Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Создание торгового центра начинается с ... начинается с приобретения прав на ... прав на земельный участок. ... участок. Это требует ... требует продуманных бизнес-решений, ... бизнес-решений, и без серьезной ... без серьезной юридической поддержки не ... поддержки не обойтись. В ... В последнее время активность ... время активность в сфере ... сфере строительства объектов ... объектов коммерческой недвижимости ... недвижимости растет. Однако зачастую ... Однако зачастую инвесторы, желающие ... желающие вложить средства в ... средства в перспективные ... проекты, сталкиваются с ... сталкиваются с рядом трудностей, ... трудностей, связанных с ... с приобретением земельного ... земельного участка. К сложностям с ... К сложностям с исполнением требований ... требований законодательства и ... и различным ... бюрократическим препонам ... препонам добавляется угроза ... угроза дефицита земельных ... земельных участков, пригодных для ... пригодных для инвестиционной ... деятельности. Реализация ... Реализация инвестиционного проекта ... проекта на всех стадиях ... всех стадиях характеризуется наличием ... наличием определенных ... юридических рисков. В ... рисков. В частности, сделка в ... сделка в отношении земельного ... земельного участка может быть в ... может быть в судебном порядке ... порядке оспорена прокурором ... прокурором субъекта федерации или ... федерации или должностными лицами ... лицами федеральных, ... региональных органов ... органов исполнительной власти. ... власти. Необходимо решить, на ... решить, на каком рынке будет ... рынке будет приобретаться участок — ... участок — на первичном или ... первичном или вторичном. В первом ... В первом случае это ... это государственная или муниципальная ... или муниципальная собственность, во ... во втором — частная. ... — частная. Тщательно разработанная ... разработанная стратегия по ... по приобретению прав на ... прав на земельный участок для ... участок для целей строительства, ... строительства, правильный выбор ... выбор способа приобретения ... приобретения позволит минимизировать ... минимизировать возможные ... юридические риски. Первый шаг ... риски. Первый шаг При приобретении ... приобретении земельного участка для ... участка для строительства ... следует придерживаться ... придерживаться следующих практических ... практических рекомендаций: - ... - Инвестору в рамках ... в рамках процедур предоставления ... предоставления земельных участков, ... участков, находящихся в ... в государственной и ... и муниципальной собственности, ... собственности, следует ... руководствоваться порядком, ... порядком, предусмотренным ... федеральным ... законодательством, а не идти «на ... а не идти «на поводу» у местных ... у местных органов власти, которые ... власти, которые порой делают «как ... делают «как привыкли», а не как ... а не как положено по закону. ... по закону. Нарушение федерального ... федерального законодательства ... может привести к отмене ... привести к отмене решения о ... о предоставлении земельного ... земельного участка и иным ... и иным негативным последствиям, ... последствиям, связанным с признанием ... с признанием сделки по ... по приобретению прав на землю ... прав на землю недействительной. - ... - Следует проверить ... проверить «юридическую чистоту» ... чистоту» прав на землю. - ... на землю. - Необходимо провести ... провести исследования самого ... самого земельного участка (в том ... участка (в том числе экологические ... экологические и геодезические) на ... геодезические) на предмет его ... его соответствия условиям ... условиям договора купли-продажи или ... купли-продажи или аренды. Это будет ... Это будет дополнительной ... гарантией «чистоты» ... «чистоты» приобретаемого титула на ... титула на землю. - При ... - При необходимости — осуществить ... — осуществить перевод земель из ... земель из одной категории в ... категории в другую для целей ... для целей строительства. Так, ... Так, иностранные граждане, ... граждане, иностранные юридические ... юридические лица, лица без ... лица без гражданства, а также ... а также юридические лица, в ... лица, в уставном (складочном) ... (складочном) капитале которых доля ... которых доля иностранных граждан, ... граждан, иностранных ... юридических лиц, лиц без ... лиц, лиц без гражданства превышает ... превышает 50%, могут обладать ... могут обладать земельными участками ... участками из земель ... земель сельскохозяйственного ... назначения только на праве ... только на праве аренды (ст. 3 ... (ст. 3 Федерального закона «Об ... закона «Об обороте земель ... земель сельскохозяйственного ... назначения» от 24.07.2002 ... от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ). - При ... № 101-ФЗ). - При необходимости — ... — заключить инвестиционное ... инвестиционное соглашение с ... с государственными или ... или муниципальными органами ... органами власти, ... предварительно проанализировав ... проанализировав свои обязанности, ... обязанности, предусмотренные в ... в проекте соглашения. - ... соглашения. - Оценить затраты на ... затраты на подключение к объектам ... к объектам инфраструктуры, прежде ... прежде чем принимать ... принимать решение о приобретении ... о приобретении земельного участка для ... участка для целей ... строительства. Приобретение на ... Приобретение на первичном рынке По ... рынке По общему правилу, ... правилу, согласно действующему ... действующему законодательству отказ в ... отказ в предоставлении в ... в собственность ... юридических лиц земельных ... лиц земельных участков для ... для строительства, находящихся в ... находящихся в государственной или ... или муниципальной ... собственности, не ... не допускается. За исключением ... За исключением случаев: - изъятия ... - изъятия земельных участков из ... участков из оборота; - ... - установленного федеральным ... федеральным законом запрета на ... запрета на приватизацию земельных ... земельных участков; - ... - резервирования земельных ... земельных участков для ... для государственных или ... или муниципальных нужд. Однако ... нужд. Однако существует ряд ... ряд урегулированных земельным ... земельным законодательством ... процедур, обязательного ... обязательного соблюдения которых ... которых требует ... предоставление прав на земельный ... прав на земельный участок. Пункт 1 ст. ... Пункт 1 ст. 30 Земельного ... Земельного кодекса (далее — ЗК РФ) ... (далее — ЗК РФ) устанавливает ... основные способы ... способы предоставления земель, ... земель, находящихся в ... в государственной или муниципальной ... или муниципальной собственности, без ... без предварительного ... согласования и с ... и с предварительным ... согласованием мест размещения ... мест размещения объектов, что в ... что в своем роде является ... роде является новшеством в земельном ... в земельном законодательстве. ... Предоставление ... земельного участка в ... участка в собственность без ... без предварительного согласования ... согласования мест размещения ... размещения объектов осуществляется ... осуществляется исключительно на ... на торгах (конкурсах, ... (конкурсах, аукционах). Кроме того, ... Кроме того, законодательство ... предусматривает ... возможность предоставления ... предоставления на торгах ... торгах (конкурсах, аукционах) ... аукционах) земельных участков в ... участков в аренду путем продажи ... путем продажи права на заключение ... на заключение договора аренды ... аренды земельного участка. Органы ... участка. Органы государственной ... власти или местного ... или местного самоуправления могут ... могут принять решение о ... решение о предоставлении земельного ... земельного участка без ... без проведения торгов ... торгов (конкурсов, аукционов). Это ... аукционов). Это возможно, если имеется ... если имеется только одна заявка ... одна заявка при условии и ... условии и заблаговременной ... публикации сообщения о ... сообщения о наличии предлагаемых для ... предлагаемых для такой передачи ... передачи земельных участков. При ... участков. При этом земельный участок ... земельный участок предоставляется ... только в аренду. ... в аренду. Участок без ... без предварительного согласования мест ... согласования мест размещения объекта ... объекта Предоставление ... земельного участка ... участка включает следующие ... следующие мероприятия: 1. Проведение ... 1. Проведение работ по ... по формированию земельного ... земельного участка: а) подготовка ... а) подготовка проекта границ ... границ земельного участка и ... участка и установление его границ на ... его границ на местности. Понятие ... Понятие «проект границ» ... границ» определено в земельном и ... в земельном и градостроительном ... законодательстве. В то ... В то же время порядок ... время порядок подготовки такого ... такого документа ... законодательством не установлен; б) ... не установлен; б) определение ... разрешенного использования ... использования земельного участка. ... участка. Данный этап ... этап регулируется нормами о ... нормами о зонировании территорий. ... территорий. Согласно ст. 7 ЗК ... ст. 7 ЗК разрешенное ... использование земельного ... земельного участка является составным ... является составным элементом правового ... правового режима земельного ... земельного участка и ... и определяется на основании ... на основании зонирования территорий, ... территорий, общие принципы и ... принципы и порядок проведения ... проведения которого устанавливаются ... устанавливаются федеральными ... законами и требованиями ... и требованиями специальных федеральных ... федеральных законов; в) ... в) определение технических ... технических условий подключения ... подключения объектов к сетям ... к сетям инженерно-технического ... обеспечения. В ... В соответствии с положениями ... с положениями Градостроительного ... кодекса РФ (далее — ... РФ (далее — ГСК РФ) при ... РФ) при предоставлении земельных ... земельных участков органы местного ... органы местного самоуправления ... подготавливают информацию ... информацию об обеспечении ... обеспечении земельных участков ... участков объектами инженерной, ... инженерной, транспортной и ... и социальной инфраструктур. ... инфраструктур. Неопределенность ... технических условий ... условий подключения объектов к ... объектов к сетям ... инженерно-технического обеспечения ... обеспечения может привести к ... привести к невозможности ... строительства объекта на ... объекта на земельном участке сразу ... участке сразу после его ... его приобретения. По сути, формируя ... По сути, формируя земельный участок ... участок для его ... его предоставления под строительство, ... под строительство, собственник должен ... должен обеспечить ... необходимые условия для того, ... условия для того, чтобы ... правоприобретатель мог приступить ... мог приступить к строительству без ... строительству без дополнительных ... временных и финансовых ... и финансовых затрат; г) принятие ... г) принятие решения о проведении ... о проведении торгов (конкурсов, ... (конкурсов, аукционов) или ... или предоставлении земельных ... земельных участков без их ... без их проведения. ... Соответствующий орган ... орган государственной власти или ... власти или местного самоуправления ... самоуправления должен определить ... определить форму проведения ... проведения торгов (конкурсов, ... (конкурсов, аукционов), начальную цену ... начальную цену и сумму задатка. ... сумму задатка. Сообщение о проведении ... о проведении торгов (конкурсов, ... (конкурсов, аукционов) должно ... должно быть опубликовано ... опубликовано организатором торгов не ... торгов не менее чем за 30 дней ... чем за 30 дней до их проведения. ... их проведения. Извещение должно ... должно содержать сведения о ... сведения о времени, месте и форме ... месте и форме торгов, их предмете ... их предмете и порядке ... порядке проведения. 2. Государственный ... 2. Государственный кадастровый учет ... учет земельного участка в ... участка в соответствии с ... с правилами, ... предусмотренными ст. 70 ЗК РФ. ... ст. 70 ЗК РФ. Согласно Закону о ... Закону о земельном кадастре, ... кадастре, проведение ... государственного кадастрового учета ... кадастрового учета земельных участков ... участков включает в себя ... в себя проверку представленных ... представленных заявителями ... документов, составление ... составление описаний земельных ... земельных участков в Единый ... в Единый государственный реестр ... реестр земель, присвоение ... присвоение участкам кадастровых ... кадастровых номеров, изготовление ... изготовление кадастровых карт ... карт (планов) и формирование ... и формирование кадастровых (межевых) ... (межевых) дел. Для проведения ... Для проведения государственного ... кадастрового учета ... учета земельных участков ... участков органы государственной ... государственной власти или органы ... или органы местного самоуправления ... самоуправления подают в органы, ... в органы, осуществляющие ... деятельность по ведению ... по ведению государственного ... земельного кадастра, ... кадастра, заявки, ... правоустанавливающие документы на ... документы на земельные участки и ... участки и документы о межевании. ... о межевании. 3. Проведение торгов ... Проведение торгов (конкурсов, ... аукционов) по продаже ... по продаже участка или продаже права ... или продаже права на заключение ... заключение договора аренды ... аренды осуществляется только после ... только после выполнения всех работ ... всех работ по формированию ... формированию земельных участков и их ... участков и их идентификации. ... Порядок организации и ... организации и проведения указанных ... указанных торгов (конкурсов, ... (конкурсов, аукционов) ... определяется ст. 38 ЗК РФ, а ... ст. 38 ЗК РФ, а также положениями ... положениями гражданского ... законодательства и нормативными ... и нормативными актами ... правительства РФ. Так, ... РФ. Так, гражданским законодательством ... законодательством устанавливаются ... основные правила, ... правила, связанные с организацией ... с организацией и проведением ... проведением торгов, в т.ч. положения о ... в т.ч. положения о задатке, протоколе ... протоколе результатов торгов и ... торгов и др. 4. Подписание ... 4. Подписание протокола о ... о результатах торгов ... торгов (конкурсов, аукционов); ... аукционов); подписание договора аренды ... договора аренды земельного участка ... участка в результате ... результате предоставления его без ... его без проведения торгов ... торгов (конкурсов, аукционов). ... аукционов). Участок с ... с предварительным согласованием ... согласованием мест размещения ... размещения объекта Процедура ... Процедура предоставления участков для ... участков для строительства с ... с предварительным ... согласованием мест ... мест размещения объектов ... объектов предусматривает возможность ... возможность приобретения земли ... земли через целевое ... целевое предоставление, минуя торги. ... минуя торги. Предоставление ... участка для ... для строительства с предварительным ... с предварительным согласованием места ... места размещения объекта ... объекта осуществляется в ... в следующем порядке: 1. ... порядке: 1. Выбор земельного ... земельного участка и принятие ... и принятие решения о предварительном ... о предварительном согласовании места ... места размещения объекта. ... объекта. 2. Проведение работ ... Проведение работ по формированию ... формированию земельного участка. 3. ... участка. 3. Государственный ... кадастровый учет ... учет земельного участка. 4. ... участка. 4. Принятие решения о ... решения о предоставлении земельного ... земельного участка для ... для строительства. Таким образом, ... Таким образом, предварительное ... согласование места ... места размещения объекта ... объекта предполагает выбор ... выбор конкретного земельного ... земельного участка, который станет ... который станет предметом договора ... договора аренды по запросу ... по запросу инвестора. Акт выбора ... Акт выбора земельного участка ... участка утверждается решением ... решением о предварительном ... предварительном согласовании места ... места размещения объекта, ... объекта, которое действует в ... действует в течение 3 лет и ... 3 лет и резервирует земельный ... земельный участок для конкретного ... для конкретного заявителя. ... Юридическое лицо, ... лицо, заинтересованное в получении ... в получении участка, обращается в ... обращается в исполнительный орган ... орган государственной ... власти или местного ... или местного самоуправления с ... с заявлением о выборе ... о выборе земельного участка. В нем ... участка. В нем указывается ... назначение объекта, ... объекта, предполагаемое место его ... место его разм