Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0, 1/3/0
Известно, что вкусы и предпочтения у ... предпочтения у покупателей очень ... очень разные, а иногда и ... а иногда и просто полярные. Однако ... полярные. Однако всех посетителей ... посетителей торговых и ... и торгово-развлекательных центров ... центров объединяет желание ... желание совершать покупки и ... покупки и проводить время досуга ... время досуга в комфортном, ... комфортном, интересном, функционально ... функционально насыщенном и ... и приятном с эстетической ... с эстетической точки зрения месте. ... зрения месте. Индустрия торговых ... торговых центров во всем мире ... во всем мире направлена на ... на удовлетворение этого желания ... этого желания своих посетителей. ... посетителей. Механизмы, ... отвечающие за создание ... за создание объекта, в который ... в который покупателям захочется ... захочется вернуться еще не ... еще не единожды, закладываются на ... закладываются на этапе разработки ... разработки концепции ТЦ и ... ТЦ и архитектурно-планировочного ... решения здания. ... здания. Гармония содержания и ... содержания и формы – вот тот ... – вот тот «рецепт», который, по ... который, по словам специалистов, ... специалистов, гарантирует успех ... успех торгового объекта на ... объекта на ... над ... над архитектурно-планировочными ... решениями ТЦ/ТРЦ ... ТЦ/ТРЦ начинается еще на этапе ... еще на этапе разработки концепции ... концепции проекта. Более того, ... Более того, по словам экспертов, ... словам экспертов, первые варианты ... варианты планировок объекта могут ... объекта могут появиться еще до ... еще до начала создания ... создания концепции для определения ... для определения его физических и ... физических и ... параметров.
Как ... параметров.
Как показывает практика, ... практика, несогласованность ... ... решений и ... решений и концепции может стать ... может стать причиной ... функционального диссонанса в ... диссонанса в работе торгового ... торгового объекта. По словам Сергея ... По словам Сергея Калинчука, главного ... главного аналитика S&K ... S&K Real Estate ... Estate Development, «являясь важной ... «являясь важной составной частью ... частью полноценной концепции ... концепции ТЦ/ТРЦ, ... архитектурно-планировочные решения ... решения выступают визуальным ... визуальным воплощением «духа» ... «духа» объекта, формируя ... формируя его имидж и создавая ... имидж и создавая первое впечатление. В ... впечатление. В то же время, ... же время, объект, безупречный с ... безупречный с точки зрения архитектуры ... зрения архитектуры и планировки, может ... планировки, может потерпеть неудачу в ... неудачу в случае выбора ... выбора неверной концепции, ... концепции, ведения непродуманной ... непродуманной арендной политики или ... политики или ... просчетов».
О ... просчетов».
О взаимосвязи работы над ... работы над концепцией и ... и ... решениями ТЦ/ТРЦ ... решениями ТЦ/ТРЦ рассказывает Кристиан ... Кристиан Кульц, директор ... директор компании Chapman Taylor ... Chapman Taylor (Великобритания), ... занимающейся ... разработкой архитектурной ... архитектурной концепции ТРЦ «Квадрат ... ТРЦ «Квадрат на Перова» в Киеве: ... Перова» в Киеве: «Различие между ... между разработкой концепции и ... концепции и окончательного ... архитектурного решения ... решения лучше всего можно ... всего можно проиллюстрировать при ... при помощи терминов ... терминов «процесс коммерческого ... коммерческого проектирования» ... (разработки концепции) и ... концепции) и «технический проект», ... проект», на основе которого ... основе которого в конечном итоге ... конечном итоге начинается фактическое ... фактическое ... между коммерческим ... между коммерческим и техническим ... техническим проектами носят ... носят динамичный и последовательный ... и последовательный характер. Процесс ... Процесс разработки ... коммерческого проекта ... проекта продолжается до тех пор, ... до тех пор, пока не будет завершена ... не будет завершена проработка всех ... всех актуальных аспектов ... аспектов оптимизации ... коммерческих параметров объекта ... параметров объекта вплоть до его ... до его открытия. Естественно, ... Естественно, что коммерческие ... коммерческие решения становятся все ... становятся все менее сложными по мере ... сложными по мере разработки ... технического проекта после ... проекта после получения разрешения ... разрешения на проектирование. ... проектирование. Тем не менее, ... не менее, коммерческий проект ... проект устанавливает и определяет ... и определяет конечные цели, ... цели, которые должны быть ... должны быть достигнуты в процессе ... в процессе разработки технического ... технического проекта.
К ... техническому проектированию ... проектированию можно приступить ... приступить после получения ... получения разрешения на разработку ... на разработку эскизного проекта, ... проекта, причем делать это ... делать это следует только после ... только после заключения договоров ... договоров аренды с якорными ... с якорными ...
Концепция ...
Концепция и ... проектно-архитектурные решения ... решения направлены на достижение ... на достижение результатов, на ... на которые рассчитывает ... рассчитывает девелопер, вкладывая ... вкладывая деньги в проект ТЦ. Как ... в проект ТЦ. Как отмечает Яна Кузина, ... Яна Кузина, директор ... департамента консалтинга и ... консалтинга и оценки компании «Noble ... компании «Noble Gibbons в ... в ассоциации с CB Richard ... с CB Richard Ellis Россия», «в ... Россия», «в первую очередь, ... очередь, архитектор-проектировщик ... должен исходить из ... исходить из коммерческих функций ... функций здания и опираться на ... и опираться на проведенные ... маркетинговые исследования ... исследования и грамотно ... грамотно составленную бизнес-концепцию ... бизнес-концепцию объекта». Также ... Также эксперт отмечает, что ... отмечает, что работа над ... над архитектурной концепцией ... концепцией торгового центра может ... центра может начинаться уже на ... уже на стадии покупки ... покупки земельного участка под ... участка под застройку: «В мировой ... «В мировой практике приветствуется ... приветствуется привлечение в ... в профессиональную команду ... команду архитектора именно на ... именно на данном этапе, так ... этапе, так как зачастую на ... на ... решения будущего ... решения будущего торгового центра ... центра влияют особенности ... особенности земельного участка. Выбор ... участка. Выбор архитектора ... происходит либо на ... либо на конкурсной основе, либо в ... основе, либо в соответствии с ... с предоставляемыми ... рекомендациями различных ... различных независимых ... квалификационных организаций, и ... организаций, и является одним из ... одним из самых ответственных ... ответственных этапов создания ... создания успешного коммерческого ... коммерческого объекта».
В создании ...
В создании грамотной концепции ... концепции проекта, и в том ... и в том числе, ... архитектурно-планировочных решений, ... решений, необходимо участие ... участие как минимум трех ... минимум трех сторон: девелопера, ... девелопера, архитектора и ... и коммерческого консультанта. ... консультанта. Более того, по мнению ... того, по мнению специалистов, ... изначально следует ... следует ориентироваться именно на ... именно на мнение ... специалистов-консультантов, а не ... а не на желания владельцев ... желания владельцев объекта. Так, по ... Так, по словам Андрея ... Андрея Пашенько, руководителя ТАМ ... руководителя ТАМ «А. Пашенько», «есть ... Пашенько», «есть заказчики, которые ... которые спрашивают, можно ли ... можно ли к имеющейся площадке ... имеющейся площадке «привязать» ... торговый центр. Однако с ... центр. Однако с таким подходом вряд ли ... подходом вряд ли можно получить ... получить хороший результат, так ... результат, так как каждая площадка ... каждая площадка по-своему уникальна. ... уникальна. Если у заказчика ... у заказчика есть площадка, то он ... площадка, то он должен обратиться ... обратиться одновременно к двум ... к двум специалистам – к ... – к консультанту по вопросам ... по вопросам организации торгового ... торгового процесса и ... и архитектору. Необходимо ... Необходимо получить мнение от ... мнение от консультанта, что именно, ... что именно, в каком объеме, в ... каком объеме, в каком процентном ... процентном соотношении рекомендуется ... рекомендуется разместить именно ... именно на этом участке ... этом участке города, именно в этих ... именно в этих потоках. Архитектор в ... Архитектор в свою очередь должен ... очередь должен определить параметры ... параметры объекта, которые ... которые могут быть разработаны ... быть разработаны и согласованы. Кроме ... согласованы. Кроме этого, с самого ... с самого начала необходимо ... необходимо решить вопрос процентного ... вопрос процентного соотношения участка ... участка к площади ... площади застройки, а также площади ... а также площади паркинга. На мой ... На мой взгляд, это наиболее ... это наиболее эффективная схема и ... схема и большинство заказчиков ... заказчиков уже использует ее на ... использует ее на нашем рынке». ... рынке».
Таким образом, ... образом, факторами, непосредственно ... непосредственно влияющими на конечный ... на конечный вариант ... архитектурно-планировочных ... решений ТЦ, является его ... ТЦ, является его месторасположение ... (центр города или ... города или окраины), формат объекта ... формат объекта и состав ... состав арендаторов, особенно якорных. ... особенно якорных. ... и формат ТЦ ... и формат ТЦ ...
Расположение ...
Расположение ТЦ, а ... а соответственно размер и ... размер и возможности земельного ... земельного участка, в значительной ... в значительной степени влияют на ... влияют на выбор формата торгового ... формата торгового объекта. По словам ... По словам экспертов, для ... для каждого из форматов ... из форматов характерны свои ... свои особенности ... архитектурно-планировочных решений. ... решений. Как отмечает Владимир ... отмечает Владимир Тимочко, аналитик ... аналитик отдела торговой ... торговой недвижимости компании ... компании «Colliers International ... International Украина», «форматы ... «форматы ТЦ различаются ... различаются сложностью архитектурной ... архитектурной концепции. Выдержать ... Выдержать современные ... стандарты организации ... организации торгового пространства в ... пространства в одноэтажном проекте с ... проекте с наземной парковкой ... парковкой при разработке ... разработке концепции опытному ... опытному архитектору не составит ... не составит труда. Многоэтажные ... Многоэтажные центры добавляют к ... добавляют к задаче еще одно ... еще одно измерение – вертикальное ... – вертикальное сообщение. Поскольку ... Поскольку подъем на 2-3 уровня ... на 2-3 уровня торговых центров ... центров требует дополнительных ... дополнительных усилий, критически ... критически важно, чтобы ... чтобы архитектура здания ... здания «притягивала» посетителей на ... посетителей на верхние этажи. Для ... этажи. Для этого обязательно ... обязательно наличие атриума, ... атриума, визуальное объединение ... объединение поэтажного пространства ... пространства и соответствующий ... соответствующий tenant mix. Важность ... mix. Важность правильного ... размещения якорных и обычных ... якорных и обычных арендаторов также ... также вырастает».
По ... словам Кристиана Кульца, ... Кристиана Кульца, «существует ... значительная разница между ... разница между проектированием ТЦ в ... ТЦ в центре города и на ... города и на территориях, куда ... куда клиентам (покупателям) ... (покупателям) придется добираться ... добираться на личном или ... личном или общественном транспорте. ... транспорте. Объекты, возводимые в ... возводимые в центре города, либо ... города, либо вообще не имеют ... не имеют парковок, либо ... либо предусматривают ограниченное ... ограниченное количество ... машиномест, поэтому их ... поэтому их необходимо проектировать ... проектировать с учетом ... учетом существующих естественных ... естественных потоков людей. Типы ... людей. Типы магазинов с точки зрения ... с точки зрения представленных ... брэндов и занимаемых ... и занимаемых площадей в центральной ... в центральной части могут ... могут существенно отличаться от ... отличаться от соответствующих ... показателей для окраин ... для окраин города». ... ... ... Так, в центре города ... в центре города в связи с дефицитом ... связи с дефицитом и дороговизной ... дороговизной земли, как правило, ... как правило, располагаются ТЦ/ТРЦ ... ТЦ/ТРЦ двух форматов: ... форматов: классический многоэтажный и ... многоэтажный и подземный. Кристиан ... Кристиан Кульц отмечает, что ... отмечает, что «торговые центры, ... центры, расположенные в ... в центральной части города, ... части города, обычно занимают всю ... занимают всю площадь выделенного ... выделенного участка под ... под строительство, при этом ... при этом парковка размещается ... размещается либо под землей, либо ... под землей, либо на крыше здания. Это ... крыше здания. Это приводит к ... к удорожанию строительства, ... строительства, что, в свою очередь, ... в свою очередь, предъявляет ... соответствующие требования к ... требования к качеству магазинов и ... магазинов и влияет на размер ... на размер взимаемой с арендаторов ... с арендаторов платы. Как ... Как следствие, архитектурные ... архитектурные решения фасадов и ... фасадов и внутренних помещений ... помещений должны быть очень ... быть очень высокого качества, большое ... качества, большое внимание должно ... должно уделяться входным ... входным группам».
Важным ...
Важным моментом в ... в архитектурно-планировочных решениях ... решениях многоэтажного ТЦ ... ТЦ является разработка ... разработка системы вертикальных ... вертикальных связей. Так ... Так называемый «вертикальный ... «вертикальный маршрут» должен иметь ... должен иметь максимально упрощенную ... упрощенную схему для ... для посетителей ТЦ и быть ... ТЦ и быть организован таким образом, ... таким образом, чтобы у посетителей ... у посетителей не исчезало желание ... исчезало желание передвигаться по ... по самым отдаленным ... отдаленным уровням ТЦ.
Определение ... ТЦ.
Определение количества этажей ТЦ ... этажей ТЦ должно иметь ... иметь концептуальную ... обоснованность. Многие эксперты ... Многие эксперты отмечают, что ... что европейский опыт ... опыт строительства ТЦ ... ТЦ подтверждает целесообразность ... целесообразность строительства ... торговых центров небольшой ... центров небольшой этажности, при этом, ... при этом, как отмечает ... отмечает Кристиан Кульц, ... Кульц, «окончательное решение в ... решение в отношении площадей и ... площадей и количества этажей ... этажей (уровней) можно принять ... можно принять только после ... после согласования договоров аренды ... договоров аренды с якорными ... якорными арендаторами, причем эти ... причем эти показатели, возможно, ... возможно, необходимо будет ... будет определить при подаче ... при подаче заявки на получение ... на получение разрешения на ... на проектирование. В некоторых ... В некоторых случаях ... окончательное решение может быть ... решение может быть принято ... непосредственно перед ... перед заключением договора ... договора строительного подряда».
В ... подряда».
В отечественной ... практике этажность и ... этажность и площадь объекта ... объекта определяются на стадии ... на стадии проведения и согласования ... и согласования предпроектных ... разработок. По словам ... По словам Сергея Калинчука, ... Калинчука, «этажность объекта и ... объекта и площадь этажа часто ... этажа часто устанавливаются ... собственником в виде внешней ... в виде внешней константы, что не ... что не позволяет максимально ... максимально эффективно ... реализовать коммерческий ... коммерческий потенциал ... объекта».
В свою очередь ... свою очередь Андрей Пашенько ... Пашенько отмечает, что в странах ... что в странах Европы наоборот ... наоборот довольно часто встречаются ... часто встречаются магазины, состоящие ... состоящие из 5-6 уровней. ... 5-6 уровней. Безусловно, здесь ... здесь возникает вопрос, как ... вопрос, как обеспечить посещаемость ... посещаемость всех этажей центра, ... этажей центра, однако за границей ... за границей он довольно ... довольно эффективно решается. Так во ... решается. Так во Франкфурте есть ... есть торговый центр, в ... центр, в котором посетителей сразу ... посетителей сразу поднимают на пятый ... на пятый этаж, и затем они ... и затем они спускаются на другие ... на другие уро