Страницы: 1/0/0, 1/1/0

  • Рынок торговой недвижимости в России ...
  • в России продолжает расти. ...
  • расти. Согласно предварительным ...
  • предварительным оценкам SWISS ...
  • SWISS REALTY GROUP, по итогам ...
  • GROUP, по итогам на конец 2005 года ...
  • конец 2005 года объем инвестиций в эту ...
  • инвестиций в эту сферу только по ...
  • только по Москве составил $1,3 ...
  • составил $1,3 млрд. В некоторых ...
  • В некоторых регионах страны этот ...
  • страны этот сектор коммерческой ...
  • коммерческой недвижимости уже близок ...
  • уже близок к насыщению. Однако ...
  • насыщению. Однако вместе с ...
  • с увеличением количества ...
  • количества торговых центров растет и ...
  • центров растет и число проблем, ...
  • проблем, связанных с их эффективным ...
  • с их эффективным функционированием. ...
  • Об этом и других ...
  • этом и других итогах 2005 года ...
  • 2005 года корреспонденту "ММ" ...
  • "ММ" рассказал Олег ...
  • Олег Войцеховский, управляющий ...
  • управляющий директор Российского ...
  • Российского совета торговых центров ...
  • торговых центров (РСТЦ). ММ: ...
  • ММ: Сколько торговых центров ...
  • торговых центров было построено в ...
  • построено в России в 2005 ...
  • в 2005 году? О.В.: Я не возьмусь ...
  • Я не возьмусь назвать точное ...
  • точное количество. Очевидно, что ...
  • Очевидно, что региональный рынок ...
  • рынок развивается наиболее ...
  • наиболее динамично, но именно ...
  • но именно на региональном рынке ...
  • региональном рынке наблюдается очень ...
  • очень неровный уровень ...
  • уровень качества объектов. Я бы ...
  • объектов. Я бы назвал этот процесс ...
  • этот процесс строительством новых ...
  • новых торговых площадей, ...
  • площадей, а не торговых ...
  • не торговых центров, поскольку понятие ...
  • поскольку понятие "торговый центр" ...
  • центр" подразумевает наличие ...
  • наличие концепции, ...
  • профессионального управления, ...
  • управления, удобной парковки, ...
  • парковки, соответствие ...
  • стандартам по площади. ...
  • по площади. Безусловно, в регионах ...
  • в регионах есть и грамотные ...
  • и грамотные проекты, но основная ...
  • но основная масса - это просто ...
  • - это просто большие объекты под ...
  • объекты под торговую аренду. Это уже ...
  • аренду. Это уже не рынки под крышей. ...
  • рынки под крышей. В них более или ...
  • них более или менее грамотно ...
  • грамотно определена высота потолков, ...
  • высота потолков, форма этажа, ...
  • этажа, вертикальные связи, но ...
  • связи, но "населены" они ...
  • они операторами, которые пока не ...
  • которые пока не дотягивают до того ...
  • до того уровня магазина, ...
  • магазина, который должен ...
  • должен находиться в торговом центре. ...
  • в торговом центре. ММ: С чем это ...
  • С чем это связано? О.В.: Если в ...
  • Если в "миллионниках" с ...
  • с высоким уровнем доходов ...
  • уровнем доходов населения можно ...
  • можно встретить немало ...
  • немало магазинов известных марок, ...
  • известных марок, то в городах с ...
  • в городах с населением в 500-700 ...
  • в 500-700 тысяч человек и не ...
  • человек и не столь обеспеченных ...
  • обеспеченных картина совершенна иная. ...
  • совершенна иная. Обычно торговые ...
  • торговые площади здесь арендует ...
  • здесь арендует местный частный ...
  • частный предприниматель. Зачастую ...
  • Зачастую он еще не готов ...
  • еще не готов динамично развиваться ...
  • развиваться вместе со своим ...
  • со своим сегментом рынка, даже ...
  • рынка, даже если уже не возит товар ...
  • уже не возит товар сам. Когда же ...
  • Когда же ассортимент очень ...
  • очень ограничен, а торговля ...
  • а торговля статична, нельзя ожидать ...
  • нельзя ожидать от регионального ...
  • регионального ретейлера значительного ...
  • значительного прорыва. ММ: ...
  • Значит, основная проблема ...
  • основная проблема торговых центров - ...
  • центров - операторы, которые в ...
  • которые в них ...
  • работают? О.В.: Все дело в том, ...
  • Все дело в том, что пока местный рынок ...
  • пока местный рынок ретейла не слишком ...
  • не слишком заинтересован в ...
  • в возникновении и освоении ...
  • и освоении магазинов ...
  • действительно серьезных ...
  • серьезных форматов. Чтобы правильно ...
  • Чтобы правильно расставить торговое ...
  • торговое оборудование, ...
  • выставить свет, подобрать ...
  • свет, подобрать марки, которые ...
  • которые будут поддерживать друг ...
  • поддерживать друг друга и нормально ...
  • и нормально продаваться, ...
  • необходимо как минимум ...
  • как минимум поехать, например, в тот ...
  • например, в тот же город с миллионным ...
  • город с миллионным населением и зайти ...
  • и зайти в магазин, который ...
  • магазин, который соответствует ...
  • современным базовым ...
  • базовым требованиям. Необходимо ...
  • Необходимо хотя бы ...
  • бы проанализировать успешный опыт и ...
  • успешный опыт и сделать выводы для ...
  • выводы для своего собственного ...
  • собственного бизнеса.Возьмем ...
  • Ульяновск - достаточно ...
  • - достаточно типичный для России ...
  • для России город. Именно такие ...
  • Именно такие города сегодня ...
  • сегодня представляют наибольший ...
  • наибольший интерес для игроков ...
  • для игроков рынка, поскольку в Нижнем ...
  • поскольку в Нижнем Новгороде уже не ...
  • уже не пробиться, в Самаре - ...
  • в Самаре - тем более, а в ...
  • более, а в Краснодаре - еще сложнее. ...
  • - еще сложнее. А в Ульяновске ...
  • в Ульяновске люди, занимающиеся ...
  • занимающиеся мелким торговым бизнесом, ...
  • торговым бизнесом, пока еще не готовы ...
  • еще не готовы пользоваться даже ...
  • даже современной ...
  • терминологией - словами ...
  • - словами "дилер", "франшиза" и т. ...
  • "франшиза" и т. д. Однако общие ...
  • Однако общие предпосылки для создания ...
  • для создания новых типов торговых ...
  • типов торговых объектов имеются. В ...
  • имеются. В этом ...
  • заинтересованы, к примеру, крупные ...
  • к примеру, крупные национальные сети ...
  • сети супермаркетов, сети ...
  • сети бытовой техники, ...
  • техники, которые хотят ...
  • хотят размещаться именно в торговом ...
  • именно в торговом центре, где ...
  • где покупательский поток ...
  • поток подпитывается и за счет ...
  • и за счет других магазинов. ММ: ...
  • магазинов. ММ: Почему на рынок ...
  • на рынок перечисленных Вами ...
  • Вами городов уже не выйти? ...
  • уже не выйти? Можно ли уже говорить ...
  • ли уже говорить о насыщении ...
  • насыщении региональных рынков? О.В.: ...
  • рынков? О.В.: Нынешняя ситуация ...
  • ситуация как в Москве, так и в ...
  • в Москве, так и в регионах такова, ...
  • такова, что все более-менее ...
  • все более-менее приемлемые участки для ...
  • участки для строительства ...
  • торговой недвижимости ...
  • недвижимости обращаются уже на ...
  • уже на вторичном рынке. На ...
  • рынке. На государственном аукционе ...
  • аукционе или еще каким-либо ...
  • еще каким-либо образом их купить ...
  • их купить невозможно просто ...
  • просто потому, что они уже ...
  • что они уже закончились. Поэтому цена ...
  • Поэтому цена "входа" в город, ...
  • в город, даже если есть ...
  • если есть возможность перекупить ...
  • перекупить площадку, очень высока. ...
  • очень высока. Кроме того, нужно ...
  • того, нужно очень тщательно ...
  • тщательно анализировать уровень ...
  • уровень "заполненности" города ...
  • города торговлей, потому что ...
  • потому что в ряде городов ...
  • ряде городов рынок в принципе уже ...
  • в принципе уже близок к насыщению. ...
  • к насыщению. Следовательно, если ...
  • если строить новый объект, ...
  • новый объект, то нужно продумать ...
  • нужно продумать серьезные ...
  • преимущества, которые обеспечат ...
  • которые обеспечат ему эффективную ...
  • эффективную работу. Если же создать ...
  • Если же создать просто хороший ...
  • хороший районный торговый центр, ...
  • торговый центр, в котором будут ...
  • котором будут сосредоточены торговля, ...
  • торговля, развлечения, питание ...
  • питание и т. д., то далеко ...
  • т. д., то далеко не факт, что такой ...
  • факт, что такой проект будет успешен. ...
  • будет успешен. ММ: Какие города ...
  • Какие города можно назвать ...
  • назвать насыщенными с точки зрения ...
  • с точки зрения торговой ...
  • недвижимости? О.В.: Это, ...
  • Это, например, Казань и ...
  • Казань и Калининград. В будущем ...
  • В будущем году к ним добавится ...
  • к ним добавится Нижний Новгород. На ...
  • Новгород. На подходе Екатеринбург ...
  • Екатеринбург и Воронеж. Здесь ...
  • Воронеж. Здесь конкуренция между ...
  • между торговыми центрами ...
  • центрами перейдет в новую фазу. ...
  • в новую фазу. Так, если торговый ...
  • если торговый центр имеет ...
  • имеет непродуманный архитектурный ...
  • архитектурный концепт, то арендаторы ...
  • то арендаторы не могут нормально ...
  • могут нормально разместиться в нем и ...
  • в нем и иметь хорошие ...
  • хорошие продажи. То же самое ...
  • То же самое относится и к вопросам ...
  • и к вопросам управления, продвижения ...
  • продвижения и т.д. Поэтому ...
  • т.д. Поэтому некачественные объекты, ...
  • объекты, скорее всего, со ...
  • всего, со временем просто уйдут с ...
  • просто уйдут с рынка, а в ...
  • а в остальных будет проходить ...
  • будет проходить постоянная ротация ...
  • ротация арендаторов, пока не ...
  • пока не останутся лучшие. ...
  • лучшие. ММ: Можно ли выделить ...
  • Можно ли выделить города, в которых в ...
  • в которых в прошедшем году ...
  • году наблюдался всплеск ...
  • всплеск интереса к торговой ...
  • к торговой недвижимости? О.В.: В ...
  • В основном это ...
  • это европейская часть России: ...
  • часть России: Ярославль, Тула, ...
  • Тула, Иваново, Череповец, ...
  • Череповец, Белгород (был заявлен во ...
  • (был заявлен во многих сетевых ...
  • сетевых проектах). В Курске недавно ...
  • В Курске недавно был открыт первый ...
  • открыт первый комплекс, который ...
  • который действительно можно ...
  • можно считать настоящим ...
  • настоящим торговым центром, и это в ...
  • центром, и это в значительной ...
  • степени подхлестнуло ...
  • подхлестнуло интерес местных ...
  • местных предпринимателей к ...
  • к строительству торговой ...
  • торговой недвижимости. Неожиданный ...
  • Неожиданный интерес к этой теме ...
  • к этой теме проявил Воронеж. ...
  • Воронеж. Несмотря на то, что ...
  • на то, что этот город по ...
  • город по количеству жителей близок к ...
  • жителей близок к "миллионнику", он ...
  • он всегда считался ...
  • считался достаточно небогатым. ...
  • небогатым. Часть объектов здесь ...
  • объектов здесь введена в эксплуатацию ...
  • в эксплуатацию в 2005 году, другая ...
  • 2005 году, другая - находится в стадии ...
  • находится в стадии строительства, но ...
  • но общий объем торговых ...
  • объем торговых площадей весьма ...
  • весьма впечатляет. Наши ...
  • Наши акционеры не делали ...
  • не делали дополнительной эмиссии, а ...
  • эмиссии, а продавали свои ...
  • свои пакеты. Поэтому ...
  • Поэтому средства, вырученные от ...
  • вырученные от продажи акций на ...
  • акций на Лондонской бирже, попали к ...
  • бирже, попали к ним. Как акционеры ...
  • Как акционеры их использовали, их ...
  • использовали, их личное дело. Было ...
  • дело. Было размещено 46 млн GDR ...
  • 46 млн GDR (30% уставного ...
  • уставного капитала) по $13 за штуку. ...
  • по $13 за штуку. Выручено в общей ...
  • в общей сложности $640 млн. ...
  • $640 млн. Капитализация компании ...
  • компании тогда достигла $1,99 ...
  • достигла $1,99 млрд. Период ...
  • Период размещения был выбран ...
  • был выбран удачно в плане сочетания ...
  • в плане сочетания перспектив роста ...
  • роста «Пятерочки» и ожиданий ...
  • и ожиданий инвесторов. До ...
  • До снижения курса акций ...
  • курса акций наши инвесторы ...
  • инвесторы заработали более 60% ...
  • более 60% годовых. Мы постоянно ...
  • Мы постоянно получаем просьбы о ...
  • просьбы о доразмещении так ...
  • так называемого блок-трейда, то ...
  • блок-трейда, то есть о продаже еще 5 ...
  • о продаже еще 5 – 10% акций. Но пока ...
  • 10% акций. Но пока существующее ...
  • положение нас ...
  • нас удовлетворяет. Зачем еще ...
  • Зачем еще увеличивать число ...
  • число акционеров? Активизировался ...
  • подмосковный ...
  • город-спутник Одинцово. В ...
  • Одинцово. В целом же в ...
  • же в Подмосковье, за исключением ...
  • за исключением Мытищ и Балашихи, ...
  • и Балашихи, говорить об активном ...
  • об активном росте торговой ...
  • торговой недвижимости не ...
  • не приходится. ММ: Этот интерес ...
  • Этот интерес питается изнутри - со ...
  • изнутри - со стороны местных ...
  • местных предпринимателей, или ...
  • или извне - например, со ...
  • - например, со стороны крупных ...
  • крупных торговых сетевых ...
  • сетевых операторов? О.В.: Практика ...
  • О.В.: Практика инициирования ...
  • сетевыми операторами ...
  • операторами строительства ...
  • какого-либо объекта очень ...
  • объекта очень невелика. Конечно, в ...
  • Конечно, в целом строительство ...
  • строительство торгового центра ...
  • центра стимулируется тем, что ...
  • тем, что многие ...
  • продовольственные сети (GROSSMART, ...
  • сети (GROSSMART, "Перекресток") и сети ...
  • и сети бытовой техники ...
  • техники охотно идут в регионы, ...
  • идут в регионы, но напрямую с их ...
  • напрямую с их программами ...
  • строительство торговой ...
  • торговой недвижимости не связано. ...
  • не связано. ММ: Кто инвестирует в ...
  • Кто инвестирует в строительство ...
  • торговых объектов? О.В.: ...
  • объектов? О.В.: В подавляющем ...
  • подавляющем большинстве случаев это ...
  • случаев это российский капитал, ...
  • капитал, привлекаемый в виде ...
  • в виде банковских кредитов. ...
  • кредитов. Есть практика ...
  • практика участия непрофильного ...
  • непрофильного бизнеса олигархических ...
  • олигархических структур (например, ...
  • (например, "Северстали"). Есть и ...
  • Есть и зарубежные фонды, ...
  • фонды, за счет которых ...
  • счет которых финансируется ...
  • строительство. Но не следует ...
  • Но не следует считать это источником ...
  • это источником инвестиций, ...
  • поскольку фонды строят на ...
  • фонды строят на условиях, что они ...
  • что они являются ...
  • преимущественным владельцем, а не ...
  • владельцем, а не сторонним ...
  • инвестором. ММ: Сколько ...
  • ММ: Сколько торговых центров ...
  • центров требуется среднему по ...
  • среднему по численности ...
  • городу? О.В.: Допустим, что в ...
  • Допустим, что в городе живет 500 тысяч ...
  • живет 500 тысяч человек и емкость ...
  • и емкость рынка торговых ...
  • торговых площадей составляет 250 ...
  • составляет 250 тысяч кв. м (по ...
  • кв. м (по "польскому" стандарту ...
  • стандарту потребуется 500 кв. м на ...
  • 500 кв. м на 1 000 человек). ...
  • 000 человек). Представим, что ...
  • что половину из них уже ...
  • из них уже занимают существующие, ...
  • существующие, технологически пригодные ...
  • пригодные для современных ...
  • современных форматов торговли ...
  • торговли площади, то остается ...
  • то остается построить еще 125 тысяч ...
  • еще 125 тысяч кв. м. Если ...
  • м. Если разделить эту цифру на ...
  • эту цифру на среднюю площадь торгового ...
  • площадь торгового центра, ...
  • предназначенную именно под ...
  • именно под торговлю, а не под ...
  • а не под развлечения, парковку и ...
  • парковку и т.д. (12 тысяч кв. ...
  • (12 тысяч кв. м), то получается, что ...
  • то получается, что в городе нужно ...
  • городе нужно построить около 10 ...
  • около 10 торговых центров. Нужно ...
  • центров. Нужно учитывать, что ...
  • что торговые центры могут ...
  • центры могут занимать и 60, и 15 ...
  • и 60, и 15 тысяч кв. м. Однако в ...
  • кв. м. Однако в целом этот способ ...
  • этот способ подсчета корректен и ...
  • корректен и позволяет с достаточной ...
  • с достаточной точностью ...
  • представить существующую ...
  • существующую картину. ММ: Каковы ...
  • ММ: Каковы темпы роста рынка ...
  • роста рынка торговой недвижимости по ...
  • недвижимости по Москве и ...
  • и Центральному региону? О.В.: ...
  • региону? О.В.: Динамика достаточно ...
  • достаточно ровная. Если в Москве ...
  • Если в Москве в среднем сдается ...
  • среднем сдается 400 тысяч кв. м ...
  • тысяч кв. м торговых площадей в год, ...
  • площадей в год, то в Центральном ...
  • в Центральном регионе - 250-300 тысяч ...
  • - 250-300 тысяч кв. м. ММ: Какое ...
  • м. ММ: Какое место в мире ...
  • в мире занимает Россия по темпам ...
  • Россия по темпам роста рынка торговой ...
  • рынка торговой недвижимости? О.В.: ...
  • Если брать не ...
  • брать не размер страны, а ...
  • страны, а плотность расположения ...
  • расположения торговых центров, то ...
  • центров, то нельзя сказать, что мы ...
  • сказать, что мы "впереди планеты ...
  • планеты всей". Я считаю, что до ...
  • Я считаю, что до Китая мы не ...
  • мы не дотянемся никогда. Мы ...
  • никогда. Мы остаемся быстро ...
  • быстро развивающейся страной, но в ...
  • страной, но в этом нет ничего ...
  • нет ничего экстраординарного. Объемы ...
  • Объемы текущего ...
  • строительства в России ...
  • в России действительно большие, но ...
  • большие, но оценивать их нужно, ...
  • их нужно, исходя из количества ...
  • из количества квадратных метров ...
  • метров торговых площадей, ...
  • площадей, которое требуется на ...
  • требуется на одну тысячу жителей и ...
  • тысячу жителей и зависит, прежде ...
  • прежде всего, от покупательской ...
  • от покупательской способности ...
  • населения. Сознательно ...
  • Сознательно игнорируя этот фактор и ...
  • этот фактор и считая, что рынок все ...
  • что рынок все проглотит, мы ...
  • мы играем на перенасыщение. ...
  • на перенасыщение. Чтобы быть ...
  • быть успешным, нужно мыслить ...
  • нужно мыслить глобально (как, ...
  • (как, например, IKEA с проектом ...
  • IKEA с проектом "Мега", сеть ...
  • сеть торгово-развлекательных ...
  • центров "Парк Хаус"). ...
  • "Парк Хаус"). Покупатель будет ...
  • будет разрываться между этими ...
  • между этими "китами" и остальной ...
  • и остальной массой торговых ...
  • торговых центров. Выиграет тот, ...
  • Выиграет тот, кто сможет обеспечить ...
  • сможет обеспечить лояльность ...
  • покупателей и стабильность ...
  • и стабильность потоков. Остальным ...
  • Остальным грозят серьезные ...
  • серьезные проблемы. ММ: Каков ваш ...
  • ММ: Каков ваш прогноз на 2006 ...
  • на 2006 год? О.В.: В 2006 году ...
  • В 2006 году развитие ...
  • продолжится в том же ...
  • в том же направлении, но и проблемы ...
  • но и проблемы останутся теми же. В ...
  • теми же. В России пока мало ...
  • пока мало сетевых девелоперских ...
  • девелоперских структур, как ...
  • как отечественных, так и ...
  • так и западных. А первые объекты ...
  • А первые объекты новых девелоперов, ...
  • девелоперов, которых в настоящее ...
  • в настоящее вр