Страницы: 1/0/0, 1/1/0

  • Эффективное управление финансовыми ...
  • финансовыми ресурсами — один из ...
  • — один из главных критериев ...
  • критериев успешной работы любого ...
  • работы любого предприятия. Однако на ...
  • Однако на развивающемся ...
  • отечественном рынке ...
  • рынке крупноформатной торговли в ...
  • торговли в этом отношении ...
  • отношении нередко возникают ...
  • возникают серьезные проблемы. ...
  • проблемы. Несмотря на отсутствие ...
  • на отсутствие необходимых знаний и ...
  • знаний и опыта некоторые ...
  • некоторые владельцы ТЦ пытаются ...
  • ТЦ пытаются полностью контролировать ...
  • контролировать все денежные ...
  • денежные вопросы самостоятельно. ...
  • самостоятельно. Положение усугубляется ...
  • усугубляется тем, что при этом ...
  • что при этом многие из них ...
  • из них продолжают стремиться к ...
  • стремиться к получению максимального ...
  • максимального и быстрого барыша, ...
  • быстрого барыша, до сих пор не ...
  • сих пор не осознав, что это удел тех, ...
  • что это удел тех, кто оказался на ...
  • оказался на рынке ТЦ случайно и не ...
  • ТЦ случайно и не собирается на нем ...
  • на нем долго ...
  • задерживаться.   Очень часто ...
  • часто управление деньгами ...
  • деньгами сводится к ...
  • к элементарной оценке общих ...
  • оценке общих финансовых результатов. ...
  • результатов. Такой упрощенный ...
  • упрощенный «административный» ...
  • подход не позволяет ...
  • не позволяет увидеть результаты ...
  • результаты работы отдельных ...
  • отдельных подразделений, судить об ...
  • судить об убыточности тех или ...
  • тех или иных производственных ...
  • производственных единиц и результатах ...
  • и результатах проводимых ...
  • мероприятий, не дает ...
  • не дает объективного представления ...
  • представления о распределении ...
  • распределении средств, об ...
  • об эффективности реализации ...
  • реализации конкретных товаров ...
  • товаров торговыми ...
  • операторами. Сущность финансовой ...
  • финансовой функции УК — повышение ...
  • УК — повышение прибыли от работы ...
  • от работы вверенного предприятия, ...
  • предприятия, сокращение расходов ...
  • расходов и всякого рода ...
  • всякого рода издержек. По идее, ...
  • По идее, собственник вообще может ...
  • вообще может не интересоваться, ...
  • интересоваться, каким образом ...
  • образом получается итоговая сумма ...
  • итоговая сумма чистой прибыли, ...
  • прибыли, главное, чтобы она ...
  • чтобы она соответствовала его ...
  • его ожиданиям. Ну и, конечно, ...
  • Ну и, конечно, чтобы при этом не ...
  • при этом не страдала репутация его ...
  • репутация его предприятия. ...
  • Правда, надо разделять ...
  • надо разделять финансовые функции УК и ...
  • функции УК и девелопера или ...
  • или владельца ТЦ. Так, ...
  • ТЦ. Так, привлечение инвестиций, ...
  • инвестиций, расчеты и ...
  • и взаимодействие с кредиторами, ...
  • с кредиторами, решение иных внешних ...
  • иных внешних денежных вопросов — ...
  • вопросов — это прерогатива ...
  • прерогатива последних, вмешательство ...
  • вмешательство УК здесь излишне. ...
  • здесь излишне. По словам Алексея ...
  • словам Алексея Панфилова, главы ФПК ...
  • главы ФПК «Гарант-Инвест», нужно ...
  • нужно четко ...
  • регламентировать (в рамках ...
  • (в рамках договора или устава, если ...
  • или устава, если УК входит в ...
  • входит в структуру компании — ...
  • компании — владельца ТЦ), решение ...
  • ТЦ), решение каких вопросов ...
  • вопросов руководитель УК вправе в ...
  • УК вправе в оперативном порядке ...
  • порядке брать на себя, а каких ...
  • на себя, а каких нет. К примеру, может ...
  • К примеру, может ли УК заложить ...
  • УК заложить часть недвижимого ...
  • недвижимого имущества для получения ...
  • для получения кредита? Специалисты ...
  • Специалисты однозначно отвечают: ...
  • отвечают: это выходит за рамки ...
  • выходит за рамки ее полномочий. ...
  • полномочий. Здесь должно быть, как в ...
  • должно быть, как в хорошей спортивной ...
  • спортивной команде, — хозяин ...
  • — хозяин клуба не вмешивается в ...
  • не вмешивается в работу тренера, и ...
  • тренера, и наоборот. В ...
  • В результате каждый занимается ...
  • каждый занимается своим делом на ...
  • делом на высоком профессиональном ...
  • профессиональном уровне. ...
  •   Экономить лучше ...
  • лучше заранее Однако это вовсе ...
  • это вовсе не значит, что УК ...
  • значит, что УК должна самоустраниться ...
  • самоустраниться от решения всех ...
  • решения всех вопросов, которые не ...
  • которые не относятся ...
  • непосредственно к ...
  • к функционированию ТЦ. По мнению ...
  • ТЦ. По мнению Марка Афраймовича, ...
  • Афраймовича, члена совета директоров ...
  • совета директоров УК «Торговый ...
  • «Торговый Квартал», в какой-то мере ...
  • в какой-то мере менеджеры ТЦ должны ...
  • ТЦ должны приступать к ...
  • к выполнению своей финансовой ...
  • своей финансовой «миссии» уже на ...
  • уже на этапе разработки ...
  • разработки концепции и привлечения ...
  • и привлечения инвесторов. Например, ...
  • Например, предоставлять им ...
  • им техническое описание ...
  • описание объекта или ...
  • или определенные гарантии по ...
  • гарантии по эксплуатационным и ...
  • и управленческим рискам. Не ...
  • рискам. Не надо забывать, что ...
  • забывать, что оптимизация затрат ...
  • затрат на обустройство ...
  • обустройство коммуникаций, закупку ...
  • закупку техники и оборудования, ...
  • и оборудования, расходных ...
  • материалов и т.д. также ...
  • и т.д. также входит в полномочия УК. И ...
  • в полномочия УК. И собственник должен ...
  • должен понимать, что при ...
  • что при этом ему надо ...
  • ему надо оплачивать работу по крайней ...
  • работу по крайней мере штаба будущей ...
  • штаба будущей УК. Плюс — обучение ...
  • Плюс — обучение персонала и ...
  • и организацию предварительных ...
  • предварительных договоров с ...
  • с подрядчиками. То есть ...
  • То есть экономия, равно как и ...
  • равно как и трата денег при ...
  • денег при непосредственном участии УК, ...
  • участии УК, может начинаться на ...
  • начинаться на первых стадиях ...
  • стадиях реализации проекта. ...
  • проекта. «Тогда же, — говорит ...
  • же, — говорит Марк Афраймович, — УК ...
  • Афраймович, — УК может внести свои ...
  • внести свои коррективы в концепцию, ...
  • в концепцию, в «разбивку» ...
  • «разбивку» торговых, рабочих, ...
  • рабочих, вспомогательных, ...
  • общественных зон, максимально ...
  • зон, максимально сократить издержки ...
  • издержки на свое присутствие в ...
  • свое присутствие в ТЦ, скажем, заняв ...
  • скажем, заняв как можно меньшую ...
  • можно меньшую площадь под свой офис. ...
  • под свой офис. Профессиональная УК ...
  • УК заранее оценивает ...
  • оценивает возможные арендные ...
  • арендные ставки и нацеливает ...
  • и нацеливает владельца на ...
  • на оптимальную величину арендной ...
  • величину арендной базы. Собственнику ...
  • Собственнику выдается готовый ...
  • готовый мастер-план аренды — ...
  • аренды — планировочное решение с ...
  • решение с описанием форматов, ...
  • форматов, профилей ...
  • арендаторов, брэндов, а также ...
  • брэндов, а также смета по ставкам ...
  • по ставкам аренды и эксплуатации, ...
  • и эксплуатации, коммунальных ...
  • платежей».   И ...
  •   И владелец сыт, и ...
  • сыт, и арендаторы целы Одна из ...
  • целы Одна из основных задач УК в ...
  • задач УК в сфере управления ...
  • управления деньгами — грамотное ...
  • — грамотное претворение в жизнь ...
  • в жизнь арендной политики, ...
  • политики, декларируемой концепцией ...
  • концепцией предприятия, в ...
  • в частности своевременное ...
  • своевременное повышение (снижение) ...
  • (снижение) арендной платы. ...
  • платы. Действовать тут нужно ...
  • тут нужно очень тонко и ...
  • тонко и осторожно: ротация, ...
  • ротация, вызванная неправильными ...
  • неправильными действиями УК, может ...
  • УК, может принести убытки, ...
  • убытки, которые будут значительно ...
  • будут значительно весомее, чем выгода ...
  • чем выгода от повышения ...
  • повышения ставок. Менеджеры должны ...
  • Менеджеры должны правильно соотносить ...
  • соотносить время окончания ...
  • окончания действия договоров с ...
  • договоров с арендаторами (учитывая, ...
  • (учитывая, что часто они ...
  • часто они заключаются на небольшие ...
  • на небольшие сроки — год-два), ...
  • — год-два), держать в уме наличие ...
  • в уме наличие новых претендентов ...
  • претендентов на места в ТЦ. Надо ...
  • места в ТЦ. Надо реально оценивать ...
  • оценивать финансовое состояние ...
  • состояние торговых операторов, ...
  • операторов, работающих в ТЦ: кто ...
  • в ТЦ: кто и насколько крепко ...
  • насколько крепко стоит на ногах, кто ...
  • на ногах, кто способен осилить рост ...
  • осилить рост арендной платы, а ...
  • платы, а для кого это станет ...
  • кого это станет сокрушительным ударом ...
  • ударом по бизнесу. УК ...
  • бизнесу. УК необходимо уметь ...
  • уметь адекватно реагировать на ...
  • реагировать на постоянные просьбы о ...
  • просьбы о скидках, особенно на ...
  • особенно на те, что зачастую ...
  • что зачастую больше похожи на ...
  • похожи на ультиматум, следить за ...
  • следить за пунктуальностью ...
  • арендаторов по части ...
  • по части платежей. Только тогда ...
  • Только тогда менеджеры смогут ...
  • смогут вразумительно отчитаться ...
  • отчитаться перед владельцем по ...
  • владельцем по итогам года, когда с ...
  • года, когда с них будут спрашивать ...
  • будут спрашивать не то, какова была ...
  • то, какова была средняя арендная ...
  • арендная ставка за 1 кв.м, а ...
  • за 1 кв.м, а сколько получено ...
  • получено доходов за год с учетом ...
  • за год с учетом всех простоев. К ...
  • простоев. К сожалению, одним из ...
  • одним из симптомов болезни роста ...
  • болезни роста рынка ТЦ в нашей ...
  • ТЦ в нашей стране является ...
  • является отсутствие прозрачности во ...
  • прозрачности во взаимоотношениях УК ...
  • УК и арендаторов. На ...
  • арендаторов. На Западе менеджеры ТЦ ...
  • менеджеры ТЦ регулярно получают от ...
  • получают от торговых операторов ...
  • операторов достоверные данные ...
  • данные об их объемах ...
  • их объемах продаж, посещаемости и ...
  • посещаемости и финансовом ...
  • благополучии. Эта информация ...
  • Эта информация особенно важна, если ...
  • важна, если арендные платежи ...
  • платежи собираются в зависимости ...
  • в зависимости от оборота. Такая ...
  • оборота. Такая схема, кстати сказать, ...
  • кстати сказать, наверняка ...
  • внедрялась бы в отечественных ...
  • бы в отечественных ТЦ гораздо ...
  • гораздо интенсивней. По итогам года ...
  • По итогам года она позволяет ...
  • позволяет получить большую прибыль ...
  • большую прибыль и, что очень важно, ...
  • что очень важно, снизить риски для ...
  • риски для арендаторов (правда, ...
  • (правда, из-за сезонных ...
  • сезонных колебаний она подходит не ...
  • она подходит не всем предприятиям, ...
  • предприятиям, особенно с ...
  • с ограниченным количеством ...
  • количеством оперативных средств). Но ...
  • средств). Но этого не происходит ...
  • не происходит как раз из-за того, ...
  • раз из-за того, что отчетность ...
  • отчетность арендаторов перед УК или ...
  • перед УК или владельцем крайне ...
  • крайне редко соответствует ...
  • соответствует реальному положению ...
  • положению дел. В такой ситуации ...
  • В такой ситуации менеджерам ТЦ ...
  • ТЦ зачастую приходится ...
  • приходится окольными путями ...
  • путями узнавать, как идет бизнес у ...
  • как идет бизнес у магазинов, ...
  • разместившихся на его ...
  • на его территории, кто из них ...
  • кто из них действительно нуждается ...
  • нуждается в скидках, кто ...
  • скидках, кто способен выдержать ...
  • выдержать повышение ставок, а кто, ...
  • ставок, а кто, может быть, помышляет ...
  • быть, помышляет «съехать». Дело ...
  • Дело приходится доводить ...
  • доводить чуть ли не до настоящей ...
  • ли не до настоящей разведработы: ...
  • считать, сколько людей ...
  • сколько людей входит в торговое ...
  • в торговое помещение, задавать ...
  • задавать «наводящие» вопросы ...
  • вопросы продавцам, беседовать с ...
  • беседовать с покупателями, ...
  • определять, какая часть из ...
  • какая часть из них делает ...
  • делает приобретения. Зато если УК ...
  • Зато если УК способна наладить ...
  • наладить «прозрачность», то это ...
  • то это свидетельство ее ...
  • ее высокого ...
  • ...
  • но ...
  • но проверяй Прозрачность, безусловно, ...
  • безусловно, необходима и в ...
  • и в связке УК — владелец. ...
  • УК — владелец. Собственник или ...
  • или девелопер должны точно ...
  • должны точно знать, что деньги, ...
  • что деньги, которые выделяются УК, ...
  • выделяются УК, тратятся по ...
  • по назначению. Для этого нужно ...
  • Для этого нужно наладить четкую ...
  • четкую систему отчетности УК ...
  • отчетности УК перед девелопером. О ...
  • девелопером. О схемах финансовых ...
  • финансовых взаимоотношений, которые ...
  • которые практикуются в ...
  • в отечественных ТЦ, «МОЛЛ» ...
  • ТЦ, «МОЛЛ» уже писал в ...
  • писал в декабрьском номере 2004 г. ...
  • номере 2004 г. («УК — правая рука ...
  • — правая рука девелопера»). ...
  • Напомним, что наиболее ...
  • что наиболее распространены две ...
  • две схемы. Чаще всего УК ...
  • Чаще всего УК получает от ...
  • от арендаторов плату, из которой ...
  • плату, из которой удерживает все ...
  • все необходимые платежи, ...
  • платежи, берет свою комиссию, а ...
  • свою комиссию, а остаток в качестве ...
  • в качестве чистой прибыли отдает ...
  • прибыли отдает владельцу, из ...
  • из которой тот, в свою ...
  • тот, в свою очередь, может погашать ...
  • может погашать внешние кредиты. ...
  • кредиты. Другой вариант — владелец ...
  • вариант — владелец без посредничества ...
  • посредничества УК получает от ...
  • получает от арендаторов причитающиеся ...
  • причитающиеся суммы, а из них ...
  • а из них часть выделяет УК для ...
  • выделяет УК для выполнения надлежащих ...
  • надлежащих ей обязанностей. Но ...
  • обязанностей. Но упаси бог владельца ...
  • бог владельца ТЦ назначить ...
  • назначить вознаграждение УК, скажем, ...
  • УК, скажем, в зависимости от ...
  • зависимости от бюджета затрат. — Она ...
  • затрат. — Она будет просто ...
  • просто заинтересована их повысить. ...
  • их повысить.   Каждой ...
  • копеечке — свое ...
  • — свое место Еще одна ...
  • одна обязанность УК на финансовом ...
  • УК на финансовом поприще — сведение ...
  • — сведение всех доходов и ...
  • доходов и расходов в единый бюджет ...
  • в единый бюджет предприятия (обычно на ...
  • (обычно на год с квартальной ...
  • с квартальной разбивкой), который ...
  • который согласуется с ...
  • с собственником ТЦ и в рамках ...
  • ТЦ и в рамках которого менеджеры ...
  • менеджеры ТЦ оперируют ...
  • оперируют средствами. Все ...
  • Все вышесказанное предполагает ...
  • предполагает создание колоссальной ...
  • колоссальной договорной базы, где ...
  • базы, где планируются ...
  • финансовые потоки по всем ...
  • потоки по всем направлениям, которые ...
  • которые рассчитываются ...
  • отдельно. Расходная ...
  • Расходная часть бюджета ...
  • бюджета расписывается на всех ...
  • на всех подрядчиков, которые ...
  • которые гарантируют обслуживание ...
  • обслуживание объекта в необходимом ...
  • в необходимом объеме. Здесь также ...
  • Здесь также должны быть учтены: ...
  • быть учтены: плановая замена ...
  • замена оборудования, ...
  • эксплуатационные затраты, ...
  • затраты, расходы на ...
  • на комплектующие, заработную плату, ...
  • заработную плату, накладные расходы и ...
  • расходы и т.д. Отдельной ...
  • Отдельной строкой регламентируется ...
  • регламентируется вознаграждение ...
  • УК. Бюджет — переменная ...
  • — переменная величина, которая ...
  • которая зависит от того, ...
  • от того, выполнение каких задач ...
  • каких задач планируется. По ...
  • По отдельным пунктам ...
  • пунктам затратная часть бюджета ...
  • часть бюджета постоянно увеличивается ...
  • увеличивается в силу ряда ...
  • силу ряда объективных причин: роста ...
  • причин: роста налогов, повышения ...
  • повышения платы за аренду земли и ...
  • за аренду земли и коммунальные ...
  • услуги. По словам Алексея ...
  • словам Алексея Панфилова, очень ...
  • очень важно грамотно ...
  • грамотно составить бюджет ТЦ в ...
  • бюджет ТЦ в первый год работы. ...
  • год работы. Сформировать его ...
  • его «константную» часть, а потом ...
  • часть, а потом периодически ...
  • корректировать с учетом тех ...
  • с учетом тех изменений, которые ...
  • которые происходят на ...
  • на объекте или на рынке в ...
  • или на рынке в целом. При этом, как ...
  • При этом, как считает Марк ...
  • Марк Афраймович, владелец должен ...
  • владелец должен периодически ...
  • компенсировать расходы, ...
  • расходы, связанные с ...
  • с инвестиционной составляющей: на ...
  • составляющей: на капремонт, на ...
  • на установку нового ...
  • нового оборудования (например ...
  • (например автоматических дверей, ...
  • дверей, лифта, эскалатора и ...
  • эскалатора и т.д.), на ...
  • на переоборудование здания, скажем, ...
  • здания, скажем, с целью ...
  • целью перераспределения покупательских ...
  • покупательских потоков, на ...
  • на оборудование дополнительной ...
  • дополнительной парковки и т.д. ...
  • и т.д. Вплоть до полной ...
  • до полной модернизации объекта и ...
  • объекта и концептуальной ...
  • перестройки. Если ...
  • Если изменения существенные, то ...
  • существенные, то бюджет также сильно ...
  • также сильно преобразится. К ...
  • К примеру, ТК «Охотный ряд» ...
  • ТК «Охотный ряд» к лету ждут ...
  • лету ждут довольно большие перемены. ...
  • большие перемены. Сейчас идет работа ...
  • идет работа по его реорганизации ...
  • его реорганизации и реконструкции с ...
  • реконструкции с перепрофилированием ...
  • значительных площадей. ...
  • площадей. Фаст-фуд, который ...
  • который сегодня находится на ...
  • находится на нижнем ярусе со ...
  • ярусе со стороны Красной площади, ...
  • Красной площади, будет перенесен в ...
  • перенесен в ту часть, где раньше ...
  • часть, где раньше располагался ...
  • развлекательный центр ...
  • центр «Даун-Таун» (со стороны ...
  • (со стороны Большого Манежа). ...
  • Манежа). Освободившаяся площадь ...
  • площадь будет осваиваться ...
  • осваиваться под торговые ...
  • торговые предприятия. Это колоссальная ...
  • Это колоссальная работа и ...
  • и соответствующие издержки. В ...
  • издержки. В результате затратный ...
  • затратный бюджет ТК «Охотный ...
  • ТК «Охотный ряд» в текущем году ...
  • в текущем году будет в несколько раз ...
  • в несколько раз превышать ...
  • прошлогодний. Поэтому, как ...
  • Поэтому, как гово