Страницы: 1/0/0, 1/1/0

  • Из-за низкой технологичности и ...
  • и безликости эффективность ...
  • эффективность бизнеса торговых ...
  • торговых центров в России падает. ...
  • в России падает. Спасти этот рынок ...
  • этот рынок можно только чередой ...
  • только чередой реконструкций ...
  • Полгода назад на ...
  • назад на Рублевском шоссе в Москве ...
  • шоссе в Москве открылся торговый центр ...
  • торговый центр «Европарк» — один ...
  • — один из самых крупных ...
  • самых крупных проектов на рынке ...
  • на рынке недвижимости, инвестиции в ...
  • инвестиции в который составили ...
  • составили около 80 млн ...
  • 80 млн долларов. А уже в начале ...
  • А уже в начале нынешнего года ...
  • года «Европарк» закрылся. ...
  • закрылся. Оказалось, что он работает ...
  • что он работает крайне неэффективно. ...
  • неэффективно. Собственник решил ...
  • решил продать ТЦ, а новые ...
  • ТЦ, а новые хозяева — ...
  • — перепозиционировать. В каком ...
  • В каком направлении, пока не ...
  • пока не известно. И вообще, ...
  • И вообще, Рублевка — это остров ...
  • — это остров невезения для ...
  • для девелоперов торговой ...
  • торговой недвижимости. Там ...
  • Там расположены пять торговых ...
  • пять торговых центров — ...
  • — «Европарк», «Западный», ...
  • «Западный», «Рублевский», «Квадро», ...
  • «Квадро», «Галерея ZAR». Ни один ...
  • ZAR». Ни один из этих проектов ...
  • этих проектов аналитики успешным не ...
  • успешным не считают из-за низкой ...
  • из-за низкой посещаемости. Одна ...
  • Одна из главных причин — ...
  • главных причин — их безликость. «Если ...
  • безликость. «Если бы хоть один ...
  • хоть один значительно выделялся ...
  • выделялся концепцией, он мог бы ...
  • он мог бы быть успешным», — ...
  • успешным», — говорит Олег ...
  • Олег Войцеховский, управляющий ...
  • управляющий директор Российского ...
  • Российского совета торговых центров. ...
  • торговых центров. Однако проблемы ...
  • проблемы испытывают не только ...
  • не только предприниматели ...
  • популярного пригорода. ...
  • пригорода. Бизнес торговых ...
  • торговых центров переживает своего ...
  • переживает своего рода момент истины. ...
  • момент истины. «Эпоха торговых ...
  • торговых центров прошла, по ...
  • прошла, по крайней мере в США», — ...
  • мере в США», — считает американский ...
  • американский маркетолог Пако ...
  • Пако Андерхилл, написавший ...
  • написавший знаменитую книгу Call ...
  • книгу Call of the Mall, в ...
  • the Mall, в русском переводе «Место ...
  • переводе «Место действия — торговый ...
  • — торговый центр». По мнению ...
  • По мнению Андерхилла, пик ...
  • пик развития отрасли позади, ...
  • отрасли позади, хотя ожидаемый уровень ...
  • ожидаемый уровень так и не был ...
  • и не был достигнут. Причина — этим ...
  • Причина — этим специфическим ...
  • бизнесом мало кто умеет ...
  • мало кто умеет управлять. По ...
  • По насыщенности торговыми ...
  • торговыми площадями Россия пока ...
  • Россия пока еще сильно отстает от ...
  • сильно отстает от Европы и Америки, и ...
  • и Америки, и тем не менее ...
  • не менее хозяева ТЦ сталкиваются с ...
  • ТЦ сталкиваются с той же проблемой ...
  • же проблемой заполняемости, причем ...
  • причем сталкиваются не ...
  • не только в Москве. Уже ...
  • в Москве. Уже изрядно осложнена жизнь ...
  • осложнена жизнь московских ТЦ ...
  • ТЦ «Гвоздь», «Наутилус», ...
  • «Наутилус», «Дворянское гнездо», ...
  • гнездо», «Новинский пассаж», ...
  • пассаж», петербургского ...
  • «Космополиса», челябинских ...
  • челябинских ТЦ «Алое поле», ...
  • «Алое поле», «Набережный» и многих ...
  • и многих других. Невзирая ни на ...
  • Невзирая ни на что, новые ТЦ ...
  • новые ТЦ появляются с ...
  • с умопомрачительной скоростью: за ...
  • скоростью: за два года объемы ...
  • года объемы торговых площадей в ...
  • площадей в Москве выросли на две ...
  • выросли на две трети, инвестиции в ...
  • инвестиции в этот сектор ...
  • сектор недвижимости составили 1,3 млрд ...
  • составили 1,3 млрд долларов (данные ...
  • (данные Swiss Realty Group). ...
  • Realty Group). Если рост и дальше ...
  • рост и дальше пойдет такими темпами, ...
  • такими темпами, то через три-четыре ...
  • через три-четыре года будет взята ...
  • будет взята европейская планка. ...
  • планка. Быстро растут торговые ...
  • растут торговые площади и в ...
  • и в регионах. Скажем, в 2005 ...
  • Скажем, в 2005 году Казань совершила ...
  • Казань совершила такой рывок, что ...
  • рывок, что едва не обогнала Москву ...
  • не обогнала Москву по количеству ...
  • количеству торговых площадей на душу ...
  • площадей на душу населения. Иными ...
  • Иными словами, вероятность ...
  • вероятность того, что через 500 ...
  • что через 500 м от существующего ...
  • от существующего ТЦ встанет его ...
  • встанет его близнец, растет с каждым ...
  • растет с каждым днем. Уверенно в ...
  • Уверенно в этих условиях чувствуют ...
  • условиях чувствуют себя те объекты, ...
  • те объекты, которые не просто ...
  • не просто грамотно построены, но и ...
  • построены, но и чем-нибудь ...
  • выделяются из общей массы. ...
  • из общей массы. «Завлекалочкой» может ...
  • может послужить каток, ...
  • каток, как в «Меге», или ...
  • в «Меге», или оригинальный набор ...
  • набор арендаторов, как в ...
  • как в «Крокус-Сити Молле». Или ...
  • Молле». Или исключительный ...
  • комфорт для покупателя, ...
  • для покупателя, как в ТЦ «Трамплин» ...
  • в ТЦ «Трамплин» около станции метро ...
  • станции метро «Молодежная»: там не ...
  • там не только «превышены ...
  • «превышены нормативы» по туалетам, ...
  • по туалетам, эскалаторам и ...
  • и кондиционерам, но и ...
  • но и недавно добавили еще одно ...
  • добавили еще одно удобство — на всей ...
  • — на всей территории ТЦ начал ...
  • ТЦ начал работать ...
  • беспроводной интернет. ...
  • интернет. Настает время перемен — ...
  • время перемен — это уже осознали ...
  • уже осознали хозяева многих ТЦ и ...
  • многих ТЦ и принялись менять ...
  • менять «начинку». Похоже, на рынке ...
  • Похоже, на рынке грядет волна ...
  • волна реконструкций и ...
  • и перепозиционирований: ТЦ будут ...
  • ТЦ будут апгрейдиться и ...
  • и обзаводиться собственным ...
  • собственным ...
  • на нижнем белье ...
  • на нижнем белье Главное, в чем ...
  • в чем уличил Пако Андерхилл ...
  • Пако Андерхилл американские ТЦ и что ...
  • ТЦ и что с полным основанием ...
  • полным основанием можно отнести к их ...
  • отнести к их российским собратьям, ...
  • собратьям, — это отсутствие в ...
  • это отсутствие в организме ТЦ ...
  • ТЦ «торговой ДНК», то есть ...
  • ДНК», то есть некий врожденный ...
  • врожденный дефект. Дело в том, что ...
  • Дело в том, что этот формат торговли ...
  • формат торговли играет по правилам ...
  • по правилам рынка недвижимости и ...
  • недвижимости и забывает принципы ...
  • принципы работы с розничным ...
  • с розничным покупателем. Одна из ...
  • Одна из ошибок — ...
  • — непродуманность расположения ТЦ. ...
  • расположения ТЦ. «У нас не участок ...
  • нас не участок получают под проект, ...
  • под проект, а решают, что ...
  • решают, что сделать с участком, если ...
  • с участком, если его по счастливой ...
  • по счастливой случайности удалось ...
  • удалось получить», — говорит ...
  • — говорит Олег Войцеховский. ...
  • Войцеховский. Другой просчет — не ...
  • просчет — не проводятся ...
  • маркетинговые исследования, ...
  • исследования, которые могли бы ...
  • могли бы прояснить, кто и зачем ...
  • кто и зачем может пойти в данный ТЦ, ...
  • пойти в данный ТЦ, какие магазины ...
  • магазины какой ценовой категории ...
  • ценовой категории там должны быть. ...
  • должны быть. Маркетологи в таком ...
  • в таком случае говорят — ...
  • говорят — отсутствует концепция. А ...
  • концепция. А потому ...
  • проектируются и строятся ...
  • и строятся торговые центры тоже, как ...
  • центры тоже, как правило, без внятной ...
  • без внятной концепции. ...
  • Девелоперы, пытаясь ...
  • пытаясь сэкономить, привлекают ...
  • привлекают дешевых подрядчиков, не ...
  • подрядчиков, не имеющих опыта работы с ...
  • опыта работы с данным типом ...
  • типом недвижимости. На ...
  • На строительной организации ...
  • организации можно сберечь до 15% от ...
  • сберечь до 15% от общей суммы ...
  • суммы инвестиций. «Однако часто ...
  • «Однако часто бывает так, что ...
  • так, что экономичный подрядчик ...
  • подрядчик показывает заниженную ...
  • заниженную сметную стоимость на ...
  • стоимость на начальном этапе и ...
  • этапе и потом раздувает ее на ...
  • раздувает ее на каждом последующем, — ...
  • последующем, — говорит Дмитрий ...
  • Дмитрий Золин, директор по ...
  • директор по развитию London ...
  • London Consulting & Management ...
  • & Management Company. — Из-за ...
  • — Из-за низкой квалификации ...
  • квалификации строителей приходится ...
  • приходится откладывать дату ...
  • дату начала эксплуатации. А ...
  • эксплуатации. А это упущенный доход и ...
  • упущенный доход и риск расторжения ...
  • расторжения договоров аренды. ...
  • аренды. Допустим, из-за ...
  • из-за подрядчика сроки сдачи в ...
  • сроки сдачи в эксплуатацию ТЦ ...
  • ТЦ арендопригодной площадью ...
  • площадью тридцать тысяч ...
  • тысяч квадратных метров с ...
  • метров с арендной ставкой в тысячу ...
  • ставкой в тысячу долларов за ...
  • за квадратный метр в год ...
  • метр в год перенеслись на шесть ...
  • на шесть месяцев. Убытки составят ...
  • Убытки составят сто пятьдесят тысяч ...
  • пятьдесят тысяч долларов. А если еще ...
  • А если еще при этом расторгнута ...
  • этом расторгнута треть договоров с ...
  • договоров с арендаторами? ...
  • Наконец, в результате ...
  • в результате некачественной отделки ...
  • отделки может получиться ...
  • получиться объект, не ...
  • не соответствующий его ...
  • его позиционированию в концепции, — ...
  • в концепции, — может ухудшиться ...
  • ухудшиться состав арендаторов, ...
  • арендаторов, придется снижать арендные ...
  • снижать арендные ставки». До трети ...
  • До трети от общей суммы ...
  • общей суммы инвестиций можно ...
  • можно сэкономить на инженерных ...
  • на инженерных сооружениях — системе ...
  • — системе вентиляции и ...
  • и кондиционирования, лифтах, ...
  • лифтах, эскалаторах. Однако ...
  • Однако и за это приходится ...
  • за это приходится расплачиваться. ...
  • «Сегодня арендаторы ...
  • арендаторы запрашивают у ...
  • у девелоперов ТЦ параметры ...
  • ТЦ параметры инженерной ...
  • инфраструктуры, и если там не ...
  • и если там не будет необходимых опций ...
  • необходимых опций для комфортной ...
  • комфортной торговли, пул ...
  • пул качественных арендаторов ...
  • арендаторов данному ТЦ не собрать», — ...
  • ТЦ не собрать», — говорит Дмитрий ...
  • Дмитрий Золин. Скорее всего, ...
  • Скорее всего, разбегутся и ...
  • и посетители. «В душных тесных ...
  • «В душных тесных коридорах ТЦ, не ...
  • ТЦ, не оборудованных лифтами и ...
  • лифтами и эскалаторами, ...
  • потеряются в лучшем случае ...
  • в лучшем случае двадцать-тридцать ...
  • процентов ...
  • покупателей, в худшем — ...
  • в худшем — владелец центра просто ...
  • центра просто потеряет бизнес», — ...
  • бизнес», — считает Руслан Байрамов, ...
  • Руслан Байрамов, генеральный ...
  • директор ТЦ «Трамплин». ...
  • ТЦ «Трамплин». Впрочем, вольности с ...
  • вольности с качеством ...
  • строительства, инженерной ...
  • инженерной начинки здания — ...
  • здания — специфическая российская ...
  • российская черта. Дело в том, что ...
  • Дело в том, что отечественные ...
  • девелоперы строят в ...
  • строят в основном для себя. На ...
  • для себя. На Западе же заказчиком ...
  • же заказчиком девелопера является ...
  • является институциональный ...
  • инвестор (пенсионный ...
  • (пенсионный фонд или страховая ...
  • или страховая компания), который ...
  • который покупает и само здание, и ...
  • и само здание, и работающий бизнес ...
  • бизнес ТЦ. Всем западным ...
  • Всем западным девелоперам известно, ...
  • известно, что эксперты ...
  • эксперты инвестора, съевшие собаку на ...
  • съевшие собаку на торговой ...
  • недвижимости, будут придирчиво ...
  • будут придирчиво рассматривать ...
  • коммуникации ТЦ, изучать ...
  • ТЦ, изучать технические ...
  • характеристики и ...
  • и документацию, и любая ...
  • и любая небрежность обернется потерей ...
  • обернется потерей в цене. ...
  • цене. Отечественные же застройщики ...
  • же застройщики уверены, что «нижним ...
  • что «нижним бельем» ТЦ никто не ...
  • ТЦ никто не поинтересуется. А ...
  • А вот на финишной ...
  • на финишной прямой предприниматели, и ...
  • предприниматели, и наши, и, как то ни ...
  • и, как то ни странно, западные, ...
  • западные, совершают одну и ту ...
  • одну и ту же ошибку — не ...
  • ошибку — не рекламируют и не ...
  • и не продвигают свой ТЦ. Именно ...
  • свой ТЦ. Именно это, по мнению Олега ...
  • по мнению Олега Войцеховского, и ...
  • и «добило» «Европарк»: о ...
  • «Европарк»: о нем не рассказали ...
  • не рассказали широким массам. Даже на ...
  • массам. Даже на близлежащих ...
  • магистралях долго не было ...
  • долго не было ни перетяжек, ...
  • перетяжек, рекламирующих ТЦ, ни ...
  • ТЦ, ни простых указателей на ...
  • указателей на самых подступах к ...
  • подступах к нему.  Торговая ...
  • механика «Если бы вы ...
  • «Если бы вы хотели построить ...
  • построить самолет, вы бы не смогли ...
  • вы бы не смогли этого сделать, ...
  • сделать, потому что вы не ...
  • что вы не специалист по ...
  • по самолетостроению. Хотя вы летали ...
  • Хотя вы летали на них, вы их ...
  • них, вы их видели. В лучшем случае у ...
  • В лучшем случае у вас получится муляж. ...
  • получится муляж. Несмотря на ...
  • на кажущуюся простоту, ...
  • простоту, создание ТЦ требует ...
  • ТЦ требует огромного массива ...
  • массива специальных знаний», — ...
  • знаний», — говорит Анна Ширяева, ...
  • Анна Ширяева, генеральный директор ...
  • директор консалтинговой компании ...
  • компании «Магазин ...
  • магазинов». Центральное место ...
  • Центральное место в этом массиве ...
  • этом массиве занимают премудрости ...
  • премудрости работы с арендатором — ...
  • с арендатором — источником дохода ...
  • дохода девелопера. В ТЦ ...
  • В ТЦ может соседствовать до ...
  • соседствовать до ста различных ...
  • различных профилей торговли. Нужно ...
  • торговли. Нужно сделать так, чтобы ...
  • так, чтобы одни магазины не давили ...
  • магазины не давили другие, а работали ...
  • а работали друг на друга. С ...
  • на друга. С одной стороны, как ...
  • стороны, как показывает мировая ...
  • мировая практика, магазины ...
  • магазины одного профиля имеет ...
  • профиля имеет смысл собирать в ТЦ в ...
  • собирать в ТЦ в одном месте. ...
  • месте. Известно, что около 80% ...
  • что около 80% покупок совершаются ...
  • совершаются спонтанно. ...
  • Сгруппировавшись, магазины ...
  • магазины атакуют посетителя ТЦ, ...
  • посетителя ТЦ, который и не ...
  • и не намеревался в них заходить: у ...
  • в них заходить: у витрины первого он ...
  • первого он замедляет шаг, вторую ...
  • шаг, вторую разглядывает, а в ...
  • а в третий заходит. С ...
  • заходит. С другой стороны, ...
  • стороны, эффективность квадратного ...
  • квадратного метра разная, и ...
  • разная, и арендная ставка для ...
  • ставка для каждого типа ...
  • типа арендаторов своя. Самая ...
  • своя. Самая высокая — у ювелирки и ...
  • — у ювелирки и телекома (она может ...
  • (она может составлять до 6 тыс. ...
  • до 6 тыс. долларов за квадратный ...
  • за квадратный метр в год). Однако ...
  • в год). Однако ТЦ, забитый только ...
  • забитый только золотом и ...
  • и телефонами, много народа не ...
  • много народа не соберет. Основной ...
  • Основной покупательский поток ...
  • поток создает, как правило, ...
  • как правило, якорный арендатор — ...
  • арендатор — супермаркет, большой ...
  • большой магазин бытовой ...
  • бытовой техники, универмаг ...
  • универмаг одежды. Обычно арендная ...
  • Обычно арендная ставка у «якоря» ...
  • у «якоря» гораздо ниже — 100-300 ...
  • ниже — 100-300 долларов. Есть и ...
  • Есть и другие «тонкости», ...
  • «тонкости», например, не стоит ...
  • не стоит размещать «ценного» ...
  • «ценного» арендатора у входа в ТЦ ...
  • у входа в ТЦ — это ...
  • это декомпрессионная зона торгового ...
  • зона торгового зала: на протяжении ...
  • на протяжении первых 3-5 м ...
  • 3-5 м покупатель поглощен переходом ...
  • поглощен переходом из одного ...
  • одного пространства в другое. Он ...
  • в другое. Он должен замедлить шаг, ...
  • замедлить шаг, привыкнуть к смене ...
  • к смене освещения, позволить ...
  • позволить чувствам уловить ...
  • уловить изменения температуры. ...
  • температуры. Мозг должен ...
  • должен обработать большое количество ...
  • большое количество новой информации, ...
  • информации, поэтому он просто не ...
  • он просто не в состоянии ...
  • состоянии принимать решение о покупке. ...
  • решение о покупке. Многие девелоперы ...
  • девелоперы пренебрегают этими ...
  • этими законами торгового ...
  • торгового бизнеса — они просто ...
  • — они просто режут площадь на ...
  • площадь на квадраты и отдают тому, ...
  • и отдают тому, кто готов платить ...
  • готов платить деньги. «Вот есть, ...
  • «Вот есть, скажем, в Москве ...
  • в Москве 'Марьинский пассаж'. ...
  • пассаж'. Заходишь — продается ...
  • — продается сначала селедка, потом ...
  • селедка, потом лифчики, шубы, опять ...
  • шубы, опять селедка. Сейчас он ...
  • Сейчас он неплохо живет, но ...
  • живет, но уверена, в скором ...
  • в скором времени у него начнутся ...
  • у него начнутся проблемы», — считает ...
  • — считает Анна Ширяева. ...
  • Ширяева. Учитывая, что в трех ...
  • что в трех километрах от ...
  • от «Марьинского пассажа» недавно ...
  • пассажа» недавно открылся «Молл ...
  • «Молл Гэллери Братеево» с ...
  • Братеево» с гипермаркетом Real ...
  • Real (входит в Metro Group), в ...
  • в Metro Group), в этот прогноз ...
  • прогноз нетрудно поверить. Еще ...
  • поверить. Еще одну распространенную ...
  • распространенную ошибку в работе с ...
  • в работе с арендаторами ...
  • девелоперы допускают, желая ...
  • допускают, желая сократить срок ...
  • срок окупаемости проекта. Речь ...
  • проекта. Речь идет о продаже части ...
  • о продаже части площади крупному ...
  • крупному арендатору. В этом ...
  • В этом случае владельцы ТЦ ...
  • владельцы ТЦ просто теряют рычаги ...
  • теряют рычаги управления бизнесом. ...
  • бизнесом. Скажем, часть ...
  • часть питерского ТЦ «Космополис» ...
  • ТЦ «Космополис» купила одна из ...
  • одна из федеральных розничных ...
  • розничных сетей, но магазин свой ...
  • но магазин свой так и не открыла — и ...
  • и не открыла — и ТЦ остался без ...
  • остался без якорного арендатора. ...
  • арендатора. Справедливости ради ...
  • ради отметим, что даже ...
  • что даже опытному девелоперу ...
  • девелоперу рабо