу по крайней ... работу по крайней мере штаба будущей ... штаба будущей УК. Плюс — обучение ... Плюс — обучение персонала и ... и организацию предварительных ... предварительных договоров с ... с подрядчиками. То есть ... То есть экономия, равно как и ... равно как и трата денег при ... денег при непосредственном участии УК, ... участии УК, может начинаться на ... начинаться на первых стадиях ... стадиях реализации проекта. ... проекта. «Тогда же, — говорит ... же, — говорит Марк Афраймович, — УК ... Афраймович, — УК может внести свои ... внести свои коррективы в концепцию, ... в концепцию, в «разбивку» ... «разбивку» торговых, рабочих, ... рабочих, вспомогательных, ... общественных зон, максимально ... зон, максимально сократить издержки ... издержки на свое присутствие в ... свое присутствие в ТЦ, скажем, заняв ... скажем, заняв как можно меньшую ... можно меньшую площадь под свой офис. ... под свой офис. Профессиональная УК ... УК заранее оценивает ... оценивает возможные арендные ... арендные ставки и нацеливает ... и нацеливает владельца на ... на оптимальную величину арендной ... величину арендной базы. Собственнику ... Собственнику выдается готовый ... готовый мастер-план аренды — ... аренды — планировочное решение с ... решение с описанием форматов, ... форматов, профилей ... арендаторов, брэндов, а также ... брэндов, а также смета по ставкам ... по ставкам аренды и эксплуатации, ... и эксплуатации, коммунальных ... платежей».
И ...
И владелец сыт, и ... сыт, и арендаторы целы
Одна из ... целы
Одна из основных задач УК в ... задач УК в сфере управления ... управления деньгами — грамотное ... — грамотное претворение в жизнь ... в жизнь арендной политики, ... политики, декларируемой концепцией ... концепцией предприятия, в ... в частности своевременное ... своевременное повышение (снижение) ... (снижение) арендной платы. ... платы.
Действовать тут нужно ... тут нужно очень тонко и ... тонко и осторожно: ротация, ... ротация, вызванная неправильными ... неправильными действиями УК, может ... УК, может принести убытки, ... убытки, которые будут значительно ... будут значительно весомее, чем выгода ... чем выгода от повышения ... повышения ставок. Менеджеры должны ... Менеджеры должны правильно соотносить ... соотносить время окончания ... окончания действия договоров с ... договоров с арендаторами (учитывая, ... (учитывая, что часто они ... часто они заключаются на небольшие ... на небольшие сроки — год-два), ... — год-два), держать в уме наличие ... в уме наличие новых претендентов ... претендентов на места в ТЦ. Надо ... места в ТЦ. Надо реально оценивать ... оценивать финансовое состояние ... состояние торговых операторов, ... операторов, работающих в ТЦ: кто ... в ТЦ: кто и насколько крепко ... насколько крепко стоит на ногах, кто ... на ногах, кто способен осилить рост ... осилить рост арендной платы, а ... платы, а для кого это станет ... кого это станет сокрушительным ударом ... ударом по бизнесу. УК ... бизнесу. УК необходимо уметь ... уметь адекватно реагировать на ... реагировать на постоянные просьбы о ... просьбы о скидках, особенно на ... особенно на те, что зачастую ... что зачастую больше похожи на ... похожи на ультиматум, следить за ... следить за пунктуальностью ... арендаторов по части ... по части платежей. Только тогда ... Только тогда менеджеры смогут ... смогут вразумительно отчитаться ... отчитаться перед владельцем по ... владельцем по итогам года, когда с ... года, когда с них будут спрашивать ... будут спрашивать не то, какова была ... то, какова была средняя арендная ... арендная ставка за 1 кв.м, а ... за 1 кв.м, а сколько получено ... получено доходов за год с учетом ... за год с учетом всех простоев.
К ... простоев.
К сожалению, одним из ... одним из симптомов болезни роста ... болезни роста рынка ТЦ в нашей ... ТЦ в нашей стране является ... является отсутствие прозрачности во ... прозрачности во взаимоотношениях УК ... УК и арендаторов. На ... арендаторов. На Западе менеджеры ТЦ ... менеджеры ТЦ регулярно получают от ... получают от торговых операторов ... операторов достоверные данные ... данные об их объемах ... их объемах продаж, посещаемости и ... посещаемости и финансовом ... благополучии. Эта информация ... Эта информация особенно важна, если ... важна, если арендные платежи ... платежи собираются в зависимости ... в зависимости от оборота. Такая ... оборота. Такая схема, кстати сказать, ... кстати сказать, наверняка ... внедрялась бы в отечественных ... бы в отечественных ТЦ гораздо ... гораздо интенсивней. По итогам года ... По итогам года она позволяет ... позволяет получить большую прибыль ... большую прибыль и, что очень важно, ... что очень важно, снизить риски для ... риски для арендаторов (правда, ... (правда, из-за сезонных ... сезонных колебаний она подходит не ... она подходит не всем предприятиям, ... предприятиям, особенно с ... с ограниченным количеством ... количеством оперативных средств). Но ... средств). Но этого не происходит ... не происходит как раз из-за того, ... раз из-за того, что отчетность ... отчетность арендаторов перед УК или ... перед УК или владельцем крайне ... крайне редко соответствует ... соответствует реальному положению ... положению дел.
В такой ситуации ...
В такой ситуации менеджерам ТЦ ... ТЦ зачастую приходится ... приходится окольными путями ... путями узнавать, как идет бизнес у ... как идет бизнес у магазинов, ... разместившихся на его ... на его территории, кто из них ... кто из них действительно нуждается ... нуждается в скидках, кто ... скидках, кто способен выдержать ... выдержать повышение ставок, а кто, ... ставок, а кто, может быть, помышляет ... быть, помышляет «съехать». Дело ... Дело приходится доводить ... доводить чуть ли не до настоящей ... ли не до настоящей разведработы: ... считать, сколько людей ... сколько людей входит в торговое ... в торговое помещение, задавать ... задавать «наводящие» вопросы ... вопросы продавцам, беседовать с ... беседовать с покупателями, ... определять, какая часть из ... какая часть из них делает ... делает приобретения. Зато если УК ... Зато если УК способна наладить ... наладить «прозрачность», то это ... то это свидетельство ее ... ее высокого ... ... но ... но проверяй
Прозрачность, безусловно, ... безусловно, необходима и в ... и в связке УК — владелец. ... УК — владелец. Собственник или ... или девелопер должны точно ... должны точно знать, что деньги, ... что деньги, которые выделяются УК, ... выделяются УК, тратятся по ... по назначению. Для этого нужно ... Для этого нужно наладить четкую ... четкую систему отчетности УК ... отчетности УК перед девелопером. О ... девелопером. О схемах финансовых ... финансовых взаимоотношений, которые ... которые практикуются в ... в отечественных ТЦ, «МОЛЛ» ... ТЦ, «МОЛЛ» уже писал в ... писал в декабрьском номере 2004 г. ... номере 2004 г. («УК — правая рука ... — правая рука девелопера»). ... Напомним, что наиболее ... что наиболее распространены две ... две схемы.
Чаще всего УК ...
Чаще всего УК получает от ... от арендаторов плату, из которой ... плату, из которой удерживает все ... все необходимые платежи, ... платежи, берет свою комиссию, а ... свою комиссию, а остаток в качестве ... в качестве чистой прибыли отдает ... прибыли отдает владельцу, из ... из которой тот, в свою ... тот, в свою очередь, может погашать ... может погашать внешние кредиты. ... кредиты. Другой вариант — владелец ... вариант — владелец без посредничества ... посредничества УК получает от ... получает от арендаторов причитающиеся ... причитающиеся суммы, а из них ... а из них часть выделяет УК для ... выделяет УК для выполнения надлежащих ... надлежащих ей обязанностей. Но ... обязанностей. Но упаси бог владельца ... бог владельца ТЦ назначить ... назначить вознаграждение УК, скажем, ... УК, скажем, в зависимости от ... зависимости от бюджета затрат. — Она ... затрат. — Она будет просто ... просто заинтересована их повысить. ... их повысить.
Каждой ... копеечке — свое ... — свое место
Еще одна ... одна обязанность УК на финансовом ... УК на финансовом поприще — сведение ... — сведение всех доходов и ... доходов и расходов в единый бюджет ... в единый бюджет предприятия (обычно на ... (обычно на год с квартальной ... с квартальной разбивкой), который ... который согласуется с ... с собственником ТЦ и в рамках ... ТЦ и в рамках которого менеджеры ... менеджеры ТЦ оперируют ... оперируют средствами. Все ... Все вышесказанное предполагает ... предполагает создание колоссальной ... колоссальной договорной базы, где ... базы, где планируются ... финансовые потоки по всем ... потоки по всем направлениям, которые ... которые рассчитываются ... отдельно.
Расходная ...
Расходная часть бюджета ... бюджета расписывается на всех ... на всех подрядчиков, которые ... которые гарантируют обслуживание ... обслуживание объекта в необходимом ... в необходимом объеме. Здесь также ... Здесь также должны быть учтены: ... быть учтены: плановая замена ... замена оборудования, ... эксплуатационные затраты, ... затраты, расходы на ... на комплектующие, заработную плату, ... заработную плату, накладные расходы и ... расходы и т.д. Отдельной ... Отдельной строкой регламентируется ... регламентируется вознаграждение ... УК.
Бюджет — переменная ... — переменная величина, которая ... которая зависит от того, ... от того, выполнение каких задач ... каких задач планируется. По ... По отдельным пунктам ... пунктам затратная часть бюджета ... часть бюджета постоянно увеличивается ... увеличивается в силу ряда ... силу ряда объективных причин: роста ... причин: роста налогов, повышения ... повышения платы за аренду земли и ... за аренду земли и коммунальные ... услуги.
По словам Алексея ... словам Алексея Панфилова, очень ... очень важно грамотно ... грамотно составить бюджет ТЦ в ... бюджет ТЦ в первый год работы. ... год работы. Сформировать его ... его «константную» часть, а потом ... часть, а потом периодически ... корректировать с учетом тех ... с учетом тех изменений, которые ... которые происходят на ... на объекте или на рынке в ... или на рынке в целом. При этом, как ... При этом, как считает Марк ... Марк Афраймович, владелец должен ... владелец должен периодически ... компенсировать расходы, ... расходы, связанные с ... с инвестиционной составляющей: на ... составляющей: на капремонт, на ... на установку нового ... нового оборудования (например ... (например автоматических дверей, ... дверей, лифта, эскалатора и ... эскалатора и т.д.), на ... на переоборудование здания, скажем, ... здания, скажем, с целью ... целью перераспределения покупательских ... покупательских потоков, на ... на оборудование дополнительной ... дополнительной парковки и т.д. ... и т.д. Вплоть до полной ... до полной модернизации объекта и ... объекта и концептуальной ... перестройки.
Если ...
Если изменения существенные, то ... существенные, то бюджет также сильно ... также сильно преобразится. К ... К примеру, ТК «Охотный ряд» ... ТК «Охотный ряд» к лету ждут ... лету ждут довольно большие перемены. ... большие перемены. Сейчас идет работа ... идет работа по его реорганизации ... его реорганизации и реконструкции с ... реконструкции с перепрофилированием ... значительных площадей. ... площадей. Фаст-фуд, который ... который сегодня находится на ... находится на нижнем ярусе со ... ярусе со стороны Красной площади, ... Красной площади, будет перенесен в ... перенесен в ту часть, где раньше ... часть, где раньше располагался ... развлекательный центр ... центр «Даун-Таун» (со стороны ... (со стороны Большого Манежа). ... Манежа). Освободившаяся площадь ... площадь будет осваиваться ... осваиваться под торговые ... торговые предприятия. Это колоссальная ... Это колоссальная работа и ... и соответствующие издержки. В ... издержки. В результате затратный ... затратный бюджет ТК «Охотный ... ТК «Охотный ряд» в текущем году ... в текущем году будет в несколько раз ... в несколько раз превышать ... прошлогодний. Поэтому, как ... Поэтому, как гово