Страницы: 1/0/0, 1/1/0

  • Помимо базисных функций — финансовой, ...
  • — финансовой, маркетинговой и ...
  • и эксплуатационной, о ...
  • о которых «Молл» писал ...
  • «Молл» писал ранее, на управляющую ...
  • на управляющую компанию также ...
  • также возлагается выполнение ...
  • выполнение административных ...
  • обязанностей. Эти ...
  • Эти обязанности можно считать ...
  • можно считать некой надстройкой в ...
  • надстройкой в работе ТЦ. И здесь УК ...
  • ТЦ. И здесь УК выступает как ...
  • как локальный орган власти, ...
  • орган власти, причем не только от ...
  • не только от лица владельца объекта, ...
  • владельца объекта, но и как первичное ...
  • и как первичное звено по линии ...
  • по линии различных официальных ...
  • официальных структур. Ребята, ...
  • давайте жить ...
  • жить дружно Управляющая компания ...
  • компания хоть и власть, но ...
  • и власть, но власть весьма лояльная ...
  • весьма лояльная по отношению к ...
  • отношению к своему «народу» — ...
  • «народу» — арендаторам, то есть ...
  • то есть основным партнерам, с ...
  • партнерам, с которыми она каждый ...
  • она каждый день работает, что ...
  • работает, что называется, бок о бок. ...
  • бок о бок. Практически все ...
  • все руководители менеджерских ...
  • менеджерских компаний, с кем ...
  • с кем довелось общаться на ...
  • общаться на эту тему, ...
  • тему, придерживались подобного мнения. ...
  • подобного мнения. Суть высказываний ...
  • высказываний сводилась к ...
  • к характерным фразам: «нужно ...
  • фразам: «нужно жить одной семьей», ...
  • одной семьей», «мы — не полицейский ...
  • — не полицейский надзор», «никакой ...
  • «никакой диктат ...
  • недопустим»… «Крупное торговое ...
  • торговое предприятие представляет ...
  • представляет собой некий социум, ...
  • некий социум, где все ...
  • все заинтересованы в мирном ...
  • в мирном сосуществовании, — говорит ...
  • — говорит Леонид Померанцев, ...
  • Померанцев, руководитель УК ТЦ ...
  • УК ТЦ «Лига». — И УК, ...
  • — И УК, выполняющая в этом ...
  • в этом обществе функции ...
  • функции руководящего органа, должна ...
  • органа, должна буквально любить своих ...
  • любить своих арендаторов. ...
  • Главный метод, который ...
  • метод, который следует использовать ...
  • использовать менеджерам при общении ...
  • при общении с ними, — практика ...
  • ними, — практика уговоров и ...
  • и разъяснений. Меры, не ...
  • Меры, не предусмотренные в ...
  • в Гражданском кодексе РФ и в ...
  • кодексе РФ и в договорах, — это уже ...
  • — это уже криминальные ...
  • разборки. Если на арендатора ...
  • Если на арендатора постоянно сильно ...
  • сильно давить или тем более, ...
  • или тем более, как это было во ...
  • это было во времена «дикого» рынка, ...
  • «дикого» рынка, стараться ...
  • припугнуть, он просто сбежит ...
  • он просто сбежит из ТЦ и других за ...
  • ТЦ и других за собой потянет. ...
  • потянет. Репутация УК и вверенного ей ...
  • УК и вверенного ей объекта может быть ...
  • может быть безвозвратно ...
  • утеряна». Поэтому для ...
  • для повышения ...
  • «управляемости» объекта ...
  • объекта первостепенное значение имеет ...
  • значение имеет грамотно и ...
  • и максимально полноценно ...
  • полноценно составленная договорная ...
  • договорная база. Причем, по ...
  • Причем, по словам Леонида ...
  • Леонида Померанцева, УК при ...
  • УК при составлении договоров должна ...
  • договоров должна предусматривать не ...
  • не только и даже не ...
  • и даже не столько защиту ...
  • защиту собственных интересов, сколько ...
  • интересов, сколько заботу о том, чтобы ...
  • о том, чтобы арендаторы были ...
  • были ограждены от неловких, ...
  • от неловких, непоследовательных ...
  • действий со стороны ...
  • со стороны УК или обслуживающих ...
  • или обслуживающих организаций. Помимо ...
  • договорной базы в ...
  • базы в каждом ...
  • профессиональном ТЦ существует ...
  • ТЦ существует такой документ, как ...
  • документ, как Единые правила ТЦ ...
  • правила ТЦ (точные варианты названия ...
  • варианты названия могут разниться). ...
  • разниться). Он устанавливает ...
  • устанавливает порядок работы и охраны ...
  • работы и охраны объекта, определяет ...
  • определяет места для курения и ...
  • для курения и приема пищи, ...
  • пищи, регламентирует пропускную ...
  • пропускную систему, подход к ...
  • подход к организации и сроки ...
  • и сроки завоза товаров, уборки ...
  • товаров, уборки помещений, выноса ...
  • выноса мусора, время открытия ...
  • время открытия и закрытия ...
  • закрытия магазинов и массу других ...
  • и массу других вещей. Как говорит ...
  • говорит Михаил Гец, ...
  • Гец, руководитель отдела ...
  • отдела коммерческой недвижимости ...
  • недвижимости компании «Блеквуд», если ...
  • «Блеквуд», если арендатор нарушает ...
  • нарушает условия договора, не ...
  • договора, не оплачивает или ...
  • или систематически ...
  • задерживает арендные, ...
  • арендные, коммунальные или другие ...
  • или другие оговоренные платежи, а ...
  • платежи, а также систематически ...
  • систематически нарушает ...
  • установленные правила общежития ...
  • правила общежития в ТЦ, то УК может ...
  • ТЦ, то УК может отключить ему ...
  • ему инженерные системы и ...
  • системы и техническое оборудование, ...
  • оборудование, а также, в случае ...
  • также, в случае усугубления ситуации, ...
  • ситуации, наложить арест на ...
  • арест на помещение и имущество ...
  • и имущество арендатора. ...
  • Дальнейший вопрос о таком ...
  • вопрос о таком арендаторе и его ...
  • и его долгах будет решаться в ...
  • будет решаться в арбитражном суде. ...
  • суде.   В каждых ...
  • каждых правилах есть ...
  • есть исключения Вообще ...
  • взаимоотношения с арендаторами ...
  • с арендаторами — это политика. У ...
  • это политика. У одних она более ...
  • она более либеральная, у других — ...
  • у других — более требовательная. ...
  • требовательная. Одни руководители УК ...
  • руководители УК заверяют, что ...
  • что работают исключительно в ...
  • исключительно в рамках договоров, ...
  • договоров, другие признают, что ...
  • признают, что это не только ...
  • не только невозможно, но и в ...
  • но и в некоторых случаях — упущение ...
  • случаях — упущение для бизнеса. ...
  • бизнеса. Владимир Стукан, ...
  • Стукан, заместитель директора по ...
  • директора по эксплуатации ООО «УК ...
  • ООО «УК «Торговый квартал» ...
  • квартал» приводит такой пример. ...
  • такой пример. В ТЦ «Шоколад» ...
  • ТЦ «Шоколад» (Нижний Новгород) ...
  • Новгород) несколько арендаторов ...
  • арендаторов захотели работать до ...
  • работать до начала последних ...
  • последних сеансов кинотеатра, пока в ...
  • кинотеатра, пока в ТЦ присутствует их ...
  • присутствует их целевой покупатель, ...
  • покупатель, и обратились в УК с ...
  • обратились в УК с соответствующим ...
  • ходатайством. Поначалу ...
  • Поначалу УК пыталась соблюсти ...
  • пыталась соблюсти единый режим работы ...
  • режим работы для всех, но потом ...
  • всех, но потом пошла навстречу ...
  • навстречу просьбе. Как потом ...
  • Как потом оказалось, не напрасно: ...
  • не напрасно: экономические ...
  • показатели этих арендаторов ...
  • этих арендаторов за счет «продленки» ...
  • счет «продленки» заметно улучшились. ...
  • улучшились. То, что ...
  • что отступления от правил ...
  • от правил возможны, в рамках закона, ...
  • в рамках закона, конечно, допускают ...
  • допускают многие. Правила ...
  • Правила правилами, а в реальности ...
  • а в реальности руководство УК, ...
  • УК, владелец объекта ...
  • объекта практически всегда ...
  • всегда относятся к арендаторам ...
  • к арендаторам неодинаково. В силу ...
  • В силу вступают как ...
  • как объективные, так и субъективные ...
  • так и субъективные факторы: прибыль, ...
  • прибыль, которую приносит ...
  • приносит арендатор ТЦ, площадь, ...
  • ТЦ, площадь, которую он занимает, ...
  • он занимает, личные ...
  • взаимоотношения девелопера или ...
  • девелопера или главы УК с ...
  • УК с руководством торговых ...
  • торговых операторов. Взять, к примеру, ...
  • Взять, к примеру, наиболее ...
  • распространенное нарушение — ...
  • нарушение — пересечение групп ...
  • групп товаров, когда один из ...
  • когда один из арендаторов, ...
  • несмотря на то, что в ...
  • на то, что в договоре у него ...
  • у него регламентирован строго ...
  • строго определенный ассортимент, ...
  • ассортимент, завозит товар, ...
  • товар, которым торгует его ...
  • торгует его сосед. Скажем, салон ...
  • Скажем, салон мобильной связи начинает ...
  • связи начинает продавать ...
  • фотоаппараты, которые ...
  • которые продаются буквально за ...
  • буквально за стеной. Тогда и жесткие ...
  • Тогда и жесткие меры не помешают. ...
  • не помешают. Другое дело, что ...
  • дело, что одного ...
  • директора-нарушителя руководство УК ...
  • руководство УК вызовет и в жесткой ...
  • и в жесткой форме предъявит ...
  • предъявит требование изъять из ...
  • изъять из продажи «не свой» товар, ...
  • «не свой» товар, а другого попросит ...
  • другого попросит это сделать мягко. ...
  • сделать мягко. Или, если пересечение ...
  • если пересечение товаров происходит в ...
  • происходит в разных концах ТЦ, ...
  • концах ТЦ, на разных уровнях, ...
  • разных уровнях, может и вовсе закрыть ...
  • и вовсе закрыть на это глаза. Мера ...
  • это глаза. Мера жесткости зависит и ...
  • зависит и от того, насколько УК ...
  • того, насколько УК или девелопер ...
  • девелопер дорожат тем или иным ...
  • тем или иным арендатором. В любом ...
  • В любом случае к каждой ...
  • к каждой ситуации надо подходить ...
  • надо подходить гибко. Как говорит ...
  • говорит Олег Плановой, ...
  • Плановой, генеральный директор ...
  • директор Property management ...
  • management company, УК не может ...
  • УК не может диктовать, что делать ...
  • что делать торговому оператору на ...
  • оператору на арендованной им ...
  • им площади — по договору она ...
  • — по договору она переходит в его ...
  • в его полное функциональное ...
  • функциональное пользование. УК ...
  • УК только может ...
  • может координировать некие стандарты, ...
  • некие стандарты, чтобы обеспечить ...
  • обеспечить комфортные условия для ...
  • условия для потребителей. При ...
  • При этом она, возможно, ...
  • она, возможно, использует и ...
  • и неформальные рычаги — ...
  • рычаги — уличение в нарушении правил ...
  • в нарушении правил для арендаторов, ...
  • арендаторов, нанесении ущерба ...
  • ущерба зданию, подрыве имиджа ТЦ ...
  • подрыве имиджа ТЦ (грязные витрины, ...
  • витрины, складирование коробок ...
  • коробок на торговой ...
  • торговой территории и т.д.). Но ...
  • и т.д.). Но правовой базы это под ...
  • базы это под собой не имеет. ...
  • не имеет.   На грани ...
  • грани фола Даже судя по опыту ...
  • судя по опыту сформировавшегося ...
  • цивилизованного ...
  • западноевропейского рынка ...
  • рынка ТЦ, в определенные ...
  • в определенные моменты у УК возникает ...
  • у УК возникает необходимость ...
  • применения неформальных ...
  • неформальных рычагов воздействия на ...
  • воздействия на арендаторов, ...
  • этакого локального ...
  • локального административного ресурса. ...
  • ресурса. Причем здесь не ...
  • здесь не нужно выходить за рамки ...
  • выходить за рамки законодательного и ...
  • и договорного поля. ...
  • поля. Конечно, для этого, ...
  • для этого, может быть, придется ...
  • быть, придется пойти на некоторые ...
  • на некоторые хитрости, которые ...
  • которые потребуют от УК ...
  • от УК максимального проявления ...
  • проявления ...
  • конкретный ...
  • конкретный пример. На основании ...
  • На основании мониторинга УК ...
  • УК приходит к выводу о ...
  • к выводу о целесообразности проведения ...
  • проведения единого, однако не ...
  • однако не запланированного ...
  • ранее и не ...
  • и не предусмотренного договорами ...
  • договорами рекламного мероприятия, ...
  • мероприятия, допустим, издания ...
  • издания газеты ТЦ, о чем она ...
  • ТЦ, о чем она сообщает всем на ...
  • всем на собрании арендаторов. ...
  • арендаторов. Естественно, каждому ...
  • каждому из них придется ...
  • них придется понести непредвиденные ...
  • непредвиденные затраты. По этому ...
  • По этому вопросу вырабатывается ...
  • вырабатывается совместное решение. ...
  • решение. Однако есть один ...
  • есть один нюанс: в подобных ...
  • в подобных акциях, как правило, ...
  • как правило, всегда заинтересованы ...
  • заинтересованы мелкие арендаторы и ...
  • арендаторы и практически никогда — ...
  • никогда — якорные, так как они ...
  • так как они в плане рекламы ...
  • плане рекламы вполне самодостаточны. ...
  • самодостаточны. Аналогичная картина с ...
  • картина с солидными сетевыми ...
  • сетевыми ритейлерами, у ...
  • у которых есть собственная ...
  • есть собственная кампания по ...
  • по «раскрутке» брэнда. При ...
  • брэнда. При этом по условиям ...
  • по условиям договора навязать ...
  • навязать «отказникам» мероприятие, ...
  • мероприятие, выходящее за рамки ...
  • за рамки утвержденного основного ...
  • основного PR-набора, ...
  • формально нельзя, если свое ...
  • нельзя, если свое согласие, как мы ...
  • как мы условились считать, на ...
  • считать, на издание газеты не ...
  • газеты не дали арендаторы, ...
  • арендаторы, занимающие более половины ...
  • более половины площадей. Поэтому ...
  • Поэтому если крупные ...
  • крупные арендаторы против, то ...
  • против, то местному печатному органу ...
  • печатному органу будет не суждено ...
  • не суждено выйти в свет. В такой ...
  • в свет. В такой ситуации УК ...
  • УК приходится идти на уловку. ...
  • идти на уловку. Каждый менеджер или ...
  • менеджер или директор магазина, ...
  • магазина, представляющего в ТЦ ...
  • в ТЦ крупную торговую ...
  • торговую сеть, с одной стороны — ...
  • с одной стороны — человек, находящийся ...
  • находящийся в иерархическом ...
  • иерархическом подчинении центральному ...
  • центральному офису своей ...
  • своей компании. С другой — он, ...
  • С другой — он, работая на «земле» по ...
  • на «земле» по правилам, ...
  • исповедуемым УК, неминуемо ...
  • УК, неминуемо должен поддерживать с ...
  • поддерживать с ней хорошие ...
  • хорошие отношения. Какой бы «крутой» ...
  • Какой бы «крутой» его сеть ни была. ...
  • сеть ни была. Тем не менее ему, ...
  • не менее ему, подневольному, все же ...
  • все же приходится передавать ...
  • передавать отказ своего ...
  • своего руководства от участия в ...
  • от участия в издании — в ином ...
  • — в ином случае он просто ...
  • он просто останется без работы. Но ...
  • без работы. Но если каждый раз ...
  • каждый раз выступать против ...
  • против инициатив УК, то последняя, ...
  • УК, то последняя, в свою очередь, тоже ...
  • свою очередь, тоже может потерять ...
  • потерять лояльность к ...
  • к несговорчивому торговцу. Или ...
  • торговцу. Или начать работать с ним ...
  • работать с ним строго в рамках ...
  • в рамках договора. Кто служил в ...
  • Кто служил в армии, знает, что ...
  • знает, что угроза вышестоящего ...
  • вышестоящего начальства строить ...
  • строить отношения с подчиненными ...
  • с подчиненными строго по воинскому ...
  • по воинскому уставу будет ...
  • будет пострашнее дедовщины. ...
  • дедовщины. Поэтому УК может сыграть ...
  • УК может сыграть на том, что этот ...
  • том, что этот сетевой постпред ...
  • постпред находится в позиции ...
  • в позиции «между двух огней». ...
  • двух огней». Предварительно ...
  • заручившись поддержкой тех, ...
  • поддержкой тех, кто будет «за», УК ...
  • будет «за», УК договаривается с ...
  • с остальными, чтобы они ...
  • чтобы они попросту не приходили на ...
  • не приходили на собрание ...
  • арендаторов. Общее решение, ...
  • Общее решение, которому отсутствующие ...
  • отсутствующие будут обязаны ...
  • обязаны подчиниться уже в рамках ...
  • уже в рамках договора, ...
  • принимается без них, и они ...
  • без них, и они чисты перед своим ...
  • перед своим начальством. Понятно, ...
  • что это азбука, ...
  • это азбука, которую быстро просекает и ...
  • быстро просекает и пресекает ...
  • руководство сети. В следующий ...
  • сети. В следующий раз вместо ...
  • вместо отсутствующего постпреда на ...
  • постпреда на собрание присылается ...
  • присылается «шишка» из ...
  • из центрального офиса, который ...
  • офиса, который голосует «против». ...
  • «против». На что УК может ...
  • что УК может элементарно заявить: ...
  • заявить: работа ведется ...
  • ведется исключительно через местного ...
  • через местного директора и голос ...
  • и голос делегата не имеет ...
  • не имеет силы. Так что, несмотря ...
  • Так что, несмотря на зарубежный, как ...
  • зарубежный, как принято считать, ...
  • считать, высокий уровень ...
  • уровень централизации и организации, ...
  • и организации, решение проблем ...
  • проблем вышеописанным образом — ...
  • образом — достаточно ...
  • распространенная практика. И ...
  • практика. И потенциал для ...
  • для совершенствования ...
  • подобных методов не ...
  • методов не ограничен. Причем они ...
  • Причем они должны оставаться вне ...
  • оставаться вне договорной юрисдикции. ...
  • юрисдикции. Это дает возможность ...
  • дает возможность для более ...
  • более разнообразных импровизаций, ...
  • импровизаций, при том что они не ...
  • том что они не систематичны. Такие ...
  • Такие рычаги действенны ...
  • действенны именно за счет своей ...
  • за счет своей неформальности. ...
  •   Покупатель — ...
  • — превыше всего В ТЦ ...
  • всего В ТЦ существует четкое ...
  • четкое разграничение площади, в ...
  • площади, в отношении которого УК ...
  • которого УК подписывает с ...
  • с арендаторами ...
  • соответствующие акты. Арендатор ...
  • акты. Арендатор отвечает за все, что ...
  • за все, что происходит на ...
  • на территории, где он ведет ...
  • где он ведет свою коммерческую ...
  • коммерческую деятельность, УК — за ...
  • УК — за общественную зону. ...
  • зону. Формально УК не может ...
  • УК не может вмешиваться в ...
  • в деятельность арендатора ...
  • арендатора на его площади, до ...
  • его площади, до тех пор пока он не ...
  • пор пока он не нарушит установленный ...
  • установленный порядок или ...
  • или законодательные нормы. ...
  • нормы. Например, покупатель, ...
  • покупатель, случись у него какая ...
  • у него какая неприятность, в первую ...
  • в первую очередь побежит не в ...
  • побежит не в ОВД и не в суд, а ...
  • и не в суд, а обратится в ...
  • в администрацию ТЦ, которая ...
  • ТЦ, которая заинтересована в ...
  • в отсутствии «громких» ...
  • «громких» инцидентов на территории ...
  • на территории вверенного объекта. ...
  • объекта. «Представим такую ...
  • такую ситуацию, — говорит ...
  • — говорит Л